臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 106年度員簡字第293號
原 告 賴偉舜
訴訟代理人 詹漢山 律師
被 告 施桂榆
訴訟代理人 施建宏
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106年12月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一
造辯論而為判決。
二、原告未於言詞辯論期日到場，惟以書狀主張：原告為彰化縣
○○鄉村○段○○○○號土地(下稱系爭土地)之共有人，系爭
土地為原告之兄弟共4人繼承取得，系爭土地上坐落門牌號
碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號之房屋(下稱系爭房屋)，即
如彰化縣員林地政事務所員土測字第180100號複丈成果圖(
下稱複丈成果圖)所示之編號A、B部分面積共66.21平方公尺
。系爭房屋之磚牆原為其長輩所蓋，後因磚牆殘破不堪，於
民國90年間，由原告之大哥 賴偉仁 修復增建而成，惟系爭建
物為未經保存登記建物，起造時原告並不知情、亦未同意賴
偉仁興建系爭房屋，而被告於民國105年12月13日，因本院
105年度司執字第4937號拍賣取得系爭房屋，惟兩造間並無
任何權利義務關係，自屬無權占有，爰依民法第767條第1項
前、中段、第184條第1項前段規定，訴請被告拆屋還地並給
付按系爭土地申報地價年息10%計算之相當於租金之不當得
利。並聲明:(一)被告應將如複丈成果圖所示編號A及B部份
面積共66.21平方公尺之房屋拆除，並將土地騰空返還與土
地共有人全體。(二)被告應自106年1月1日起至返還土地之
日止，按年給付原告新臺幣8,514元。(三)願供擔保，請准
宣告假執行。
三、被告則以：其對於複丈成果圖編號A、B房屋確有事實上處分
權，並使用編號C之水塔。系爭土地和房屋均係原告及其兄
弟繼承而來，因系爭房屋未經保存登記，故登記在賴偉仁之
名下，其因拍賣取得系爭房屋，主張依民法第876條有法定
地上權之適用，如因系爭房屋非因抵押權拍賣而不能適用民
法第876條，則主張民法第425條之1之法定租賃權。系爭房
屋雖為賴偉仁之名，但原告兄弟間有共管之事實，系爭房屋
於70至84年間為立益輪胎行租用，可對照立益輪胎行之商業
登記基本資料社立與異動情形與此相符，原告方收回系爭房
屋後後，86年間由老四即訴外人 賴偉程 出租給台新汽車，而
被告於取得系爭房屋後，對台新汽車之老闆 鄭秀霞 、 洪岳輝
提起遷讓房屋訴訟時，本院傳訊原屋主賴偉仁到庭作證，即
係本件之原告出庭作證，足認原告及其兄弟間係共同管理系
爭房屋。又就原告主張相當於租金之不當得利部分，因系爭
房屋使用原告之土地本應付款，被告願依系爭土地申報地價
5%，每年給付原告4,270元等語，資為抗辯。並聲明:(一)原
告之訴駁回。(二)願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、原告主張其為系爭土地之共有人，系爭土地為賴偉仁、賴偉
正、原告、賴偉程4人因繼承而取得之共有土地，系爭房屋
之房屋稅籍納稅義務人為賴偉仁，被告因本院105年度司執
字第4937號拍賣取得系爭房屋，而系爭房屋占用系爭土地之
部分即為複丈成果圖編號A、B部分，有系爭土地登記第一類
謄本、系爭房屋稅籍資料、本院105年度司執字第4937號不
動產權利移轉證書、複丈成果圖等在卷足憑，且為被告所不
爭執，可堪信為真實。
五、原告另主張系爭房屋係無權占用系爭土地，則為被告所否認
，茲論述如下:
(一)按本院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議
決議闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同
時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」
有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同
屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土
地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之
情形在內；並將所稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未經
建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人。惟
必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意，且
就承買後未經建物所有權第一次登記房屋有「全部」之事實
上處分權能者始足稱之(最高法院89年度台上字第284號判決
議止參照)。系爭房屋雖為未經保存登記之建物，惟依上開
最高法院見解，被告承買未經建物所有權第一次登記房屋而
有全部之事實上處分權者，仍有民法第425條之1之法定地上
權之適用，合先敘明。
(二)就系爭房屋之所有人究為賴偉仁、亦或係原告之兄弟4人共
有部分，被告雖抗辯系爭房屋亦係原告兄弟繼承取得，僅因
係未經保存登記建物，始登記在賴偉仁之名下，惟被告亦不
否認就其拍買取得系爭房屋時，就系爭房屋有事實上處分權
之人係賴偉仁。且觀之系爭房屋稅籍資料，起課年月為87年
7月，納稅義務人為賴偉仁，持分比率為100000/100000，亦
與原告所主張系爭房屋係於90年間由賴偉仁修建而成相符，
足認系爭房屋之事實上處分權人應為賴偉仁。
(三)次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相
異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓
人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係
，其期間不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金
數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1
定有明文。再按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同
管理之，民法第820條第1項定有明文。是共有人間，就共有
物，非不得約定共有物之特定部分，由某共有人管理之，此
項約定，即為共有物之分管契約。又共有物分管契約，不以
共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包
括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其
他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度
台上字第1359號判決意旨參照）。且共有物分管之約定，不
以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各
自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，
各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默
示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號、96年
度台上字第2623號判決意旨參照）。原告雖主張系爭房屋興
建之時其並不知情，亦未同意任何人在系爭土地上興建房屋
，亦未曾參與、同意出租系爭房屋一事，惟系爭房屋在系爭
土地上已存在近20年，土地之地上使用情形係屬公示性，其
他土地共有人應明知系爭房屋之存在仍忍受之；又依被告所
提出之另案遷讓房屋判決(本院106年度員小字第89號)，本
院傳訊系爭房屋出租人賴偉仁，係本件原告到庭具結作證，
並稱:「系爭房屋大部分是其弟在處理，從100年之前就有出
租，103年8月起就沒有在給付租金，之前有租約，但被告從
103年就不願意在和我們訂租約，一直拖延，也不願再付租
金。」等語，足認原告除明知系爭房屋存在於系爭共有土地
上外，亦已默示同意賴偉仁使用系爭房屋坐落之土地，而非
僅如原告所稱，其證述內容係由賴偉仁、賴偉程轉述，其本
人並不知情亦不同意共有物出租一事。原告與其他土地共有
人間，就系爭土地既已有默示之分管契約，則被告自得依民
法第425條之1，主張系爭房屋對於系爭土地有法定租賃權之
適用。又原告聲明第2項雖請求被告應自106年1月1日起至返
還土地之日止，按年給付原告8,514元，惟因原告此部份聲
明係請求相當於租金之不當得利，而非依民法第425條之1第
2項，係當事人間就租金數額不能協議時，請求法院定之。
本件既已認定系爭房屋占用系爭土地非屬無權占有，則原告
此部分之主張亦屬無據，併此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前、中段、184條第1項
前段規定，訴請被告拆屋還地並給付按系爭土地申報地價年
息10%計算之相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回
。原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請，自失所附麗，均
應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述
，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年12月26日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法官范馨元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（
須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月26日
書記官施惠卿