裁判字號：臺灣高等法院臺南分院88年重上字第21號民事判決
裁判日期：民國89年06月13日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院臺南分院民事判決八十八年度重上字第二十一號Ｊ
上訴人乙○○被上訴人甲○○訴訟代理人王秀哲律師右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於臺灣雲林地方法院中華民國八十八年一月二十一日第一審判決（八十六年度重訴字第五八號）提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）八百萬元及自民國八十五年五月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與第一審判決記載者相同者予以引用外，另補稱略以：
（一）查臺灣雲林地方法院八十六年度執字第一一九七號之執行案件，聲請拍賣之債權人與拆除房舍的人均是被上訴人。之前上訴人是欠被上訴人一千零三十八萬元，包括價金，扣掉九百萬元，就剩下一百三十八萬元，結果被上訴人竟將上訴人之地上物拆除，買賣契約書中並不包括房舍，只有買地，被上訴人的用意只是在保障債權而已。
（二）被上訴人並未依法取得建物所有權，逕將系爭建物拆除，顯有侵害上訴人權益。被上訴人已被貴院刑事庭更審法官判決有罪，罪證明確，被上訴人又領補償金，又領分配金，若不用賠償太沒道理。
三、證據：除援用在第一審之立證方法外，聲請訊問證人 林金順 ，並聲請向台灣省建築師公會雲林辦事處鑑定系爭地上物之價格。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與第一審判決記載者相同者予以引用外，另補稱略以：上訴人以本件買賣標的未包括地上豬舍在內，而被上訴人將之拆除，應負損害賠償責任，但有下列事證，足資證明地上豬舍包括在內：
（一）被上訴人向上訴人買受土地，目的在能辦理移轉登記，由於買賣標的地目為田及旱地，而田及旱地移轉時除須具有自耕農身分外，尚須現為農地使用，因該地上建有豬舍，故必須拆除，經鎮公所查察後才能移轉登記，由於豬舍拆除為移轉之必要條件，故買賣時地上物自必包括在內。有被上訴人指定承受人之自耕能力證明書可證。
（二）該地上物申請人為上訴人之母親 廖陳利 ，而非上訴人所有，故買賣契約雖未標示地上物（豬舍），但上訴人於訂約之日即將地上物之移轉書類即西螺鎮未實施建築管理地區建築物證明書及印鑑證明書原本交付被上訴人，並書立授權書：「茲與甲○○買賣之土地因欠缺廖陳利印章乙枚，今乙○○應於八十三年九月十七日前將廖陳利印章給甲○○辦理土地過戶之用，如有違期特請甲○○自行代刻，爾後如有法律問題，本人乙○○願放棄先訴抗辯權，所有責任由乙○○承擔。」由此可知廖陳利土地過戶之用，自係指地上物，故既授權被上訴人辦理，自係在出賣時就已包括地上物在內，否則何以要將該地上物之移轉書類交付被上訴人，是被上訴人既有權處分，為辦理移轉而予移除，上訴人並非直接被害人，憑 何權源 請求賠償。
（三）證人即代書 劉瑞源 證稱八十三年七月二十二日上午，伊去載甲○○與乙○○時，經過系爭土地時乙○○有指該處說全部即土地及地上物，而且乙○○並交出印鑑證明書、授權書、建物申請書等，其證言與上訴人曾委託其出賣之代書 鄞水泳 到庭也證稱本件出賣標的包括豬舍在內等語，相互吻合，其證據能力應不受影響。
（四）訂約時由於豬舍出租他人，租賃期間自八十二年三月二日至八十五年三月二日租期屆滿，承租人 沈君 實將租賃物交付被上訴人，如地上物不包括在出賣之內，何以 沈君實 不將地上物點交還上訴人或廖陳利，上訴人於租期屆滿後不繼續管理使用地上物，而任由被上訴人於五月始僱工拆除，其能為不知嗎？
（五）本件標的面積僅○．二一○二公頃價金為玖佰萬元，依常理若不能使用土地，何必花費如此巨額金錢，買受不能使用之土地，故地上物應包括在內。
（六）本筆土地已被台灣雲林地方法院八十六年執字第一一九七號以三百九十七萬七百元拍賣，被上訴人付了九百萬元之價金，不但不能取得產權，價金也不能返還，求償無門，被上訴人才是真正的受害人。
三、證據：除援用在第一審之立證方法外，補提自耕能力證明書正本一紙、廖陳利印鑑證明書及其申請證明書、乙○○授權書影本各一份為證。
丙、本院依職權調閱臺灣雲林地方法院八十六年度執字第一一九七號強制執行案卷；依聲請函請台灣省建築師公會雲林辦事處勘驗鑑定坐落雲林縣○○鎮○○段第三
七一、三七一之五、一○○九、一○一○號土地（以下簡稱系爭土地）上豬舍遺址之價格；向雲林縣西螺地政事務所函查有關農地移轉登記案件，如有建物等地上物，其辦理移轉登記及相關法規等情形。
理由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人明知坐落在雲林縣○○鎮○○段第三七一、三七一之五、一００九及一０一０號土地上，價值八百萬元之豬舍三棟為伊所有，並未出賣予被上訴人，且不動產買賣契約書係供擔保被上訴人之債權，實際上並無買賣土地情事，竟於八十五年五月六日，未經伊同意，擅自僱用工人 曾溢昌 、曾二來及不詳姓名者，駕駛挖土機將系爭豬舍拆除，損害伊之所有權，因本於侵權行為之法律關係，求為命被上訴人應給付伊八百萬元及自民國八十六年一月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息之判決。
二、被上訴人則以：伊於八十三年七月二十七日與上訴人簽訂不動產買賣契約書，以九百萬元代價向上訴人購買坐落於雲林縣○○鎮○○段第三七一、三七一之五、一００九、一０一０號土地及其上所有建物，該九百萬元價款係以上訴人先前積欠伊四百多萬元債務，加上伊幫上訴人清償其積欠訴外人 黃火成 之抵押權債務，兩項合計一千零三十八萬元，另扣除一百三十八萬元本票債權後所得九百萬元債務資為抵充，上訴人既已將系爭三棟豬舍建物賣予伊，伊自然有權將該三棟豬舍建物拆除，並無毀損上訴人所有建物之情事。且該豬舍申請人為上訴人之母親廖陳利，非上訴人所有，故買賣契約雖未標示豬舍，但上訴人於訂約之日即將地上物之移轉書類即西螺鎮未實施建築管理地區建築物證明書及印鑑證明書原本交付伊，並書立授權書，自係在出賣時就已包括地上物在內，否則何以要將該地上物之移轉書類交付伊，伊乃有權處分系爭三棟豬舍等語，資為抗辯。
三、經查：
（一）上訴人主張其曾於八十三年七月二十七日與被上訴人簽訂雲林縣○○鎮○○段第三七一、三七一之五、一００九及一０一０號土地買賣契約書等事實，業據提出不動產買賣契約書一份為證，且為被上訴人所不爭，上訴人此部分主張，堪信為真實。
（二）上訴人又主張上開不動產買賣契約書係供被上訴人擔保之用，實際上並未買賣土地云云，為被上訴人所否認，且本院依職權調取另案刑事案件台灣雲林地方法院檢察署八十五年度偵字第三五八九號卷宗、台灣雲林地方法院八十五年度訴字第五一四號卷宗、本院八十六年度上訴字第一三八三號卷宗結果，上訴人於八十五年十月八日偵查中指稱：「（你們何時買賣？）八十三年七月二十七日就土地部分與甲○○完成買賣。」於八十五年十月十八日偵查中指稱：「我與被告即被上訴人是以物（指土地）抵債，後面（豬舍）租金給被告收，是因我尚欠被告的錢，所以後面後二期（豬舍）的租金才給被告收。」於八十六年一月十四日台灣雲林地方法院刑事調查程序中指稱：「○○○鎮○○段三七一、三七一之五、一００九、一０一０號土地及豬舍何人所有？）原本是我的，後來八十三年七月二十七日賣給甲○○以抵償債務九百萬元。」於八十六年九月三日本院刑事調查程序中指稱：「（你賣什麼？）只有土地。因我缺錢，所以只好賣土地‧‧」、「因我有向甲○○借錢無法還，所以賣地給他。」等各語，該買賣契約書附註雖記載「本件買賣標的物，暫時不辦理移轉登記，仍維持出賣人名義，但關於本不動產之一切權利義務，自立約日起一概歸承買人所有，出賣人不得以任何理由干涉。」惟於附註又載稱「承買人日後若將本件標的物，再出售或需向銀行設定抵押權，如要出賣人之一切證件時，出賣人應無條件提供，絕無異議」等語，本件雖暫時不辦理移轉登記手續，但被上訴人日後仍得將該不動產出賣第三人，足徵被上訴人對該不動產得為處分行為，是兩造確有此項買賣關係，彰然明甚。此外，上訴人亦無法舉證證明本件不動產買賣契約書係供被上訴人擔保債權之用，空言主張，不足採信，是上訴人確有將不動產買賣契約書內容所載將上開土地賣予被上訴人，洵堪認定。
（三）上訴人復主張系爭豬舍並未連同土地賣予被上訴人云云，為被上訴人堅決否認，上訴人雖提出其與被上訴人簽訂之不動產買賣契約書為證，並稱契約書上並未載明買賣標的物包含系爭豬舍，且九百萬元價金亦不可能同時包含市價高達二千萬元以上之土地及建物為證，茲應審究者，係上訴人出賣上開土地予被上訴人時，買賣標的物是否包含系爭豬舍建物？經查：
⒈證人即代撰買賣契約書之代書劉瑞源於另刑事案件八十五年十月二十二日偵查
中具結證稱：「八十三年七月二十三日上午，我去載甲○○與乙○○時，經過系爭土地時，乙○○有指該處說全部，意即包括地上物，而且乙○○並交出印鑑證明、授權書、建物申請書。」於八十六年一月三十一日台灣雲林地方法院刑事調查程序中具結證稱：「乙○○在車上途經豬舍時，有說包括土地上之豬舍，但因他們二人私下很熟識，且乙○○也有提出一些證明文件，豬舍看起來沒什麼價值，所以契約並未載明地上物。」於八十六年九月十日本院刑事調查程序中具結證稱：「寫契約時，甲○○有去帶乙○○，在經過土地時，有說連同地上豬舍也一併買賣。」、「（為何未記載？）因為豬舍沒有門牌。」、「（是誰叫你寫買賣合約書？）買方。」、「（是否因買方找你寫合約書就替買方講話？）兩方都是朋友，都很熟，沒有為誰講話。」、「（在何處說買賣連同地上豬舍？）載乙○○時，在車上說的，我開車載甲○○、乙○○經過土地時，在車上他們二人都有說連同豬舍一起買賣。」「廖陳利之印鑑證明是乙○○交給我的，建築物申請證明書是乙○○交給我的，是要辦理向稅捐處聲請移轉用‧‧」等各語，至劉瑞源所供：「買賣（指被上訴人）叫我去寫買賣合約書」「豬舍看起來沒有什麼價值，所以契約書並未載明含地上物」「因為豬舍沒有門牌（所以契約書未記載）」等語（另刑事案件第一審卷三五、五一頁），此與系爭不動產買賣契約書上買賣土地標示並未記載建物之情，尚無不符之情事，且未記載建物之因素，有諸多考量，亦難以其前後所述不同，遽指其證言，均不可採。又證人劉瑞源並提出上訴人於簽訂不動產買賣契約書時所交付之印鑑證明書、授權書及西螺鎮公所印製供位於○○鎮○○段一００九、一０一０地號建築物申請證明之「西螺鎮未實施建築管理地區建築物證明申請書」各一份附於上開刑事卷宗內可稽，且本件不動產買賣契約書附註第二條載明：「出賣人未經承買人同意，不得將本標的物抵押權設定、出租、典讓或分割處分，移轉、擬變更擔保物之現狀，如改良增建、拆除等妨害本件權利之行為，否則願負刑責外及負擔一切損害賠償責任。」由上開證據可見上訴人若未將系爭豬舍建物出賣予被上訴人，何須於簽訂不動產買賣契約書時將其上建物申請證明書交予劉瑞源？又何須於不動產買賣契約書附註欄載明「出賣人未經承買人同意，不得將本標的物‧‧拆除‧‧」？且被上訴人若僅購買土地而由上訴人保留建物，又未約定上訴人得如何使用豬舍及應如何支付償金，則無異由被上訴人購買土地無償供上訴人使用，顯有悖於常情。雖證人劉瑞源於另刑事案件偵查中供稱我岳父與被告即被上訴人太太是兄妹等姻親關係，惟按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，從令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信。證人所證核與事實相符，堪以憑採。
⒉系爭豬舍建物部分經台灣省建築師公會雲林辦事處鑑定結果，估算重建所需費
用為九百九十三萬四千七百二十五元，固有該公會八十八年十一月九日鑑定報告書可按，雖已超過兩造於八十三年七月二十七日所訂不動產買賣契約書上所載之買賣價格（即九百萬元），惟該重建費用並未依其建築時間長短折舊，已不能據以作為該建物於八十三年簽立契約書時之價值，且不動產買賣價格若干，常因出賣者出賣之原因及購買者之意願等諸多主觀因素考量，亦不可以該建物或土地之估價推斷其合理出賣價格，另據證人鄞水泳於八十六年六月六日於另刑事案件台灣雲林地方法院刑事審理程序中具結證稱：「我與乙○○在八十二年就有金錢上的往來，八十三年他就用此四筆土地向我借二百三十萬元，後來他經濟不好，也曾託我將全部土地賣掉，後來甲○○便全部以九百萬元買下，我們之所以將二百三十萬元部分塗銷抵押權就是要讓甲○○辦理過戶‧‧」「（如何得知買賣此四筆土地也包含豬舍？）因之前乙○○有說要賣我，也曾託我幫他賣過，條件都有包括地上豬舍，且理所當然是要等豬舍之承租期到期才可以辦理過戶‧‧」於八十六年九月十日本院刑事庭具結證稱：「在八十二年就認識乙○○，甲○○是因辦本件買賣才認識。這塊土地乙○○之前要賣給我九百萬元連同地上豬舍，我沒有自耕農身分所以沒買，委託我賣九百萬元，乙○○欠我嫂二百三十萬元、欠我十五萬元、欠甲○○四百多萬元，該土地原給我嫂抵押第二順位，第一順位抵押設定五百五十萬元，後來賣給甲○○九百萬元，甲○○代償還第一順位五百五十萬元，乙○○賣一台車及手錶抵押五十萬元，我嫂二百三十萬元設定部分才予塗銷。」等語，顯見上訴人於需錢孔急之際，並非不可能以九百萬元之代價將土地及其上建物賣予被上訴人，尚不得以九百萬元價款顯低於市價為由，推斷上訴人僅出賣土地於被上訴人，而不包含系爭三棟豬舍建物。
⒊證人即曾向上訴人承租系爭土地及豬舍之沈君實於八十六年九月三日在本院刑
事調查程序中具結證稱：「八十三年九月份我要付租金時，乙○○說土地他賣給邱先生，豬舍還是他的，甲○○說連豬舍有一起賣，乙○○和甲○○各自找我都如此主張，我付租金時，請他們二人來我處說明，他們二人無法到場，租金我只好各付一半。」等語，查證人沈君實之所以各付一半租金於上訴人及被上訴人，乃因雙方對於豬舍是否亦為買賣標的物各執一詞出於不得已之措施，未能以此反證買賣僅限於土地，不及於系爭豬舍建物。而沈君實所證上訴人稱豬舍仍為其所有，僅屬其片面之詞，尚難以此遽認被上訴人無處分系爭豬舍之權源。
⒋合前所述，被上訴人抗辯本件不動產買賣標的物應及於系爭豬舍建物，堪可憑採。上訴人上開主張，要無足採信。
（四）按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」民法第三百七十三條定有明文，本件上訴人與被上訴人於不動產買賣契約書附註第一條約定：「本件買賣標的物暫時不辦理移轉登記，仍維持出賣人名義，但關於本不動產之一切權利義務，自立約日起一概歸承買人所有，出賣人不得以任何理由干涉。」是被上訴人自八十三年七月二十七日起已取得系爭豬舍之處分權利，其於八十五年五月六日本於處分權能拆除系爭豬舍，並未侵害上訴人之權利，洵堪認定，被上訴人所辯，自可憑採。
四、綜右所述，上訴人本於侵權行為之法律關係，訴請被上訴人給付上訴人八百萬元及自民國八十六年一月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即非有據，不應准許。是則，原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，經核並無違誤。上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果無影響，無庸一一論列。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年六月十三日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官林輝雄~B2法官丁振昌~B3法官高明發右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。
中華民國八十九年六月十五日~B法院書記官陳昆陽