裁判字號：臺灣花蓮地方法院109年訴字第377號民事判決
裁判日期：民國110年12月23日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣花蓮地方法院民事判決109年度訴字第377號原告 何明田 法定代理人 黃梓嫻 訴訟代理人 邱一偉 律師複代理人 萬鴻均 律師（解除委任）被告 黃慶家 訴訟代理人 陳鈺林 律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國110年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣244萬元，及自民國108年9月17日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣81萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣244萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國103年8月1日就原告所有之花蓮縣○○市○○段0000○0
00000○000000地號土地（因分割增加1541-3、1541-4地號）及坐落其上之門牌號碼花蓮市○○路0000號及36-3號房屋（下稱系爭土地或系爭房屋），簽立不動產買賣契約書，雙方約定買賣價金新臺幣（下同）2,700萬元，被告應於原告將不動產移轉完竣、被告取得所有權狀後將全部價金給付完畢（下稱系爭契約）。而系爭土地已於104年6月3日移轉過戶予被告，被告並執以於104年12月29日向有限責任花蓮第一信用合作社貸款，且設定1,800萬元之抵押權，因此原告所負擔之賣方義務已盡，應屬無疑。惟迄今被告尚有244萬元未給付，經原告於108年9月16日以花蓮富國路郵局144號存證信函要求被告給付尾款，仍置之不理。
㈡被告爭執系爭土地上存在的溝渠是瑕疵，應減少價金，但系
爭土地上有溝渠通過，此從網路上地政司所建立之「地籍圖網路便民服務系統」調閱出來的圖面（免費）可以看得非常清楚，而且，原告在出售系爭土地之前，一直居住在土地上之系爭房屋內，原告不可能讓自己居住之環境雜草漫生，毫不整理，而系爭房屋後方廁所緊接著系爭溝渠，房屋旁也鋪設水泥地連接到溝渠，絕不可能有長滿2公尺以上雜草而看不到溝渠之事實，且該處鄰地與1541地號土地間有明顯以簡易圍籬做出的地界。系爭契約買賣價金高達2,700萬元，被告在決定購買前，必定會確認土地之現況，若被告或被告之代理人即訴外人 羅元佑 代書並未注意溝渠之存在，亦屬其自身的重大過失，尤其是羅元佑為專業地政士，必定熟知各種圖資取得或初步確認經界之方式，竟不能得知系爭溝渠的存在，顯有重大過失，被告應與羅元佑負同一責任。又溝渠為土地正常合理的存在物，並非「瑕疵」，系爭溝渠雖有雜草，但水中生態豐富，並無任何異味，甚至還有水鳥聚集，風光美好，而系爭土地為農地，如要發揮農地的功能必須有水灌溉。系爭契約僅約定賣方必須保證交易面積大小，以及不能有與鄰地糾紛、產權不清、被建管單位套繪管制等，並無「土地上無溝渠」此一約定，故系爭溝渠確非瑕疵等語。並聲明：被告應給付原告244萬元，及自108年9月17日起，至清償之日止，按年息百分之5計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告將系爭土地出賣被告時，並未告知與鄰地相接部分有大
型溝渠之存在，地籍圖謄本亦未顯示之，且當時系爭土地上長滿高度達2公尺以上之牧草與雜草，除非原告將之砍除並帶同被告前往查看，否則被告根本無法知悉上開溝渠之存在。而被告係以每坪25,000元之代價購買系爭土地，倘當時被告知悉溝渠之存在即不會同意以此高價購買，故原告出賣系爭土地時明顯有所隱瞞，將無法使用之溝渠土地部分亦計入出賣之標的物內，其所出賣之土地實有部分欠缺通常預定效用之瑕疵存在，被告自得行使同時履行抗辯拒絕尾款244萬元之給付。
㈡買賣完成鑑界發現系爭溝渠後，原告亦表示會加以解決，並
同意244萬元之尾款暫時不用給付，做為處理溝渠問題之費用，嗣原告即開始向花蓮縣政府請求在系爭溝渠上加蓋，進行行政訴訟等程序，但均未能成功，始再向縣議員陳情而爭取花蓮縣政府徵收系爭溝渠之用地，故又請羅元佑協助辦理土地分割，欲將與244萬元之等值土地分割返還原告後，將來再由原告領取徵收款，以解決系爭溝渠之爭議，然在羅元佑好不容易解決解套繪之問題而得以進行土地分割程序時，因原告已病倒無意識能力，其妻即本件之原告法定代理人黃梓嫻即開始推翻被告與原告之協議，而堅持被告應給付全額尾款並對被告起訴。本件被告所購買之標的物為土地，並非水溝，水溝在土地交易實務上屬於應告知之瑕疵事項，足以影響土地之價格高低，則在原告故意不告知瑕疵之情況下，被告將購入毫無價值之水溝，就水溝部分之價金給付即屬因原告不完全給付而生之損害，被告得主張加以抵銷。系爭溝渠部分之面積合計為234平方公尺，換算坪數為70.785坪，是溝渠部分之價格應為1,769,625元（計算式：70.785坪×25,000元＝1,769,625元），應在給付原告之價金中加以扣除等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條、第355條、第359條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵；民法關於物之瑕疵擔保責任之規定，係適用於有體物之買賣，且係就特定物而言，申言之，所謂物之瑕疵擔保，係指有體物之買賣，其出賣人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之意。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段規定甚明。主張權利存在之當事人，就權利發生事實，負有舉證責任；反之，主張權利不存在之當事人，就權利障礙事實、權利消滅事實及權利排除事實，負舉證責任。
㈡兩造於103年8月1日就系爭土地、房屋成立買賣契約，約定價
金2,700萬元，系爭土地已於104年6月3日辦理所有權移轉登記，系爭房屋為未辦保存登記建物，惟納稅義務人業登記為被告姓名；被告有買賣價金244萬元尾款迄未給付，原告催告給付之郵局存證信函於108年9月16日送達被告等節，有不動產買賣契約書、郵局存證信函、土地登記第一類謄本、地籍異動索引、房屋稅籍證明書可稽（卷21至33、55至65、95至151、167至169頁），並為兩造所不爭執，自堪信實。本件原告主張依系爭契約，被告給付應買賣價金尾款244萬元；被告則以系爭土地上有大型溝渠之物之瑕疵存在為由，主張行使同時履行抗辯權、請求減少價金而拒絕給付尾款，並以上開情詞置辯。是本件爭點應在於：系爭契約買賣標的物即系爭土地是否有瑕疵？原告應否負物之瑕疵擔保責任？爰審酌如下：
1.被告就其主張：系爭土地上存在大型溝渠，有欠缺通常預定效用之瑕疵，但原告未告知上情，地籍圖謄本亦未顯示，且當時系爭土地上長滿高度達2公尺以上之牧草與雜草，被告無法知悉溝渠之存在，如被告知悉溝渠存在，不會同意高價購買，原告出賣系爭土地時明顯有所隱瞞之事實，聲明系爭契約記載之賣方代理人羅元佑為人證。羅元佑證稱：（被告訴代問：當時要簽訂買賣契約時，原告或原告太太有沒有跟你說土地上有水溝經過？）沒有，有水溝的話，任何代書都會加附記，例如水溝在旁，或是土地上有水溝等附記。（被告訴代問：上次到現場勘驗，系爭土地鄰近水溝部分，買賣當時是否可以直接從土地上看到水溝的存在？）完全都是漫草，水池都是爛泥巴長的密密麻麻的牧草，如同履勘當日所見水溝對側，水溝兩邊蔓藤纏在一起，然後我們只是清自己的部分，水溝是市公所清理的。（被告訴代問：你們何時發現水溝存在？）怪手整地時才發現，因為地是水池凹下去，所以人沒有辦法整地。（原告訴代問：去現場時是否土地有用圍欄圍起？）不用圍欄，其他都是雜草等語（卷317、321頁）。證人羅元佑並提出說明書及相關資料為其陳述之補充（卷333至401頁）。
2.系爭溝渠使用1541-1、1541-4地號土地如花蓮縣花蓮地政事務所花測字359600號土地複丈成果圖符號A、B紅色斜線部分所示（卷233頁）。通往上開水溝的途徑，可由系爭房屋後方空地穿越泥土地後到達，或由新興福德土地公廟進入水溝另一側；目前水溝兩側均可觀測水溝，無遮蔽，水溝內有水生生物存在，並無特殊味道，且水溝內雜草叢生，水溝兩側有若干2、3米高之雜草，目前並未遮蔽水溝，水溝附近較高植披在房屋側，水溝岸旁有竹林植披，在系爭水溝對岸有3、4米高樹若干棵，目前不會遮蔽水溝存在，從土地公廟側進來水溝上有橋可通對岸；水溝兩岸均為水泥鋪設之水泥土地，目前可見有低矮植披生存，鄰近水中才有較高植披生存；系爭水溝非系爭房屋側，堆放大量乾燥之雜草，與目前水溝內較高植披為同一植物等節，業經本院履勘現場查明確認屬實，有勘驗筆錄、現場照片（卷191至217頁）、及上述土地複丈成果圖可稽。
3.被告及證人羅元佑雖均稱系爭溝渠現場牧草及蔓藤完全阻隔視野，原告故意隱瞞溝渠存在，倘當時被告知悉溝渠之存在即不會同意以高價購買云云，然其陳述及所提之相關佐證，與本院履勘系爭土地及溝渠之現狀有相當出入。證人羅元佑提出之溝渠現場照片（卷339至342頁），與其說明事項「水溝對岸未經人工處理過之水泥護堤上長滿牧草及蔓藤完全阻隔視野之相片證明，並提供雜木雜草生長只要木而非泥土之相片」（卷335頁），互核固然相符，但對照本院履勘現場拍攝照片（卷207至217頁）、及向林務局農林航空測量所調取之底片號碼：130424b-17、140628b-102、150530b-124、攝影日期：102年4月24日、103年6月28日、104年5月30日航攝影像照片（卷307至312頁），可知系爭溝渠雖有部分區域被較高植披遮蔽，但部分區域則仍明顯可見溝渠之存在，尤其系爭房屋後方空地即與系爭溝渠緊鄰，並無任何遮蔽（卷203頁）；證人羅元佑為系爭契約所載被告代理人，證詞恐難免偏袒被告。至於被告主張系爭房屋靠近水溝旁之前有坍塌，後才重建，重建前均被雜草遮蔽云云，則未舉證實說，不足採信。此外，證人羅元佑自陳：（原告訴代問：這件土地買賣被告是否有到現場看過？）我是真誠幫人服務，所以被告沒有去現場，他人在台中，被告說你可以就可以。（原告訴代問：你代理被告購買土地去現場看過幾次？）我只去過一次，我有把資料及面積傳給被告，第二次就簽約了，因為原告也很急等語（卷321頁），堪認被告簽立系爭契約之時，不知有溝渠存在一節，實應歸責於自身過失未加詳查，其指稱原告故意隱瞞溝渠存在云云，難認可採。
4.系爭契約條款共有12條，項目分別為買賣不動產標的物標示及權利範圍、價款議定、付款及交屋相關約定、貸款及相關保障約定、產權移轉、稅費負擔、不動產點交、擔保責任、違約罰責、其他約定即「買方為保留現有鐵屋兩棟，因此該基地無法申請農用證明，則必須繳納土增稅，故該稅由買方吸收繳納，否則就得拆除建物。賣方應整地並負責鑑界清楚。本案地號1541-1、1541-2兩筆已申請為供通行使用役權（他項權）」、通信地址及管轄法院約定、未盡事宜及契約分存約定（卷21至33頁），均未提及被告買受系爭土地是否有特定使用目的，因此系爭土地上有溝渠存在，顯非「滅失或減少契約預定效用」之瑕疵。本院審酌系爭土地面積總計3,572平方公尺、溝渠所占面積總計234平方公尺，溝渠占用系爭土地比例不高，且位置在系爭土地邊界，對系爭土地、房屋使用現狀而言，在效用或品質上並未造成重要影響；至於溝渠是否影響系爭土地價值、影響程度為何，被告未舉證實說，是亦難認有「滅失或減少其通常效用」之瑕疵。揆諸首揭規定及說明，系爭土地上之溝渠，並非物之瑕疵。被告不得徒憑以每坪25,000元代價購買系爭土地、溝渠所占面積為
70.785坪，自行扣除應給付買賣價金尾款244萬元或溝渠價格1,769,625元。
㈢綜上所述，被告主張系爭契約之買賣標的物即系爭土地上有
溝渠，為物之瑕疵，得拒絕給付買賣價金尾款，但本院審酌上開事證，認系爭溝渠對買賣標的物之通常效用或契約預定效用影響之程度，無關重要，不得視為瑕疵；被告不知溝渠存在，係因自身過失未加詳查所致，不能歸責於原告，原告既無被告指稱「故意隱瞞溝渠存在」之事實，自更非「不具備保證品質」、「保證其無瑕疵」、「故意不告知其瑕疵」之情形而應依首揭規定負物之瑕疵擔保責任。被告主張行使同時履行抗辯權、請求減少價金而拒絕給付買賣價金之尾款244萬元，並無所據。被告自受催告時起，應負遲延責任。
四、從而，原告依買賣契約之法律關係，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
五、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額而予宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年12月23日
民事庭法官林敬展以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年12月23日
書記官張芝瑜