裁判字號：臺灣 臺北 地方法院105年重訴字第1237號民事判決
裁判日期：民國106年09月19日
裁判案由：給付違約金等
臺灣臺北地方法院民事判決105年度重訴字第1237號原告 賴淑麗
漢田不動產仲介經紀有限公司上一人法定代理人 賴惠月 共同訴訟代理人 葉茂華 律師被告 李易倫 訴訟代理人 逄紹峰 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國106年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告賴淑麗負擔七分之六，餘由原告漢田不動產仲介經紀有限公司負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣被告於民國104年12月29日，以本院所屬民間公證人 陳永星 公證之書面授權書（下稱系爭授權書），授權訴外人即被告之母親 李薇 代為出售被告所有之臺北市○○區○○段○○段000號土地暨臺北市○○區○○街○○巷○○號1樓建物（下稱系爭房地），授權期間自當日起至105年12月29日止。李薇獲得出售系爭房地代理權後，於105年7月1日與原告漢田不動產仲介經紀有限公司（下稱漢田公司）簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），書明由李薇代理被告委託漢田公司銷售系爭房地，銷售期間自105年7月1日起至同年9月30日止。嗣經漢田公司仲介後，原告賴淑麗願買受系爭房地，即於105年7月20日由李薇代理與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）5,168萬元，賴淑麗於簽約同時簽發如附表所示之支票1紙（下稱系爭支票），作為系爭買賣契約之簽約款且由李薇代理收受。故本件李薇自始為有權代理，並無表見代理或無權代理之情。詎原告於105年8月1日接獲被告委託發出之律師函，表示被告宣稱未授代理權予李薇，李薇精神狀況不佳、年紀已高又乏出售房地經驗云云，不欲繼續履行系爭系爭買賣契約，被告即未依約與原告辦理系爭買賣契約第3條及第5條約定之移轉登記程序。然，李薇於簽約時為64歲，未達法定退休年紀，且依前開授權書確實獲有被告之授權，李薇並以賣方代理人身分簽字在系爭買賣契約簽名用印，於附件之現況說明書亦親自勾寫、附記說明屋況並親自簽名，且提出系爭房地之遷入說明書及李薇個人身分證影本，故李薇為有權代理且於簽約時身心狀況正常，思考謹慎詳細。另因被告迄今仍不依約履行，故原告以起訴狀繕本之送達再次催告被告應於送達後5日內向訴外人 陳章偉 地政士表明同意移轉，由其辦理所有權移轉等手續，逾期即解除契約不另通知。因被告於收受起訴狀後未於上開期限內通知陳章偉地政士辦理所有權移轉，故系爭買賣契約即已解除。從而，賴淑麗依系爭買賣契約第9條約定，請求被告賠償每日按買賣總價萬分之3違約金，依約定買賣完成日期為105年8月31日起至系爭買賣契約解除前，已達30日以上，原告先請求30日，故被告應給付賴淑麗違約金465,120元（計算式：51,680,000×0.0003×30日＝465,120）。且賴淑麗已交付系爭支票給付買賣價金，被告亦應將所收款項加倍返還，故被告應給付賴淑麗1,200萬元（計算式：600萬×2＝1,200萬）。再者，依系爭委託契約第5條約定，於買賣成立時，被告應給付漢田公司成交價4％之服務報酬2,067,200元（計算式：51,680,000×0.04＝2,067,200），且因不可歸責於漢田公司之事由而解除契約時，被告不得拒絕給付等語。並聲明：㈠、被告應給付原告賴淑麗12,465,120元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡、被告應給付原告漢田公司2,067,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於104年7月間因子女前往國外求學，考慮日後全家移民一事，為免日後路途遙遠及時間、金錢等，倘確定移民後，被告如與朋友介紹之買主直接談妥買賣條件，即可先權宜準備委託李薇屆時就系爭房地買賣代為簽約，而不須被告再返國簽約，遂與李薇在公證人處認證系爭授權書，然被告就系爭房地本屬自售出賣，並無同意授權李薇代為簽約委託仲介。於半年後，被告全家因子女求學及移民等發生問題，且被告發現李薇精神狀況嚴重不穩，遂舉家返還臺北定居，被告於105年6月25日返國後，即於同年月26日終止授權李薇，並取回系爭授權書，且將該授權書作廢，故李薇與原告簽訂系爭買賣契約已屬無權代理。李薇雖於同年7月20日透過鄰居告知被告：有買主出價5千多萬且要付定金600萬買屋，仲介公司傳真定金600萬支票保管條至被告家中，仲介公司請被告同意授權與補授權書等資料才會把定金600萬元支票交給屋主等語，惟被告已明確拒絕授權且無意出售，且經詢問李薇後始知：李薇先前完全不認識漢田公司 鄭亞永 經理，乃鄭亞永打電話遊說李薇先代為委託仲介，李薇未曾提供漢田公司任何被告本人之認證授權書、房地權狀、身分證之正本或影本及印章，且李薇於簽訂系爭買賣契約前已告知漢田公司無法提供被告本人之權狀正本、授權書正本、身分證正反面影本及便章，而鄭亞永告知李薇可先代簽約，嗣再遊說爭取被告同意補齊授權，故陳章偉地政士於系爭買賣契約之合約書內頁處，特別親書載明應補齊之授權資料即權狀正本、授權書正本、身分證正反面影本及便章，並由賴淑麗托交漢田公司保管簽約金即系爭支票且立有保管領據，註明條件須待無權代理簽約之李薇事後取得屋主即被告事後授權同意補齊資料，漢田公司方才憑此保管領據所載條件交付系爭支票予被告。由上，李薇未獲被告授權代理本為原告明知或可得而知，漢田公司鄭亞永經理要求李薇可先代簽約，嗣再遊說爭取被告事後同意補齊授權，故系爭買賣契約簽訂時存有重大瑕疵尚需被告本人授權承認。然被告事後拒絕補正授權李薇，且不承認系爭買賣契約，亦無意出售系爭房地，已依民法第170條第1項規定通知原告拒絕承認，故系爭買賣契約對被告本人不生效力。並聲明：㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告於104年12月29日簽署就系爭房地買賣簽約事宜，期間自104年12月29日起至105年12月29日止之系爭授權書予被告之母親李薇，並於104年12月30日在民間公證人陳永星處認證。
㈡、李薇於105年7月1日以代理被告名義，與原告漢田公司就系爭房屋簽訂系爭委託契約，期間自105年7月1日起至105年9月30日止。
㈢、經漢田公司仲介後，李薇於105年7月20日以代理被告名義，與原告賴淑麗就系爭房屋簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為5,168萬元。賴淑麗於簽約同時簽發系爭支票，作為系爭買賣契約簽約款，李薇在該買賣契約書第14條繳款備忘錄簽名於105年7月20日收受簽約款支票面額600萬元。
㈣、原告等於105年8月1日接獲被告委託發出之律師函，該函載明李薇就系爭房屋不具代理權等情。
四、原告主張系爭委託契約及系爭買賣契約經李薇有權代理被告後，被告竟拒絕履行，從而原告解除契約並請求給付違約金及報酬等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件應審究者闕為：㈠、李薇是否有權代理被告就系爭房地為委託銷售？㈡、李薇是否有權代理被告就系爭房地為買賣？㈢、如賴淑麗得向被告請求損害賠償，違約金有無過高應予酌減？㈣、如漢田公司得向被告請求損害賠償，違約金有無過高應予酌減？茲析述如后：
㈠、李薇是否有權代理被告就系爭房地為委託銷售？⒈按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三
人因過失而不知其事實者，不在此限。代理權消滅或撤回時，代理人須將授權書交還授權者，不得留置，民法第107條、第109條定有明文。故授與代理權之後，本人仍得將代理權撤回，至授與代理權之證明文件，亦應交還授權者。從而，第三人因其過失而不知本人業已撤回授與代理權時，即不得主張代理人之行為仍為有權代理而得對本人發生效力。
⒉查，系爭委託契約第6條約定：「簽約代理人代理委託人簽
立『不動產委託銷售契約書』者，應檢附所有權人之授權書及印鑑證明正本交付受託人收執，以利受託人作業。」有該契約書影本在卷可查（本院卷第147頁）。衡以買賣不動產之價金較高，締約過程較為慎重、謹慎，故有藉由所有權人之授權書及印鑑證明等正本作為確認委託銷售不動產者為不動產登記所有權人，故系爭委託契約於簽約人欄位之委託人部分亦註明「委託人（即所有權人）」（本院卷第149頁）。依此，漢田公司與李薇簽約後，即應確認李薇之代理授權之真正。
⒊被告辯稱其於105年6月26日即已撤回系爭授權書授與李薇等
情，原告對此雖予以否認，並主張被告應就其撤回之日期事實舉證證明。惟查，李薇與漢田公司簽訂系爭委託契約時，李薇僅出示系爭授權書之電子檔照片，漢田公司未曾見過系爭授權書正本一節，為原告所自陳明確（本院卷第113頁背面、第142頁），且有原告所提出其取得之系爭授權書之電子檔照片列印影本可徵（本院卷第8頁）。是漢田公司並未依前開約定取得系爭房地之所有權人授權書正本之事實，即堪認定。再者，被告於105年6月25日確已入境返國之事實，亦有被告護照影本可稽（本院卷第54至56頁），且經本院勘驗被告提出系爭授權書正本共2紙之結果，系爭授權書正本就授權內容之欄位及授權人簽字（即被告簽名）部分，均有書寫「」之圖示等內容，有勘驗筆錄可證（本院卷第112頁背面），且有系爭授權書影本可證（本院卷第57至58頁），是被告得於105年6月26日撤回以系爭授權書授與李薇之代理權，且被告並已取回系爭授權書之正本等情，應堪採信。從而，漢田公司與李薇於105年7月1日簽訂系爭委託契約時，漢田公司雖經李薇出示系爭授權書之電子影像檔，然漢田公司本可要求李薇提出被告授與代理權之授權書正本，以確認該電子檔照片內容是否與正本相符，竟迄系爭買賣契約簽訂之際，仍未完成上開授權書正本之確認。職是，應認被告業已撤回授權李薇之代理權一事，係因漢田公司過失而不知此事實，故漢田公司即不得主張李薇與漢田公司簽訂系爭委託契約仍屬有權代理而得對被告發生效力。
⒋綜上，李薇與漢田公司簽訂之系爭委託契約，因被告業已於
簽約前即已撤回代理權之授與，揆諸前開規定及說明，被告即不受系爭委託契約之拘束，且被告並已前開律師函拒絕承認。從而，漢田公司主張依系爭委託契約第5條約款請求被告給付違約金，即屬無據，應予駁回。
㈡、李薇是否有權代理被告就系爭房地為買賣？⒈經查，於105年7月20日系爭買賣契約簽訂之際，仍只有李薇
先前提供漢田公司鄭亞永經理之電子影像檔，且於簽約當天是將影像檔列印等事實，經證人即系爭買賣契約受託地政人陳章偉、證人鄭亞永等證述明確（分見本院卷第161、164頁；第165頁），核與證人李薇所證相符（本院卷第167頁）。
據此，李薇代理被告與賴淑麗簽訂系爭買賣契約時，原告仍未取得李薇有權代理出售系爭房地之授權書正本之事實，亦堪認定。關此，證人陳章偉並證稱：伊在替雙方完成買賣契約簽約之前會先問雙方有無將證件帶齊，例如授權書、權狀等資料；伊有看過系爭支票，是簽約當時賴淑麗當場開立，有交給李薇，後續是由伊保管，因為李薇當時無法立即出示授權書正本及權狀正本，原本簽完約伊有問李薇有無帶權狀及授權書，李薇回答沒有，原本是請漢田公司的經紀人帶著簽約支票陪同李薇回去拿權狀及授權書正本，李薇希望我們在公司等候，她自己回去拿，所以才開立保管條代為保管該支票；且因為有上開權狀及授權書正本之欠缺，尚待李薇補足，所以 伊才 在系爭買賣契約第1頁書寫「權狀正本授權書正本身分正反面影本便章」等文字，嗣李薇帶東西回來將契約補完整，同時支付保管支票做交換；嗣因李薇迄未補足上開文件資料，故保管條係由漢田公司保管，伊則保管系爭支票等語（本院卷第161、162、163頁），復有系爭買賣契約第1頁影本及系爭支票保管條影本可參（本院卷第92、95頁）。由上可知，於簽訂系爭買賣契約時，因原告仍未取得被告與李薇之授權書正本，渠等就作為系爭買賣契約價金給付之系爭支票則為前開安排。
⒉承上，於105年7月20日系爭買賣契約簽訂之際，原告僅有李
薇先前提供原告之系爭授權書電子影像檔，且於簽約時，契約當事人亦明知李薇仍未能提出系爭授權書正本，而由受託地政士陳章偉就賴淑麗為給付系爭買賣契約買賣價金之系爭支票為前述之安排，衡情買賣不動產之價金較高，締約過程較為慎重、謹慎，且於買賣後買受人賴淑麗即給付第一期簽約款600萬元等情，故陳章偉地政士前開所證其擔任21世紀公司特約代書超過10年，其為契約當事人完成買賣契約簽約之前都會詢問有無帶其授權書、權狀等文件，因本件李薇並未攜帶授權書正本，故就系爭支票予以代管等情，核與社會常情相符。故本件原告於簽訂系爭買賣契約時，未要求李薇提出系爭授權書正本，僅憑藉距拍攝時間已有相當時日之系爭授權書電子影像檔，即認李薇仍有被告之授權，應認具有過失。職是，應認被告業已撤回授權李薇之代理權一事，係因賴淑麗過失而不知此事實，故賴淑麗即不得主張李薇與賴淑麗簽訂系爭買賣契約仍屬有權代理而得對被告發生效力。⒊綜上，李薇與賴淑麗簽訂之系爭買賣契約，因被告業已於簽
約前即已撤回代理權之授與，揆諸前開規定及說明，被告即不受系爭買賣契約之拘束，且被告並已前開律師函拒絕承認。從而，賴淑麗主張依系爭買賣契約第9條第4項約款請求被告給付違約金等，亦屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告因其過失而不知被告業已撤回授權李薇之代理權一事，自不得主張李薇為有權代理被告而簽訂系爭委託契約及系爭買賣契約，故被告即不受系爭委託契約與系爭買賣契約之拘束，原告請求被告應給付賴淑麗12,465,120元及法定遲延利息、被告應給付漢田公司2,067,200元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國106年9月19日
民事第一庭法官陳智暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年9月19日
書記官羅敬惟附表：
┌───┬───────┬──────┬─────┬─────┐│發票人│付款人│發票日│票面金額│支票號碼│││││（新臺幣）││├───┼───────┼──────┼─────┼─────┤│賴淑麗│元大銀行士 林分 │105年7月25日│600萬元│AF0000000│││行││││└───┴───────┴──────┴─────┴─────┘