裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第1997號民事判決
裁判日期：民國108年04月25日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第1997號原告宜宏盈有限公司法定代理人 李姿穎 訴訟代理人 黃勃叡 律師被告 李致中 訴訟代理人 彭聖超 律師上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國108年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾陸萬元，及自民國一百零七年七月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告方面：
一、原告起訴主張：原告為永慶不動產加盟店，於民國107年1月13日與被告訂立買方給付服務費承諾書，約定由原告居間購買坐落臺中市○區○○○道0段000號B1-9樓房地（下稱系爭房地）。被告依約應於契約成立時，現金給付買賣總價款百分之2之服務報酬予原告，惟原告以買賣總價款7,800萬元，居間完成上開房地之買賣後，被告竟無故拒絕給付上開156萬元之服務報酬，原告自得依給付服務費承諾書及民法第568條之規定，請求服務報酬156萬元。
二、就居間訂約事項調查方法及其具體範圍，原則上應依契約定之，並依誠信原則與交易習慣解釋。仲介公司就所經手之訂約事項應如何調查之方法，及如何向買方為調查報告之依據或範圍，民法並無明文規定，惟依不動產經紀管理條例第22、23條規定，經紀人員在執行業務過程中，應以「不動產說明書」向委託人交易之相對人解說。關於不動產說明書之製作及內容，及仲介公司應如何向買方為解說，依內政部中華民國92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正之不動產委託銷售契約書範本第6條第3項、第7條第4項規定。
即法律並無規定仲介公司應就所居間之標的物有「檢查」之義務，有關屋況之重要事項則責由委託人簽認於不動產標的現況說明書，至仲介公司對於訂約事項之調查方法及報告義務之具體方式，應依上開不動產經紀業管理條例及內政部不動產委託銷售契約書範本內容之規範為之。而房屋之使用狀況本屬賣方所應知曉之事實，尤其是瑕疵部分，一般而言，若無實際居住經驗，實非屋主以外之仲介公司或買方所能知悉，如非經屋主特意說明，難推論屋況，故有要求屋主誠實告知之必要，其調查方式係責由仲介公司製作不動產現況說明書之書面內容，要求賣方據實填載簽名，以為屋況之調查方法，再由經紀人員持此說明書向買方解說並供其審閱。故賣方如對屋況調查內容隱瞞不實，致經紀人員解說時發生錯誤，仲介公司於解說當時亦已就所知據實告知買方。此時若因而致買方任何損失，依法自應由賣方負損害賠償之責，與仲介公司無涉。系爭房屋於賣方委託被告仲介出售時，被告於雙方簽屬一般委託銷售契約書時，已依法製作房地產標的現況說明書詢問賣方，並要求賣方據實逐項填載簽名，原告再持該說明書向被告解說，並於買賣雙方簽署買賣契約時，由被告於該屋況說明書簽名確認並列為買賣契約之一部分，以作為買賣雙方責任之依據。則原告就系爭房地屋況實已依法;依約完成調查及報告之義務，即原告為房屋仲介業者，服務內容依法應僅及於報告訂定買賣契約之機會或為訂定買賣契約之媒介等相關事項，原告已就上開契約義務悉數履行，且兩造間亦無約定原告有「檢查」買賣標的物之特約，被告與賣方訂定買賣契約後，經賣方點交系爭房地予被告占有使用，並辦妥所有權移轉登，原告之契約義務即已依債之本旨給付完畢。且先無論系爭房地漏水原因究否於標的物險移轉於原告時即已存在，或所謂系爭房地違建部分是否會致買賣標的物價值、效用滅失或減損之瑕疵，至賣方先於房地產標的物現況說明書第15、18點欄中，就原告詢及屋況是否有滲漏水之情？是否有改建、違建、禁建之情？時，答以「否」之表示，事後經告發現系爭房地室內有滲漏水及房屋所在整棟大樓有違建，要求賣方負瑕疵擔保責任，惟此與兩造居間契約究屬二事，難認被告違反居間契約之義務所致而得請求損害賠償。至被告抗辯不為實務判決所採，有臺灣高等法院103年度重上字第1020號、最高法院106年度台上字第1411號民事判決可稽。另參照本院106年度訴字第1644號判決，亦認買方曾親自至現場看屋，亦未能馬上發現有滲漏水之情，且非一般人於短期內可以發現滲漏水，況仲介方已要求賣方就屋況說明書勾選，藉以要求出賣人就屋況應據實說明，應已盡查證之義務。對照本件證人 張瓅勻 、 簡義雄 、 王靖豪 及 江俊旻 之證述，可知原告已盡查證之義務，甚於賣方開價8000萬元時，議價以7800萬元使其成交，可見原告並無違反居間義務。
三、被告已與賣方 楊奕國 達成和解，依協議書所示，被告同意依原況交屋，並拋棄對賣方之請求權，被告自無損害。因民法上損害賠償請求權係以填補損害為原則，被告自行與賣方達成和解，依協議書所示，被告同意依原況交屋並拋棄對賣方之請求權，則被告之損害（即被告主張960萬元）即因以430萬元和解而消滅，被告並無損害。被告於起訴狀亦自承損害高達945萬5452元，顯與被告主張和解金額（960萬元）為同一損害，被告損害既經和解獲得填補及消滅，如向原告再請求損害賠償，顯與民法規定不符。
四、兩造依原證1所示之買方給付服務報酬承諾書，服務報酬為買賣價金百分之2，而買賣價金為7,800萬元，約定買賣價金百分之2並無過高，係依固定比例計算，非另行約定金額。縱認服務報酬過高，被告於107年9月26日亦自承被告仲介人員有與被告至現場看屋，則被告經原告仲介看屋而決意簽立系爭買賣契約，於系爭買賣契約締結時，原告即已完成居間服務，簽約後，被告與出人就瑕疵發生爭執，原告積極連絡買賣雙方協商，惟被告堅持直接與出賣人連絡，不願再經由告居中協調，非可歸責於原告。
五、被告如主張居間報酬過高，應證明約定之報酬與居間人即原告所任勞務之價值相比，為數過鉅而失公平。被告自承於107年5月9日與賣方達成和解，足見被告於締結系爭買賣契約後，因己身決定而與賣方和解，被告因此減少價金430萬元，要難執此作為本件居間報酬過高之理由，即依被告所陳情節及提出之事證，難認原告收取本件服務費與其付出之勞務顯不相當而有過高之情。
六、爰聲明：
（一）被告應給付原告156萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、原告所屬房仲人員簡義雄、 王勁豪 前於107年1月13日向被告仲介門牌號碼臺中市○○○道○○○號1樓至9樓楊奕國所有之房地即系爭房地，於同日下午帶同被告至系爭房地現場查看屋況時，被告於系爭房地地下室牆面發現有2處鑿洞且地面不明髒污，經當場向簡義雄、王勁豪提出詢問，簡義雄、王勁豪縱事前未知悉，惟依其專業能力理當可立即察知該髒污係因漏水造成，惟簡義雄、王勁豪竟刻意未告知實情，並向被告稱系爭房地無漏水之情。而被告事先已明確告知簡義雄、王勁豪購買不動產之目的係欲供公司辦公室及補習班使用，建物消防及結構安全非常重要，並於看屋當時即要求查看系爭房地申請核發使用執照之竣工圖面。惟簡義雄、王勁豪答稱該竣工圖面雖未攜帶，但已查看過現場與圖面相符等語。嗣被告看屋結束返家後，簡義雄、王勁豪當日晚間即通知被告屋主願以7,800萬元出售系爭房地，並稱如當日不簽約，日後即上調售價。被告當時係依據原告提供不動產買賣契約書所附標的物現況說明書（成屋）第15點「建物現況是否有漏滲水情形」，在「否」處勾選；第18點「是否有增建部分」，除9樓露台外推外，並無其他說明；第47點「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」，在「否」處勾選，被告因而信賴原告所仲介系爭房係無漏水、無增建、無特殊屋況而可正常使用之標的，遂於當日同意以7800萬元向屋主買受系爭房地。詎被告於同年月19日繳交第二期用印款後，委請建築師進入系爭房地逐一檢查確認屋況時，竟發現系爭房地有屋頂漏水、地下室漏水、外牆外推之違建、地下室牆面遭拆除、各層樓安全梯、各層樓浴室均有違建之情。建築師並告知該地下室牆面鑿洞顯係因地下室大量積水無法排出，始會於牆面直接鑿洞排水；地面污漬則係地板積水潮溼發霉所致，經估算所有修復及復原費用計高達945萬5452元。被告雖立即通知原告上情，原告除藉故推託責任外，亦不願積極協助處理，除僅告知被告應自行解決，並要求被告應儘快支付居間報酬外，並未提供無解決交易爭議。被告僅能自行與賣方楊奕國多次透過律師居中協調，甚親自會面溝通，惟仍未獲共識，後為免司法耗費，同意各自讓步後，始達成7,800萬元減價430萬元即7,370萬元作為系爭房地最終買賣成交價，惟縱扣除被告與楊奕國協調後議定減價金額，保守估算被告就系爭房地尚需負擔逾500萬元修繕費。查系爭房地前開買賣爭議，本係因原告人員未盡事前調查責任確認有無漏水、違建等實際屋況所生，原告卻拖託責任，復全無協助解決之積極作為，待買賣雙方自行達成協議後，竟要求被告應照原買賣價金百分之2支付仲介服務費156萬元。另簡義雄、王勁豪於107年1月13日買賣雙方簽約當時，亦允諾於被告點交前，會負責將系爭房地內前屋主所留存物品全數拆除清運乾淨，後被告派遣3至4名員工揀選系爭房地內尚有利用價值物品如桌椅，將其整齊分類堆疊在旁，詎於107年6月1日點交時，發現除前開整理欲留存物品不見外，原屋主留下之攝影棚包含木板、布幕等廢棄物亦完全未依約拆除及清運，致被告必須花費40餘萬元委請清潔公司處理。原告前不願協助解決買賣爭議，復拒不履行前承諾事項，反要求被告支付高額仲介服務費，實難符事理之平。被告因原告人員怠忽職守，迄今至少額外花費修繕費500萬元、廢棄物拆除清運費40餘萬元，原告自應就被告所受上開因額外支出所受損失，負損害賠償責任，該應賠償金額既早逾原告請求服務報酬156萬元，於相互抵銷後，被告自無庸再行支付原告任何費用。縱認原告無需對被告就系爭房地上述修繕費用負賠償責任，惟原約定之服務報酬較原告所任勞務價值，為數顯然過鉅而失公平，應酌減為15萬元，因原告人員於居間被告買受系爭房地前，本應善盡調查責任（包括確認有無漏水、違建），更應於標的物現況說明書中確實填載房屋實際現況。原告均未能確實履行上開義務，致系爭買賣發生重大爭議，且經被告通知原告後，原告又未盡力居中協助，對系爭房地爭議發生後仍完成買賣之結果，近乎毫無貢獻，被告雖與原告前於給付服務費服務書中約定應支付買賣總價款百分之2之服務報酬，147萬4,000元，與原告所任勞務價值相衡，顯然過鉅而顯失公平。縱認被告仍應給付原告居間報酬即服務費，原告請求居間報酬顯然過鉅而失公平，請求准予酌減為15萬元。
二、「訂約事項」應包括不動產狀況說明書內各項記載內容，原告為仲介業者有調查不動產狀況說明書所列各狀況之義務，此為原告主給付義務，原告就不動產狀況說明書之內容依法負有實質調查義務，因不動產說明書既為買賣契約一部分，說明書上屋況記載包括房屋是否有違建、是否漏水，復係不動產說明書所列之必要記載事項，且將影響交易價格至鉅，當屬民法第567條第2項所稱「訂約事項」，自應課予仲介業者實質調查義務。次依不動產經紀業管理條例第24條第2項規定，可知不動產說明書為買賣契約書之一部分。內政部復依同條例第22條第3項規定之授權，頒布不動產說明書應記載與不得記載事項，觀其應記載事項第壹編第二點第（一）款第6目，臚列出建物有無滲漏水情形、有無違建禁建情事、曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞造成建築物損害及其修繕情形等，皆列為應予記載之事項，且該說明書中並規定不得記載「本說明書內容僅供參考」、「不得記載繳回不動產說明書」等，可見仲介業者有調查不動產狀況說明書所列各狀況之義務，該義務應認為係仲介服務之主給付義務。佐以同條例第23條第1項規定，足證仲介業者對於不動產說明書之內容應為必要調查，否則如何能向買方為有效之說明。原告房仲人員簡義雄、王勁豪於107年1月13日下午帶同被告至系爭房地現場查看屋況時，被告於系爭房地地下室牆面發現有2處鑿洞且地面有大片污漬，頂樓天花板及牆面亦有多處不明灰白痕跡，因系首次購屋，詢問簡義雄、王勁豪。簡義雄、王勁豪依仲介人員主給付義務本應就系爭房地之屋況為實質調查，且簡義雄、王勁豪縱無惡意隱瞞有漏水、違建等瑕疵，惟至少依擔任房屋仲介多年經驗累積之專業能力，於被告現場提出上開疑問時，理當可立即查知該孔洞係為排出地下室積水極鑽鑿，地面髒污與屋頂、牆面灰白痕跡均係漏水所致，惟簡義雄、王勁豪竟未能據實說明實情，反直接告知被告並無漏水之情。且被告於看屋前已明確告知購買不動產目的係欲供公司辦公室及補習班使用，建物消防及結構安全非常重要，並於看屋當時即要求查看系爭房地申請核發使用執照之竣工圖面。惟簡義雄、王勁豪答稱該竣工圖面雖未攜帶，但已查看過現場與圖面相符。惟於點交後，經建師確認屋況，發現有漏水、違建，已如前述，甚系爭房地於107年8月30日中部地區大雨時，其他地區均無積水情事，系爭房地竟再發生雨水滲漏致地下室積水之情。則原告人員簡義雄、王勁豪於居間被告買受系爭房地前本應善盡調查責任（包括確認有無漏水、違建），依不動產經紀業管理條例規定必須向買方交付文件即房屋買賣契約所附標的物現說明書中，以通常方法為實質調查後詳實填載房屋實際現況，惟原告就系爭房地現況關於有無違建、漏水情形均未盡實質調查義務，顯已違反不動產經紀業管理條例第23條、民法第567條第2項規定，其給付義務自不符債之本旨。即原告負責此案房仲人員簡義雄、王勁豪就系爭房地未盡專業水準應負之調查及查證義務，致被告於決定買受系爭房地時，未能查知有漏水及不符使照圖面等情而受有損害，且須支出近千萬元修復費用，被告依不動產經紀業條例第26條第2項、民法第227條第1、2項、第227條之1、第184條第1項、第185條第1項及第188條第1項規定，請求原告與其員工連帶負賠償責任，並同時對原告主張消費者保護法第7條及第51條規定，請求原告給付懲罰性賠償金。而原告就上開應賠償被告金額與原告本件請求服務報酬相互抵銷。被告因本件系爭房地買賣爭議，致須額外支出1,000萬元修繕費用，縱經屋主同意減價430萬元後，被告仍受有逾500萬元之財產上損失，加計被告精神上所受損害，原告亦應依民法第227條之1規定賠償被告20萬元精神損害，及原告提供不符專業水準仲介服務，違反消費者保護法第7條第1項規定，依消費者保護法第51條規定請求被告所受損失金額之懲罰性賠償金500萬元，原告所應支付賠償被告金額計已逾1,000萬元，與原告本件起訴主張服務報酬156萬元，相互抵銷結果，被告已無需支付原告任何服務費用。
三、被告於107年1月下旬發現系爭房地有漏水、違建等，屬物之瑕疵情形，致系爭房地至少需另支出約960萬元修繕費用損害後，即商請原告協助處理，惟未見原告積極作為，僅能透過律師向賣方要求出賣人瑕疵擔保責任，經反覆多次商議後，終於107年5月9日達成就原買賣價金7,800萬元減價430萬元協議，並當場立據為憑，則買賣雙方間，基於民法第354條第1項前段出賣人物之瑕疵擔保責任所生爭議，就被告所受960萬元損害範圍內（系爭房地點交予被告後，遲未進行漏水維修及違建復原等工程，嗣被告於108年1月3日晚間偕同訴訟代理人 吳君婷 律師及承包維修工程業者，前往系爭房地現場察看後，裝修工程業者當場提出修繕之初步報價為868萬元，另搭設鷹架費用報價為46萬餘元。），作成減價430萬元以填補被告所受損害之協議。被告基於不動產經紀業條例、民法不完全給付之債務不履行及侵權行為損害賠償等規定，對原告服務費之請求為抵銷抗辯，核與屋主基於物之瑕疵擔保責任，同意就買賣價金為減價之協議，屬完全不同之法律關係，被告先就物之瑕疵擔保責任部分與賣方楊奕國達成減價協議，惟就被告其餘所受損失部分，仍不影響被告對原告為抵銷抗辯之權利。又賣方對被告所負物之瑕疵擔保責任，與原告對被告所負債務不履行責任間，縱成立不真正連帶債務關係，被告與賣方間就系爭房地達成減價430萬元協議，僅係被告對賣方所負物之瑕疵擔保責任同意僅為部分請求之意，至其餘未受填補損害，被告既從未免除或拋棄對原告之請求權利，被告就原告於本件請求範圍內自仍得主張抵銷。至最高法院106年度台上字第1411號、臺灣高等法院103年度重上字第1020號判決意旨，係因法院認定仲介業者除在不動產狀況說明上明確載明可能之瑕疵，並主動將向主管機關查詢之結果告知買方，認仲介業者並無違反相關義務而無須就瑕疵負責與本件糾紛起因於原告仲介人員未踐行最基本之調查及告知義務不同。另參照臺灣士林地方法院106年度訴字第1487號判決意旨，肯認不動產仲介業者既已向消費者收取高額佣金，應就其所從事業務包括不動產說明書之內容、買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等事項，負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，原告及其所屬仲介人員依其專業能力，對於系爭房地是否有漏水、違建之情，在無須耗費鉅額經濟成本即可得查證之情下，竟未施予必要之注意，自有未盡善良管理人注意義務而生過失之情形。
四、原告本於系爭房地買賣交易之居間人地位，除代為議價外，亦應負有協調促使買賣過程得以順利進行之從給付或附隨義務，原告於系爭房地發生漏水、非法改建等爭議時，竟未盡居間協調之義務，反任買賣雙方自行磋商解決問題，兩造約定以系爭房地成交價格百分之2報酬，與原告所任勞務價值顯過鉅而失公平，自應予酌減。蓋：參照臺灣臺北地方法院101年度訴字3611號判決意旨，可知居間協調以仲介買賣雙方訂立買賣契約，除議價外，後續包括指定協調代書辦理房地之過戶、派員協同處理點交事務，及買賣雙方在該買賣過程中相關問題之協調處理等情，依一般業界慣例，通常亦為仲介者依仲介契約對買賣雙方所需負之契約從給付或附隨義務。原告所屬仲介人員簡義雄、王勁豪未能確實履行上開實質調查義務，致系爭房地發生重大爭議，嗣被告通知原告交易爭議後，原告亦未能盡力居中斡旋買賣雙方，放任買賣雙方自行協商，達成以原價金7,800萬元減價430萬元即7,370萬元完成交易之協議，原告對於系爭房地爭議發生後仍完成交易之結果近乎毫無貢獻，被告雖與原告前於給付服務費服務書中約定應支付買賣總價款百分之2之服務費服務報酬即7,370萬元之百分之2為147萬4,000元，與原告所任勞務價值相衡，顯過鉅而顯失公平，自應予以酌減至適當之金額。
五、爰聲明：原告之訴駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務；經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第五百六十七條及不動產經紀業管理條例第二十六條第二項分別定有明文。最高法院95年度台上字第810號判決意旨足資參照。
另按「系爭房屋經台北市建築師公會檢測後始知為海砂屋，安心公司、 王伯祿 不具專業檢測能力，上訴人可請求 孫喬慧 配合辦理系爭房屋混凝土氯離子含量檢測，安心公司、王伯祿履行義務方式不包含取樣鑑定是否為海砂屋。復依台北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊所載，係以目視觀察有無鋼筋保護層爆裂、剝落、鋼筋腐蝕外露等現象，惟系爭房屋天花板已施作輕鋼架，外觀並無異狀，無從以肉眼目視查知，且系爭房屋未列入海砂屋列管名冊，有台北市高氯離子混凝土建築物基本資料清冊可證，無從課以安心公司等打開輕鋼架板蓋檢查上開剝落、鏽蝕之義務，難認安心公司等違反善良管理人注意義務」，最高法院105年度台上字第65號判決意旨足資參照。另「依不動產經紀業管理條例之規定，信義房屋有向被上訴人解說系爭不動產之義務。且依社會一般交易習慣，係經由房屋仲介業者買賣房屋者，係可藉由仲介業者設計之履約過程及其對於不動產相關事務之專業知識以進行交易，故信義房屋既為不動產經紀業者，非僅為報告交易之資訊而為買賣雙方之媒介。」，最高法院99年度台上字第1357號判決意旨足資參照。又不動產經紀業管理條例第24-2條，雖有課與經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並告知買受人或承租人「依仲介專業應查知之不動產之瑕疵」。是以，綜合上揭法律規定及判決意旨之說明，原告為經營房屋買賣之仲介業務，仍其有訂約事實為調查及告知之義務，惟其調查義務仍以其專業知識所能得知為限，非謂其必須完整針對屋況為超出其專業知識之判斷。是以，本件重點在於何謂「依仲介專業應查知之不動產之瑕疵」，應由被告負舉證之責。經查：
（一）按民事裁判，係法院行使司法權來判定當事人私法上權利存在與否。而當事人私法權利存在與否的判斷，必須透過訴訟上實體法規的適用及適合該實體法規事實的認定才有實現之可能。然而當事人所主張的事實，均屬於過去的事情，是否符合其主張適用之實體法規的構成要件事實，除法院已經明瞭以外，當事人於訴訟程序為使法院確信事實的存在，自應提出證據證明，故民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」。然而，法院為判斷特定法律效果發生或不發生所必要之事實（未經當事人舉證證明或雖經舉證仍不完備）真偽不明時，不得拒絕審判，仍須作成何方當事人勝敗的判決，此時就應依「舉證責任分配」法則，將判決之危險或不利益（敗訴的風險）由應負舉證責任的一方負擔。
簡言之，即負有舉證責任之當事人，若未能證實自己主張之事實為真實，縱然他方就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應受敗訴之判決（最高法院17年上字第917號判例參照）。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。最高法院18年上字第1679號判例意旨足資參照。
經查，針對被證一標的物現況說明書，原告否認並非簡義雄、王靖豪二人所勾選，是依前揭判例意旨之說明，自應由被告就簡義雄、王靖豪二人就被證一標的物現況說明書有勾選之情負舉證之責。而本件被告就購屋之過程既自承：當天下午看完後，當天就簽約。當天有到地下室看到地面雖是乾的，但牆壁有幾個大洞，並就牆上水痕詢問原告之人員簡義雄、王靖豪，經該二人告知並非漏水，並進一步詢問為何有二個大洞，該二人稱不知道，但應該不是漏水。晚上簡義雄打電話告知晚上一定要簽約，不然房價從7800萬元漲到8000萬元，所以晚上被告就與其配偶簽約等語（本院一卷，第37頁），衡之常情，由兩造於訂約當時，地面為乾燥，雙方僅能由目視發現有二個大洞，倘若漏水為兩造認為重要之點，被告卻因原告人員一席若不簽約則漲價之詞而率爾締約，顯然對於被告而言，即係基於擔心價格上漲而倉促締約，且被告既又自承簽約當天曾要求建築物的竣工圖，經簡義雄或王靖豪其中一人稱該日為星期日，無法申請，並於簽約後隔幾天帶建築師去看而發現漏水，是以，上揭事實，既為被告否認，被告即應就被告詢問而經簡義雄或王靖豪為保證無漏水乙事負舉證之責，且縱然簡義雄有王靖豪有稱無漏水，由卷內資料以觀，此乃係簡義雄及王靖豪基於出賣人所出具之現況說明書所為，被告並非無法經查證後再為締約，其於締約後始發現瑕疵，自應由被告舉證締約時已有瑕疵，且原告人員有知悉瑕疵而隱藏之事實。另被告又自承與出賣人已達成和解，減價430萬元，出賣人請被告向仲介請求，但物之瑕疵擔保義務，既係出賣人之義務，自不因出賣人片面之詞，即使原告轉而須承受此等債務。且被告也無法舉證，因系爭房屋漏水所造成之損害，既因被告與出賣人間達成和解，被告也無法舉證漏水之實際損害，應認被告就漏水所發生之損害已獲填補，自無法再行向原告請求而主張抵銷。又現況說明書為出賣人所出具，買受人於買受房屋之時，自應核對現況說明書，並就疑義部分提出質疑，始能判斷原告是否因故意或過失隱藏漏水之事實。甚至，本件被告購買當時，兩造均無法從肉眼發現漏水之事實，則契約成立當時之107年1月13日，是否已發生漏水之情事，尤屬未明，遑論原告是否有知情而故意隱藏之情況。而被告既然自承購屋當天已在地下室看到牆壁上有二個大洞，還有地上髒髒的還有乾乾的，如同被證五的照片，但被證五是下雨淹水的照片，但當天是乾的，有黑色髒髒的灰塵，因為那幾天沒有下雨，當時伊問是否有漏水，簡義雄回答說沒有漏水，這兩個洞他不知道做什麼，他會回去問等語（本院一卷，第128頁反面），顯然證人簡義雄針對被告當時之質疑，亦有允諾要回去詢問後再向被告陳明，而針對為何不等簡義雄回去詢問後再為簽約，被告則稱：那時候是晚上，我正在講課，簡義雄打電話給我說屋主希望我們趕快定下來，給我們一個特別的價格，如果沒有簽就沒有這個價格…本來價格寫8,500萬還是8,000多萬元，我們想說殺價到8,000萬元，原告開7,800萬元，我想說就跟原告買，所以下午看晚上就簽了等語（本院一卷，第128頁反面），且核與被告訴訟代理人所稱：（法官：為何被告當天就決定要買系爭房屋？）被告訴訟代理人：因為原告告知如果當天晚上不簽約就沒有這個價格，且被告因為補習班另一個租約即將到期，所以必須要找出一個房子可以開設補習班的地點。因為被告當時相信有仲介，所以認為7,800萬元沒有問題…（法官：被告於買賣前是否有看過房子？）被告訴訟代理人：有。但因為當時很黑，看不清楚。因為時間很短，沒有辦法檢查圖說。因為仲介說如果沒有馬上買，就沒有7,800萬元這個價格等語（本院一卷，第20頁反面），換言之，被告當時已從外觀上發現牆壁有洞，並已詢問是否為漏水，簡義雄亦答應回去詢問，被告對於瑕疵之存在已有所知情，卻在考量原告所開立價格7,800萬元，已比原先8,500萬元或8,000多萬元為低，甚至較被告殺價金額之8,000萬元更低，故本件被告係基於自身考量價格之情形下，選擇不等簡義雄回報後即為簽約，既係基於被告自身考量，難認證人簡義雄或原告其它員工，有為任何故意或過失而不告知之情形。因此，被告對於其倉促於短時間內訂約乙節，亦自承原告並未施以強暴脅迫，被告也無此等主張，僅係認為原告服務不值得156萬元之服務費等語（本院一卷，第21頁），是以，本件買賣契約既已因原告居間而成立，被告自應給付報酬，且被告既無法證明原告有何債務不履行之可歸責事由，則其主張抵銷，即無理由。
（二）至於被告辯稱原告服務不值得156萬元乙節，認本件居間報酬過高乙節，經查本件居間報酬，依兩造所簽訂之給付服務報酬承諾書，服務務報酬為買賣價金百分之二，並無過高之情形，此可對照臺灣高等法院臺中分院106年度上易字第168號判決之案件，亦係規定2%，亦足認定。又「房屋仲介在台灣係競爭之行業，市面上本有多家房仲業者可供選擇，上訴人亦擁有相當之自由可以決定是否締約及選擇委託何家仲介，兩造間之締約地位，並無明顯強弱之分，且上訴人倘認某項約款不合理或不公平，亦可與被上訴人磋商變更或拒絕締約，上訴人並非處於無法選擇或無從拒絕締約之情況…末按被上訴人係依約請求服務報酬，而此報酬乃其提供服務之對價，與違約金之性質有別，非屬違約金，故不生違約金約定過高，應予酌減之問題，自不待言。」，臺灣高等法院臺中分院105年度上易字第411號判決意旨參照。是以，本件兩造之給付服務報酬承諾書既約定為2%，係屬原告提供服務之對價，依前揭判決意旨之說明，性質上非屬違約金，自不生是否過高而須酌減之問題。
（三）按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言。最高法院18年上字第1709號民事判例意旨參照。經查，被告因漏水所生損害，已與出賣人楊奕國達成和解而減少價金430萬元，業據被告自承在卷（本院一卷，第20頁），堪認被告損害已經填補，且被告無法證明尚有其它損害，且縱然被告受有損害，但該部分係屬被告得否基於買受人之地位，向出賣人即楊奕國請求損害賠償之問題，被告既一方面與楊奕國和解，就其因和解而拋棄之請求權，係因被告拋棄而不得再向楊奕國請求，而非被告所受之「損害」，且他方面被告亦無法證明原告有故意或過失隱藏漏水瑕疵或其它可歸責原告之事由，依前揭判例意旨之說明，原告對被告既不負有債務，即無抵銷可言，被告主張抵銷，為無理由，應予駁回。
（四）至於被告抗辯原告有隱匿房屋內部有不符使用執照圖面之事實，導致被告需額外支出修繕費用云云。然查，於購買當日之雙方對話中，被告並未舉證有向原告請求確認屋況是否符合圖說之舉措，而於標的物現況說明書中，被告亦與楊奕國均於第18項「是否有增建部份」為雙方確認簽名，從而，堪認兩造當時買賣標的物，即係以當時房屋現況為之，被告當時亦願意接受，而無必須符合使用執照圖面之另行約定甚明，被告所辯，委無足採。
（五）綜上所述，本件買賣契約，既因原告之居間而成立，被告自應依給付服務報酬承諾書之約定，給付買賣價金2%即156萬元為報酬，故原告請求為有理由，應予准許。被告所辯房屋漏水部分，屬原告無法依當時情況而為判斷，且被告自承原告要答應要詢問後回報，但被告卻在擔心買賣價格調漲之經濟因素下，於原告尚未回報前即驟然答應買賣，此風險即應由被告承擔，至於房屋現況與使用執照圖面不符乙節，因被告與楊奕國均有在房屋現況說明書上確認簽名，亦可信被告於買賣當時已確認無訛，自不得再臨訟爭執，且被告亦無法證明原告有故意或過失隱藏漏水瑕疵或其它可歸責於原告之事由，且被告因漏水所生損害，已與出賣人達成和解而減少價金430萬元，堪認其損害已然填補，被告既於標的物現況說明書上簽名，且於考量價格較其預期價格為低，擔心若未即時應允，日後可能價格調漲下而為締約，原告並無可歸責事由，被告基於不動產經紀業條例、民法不完全給付之債務不履行及侵權行為損害賠償等規定，對原告服務費之請求為抵銷抗辯，因被告對原告並無債權存在，故被告主張抵銷為無理由，應予駁回。
（六）另被告聲請就系爭房屋漏水所造成之損害為鑑定乙節，經核被告無法舉證證明原告有何注意義務之違反，則縱然房屋有損害，亦與原告行為無涉，且房屋因漏水是否有損害及損害之範圍，充其量僅係被告是否得以向出賣人楊奕國請求之問題，而被告既自承已與出賣人楊奕國達成和解，該鑑定結果已無法作為被告與楊奕國間求償法律關係所用，故該損害賠償之鑑定，與原告是否有注意義務違反並無關聯性，併此敘明。
二、綜上所述，原告基於兩造間簽立之給付服務報酬承諾書之法律關係，請求被告給付原告156萬元之服務報酬，為有理由，應予准許。
三、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條定有明文。原告對被告之服務費給付請求權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，且本件起訴狀繕本於107年7月4日送達被告，有送達證書為憑（本院一卷，第15頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即107年7月5日起算，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
四、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
五、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決之結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國108年4月25日
民事第三庭法官林慶郎正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月25日
書記官陳靖國