裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第923號民事判決
裁判日期：民國109年02月10日
裁判案由：排除侵害等
臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第923號原告太平洋景秀天廈管理委員會法定代理人 趙行德 訴訟代理人 吳俊昇 律師複代理人 李文堯 律師被告 黃坤山 上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國109年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示新北市○○區○○段○○○號592⑵部分，面積一六點三四平方公尺之土地騰空，並將其上如附件所示（即原證七）之鐵門拆除。
被告應給付原告新臺幣柒仟肆佰柒拾參元，及自民國一百零八年五月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國一百零七年四月十五日起至被告返還第一項所示土地予全體區分所有權人之日止，按月給付原告新臺幣貳仟貳佰玖拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣柒拾參萬伍仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：緣太平洋景秀天廈坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，被告所占有如附圖所示暫編地號592⑴之門廊部分、面積10.39平方公尺，暫編地號592⑵之店面部分面積16.34平方公尺之土地，為原告社區區分所有權人所共有，非在被告所有之同段5862建號上，而5862建號係位在地下一層，雖亦有「門廊」之標示，惟被告專有之門廊位置係位在地下一樓，而非一樓，被告對於一樓門廊部分顯無單獨使用權，且業經鈞院勘驗時，經新北市中和區地政事務所人員 張育維 澄清，又新北市政府工務局於民國106年12月19日新北工寓字第1062477883號函亦曾函覆被告占有處係屬法定空地，屬全體區分所有權人共有，不得占有經營商業。又全體區分所有權人並未約定店面（室內樓版）供被告專用。故被告無權占有系爭土地開設「美好果汁店」，並在室外門廊放置營業用椅子，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，原告對於共有部分有管理權，自得請求被告返還。又按，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，被告對於門廊並無收益權能，竟自106年11月起，以每月2萬元之對價將門廊出租給訴外人 張明順 開設「微笑碳烤店」，直至107年4月張明順因住戶抗爭而搬離，被告已向張明順收取106年11月1日至107年3月31日5個月租金合計10萬元，獲有相當於10萬元之利益致原告受有損害。嗣被告在原告管理之室內樓版即如附圖暫編地號592⑵部分，將原設置之玻璃門拆除，另加設鐵捲門，變更原使用用途，自
107年4月15日起經營「美好果汁店」，該部分與門廊位置、大小相當，被告占有該處可獲得之不當得利相當於每月2萬元之租金，爰請求自107年4月15日起至被告遷離，將如附圖所示暫編地號592⑵部分返還原告之日止，按月給付2萬元等語。併為聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示暫編地號591⑴面積10.39平方公尺、暫編地號592⑵面積16.34平方公尺之土地騰空，及將如附件（即原證7）之鐵門拆除，並將該部分土地騰空返還原告。㈡被告應給付原告10萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並自
107年4月15日起至交還土地之日止，按月給付2萬元。並 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於100年購得新北市○○區○○街○○號地下
1樓（含挑空至1樓樓梯及樓板）至大門，此範圍被告均有所有權，屬被告權狀範圍內，室內樓版未補登，已請土地代書代為補登，原告當提出所有權狀正本，即明事實真相。故被告所使用店面開設美好果汁店部分，所有權屬被告，被告有權使用，但目前交給外甥經營，被告未跟他收租金，亦未分利潤，只是將該處借給他用，另被告並未使用鐵門外之門廊部分，亦未出租給他人，被告先前所出租者僅為玻璃門裡面自己所有的部分，該室內樓版是在被告權狀範圍，被告知道室外門廊部分為公用的不能用，被告並沒有使用，原證六所示照片只是臨時放一下而已。故原告請求為無理由等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：㈠按管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓
大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。又住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反上開規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第3條第9款、第10條第2項、第9條第2項、第4項分別定有明文。則原告基於對太平洋景秀天廈共用部分管理、維護之職責，自得提起本件訴訟，合先敘明。
㈡原告依據公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告將
如附圖所示暫編地號592⑴、592⑵部分騰空返還原告，並拆除該土地上如附件所示之鐵門，有無理由？
1.原告主張系爭592地號土地為太平洋景秀天廈社區全體區分所有人所共有，為太平洋景秀天廈社區之建築基地，如附圖所示暫編地號592⑴部分、面積10.39平方公尺，暫編地號
592⑵部分面積16.34平方公尺之土地，係屬區分所有建築物專有部分以外之共用部分，業據提出土地及建物登記謄本、新北市政府工務局106年12月19日函文及81中使字第358號使用執照等件為證。且查，本件經本院於108年8月23日會同兩造及新北市中和地政事務所人員至現場履勘，經新北市中和地政事務所人員張育維陳稱：兩造所指5862建號係位在地下一樓，原告所主張之店面（即暫編地號592⑵部分）及門廊（即暫編地號592⑴部分）均在一樓，係坐落在系爭
592地號土地上，該部分為未登記部分等語，有本院勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可參，再參諸新北市0000000000000000000000○○○區○○街○○號涉及占用法定空地疑義情事一案）所陳位置經比對建築物使用執照（81中使字第358號），係屬建築基地內之法定空地。
」等內容，堪認上開暫編地號592⑴之門廊部分及暫編地號
592⑵之店面部分，均為太平洋景秀天廈社區全體區分所有權人所共有。
2.復按，公寓大廈管理條例第9條第2項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」。是被告就上開共用部分之使用，自應依其設置目的及通常使用方法為之，即應就此部分區域保持淨空暢通之狀態，不得設置任何障礙物阻礙通行出入。經查，上開如附圖所示暫編地號592⑵部分，其上並無建號，屬未登記部分，係太平洋景秀天廈社區全體區分所有權所共有，已如前述，被告將該處原設置之玻璃門拆除，另行加設鐵捲門，將該區域納為私人營業場所，作為經營「美好果汁店」之用，面積合計16.34平方公尺，業據本院至現場勘驗明確，並囑託新北市中和地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄、原證六、七照片及土地複丈成果圖在卷可稽，被告顯已妨害或變更該部分土地之使用目的及通常使用方法，自屬違反公寓大廈管理條例第9條第2項關於「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」之規定，且被告在該區域自行加設如附件即原證七所示之鐵捲門，並未經其他區分所有權人同意或區分所有權人會議決議通過，亦無合於同條項但書之情形，原告本於管理委員會之地位即有訴請法院判決除去之權能，是原告請求被告應將如附圖暫編地號592⑵部分，面積16.34平方公尺之土地騰空，並將其上如附件所示（即原證七）之鐵門拆除，洵屬有據，應予准許。至原告雖主張其對於共有部分有管理權，而請求被告返還云云。惟原告並非太平洋景秀天廈之區分所有權人，自非共有人，原告縱有管理權，請求返還之權利主體仍應為全體區分所有權人，故原告此部分主張，尚有未合，不應准許。
3.又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是依民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。抑且，權利保護要件是否存在，以言詞辯論終結時為準，如起訴當時權利保護要件存在，而言詞辯論終結時有欠缺者，法院仍應認原告之訴為無理由。經查，原告固主張被告在如附圖所示暫編地號592⑴之鐵門外門廊部分放置營業用椅子，無權占有該部分土地云云，並提出原證六照片為證。惟被告否認有占有使用上開門廊部分之事實，並以前揭情詞置辯。而本院於108年8月23日會同兩造至現場履勘時，並未見被告在上開室外門廊處有擺放任何物品而有占有使用門廊之事實，惟原告仍僅提出起訴時起訴狀所附原證六為證，徒以：被告在做生意時，會把椅子擺在門廊上云云，並未提出其他證據舉證以實其說，是原告請求被告應將如附圖暫編地號592⑴部分，面積10.39平方公尺之土地騰空，洵屬無據，不應准許。況縱認被告先前曾有占有使用如附圖所示暫編地號592⑴之鐵門外門廊部分之事實，然揆諸上開說明，本件依言詞辯論終結時之事實狀態，被告既未有占有使用該部分土地之事實，則原告仍訴請被告騰空該部分土地，自無權利保護必要，亦應駁回，併此敘明。
㈢原告依據不當得利法律關係請求被告返還相當於租金之不當
得利，有無理由？
1.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益復為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。查系爭土地上如附圖所示暫編地號592⑴部分、面積10.39平方公尺，暫編地號592⑵部分面積16.34平方公尺之土地，，係屬區分所有建築物專有部分以外之共用部分，依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項及第10條第2項規定，原告就該共用部分有管理權，所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益，系爭土地如附圖所示暫編地號592⑴、592⑵部分，既為太平洋景秀天廈全體區分所有權人共有之共用部分，原告就本件請求返還不當得利之訴訟，固非訴訟標的法律關係之主體，然對於該共用部分既有管理權，則其本於管理該共用部分所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，自得依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利。
2.又按質權人、承租人、受寄人或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第941條定有明文。查被告固抗辯其先前出租範圍為原設置玻璃門裡面之室內樓版部分，而否認有出租如附圖所示暫編地號59
2⑴之室外門廊部分予訴外人張明順開設「微笑碳烤店」之事實，惟觀諸原告所提出之原證五照片所示，「微笑碳烤店」之生財器具均擺置在室外門廊，堪認「微笑碳烤店」所占有使用部分確實為室外門廊部分，被告既為出租人，依民法第941條規定為間接占有人，其既無權占有上開土地，自屬侵害其他區分所有權人權利及原告之管理權，致其他區分所有權人無法使用、收益，而受有相當租金之利益，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占有如附圖所示暫編地號592⑴部分土地相當於租金之不當得利，尚無不合。
又查，被告自承在如附圖所示暫編地號592⑵部分開設「美好果汁店」，嗣無償借予其親屬繼續占有使用該部分而為經營，依民法第941條規定為間接占有人，不失為現在占有人，其既無權占有上開土地，自屬侵害其他區分所有權人權利及原告之管理權，致其他區分所有權人無法使用、收益，而受有相當租金之利益，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占有如附圖所示暫編地號592⑵部分土地相當於租金之不當得利，亦無不合。復按，民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。是共有人倘逾越其應有部分之範圍使用收益，致其所受利益超過其應有部分比例，即難謂不應對他人負有返還不當得利之責（最高法院97年度台上字第1790號判決意旨參照）。本件被告為系爭土地共有人之一，應有部分10000分之171，依照上開說明，其不當得利之數額，應以逾越其應有部分10000分之171計算之（即10000分之9829）。
3.再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限；所謂土地價額及建築物價額，指法定地價及依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之建築物價額；而法定地價即為土地所有權人依土地法所申報之地價，土地法第97條第1項、第148條、土地法施行法第25條定有明文。經查，被告自106年11月1日起至107年3月31日止無權占有如附圖所示暫編地號592⑴部分之面積為10.39平方公尺，另自107年4月15日起迄今無權占有占有如附圖所示暫編地號592⑵部分之面積為16.34平方公尺，並應以逾越其應有部分10000分之9829計算之。又系爭592地號土地每平方公尺之公告地價，於105年1月為28,400元、107年1月為26,800元，有公告地價查詢資料可按，而公告地價百分之80為其申報地價，故系爭592地號土地每平方公尺之申報地價，105年1月為22,720元、107年1月為21,440元。另本院審酌系爭592地號土地位於新北市○○區○○路巷內，生活機能良好，交通便捷等情，認被告使用如附圖所示暫編地號592⑴、592⑵之共用部分土地之經濟價值及所受利益，每年租金以不超過系爭土地申報價額年息8％為適當。至原告雖主張被告前出租上開無權占有之土地予訴外人張明順之每月租金為20,000元，惟土地法第97條第1項所定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息10%為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392號判例意旨參照）。是原告主張以租金20,000元計算之方式已逾土地法第97條第1項之規定，難認有據。從而，原告得請求自
106年11月1日起至107年3月31日止，被告占用如附圖所示暫編地號592⑴部分土地相當於租金之不當得利數額為7,
473元（計算式：22,720元X10.39X9829/10000X8％÷12X2+21,440元X10.39X9829/10000X8％÷12X3=7,473，元以下四捨五入）；另得請求自107年4月15日起至被告交還所占用如附圖所示暫編地號592⑵部分土地予全體區分所有權人之日止，按月給付相當於租金之不當得利數額為2,296元（計算式：21,440元X16.34X9829/10000X8％÷12=2,296，元以下四捨五入），逾此部分之請求，尚乏依據，應予駁回。
四、綜上所述，原告本於公寓大廈管理委員會之地位，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告應將系爭土地上如附圖所示暫編地號592⑵部分面積16.34平方公尺之土地騰空，並拆除該土地上如附件（即原證7）所示之鐵門，及依據不當得利法律關係，請求被告應給付7,473元及自起訴狀繕本送達翌日即108年5月14日起至清償日止按年息5%計算之利息，及自107年4月15日起至被告返還如附圖所示暫編地號592⑵部分土地予全體區分所有權人之日止，按月給付原告2,296元，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國109年2月10日
民事第四庭法官王士珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年2月10日
書記官李秉翰