裁判字號：臺灣臺北地方法院107年訴字第2124號民事判決
裁判日期：民國107年12月12日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺北地方法院民事判決107年度訴字第2124號原告德昌營造股份有限公司法定代理人 黃政勇 原告玉新開發建設股份有限公司法定代理人黃政勇共同訴訟代理人 廖永泰
林鉦偉 被告 胡翠芬
胡翠貞 胡智為 胡文杰 共同訴訟代理人 詹德柱 律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國107年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告德昌營造股份有限公司新臺幣陸萬肆仟陸佰捌拾元，及自民國一○七年八月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告玉新開發建設股份有限公司新臺幣陸萬肆仟陸佰捌拾元，及自民國一○七年八月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔七分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告德昌營造股份有限公司以新臺幣貳萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸萬肆仟陸佰捌拾元為原告德昌營造股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告玉新開發建設股份有限公司以新臺幣貳萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸萬肆仟陸佰捌拾元為原告玉新開發建設股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項分別定有明文。查原告於起訴時原僅對被告胡翠芬、胡翠貞、胡智為、胡文杰起訴，聲明為：㈠被告應給付原告德昌營造股份有限公司（下稱德昌營造公司）新臺幣（下同）45萬2,760元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應給付原告玉新開發建設股份有限公司（下稱玉新建設公司）45萬2,760元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告認為被告胡 葉月霞 、 胡智仁 、 胡翠娟 等共有人因土地法第34條之1規定，應同為本件不動產買賣契約之契約當事人，乃於民國107年6月11日具狀追加被告 胡葉月霞 、胡智仁、胡翠娟為被告，訴之聲明則變更為：㈠被告應給付原告德昌營造公司45萬2,760元，及自最後一位被告收受起訴狀繕本翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應給付原告玉新建設公司45萬2,
760元，及自最後一位被告收受起訴狀繕本翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。經核原告所為訴之追加及變更，係基於同一基礎事實而追加被告及變更聲明，揆諸首揭規定，核無不合，應予准許。惟原告嗣又認為無繼續對被告胡葉月霞、胡智仁、胡翠娟訴訟之必要，而於107年11月9日具狀撤回對該等被告之起訴（見本院訴字卷第300頁），經該等被告共同訴訟代理人當庭表示同意等語（見本院訴字卷第339頁），揆諸上揭說明，此部分即已發生撤回之效力而非本件審理之範圍。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告與被告於民國103年11月17日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣標的為坐落臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地及其上同段288建號門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號之房地（下稱系爭不動產），買賣價金為2億1,560萬元，除約定未到場簽約之共有人即訴外人胡葉月霞、胡智仁、胡翠娟應依土地法第34條之
1規定辦理所有權移轉外，被告至遲應於104年3月31日前完成買賣標的之點交作業，惟系爭不動產之實際點交日為10
4年4月7日，與約定期限相差7日，被告自應依系爭買賣契約第9條第5項之約定，每逾1日按買賣總價金萬分之6計付違約金，是被告應給付自104年4月1日起至同年月7日止之違約金各45萬2,760元予原告【計算式：（2億1,56
0萬元×6/10,000×7日）÷2=45萬2,760元】。又依系爭買賣契約第9條第1項約定：「乙方（即被告）應將買賣標的騰空，現場點交予甲方（即原告）...。」則被告未依約定將系爭不動產騰空，原告當然得拒絕點交，並非原告無端要求被告清空房屋始同意點交。此外，本件簽訂系爭買賣契約與約定點交期限相距逾4個月，顯已衡量各種作業所需時間納入考量，且本件確無對國外共有人為公示送達之情事，且系爭買賣契約經被告自由意識決定簽約，倘被告於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求降低，無異將被告不履行契約之不利益歸由原告分擔，不僅對原告難謂公平，且有礙交易安全及司法秩序之維護，自不應認約定之違約金過高而予酌減。綜上所述，本件被告確實有延遲點交之情事，且係可歸責於被告之事由所致，爰依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告德昌營造公司45萬2,760元，及自最後一位被告收受起訴狀繕本翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告玉新建設公司45萬2,760元，及自最後一位被告收受起訴狀翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭不動產由被告胡翠芬、胡翠貞、胡智為、胡文杰及訴外人胡翠娟、胡葉月霞、胡智仁共有，故被告係依土地法第34條之1規定出賣予原告，而訴外人胡翠娟因行方不明，被告以聲請公示送達方式通知其主張優先承買權，是按兩造間系爭買賣契約所附「其他約定事項」第9條之約定，如因公示送達而致往後程序有所延宕，得順延點交日，被告依該約定則至遲應於104年3月12日前完成公示送達，而被告於103年12月18日聲請公示送達，經本院103年度司聲字第1675號裁定准許在案，被告旋即於104年1月30日將公示送達刊登於新聞紙，按民事訴訟法第152條規定，公示送達需於最後登載日期後經20日發生效力，故被告於公示送達生效後，檢附相關資料於104年3月4日為訴外人胡翠娟、胡葉月霞、胡智仁辦理清償提存，嗣後亦從速辦理更正提存書，經提存完畢後檢附公示送達、清償提存等相關文件，辦理房地所有權之移轉登記，而於104年4月1日完成所有權移轉登記，符合一般不動產移轉登記之過戶時程，並無遲延點交之情事，原告請求被告給付違約金，應屬無據。又系爭不動產於所有權移轉登記完畢後，仲介人員 蔡貴春 即於104年4月1日通知買賣雙方辦理點交事宜，惟原告卻要求被告須先清除屋內之傢俱雜物，始同意辦理點交，惟系爭買賣契約第14條已約定按「現況交屋」，原告無權要求被告清除屋內之傢俱雜物，然因原告執意要求且原告公司之承辦人員亦向蔡貴春表示「清明連節不上班，要等被告將傢俱雜物移除後始願配合點交」等語，被告乃委託蔡貴春僱工清運，並委請地政士發函通知原告104年4月7日辦理點交，足認系爭不動產點交之遲延，非但不可歸責於被告，反而係可歸責於原告之延誤。是以，系爭不動產之自完成所有權移轉登記日起，已得即刻辦理，被告縱有遲延情事，亦僅有1日可言；且本件係原告違約要求被告清空房屋，被告應得依系爭買賣契約請求被告給付其他6日之違約金，爰依法主張抵銷。何況於點交日，原告方面曾向在場之地政士 廖惠嵐 及仲介蔡貴春明示放棄對他方請求給付違約金之權利，並依當時之相關稅費及所有費用為結算，原告亦同意將所有買賣價金依約由被告領取，已明示放棄違約金請求權，基於民法第148條所揭示之誠信原則，自不得再向被告請求本件違約金。又縱認被告應給付違約金，應審酌被告對於房地買賣非如原告熟稔，議定契約之能力亦遠不如原告專業，而原告於買賣契約中訂定之違約金標準係延遲1日，應以買賣總價金萬分之6計算，每日違約金高達12萬9,360元，考量雙方議約能力之高低落差，該違約金之約定顯有過高之情事，請依民法第252條，請求酌減違約金至相當之數額等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查：
(一)兩造於103年11月17日簽訂系爭買賣契約，買賣標的為系爭不動產，買賣價金為2億1,560萬元，且系爭不動產之處分係由被告應依土地法第34條之1規定為之；又系爭買賣契約第9條第5點約定被告至遲應於104年3月31日前完成點交，每逾1日被告應按買賣總價金萬分之6給付原告違約金，而系爭不動產移轉登記日為104年4月1日，實際點交日則為104年4月7日，與約定期限相差7日等情，均為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書、聯華地政士事務所交屋結案應備文件通知、被告委託蔡貴春清運之委託書○○○區○○段○○段288建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號房屋）登記第二類謄本影本等件在卷可稽（見本院訴字卷第23頁至第37頁、第155頁），足堪認定為事實。
(二)至原告主張被告應就遲延7日部分依約給付違約金，為被告所否認，並以上開情詞抗辯，是本院應審酌者厥為：⒈系爭買賣契約書第14條記載「依現況交屋」，原告是否有權請求被告清空房屋後始同意點交？⒉被告逾約定期限7日始完成點交，可否歸責於被告？⒊倘有履約遲延情事，兩造是否嗣後另行協調不予請求違約金？⒋如原告可向被告請求違約金，是否過高而應予酌減，及被告主張抵銷，是否有理由？茲分述如後：
1.原告不得依系爭買賣契約請求被告清空房屋始進行點交：⑴按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之
真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、79年度台上字第1778號判決意旨參照）。
⑵查系爭買賣契約第14條約定：「乙方（即被告）願意附贈甲
方之設備項目（以簽約現況為主），如需辦理過戶該費用由甲方（即原告）負擔。...□其他：依現況交屋。」（見本院訴字卷第29頁），足見兩造契約明確約定以「現況交屋」，則原告捨此文字記載，再要求被告應清空屋內雜物，始同意點交，已屬無據。原告雖主張此部分記載非指屋內之櫥櫃、保險櫃等有價值之私人物品不予清除，因為該等物品不知是何人所有，將來可能衍生爭議，故不可能約定不由被告清除云云（見本院訴字卷第340頁），惟據證人即承辦系爭不動產移轉登記手續之地政士廖惠嵐於本院審理時證稱：當初買賣契約就遺留在屋內的雜物，屋主全部都不動，依現況點交給買方，由買方處理，所以合約書第14條上面是寫依現況交屋等語（見本院訴字卷第257頁），證人即系爭不動產買賣仲介蔡貴春於本院審理時亦證稱：在買賣當時，就已經有跟原告講說裡面東西很破舊，裡面有東西，講好就是原況點交，合約書裡其他約定事項也有寫到要照現況點交；約定屋內東西全部歸買方，就如契約書第9條第3款之記載，當時也有口頭告知屋內東西很舊、沒有人使用，當作廢棄物清理，簽約當時原告公司之廖永泰協理確實有提到這些東西會不會有人要，但參與簽約的4位被告都說不會有人要，就由買方來處理等語（見本院訴字卷第263頁），足認兩造簽約時已就屋內現況進行確認，並據此約定依此現況進行點交無疑；況且系爭不動產乃依土地法第34條之1規定，由部分共有人即被告等人進行處分，足見兩造於訂約前未徵得其他共有人同意，則雙方均應知悉屋內物品可能非締約當事人所有，為避免日後衍生糾紛，理應會就屋內物品清運歸屬明文約定，倘原告主張有約定被告應清運屋內櫥櫃、保險櫃等有價值之私人物品，豈會未在系爭買賣契約內特別就此部分清運責任明文約定，卻僅僅記載「依現況點交」，憑此堪認雙方締約當時確實已就屋內物品之歸屬及清運責任，約定由原告負擔甚明，是本件原告主張櫥櫃、保險櫃等有價值之私人物品，應由被告負責清運云云，已違反契約文義及當事人真意，自不足採。
⒉被告於104年4月1日始辦妥系爭不動產移轉登記，係可歸責於被告之事由而遲延1日，應負遲延責任：
⑴按債務不履行之債務人所以應負損害賠償責任，係以可歸責
之事由為要件，故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院87年度臺上字第1480號、87年度臺上字第1289號、85年度臺上字第844號、82年度臺上字第267號判決意旨參照）。而所謂可歸責事由，係指債務人在客觀上違法之事實結果，應歸於該債務人主觀負擔之原因。
⑵查原告並無依系爭買賣契約請求被告清空房屋始進行點交之
權利，已如前述，則自104年4月2日起至同年月7日因原告要求清空屋內物品而遲延點交之期間，自非可歸責於被告之事由。惟被告確實已逾約定之104年3月31日期限1日辦妥移轉登記，繼而始通知原告進行點交手續，此為被告所不爭執，故被告確有遲延給付1日一節，應可確定。至被告雖辯稱此部分遲延係因共有人行方不明，需以公示送達方式通知其主張優先承買權，依約得順延點交日，且已從速辦理提存及移轉登記之補正程序，並非屬可歸責於被告之遲延云云，惟觀諸系爭買賣契約後附「其他約定事項」第9條約定：
「若本件買賣需對國外共有人為公示送達時，買賣雙方合意，因公示送達時間之故而無法於原訂點交日前完成點交手續時，得順延點交日。（公示送達至遲應於104年3月12日前完成）」（見本院訴字卷第33頁），而本件並無國外公示送達，且並非因公示送達造成移轉登記遲延，業據證人廖惠嵐於本院審理時證稱：本件沒有用到國外公示送達，而訴外人胡翠娟有用國內公示送達，但本件不是因為公示送達順延交屋日，被告有在約定的時間內完成公示送達；本件因依照土地法第34條之1無法一次完成，有被要求補正，所以晚了1日等語甚詳（見本院訴字卷第259頁），足認本件並非因公示送達造成遲延1日，而係被告方面之過失，始導致須辦理提存及移轉登記之補正手續，此部分自屬可歸責於被告，被告抗辯此非可歸責於被告之遲延，尚非可採。
⒊兩造嗣後僅協調104年4月2日起至同年月7日遲延部分，不予請求違約金：
依證人蔡貴春於本院審理時證稱：104年4月1日完成所有權登記當天就有通知原告交屋，原告突然要求清理屋內垃圾，這有一點為難，因為契約裡面約定屋內的所有物品由原告清除，從帶看房子到簽約，原告都是同意的，但原告突然要求要清空，會影響到賣方拿到價金的時間，原告要求的理由是因為共有人有些沒有參與，怕事後會有爭議，引發訴訟；中間溝通過程，被告表示延遲交屋的話原告是否應負擔滯納金，伊告知被告這件事好不容易走到這步，就不要計較滯納金的部分，後來被告也不計較滯納金了，當時伊也有向買方提到如果要清垃圾的話，交屋日會延後，會有滯納金的問題，買方廖永泰協理告知重點是清乾淨比較重要，不要再衍生後面的訴訟，滯納金部分他們也不會去計較；104年4月2日時伊有擬出第一份被告的要求，原告表示希望回歸被告身上，伊又去與被告溝通，最後是由伊找人來清運，因為當時遇到清明連假，104年4月7日還沒有清理乾淨，被告就先到建經公司簽點交同意書，原告是在同年4月9日驗屋完成沒問題，在系爭房屋旁邊便利商店簽的，但簽完後，廖協理有提到他也沒有跟被告要滯納金，伊向廖協理謝謝說他們沒有計較；兩造於103年簽買賣契約時，有提到怕訴外人胡智仁公示送達沒辦法如期，當時大家就有講說可以通融幾天，
104年4月1日辦理登記完之後有沒有說不計較這1日伊不記得了，但原告在與訴外人 郭枝芬 訴訟中，有一再表示說他們對被告很好，都沒有要求滯納金等語（見本院訴字卷第26
1頁至262頁、第265頁），可見兩造嗣後經證人蔡貴春協調後，就清運垃圾期間即104年4月2日至同年月7日止之違約金，達成原告不予請求之意思表示合致，是原告縱有此部分違約金請求權，亦已因嗣後協議拋棄其權利，自不得再據此請求被告給付違約金；至於前述可歸責於被告而遲延1日部分，依證人蔡貴春之證詞尚無從認定原告已同意不予請求，被告亦未再舉證以實其說，是原告請求被告給付遲延1日之違約金，即屬有據。
⒋本件違約金並無過高之情，無酌減之必要，且被告對於原告亦無違約金債權存在，自無從主張抵銷：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法
第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。被告雖抗辯系爭買賣契約書第9條第5點約定應自最後期限即104年3月31日之次日起算，每逾1日應按買賣總價金萬分之6給付違約金，違約金之約定過高云云。惟查，前開約定「每逾1日按買賣總價金萬分之6給付違約金」，係依違約之日數而與日俱增，並非約定屆期即應給付一定金額，其約定方式及金額為一般不動產買賣契約所常見，並無明顯過高，且依證人廖惠嵐所提出之系爭不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方、賣方各1份，見本院訴字卷第271頁、第273頁），原告早已於104年3月4日前給付全部買賣價金予被告，並非於原告尚未給付價金之情形下，逕以「約定」買賣總價金計付違約金，就被告而言既非立於不公平地位，且被告遲延移轉登記系爭不動產予原告，確有使原告不能如期取得系爭不動產加以運用或融資之財產上損害，故就原告而言，被告應填補原告此部分所受損害，方屬公平；再參諸本件兩造係於103年11月17日訂約，約定點交期限為104年3月31日，較諸一般買賣不動產履約期限為長，更已預先就無法如期履約之情形，例如前述需對國外共有人為公示送達，另為特別之約定，可見雙方已盱衡被告履約之能力、違約時原告所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，若被告於訂立契約後違約時，復得任意指謫原約定之違約金過高，而要求核減，此無疑將使違約之人不履行契約之不利益歸由他造分攤，不僅有礙交易安全，且對按時履約之人難謂公平，是被告請求酌減本件違約金，為無足取。
⑵次按抵銷須當事人雙方互有對立之債權，並備具抵銷之適狀
，始得為之，此觀民法第334條第1項前段之規定自明。被告抗辯原告未依約於104年4月1日完成點交手續，反要求被告清空屋內物品，自斯時起應負違約責任，被告得依約向原告請求違約金，而得主張抵銷云云（見本院訴字卷第340頁）。惟系爭買賣契約第9條第5點僅約定被告如屆104年
3月31日之期限仍不能點交，應自最後期限之次日起算，每逾1日按買賣總價金萬分之6給付違約金賠償原告，並無被告得向原告請求給付違約金之內容。至系爭買賣契約第9條條第6點亦僅約定：被告對原告負瑕疵擔保責任，若發生原告未能明確主張確有重大之權利瑕疵或物之瑕疵而無故拒絕點交或拒絕協調，並經被告定期間催告仍不配合點交，則被告免除配合點交之義務，原告並應自被告通知點交之日起，每逾1日按被告因點交可得價金萬分之6計付違約金賠償被告（參見本院訴字卷第27頁），本件被告未能證明其已得依照此項約定向原告請求賠償，自無違約金債權可供抵銷。況依前所述，兩造業已就104年4月2日起至同年月7日遲延部分，協調被告亦不向原告請求給付違約金，故縱使被告依系爭買賣契約有違約金請求權，亦已不存在。從而，被告主張因原告遲延其得以違約金債權抵銷云云，洵屬無據。
四、末按數人有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有約定外，應各平均分受之，民法第271條定有明文。本件原告2人有12萬9,360元【計算式：（2億1,560萬元×6/10,000×１日）=12萬9,360元】同一債權，依上開條文規定應平均分受，是原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告各給付6萬4,680元及起訴狀最後送達被告胡文杰翌日即107年8月17日（見本院訴字卷第212頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
五、又本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國107年12月12日
民事第二庭法官林維斌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月12日
書記官黃湘茹