裁判字號：臺灣高等法院107年重上字第353號民事判決
裁判日期：民國107年12月04日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院民事判決107年度重上字第353號上訴人 張盛安 訴訟代理人 魏君婷 律師複代理人 張昇軒 律師視同上訴人 胡盛金 被上訴人 李崇仁 訴訟代理人 張天民 律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國107年
3月9日臺灣桃園地方法院104年度重訴字第207號第一審判決提起上訴，本院於107年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地之分割方法暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，兩造共有坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地應按附圖甲所示：編號199（0）所示部分（面積三七七六點九八平方公尺），分歸被上訴人取得；編號199（1）所示部分（面積二Ｏ九七點Ｏ二平方公尺），分歸上訴人取得。被上訴人應補償視同上訴人新臺幣柒拾伍萬參仟壹佰貳拾玖元。
第一審訴訟費用經廢棄部分及第二審訴訟費用由兩造依附表一所示「應分擔訴訟費用比例」欄負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按共有物之分割，於共有人全體有法律上之利害關係，須共有人全體始得為之，故請求分割共有物之訴，屬於民事訴訟法第56條第1項所稱訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人甲對於第二審判決提起上訴，係為有利益於共同訴訟人乙之行為，依同條項第1款之規定，其效力及於共同訴訟人乙，自應列共同訴訟人乙亦為上訴人（最高法院42年台上字第318號判例意旨參照）。本件雖僅上訴人提起上訴，惟依上說明，其上訴效力應及於同造共有人胡盛金，爰併列胡盛金為視同上訴人。
二、本件視同上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
三、另按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
而裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束，當事人主張之分割方案，僅供法院參考而已（最高法院93年度台上字第1797號裁判意旨參照）。是以縱於訴訟中為分割方案之變更或追加，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更或追加。查上訴人對原判決關於坐落桃園縣中壢市（已改制為桃園市○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭199地號土地）之分割方式聲明不服，原上訴聲明請求依原判決附圖五所示方案分割，有民事上訴狀在卷可參（見本院卷第39至43頁），嗣先後於本院107年6月21日及同年10月5日準備期日變更其上訴聲明，有準備程序筆錄及民事準備書狀在卷可參（見本院卷第81至82頁、第87至97頁、第144至
145頁），最終上訴聲明為請求依附圖甲所示方案分割（見本院卷第144至145頁），而被上訴人除同意上訴人所為之上訴聲明變更外，並同意其最終聲明內容（詳後述），核其內容，均係關於系爭199地號土地分割方案之更異，依上開說明，自均非屬上訴人之上訴或被上訴人所提原訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：系爭199地號土地為兩造共有，各共有人應有部分如附表一所載。兩造就系爭199地號土地並無不分割之約定，依系爭199地號土地之使用目的，亦無不能分割之情事。因視同上訴人應有部分僅9/1000，若受原物分割，受分配土地僅52.866平方公尺，不能發揮地利，有損社會資源，且上訴人已表示不願以金錢補償視同上訴人，故應將視同上訴人所有之土地分配予伊，而以原物分配予伊及上訴人，並由伊補償視同上訴人。系爭199地號土地上現雖有如原判決附圖一（下稱附圖一）所示、門牌號碼分別為桃園市○○區○○路○○○○號、73號及鐵皮屋等建物（下分別稱73之1號建物、73號建物、鐵皮建物，合稱系爭建物），惟均為未經合法登記之建物，其中鐵皮建物、73號建物均為上訴人興建，上訴人已陳明欲優先保有73號建物。爰依民法第823條、第824條規定訴請分割系爭199地號土地。原審判決就系爭199地號土地依原判決所附附圖二及原判決附表二所示分割方案為分割。上訴人不服，提起上訴。而關於系爭199地號土地之分割方案，伊同意上訴人所提依附圖甲之分割方案等語。
二、上訴人則以：系爭199地號土地係分割自重測前之中壢市○○段○○○段00000地號土地，早在分割前之61年間，即經斯時之共有人簽署內約同意書，約定各共有人取得、使用系爭199地號土地之部分，被上訴人之父 李林樹 於64年間始向內約同意書簽立人中之 張元發 購買系爭199地號土地，並登記於被上訴人名下，伊與張元發已分別依內約同意書由自己或同意他人於分得之土地上建築房舍而有系爭建物，售予他人或供自己及他人使用，系爭建物雖均未辦理保存登記，惟係依內約同意書所興建，迄今已逾40年，依禁反言原則，各共有人應受拘束，且系爭建物有其經濟價值，鐵皮建物為訴外人 葉日華 之生活住所，故應以系爭199地號土地使用現況為分割方案之依據，保留其上建物，以避免衍生法律糾紛，發揮系爭199地號土地最大經濟效益。又系爭199地號土地無法與同段199-1、199-2地號等土地合併分割，且視同上訴人之應有部分甚微，被上訴人已表示有意購買，伊則無購買意願，故視同上訴人就系爭199地號土地之應有部分應分歸由被上訴人取得，並依誠立不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）所鑑定之金額補償視同上訴人。原判決之分割方案需拆除73號建物房屋，違反40多年來之土地使用情形、共有人意願、公平原則及公共利益。對伊不公平，亦使訴外人葉日華無家可歸，且將使相鄰之同區段188至198、200、200-1地號土地成為袋地，而有不當等語。上訴聲明：㈠原判決關於系爭199地號土地部分廢棄。㈡系爭199地號土地分割方法為如附圖甲所示，編號
199（0）所示部分分歸被上訴人取得，編號199（1）所示部分分歸上訴人取得；被上訴人應補償視同上訴人新臺幣（下同）75萬3,129元。
三、視同上訴人未於言詞辯論期日到庭，亦未於本院審理時提出任何書狀或為陳述，惟據其於原審之陳述略謂：不同意被上訴人分割方案，因伊就系爭199地號土地之應有部分較少，合併分割得以發揮系爭199地號土地效益，對大家較有利。
又系爭估價報告認系爭199地號土地及同段199-1、199-2地號土地每坪價值分別為4萬7,100元、5萬2,231元、5萬2,231元，遠低於市場行情，且近來不動產價格動盪，強行以該低於市價之價格購買伊所有之系爭199地號土地，對伊不公，應以103年12月之價格計算等語。
四、按共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。查系爭199地號土地為兩造按附表一所示應有部分比例共有，有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第184頁），兩造並未舉證證明有何不能分割之情事；而被上訴人主張兩造就系爭199地號土地並無訂立不分割之特約，且就分割方法又無法獲得一致之協議，亦為上訴人所不爭執，則被上訴人訴請裁判分割，洵無不合。
五、次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1項、第2項第1款、第3項定有明文。又分割共有物之訴，應由法院斟酌當事人之聲明、共有物之使用現況、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等事項，依職權為適當之分配。經查：
㈠系爭199地號土地上所存系爭建物，坐落位置及面積如附圖
一所示，其中73號建物由上訴人當住家使用，73之1號建物由訴外人 邱素蓮 （即上訴人配偶之妹）所有並使用，鐵皮建物（門牌號碼為桃園市○○區○○路○○號）現由訴外人葉日華使用等情，業經上訴人於原審陳明在卷，且為被上訴人所不爭執（見原審卷㈣第82頁、第119頁反面），復據原審於
105年12月19日會同兩造現場勘驗，並經桃園市中壢地政事務所製有附圖一所示土地複丈成果圖乙紙在卷可參（見原審卷㈡第196至198頁、卷㈢第7頁）。而上訴人所提出之附圖甲分割方案，即將編號199（0）所示部分面積3776.98平方公尺，分歸被上訴人取得、編號199（1）所示面積20
97.02平方公尺，分歸上訴人取得；再由被上訴人補償視同上訴人乙節，除經被上訴人表示同意在案外（見本院卷第17
0至171頁）。另觀諸附圖甲分割方案中，因上訴人已表明如僅可保留一建物，欲優先保有73號建物，有民事陳報狀在卷可參（見原審卷㈣第147頁），是本院認如採附圖甲所示分割方案，可使上訴人欲優先保有之73號建物均坐落在上訴人分割取得之編號199（1）土地上，無違上訴人之意，且使分割後之各土地不致因分割而增加曲折，地形相對方整，無畸零或割裂之情形，各土地之開發利用較為完整，上訴人及被上訴人所取得之土地均得以面臨桃園市○○區○○路，亦促進土地之開發，此分割方法亦可兼顧大部分共有人之意願。
㈡至視同上訴人雖於原審陳稱因其就系爭199地號土地之應有
部分僅9/1000，故欲就兩造所共有之桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地及相鄰之同段188、189、190至198地號土地（下稱系爭11筆土地）請求合併分割，並欲分得坐落上開桃園市○○區○○段○○○○號土地該部分土地等語，而就系爭11筆土地於原審提起反訴請求合併分割。惟按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。民法第824條第5、6項定有明文。又按土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限，地籍測量實施規則第224條第1項復有明文。依據上開土地合併複丈之規定，得以合併之土地應為同一地段、地界相連及使用性質相同者。系爭
199地號土地雖與同段199之1、199之2相毗連，且均為兩造所共有，然系爭199地號土地為都市計畫內農業區，199-1、199-2地號土地則為都市計畫內學校用地，屬建築用地，不符前開地籍測量實施規則規定，不得辦理合併複丈等情，有桃園市中壢地政事務所104年9月24日中地測字第10400179130號函、106年9月26日中地測字第1060015696號函等件在卷可稽（見原審卷㈡第136至137頁，原審卷㈣第96頁）；至系爭11筆土地與系爭199地號土地間之共有人及應有部分均未盡相同，有系爭11筆土地之土地登記謄本在卷可參（見原審卷㈠第76至95頁、第、第148至180頁），故視同上訴人於原審就其合併分割之反訴請求，業經其以未能取得被上訴人之同意，而不符前揭規定已於原審言詞辯論終結前撤回反訴請求在案，故視同上訴人主張系爭199地號土地應與前揭土地合併分割乙情，要難採憑。倘欲以原物分割使視同上訴人取得系爭199地號土地，惟其應有部分僅9/1000，以系爭199地號土地面積為5,874平方公尺計算，其僅能分得52.87平方公尺，參以系爭199地號土地上尚有如附圖一編號199-（E）所示之育英路，面積計189平方公尺，無法實際利用，果以原物分配予視同上訴人，除視同上訴人能使用之面積將更為狹小，而有礙其之利用價值及經濟效用外，且剩餘土地之分割方式將更為困難，難為有效之利用，是按各共有人就系爭199地號土地應有部分比例分割，對各共有人並非有利，非屬適宜之分割方法；復因被上訴人已表明願以金錢補償視同上訴人，本院認將原物分配於被上訴人、上訴人如附圖甲所示，並由被上訴人以金錢補償視同上訴人，較能符合目前土地使用現狀及日後利用情形，有助土地之利用價值及經濟效用之維持，對全體共有人較為有利且可行。
㈢又本件依上開附圖甲分割方式分割後，各共有人實際分得之
系爭199地號土地面積與原按應有部分所應分得之面積，有如附表二所示之增減情形，則實際分得之面積有所增加之共有人，自應對僅獲部分原物分配或未獲原物分配之共有人以金錢補償之。而系爭199地號土地經原審囑託誠立不動產估價師聯合事務所鑑定結果，評估系爭199地號土地及同段199-1、199-2地號土地總價分別為8369萬1,284元、202萬2,384元、60萬395元，此有系爭估價報告在卷可參（見原審卷㈢第147頁反面）。爰審酌系爭估價報告係參酌價格形成之主要因素分析【一般因素分析（政策面、經濟面）、不動產市場概況分析（不動產市場發展概況、不動產市場價格水準分析）、區域因素分析（區域條件、區域土地利用現況、區域土地使用分區分布概況、區域環境發展現況、區域公共設施設備○○○區○道路系統規劃、區域環境發展潛力）、個別因素分析（勘估標的土地個別因素分析、公共設施配置、交通運輸條件、附近嫌惡設施、附近優質設施）及最有效使用分析】，並考量估價目的及各估價方法之適用性，因系爭199地號土地之使用分區為農業區，且區域內租賃案例稀少，故以比較法評估，另199-1及199-2地號土地使用分區為學校用地，評估基礎以當地同性質公共設施用地之交易習慣為準，該地區公共設施用地多以公告現值為交易基礎，故採用公告現值評估，而認系爭199地號土地：選取近鄰區域範圍中，具備替代性之8個比較標的進行評估，經分析後，排除比較標的4至比較標的8之使用，而選取3個具替代性之比較標的進行價格試算，最終比較價格決定即依各比較標的與勘估標的間之條件差異進行價格修正，並就其條件差異程度予以各比較標的試算價格不同之加權比例，透過加權比重方式求取勘估標的比較價格，經比較標的與勘估標的間之條件差異調整後，視比較標的之資料可信度、總調整率及總差異百分率絕對值等指標項目，對不同比較案例試算價格各賦予20%、30%、50%之權重，經權重比率核算後勘估標的比較價格為每坪4萬7,100元，有系爭估價報告在卷可參（見原審卷㈢第146至163頁）。可見系爭估價報告，業已考量估價目的、勘估標的屬性、使用現況及估價方法特性，而採用比較法依價格條件評估勘估系爭199地號土地之價值，並無明顯不當之處。視同上訴人於原審雖主張系爭估價報告所鑑定之價格遠低於市場行情，應以103年12月起訴時之價格為準，系爭估價報告不足為採等語。惟系爭估價報告於評估系爭199地號土地挑選比較標的時，除考量距離外，尚有考量使用分區、建蔽率、允建容積率、地形、地勢、面積、臨路條件、近臨道路寬度、臨路面寬及深度、成交價格等條件，再按區域因素及個別因素調整百分率（見原審卷㈢第
158、161至162頁），視同上訴人僅空言爭執，而未提出證據為證，不足採憑。是本件兩造間互為補償之計算，以系爭估價報告為依據，應屬適當。而系爭199地號土地依附圖甲所示編號199（0）部分（面積3776.98平方公尺），分歸被上訴人取得、編號199（1）部分（面積2097.02平方公尺），分歸上訴人取得後，被上訴人與視同上訴人增加及減少之面積則如附表二所示，自應由被上訴人補償視同上訴人。爰以系爭估價報告所鑑定系爭199地號土地每坪單價為
4萬7,100元為計算，則被上訴人應補償視同上訴人75萬3,129元（計算式：47,100×15.99＝753,129）。
六、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項規定，訴請將系爭199地號土地分割，本院經斟酌後認分割方法為將附圖甲編號199（0）部分分歸被上訴人取得、編號199（1）部分分歸上訴人取得，再由被上訴人補償視同上訴人75萬3,12
9元。原審判決就系爭199地號土地判命分割之方法，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查本件係共有土地之分割爭議，兩造起訴及上訴之行為按當時訴訟程度，係為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟費用自應依民事訴訟法第80條之1規定，由兩造各依其就系爭
199地號土地原應有部分比例分擔之，以符平允，併此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果亦不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中華民國107年12月4日
民事第十七庭
審判長法官黃雯惠
法官石有為法官林佑珊正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月5日
書記官張永中附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：桃園市○○區○○段○○○○號土地分割前應有部分比例┌─┬────────┬─────────────┬────────────┬────────┐│編│桃園市○○區○○│地目：田│應分擔訴訟費用比例│備註││號│段OOO地號土地共│使用分區：空白│││││有人│面積：5,874平方公尺│││├─┼────────┼─────────────┼────────────┼────────┤│1│張盛安│357/1000│357/1000││├─┼────────┼─────────────┼────────────┼────────┤│2│李崇仁│634/1000│634/1000││├─┼────────┼─────────────┼────────────┼────────┤│3│胡盛金│9/1000│9/1000││└─┴────────┴─────────────┴────────────┴────────┘附表二：系爭199地號土地分割前應有部分面積與分割後取得面積之增減┌──┬────┬─────┬──────┬─────┬─────┬───────────┐│編號│土地地號│共有人│原應有部分│分割前應有│分割後取得│增減面積││││││部分面積│面積├─────┬─────┤│││││││平方公尺│坪│├──┼────┼─────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│1│199│張盛安│357/1000│2097.02㎡│2097.02㎡│-││││├─────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│││李崇仁│634/1000│3724.11㎡│3776.98㎡│＋52.87│＋15.99│││├─────┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│││胡盛金│9/1000│52.87㎡│0│－52.87│－15.99│├──┴────┴─────┴──────┴─────┴─────┴─────┴─────┤│備註：││1.應有部分換算面積：││以各共有人之原應有部分乘以系爭199地號土地總面積計算得出，並算至小數點以下第2位以下第││3位四捨五入，並因小數點進位關係，所得出之面積總和無法與系爭199地號土地總和相同，而經││本院在正負值0.01範圍逕予微調。││2.增減面積：││以分割前應有部分換算面積，扣除分割後取得面積之差額。如剩餘面積減少時，即表示該共有人受││分配土地面積不足其應有部分，而應受補；如剩餘面積增加時，則表示該共有人受分配土地面積超││出其應有部分，而應補償分配不足之共有人。││該面積由平方公尺換算為坪時，係以平方公尺×0.3025，小數點下第3位四捨五入。│└────────────────────────────────────────────┘