裁判字號：最高法院103年台上字第1457號民事判決
裁判日期：民國103年07月16日
裁判案由：請求返還價金等
最高法院民事判決一○三年度台上字第一四五七號上訴人 魏昭蓉 訴訟代理人 劉岱音 律師
吳仲立 律師被上訴人 陳明雄 訴訟代理人 楊沛生 律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國一○二年四月九日台灣高等法院第二審判決（一○○年度重上字第三三二號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國九十八年六月二十四日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新台幣（下同）一千八百二十五萬元買受上訴人所有門牌為台北市○○街○○○巷○號七樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地後，進行整修時，發現該屋屬海砂屋，鋼筋混凝土氯離子含量每立方公尺達一．八五三八至七．五四五一公斤，超出系爭契約第八條第一項約定及國家標準值，違反契約第七條第五項保證之品質，上訴人應負物之瑕疵擔保責任等情，爰依民法第三百六十條規定，先位聲明求為命上訴人給付三百十八萬八千八百九十元本息之判決。並依不當得利之規定，備位聲明求為命上訴人給付三百四十三萬五千三百九十七元本息之判決（逾上開金額之請求，不在本院審理範圍）。上訴人則以：系爭房屋於七十八年八月建築完成，依系爭契約第八條第一項約定，應以主建物之樑、柱或剪力牆三處取樣，如三處檢測之平均值為每立方公尺○．六公斤（不含）以上，被上訴人始得解除契約。第一審法院囑託台北市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定，符合約定取樣之編號一、二、三及F之平均值僅每立方公尺○．五二四公斤，未逾○．六公斤。且被上訴人已將系爭房屋以一千九百萬元出售與第三人，未受有損害，該第三人委請檢測結果，氯離子含量平均值僅每立方公尺○．二七六公斤，足認並非海砂屋。又縱認系爭房屋氯離子含量超過平均值，被上訴人既以九十八年十一月十四日存證信函解除契約，即不得再請求減少價金或不履行之損害賠償。另被上訴人未依約於簽約後支付第二期款前通知伊進行氯離子含量檢測，難謂無重大過失等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，改判命上訴人給付三百十八萬八千八百九十元本息，無非以：被上訴人進行整修時，發現天花板有混凝土膨脹等情形，經台北市建築師公會（下稱建築師公會）鑑定結果，鋼筋混凝土氯離子含量每立方公尺達一．八五三八至七．五四五一公斤，復經土木技師公會以鑽心或直接採取九處檢測，測得氯離子含量平均值為每立方公尺一．七三九公斤，超出國家標準值每立方公尺○．六公斤甚多，堪認氯離子含量過高。上訴人雖抗辯被上訴人業將系爭房屋出售與第三人，經該第三人委請檢測結果，氯離子含量僅每立方公尺○．二七六公斤，並無瑕疵云云，惟該檢測如何進行，是否客觀公正，要非無疑，難認系爭房屋氯離子含量並無過高。又氯離子含量超過標準值，長期會加速鋼筋鏽蝕、混凝土中性化，使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，威脅建物之居住安全，觀之被上訴人所提系爭房屋照片等，顯示天花板部分混凝土龜裂、水泥剝落及鋼筋外露現象嚴重，且土木技師公會函記載「鑑定報告書內之檢測共有九處，……，檢驗報告中有兩處，顯然超過新頒CNS三○九○每立方公尺不得超過○．三公斤之規定，易造成鋼筋腐蝕及混凝土剝落現象，將影響建築物之結構安全」，足認系爭房屋有氯離子含量過高併同結構有安全之虞。上訴人違反系爭契約第七條第五項，保證無氯離子含量過高及結構有安全之虞之約定，被上訴人依民法第三百六十條規定，請求損害賠償，自屬有據。系爭契約第八條第一項乃針對依雙方協議檢測方式，達到解除契約條件時，被上訴人得解除契約之特別約定，是否行使約定解除權，屬其權限。另觀該條第三項後段約定「且無論甲方（被上訴人）有無辦理氯離子含量檢測，乙方（上訴人）均應依民法負瑕疵擔保責任」，足見該約定並不影響上訴人之瑕疵擔保責任。被上訴人提起本件訴訟前，雖自行囑託建築師公會鑑定，認氯離子含量已超出系爭契約第八條第一項約定，於九十八年十一月十四日以存證信函通知解約，惟其採樣、檢測方式不符合契約約定，而土木技師公會之鑑定，雖就自樑、柱四處取樣檢測，但平均值僅每立方公尺○．五二四公斤，均不符合上開約定得解約之要件，亦難據此謂上開解約為合法，被上訴人自仍得請求債務不履行之損害賠償。被上訴人於拆除原裝潢時始發現天花板異狀，懷疑氯離子含量過高，難謂其有重大過失。系爭房屋是否因瑕疵致價值減損，係以瑕疵交易標的之實際價值是否低於交易時價格為斷，與買受人事後轉售因不動產價格漲跌之獲利或虧損無涉。上訴人抗辯被上訴人嗣以高價售出，未受損害云云，並不可取。被上訴人就系爭房屋所受之損害，應按買賣無瑕疵時物之價值與有瑕疵時之價值之比例，計算約定價金所減少之價值。系爭房屋買賣價金為一千八百二十五萬元，經大華事務所鑑定，系爭房屋未具前開瑕疵之價額為一千七百九十五萬一千三百元，因瑕疵減損之價值為三百十三萬六千六百九十七元，系爭房屋具該瑕疵之價額為一千四百八十一萬四千六百零三元，減少之價額為三百十八萬八千八百九十元。被上訴人請求是項金額，為有理由。綜上，被上訴人依民法第三百六十條規定，先位聲明請求上訴人給付三百十八萬八千八百九十元本息，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第三百六十條前段定有明文。故缺少出賣人所保證之品質，買受人僅得就解除契約、請求減少價金或不履行之損害賠償，擇一行使。倘買受人已解除契約，即不得再請求不履行之損害賠償。查系爭房屋氯離子含量過高而有瑕疵，為原審認定之事實。上訴人抗辯被上訴人業以九十八年十一月十四日存證信函解除契約，不得再請求減少價金或不履行之損害賠償等語（見原審卷㈡第三○至三二頁）。依該存證信函記載，被上訴人除依系爭契約第八條第一項約定解除契約外，尚依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定解除契約（見一審卷㈠第二○九頁）。乃原審就被上訴人依民法第三百五十九條規定行使法定解除權是否合法，並未論斷，徒以上開解約不合系爭契約第八條第一項約定要件，即謂系爭契約並未解除，被上訴人仍得請求債務不履行之損害賠償，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○三年七月十六日
最高法院民事第五庭
審判長法官陳重瑜
法官劉靜嫻法官魏大喨法官彭昭芬法官林恩山本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○三年七月二十五日
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