裁判字號：臺灣新北地方法院101年重訴字第450號民事判決
裁判日期：民國102年05月14日
裁判案由：減少價金
臺灣新北地方法院民事判決101年度重訴字第450號原告 黃品華 訴訟代理人 詹德柱 律師複代理人 王子平 律師
參加人 林陳明君 被告 楊誠斌 訴訟代理人 賴安國 律師複代理人 賴怡文 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國102年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣貳佰貳拾壹萬零柒佰貳拾陸元，及自民國101年8月30日起至清償日止按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔1/3，餘由原告負擔；參加訴訟費用由被告負擔1/3，餘由參加人負擔。
本判決於原告以新台幣捌拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳佰貳拾壹萬零柒佰貳拾陸元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。參加人林陳明君主張其於民國99年間向本件原告買受坐落新北市○○區○○路○○○號1樓及2樓之房地，其後發現該房屋混凝土剝落及鋼筋嚴重裸露，氯離子含量檢測過高，原告輾轉通知房屋前手屋主即本件被告，主張應負物之出賣人瑕疵擔保責任，本件訴訟倘若原告敗訴，則其亦受有行使減少買賣價金之權利，故其等對於本件訴訟有法律上之利害關係，爰聲請參加訴訟等語。經查，原告以其向被告買受上開房屋，因物有瑕疵，對於被告提起減少價金並返還該價金之不當得利，故本件房屋是否有氯離子含量過高之瑕疵，影響參加人得否向本件原告主張減少價金之權利，其顯與本件訴訟有法律上利害關係，揆諸上開規定，本件聲請參加訴訟，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）其於民國96年7月7日，經由永慶房屋仲介股份有限公司之媒介，與被告就坐落新北市○○區○○路○○○號1樓及2樓之房地（下稱系爭房地）簽立買賣契約，約定買賣總價金為新台幣（下同）2520萬元（見原證1），雙方於同年9月6日付清尾款後完成點交。迨99年5月1日，原告再將系爭房地轉售予第三人即本件參加訴訟人林陳明君。
（二）參加人林陳明君於買受系爭房地後，經其承租人通知天花板有大面積混凝土剝落及鋼筋嚴重裸露，有相片為憑（見原證3），因而請求林陳明君賠償營業利益損失及成本耗費損失。林陳明君隨即委請專業廠商進行檢測，始確認系爭房屋之氯離子含量平均值為2.0975kg/m3，有測試報告可證（見原證4），已超過契約約定之0.6kg/m3。林陳明君通知原告上開情事，並檢附瑞利德國際工程顧問股份有限公司之結構修繕報價單（見原證5），其後於101年8月15日寄發存證信函，請求原告應減少買賣價金660萬元，另就系爭房屋之造成其遭承租人請求終止租約並應賠償損害之部分，請求原告應給付390萬5千元，合計應給付1050萬5000元。
（三）原告於接獲林陳明君之通知後，於101年7月17日寄發存證信函通知本件出賣人即被告，並檢附上開檢測報告，依物之瑕疵擔保之法律關係，請求被告應減少買賣價金660萬元，惟被告回函表示難按原告所請求之金額給付賠償。
（四）兩造於簽訂買賣契約時，並未進行氯離子含量檢測，惟依買賣契約第14條第2項第3款之約定「本買賣標的建物無論甲方（即原告）於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，乙方（即被告）均應依民法負瑕疵擔保責任」之語，被告自應依兩造契約及民法之規定，負擔物之瑕疵擔保責任。系爭房屋雖於78年間興建完工，仍須符合兩造買賣契約第14條第2項第1款之約定，即氯離子含量值不得超過0.6kg/m3之標準，惟系爭房屋現經檢測後，確認氯離子含量超過上述修正前後之標準值，因而導致混凝土強度遭受破壞而容易腐蝕，並致使鋼筋曝露，進而造成鋼筋鏽蝕及混凝土剝落等情形，非但使得房屋之耐用年限縮短，更影響結構安全，屬減少房屋價值之重大瑕疵。
（五）被告雖抗辯稱該瑕疵是肉眼可見，咎在原告沒有善盡檢查及告知責任云云，但該瑕疵是在天花板上，為裝潢所包覆，非原告一眼可得檢查辨識，反之如果說該瑕疵是其買受房子之初即可肉眼辨識的話，那被告本身就有故意不告知瑕疵的問題，因為依兩造之間買賣契約，被告所提供的標的物現況說明書內，其中選項「是否現有或曾有鋼筋外漏或水泥剝落之情事」欄位，被告勾選「否」，所以該瑕疵一定是當時無法以肉眼即可明顯辨識。再者，海砂屋是否具有混凝土氯離子含量過高情形，此種瑕疵也必須經過專業檢驗才可以得知，所以原告並沒有怠於檢查或怠於通知。且原告現實上亦遭林陳明君請求減少買賣價金而受有損害，自得依民法第359條之規定，及民法第179條不當得利規定，請求被告返還減少之價金660萬元。
（六）聲明：①被告應給付原告660萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、參加人林陳明君主張其就本件訴訟，有法律上之利害關係，為輔助原告一造，提出參加書狀並陳述：
其向原告買受系爭房地，所受損失不止660萬元，其同意台灣省結構工程技師公會鑑定報告書所估定之修繕金額，但減少之價值部分有差距等語。
三、被告則以：
（一）按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。民法第356條第1、2項定有明文。本件系爭房屋縱有瑕疵存在，然依原告起訴狀第1頁末段所載：「第三人林陳明君於買受系爭房地後，經其承租人通知天花板有大面積混凝土剝落及鋼筋嚴重裸露…」云云，則知系爭房屋之瑕疵豈非肉眼可見，一望即知之嚴重明顯瑕疵，果若如此，為何原告未在被告將系爭房屋交付予原告之96年9月6日起，至原告將系爭房屋售予林陳明君之99年5月1日之3年間，向被告主張瑕疵存在，原告對其所稱如此明顯之瑕疵竟視而不見，其所言顯與經驗法則不符，職是，縱系爭房屋具有原告所稱之瑕疵存在，原告亦係怠為瑕疵之通知，依民法第356條第2項之規定，原告已承認其所受領之系爭房屋，而無由再向被告主張減少價金。
（二）縱系爭房屋確實存在瑕疵，原告亦應就其主張減少價金之數額，負舉證責任。本件原告起訴請求減少660萬元價金之依據，係以原證5之檢附瑞利國際工程顧問股份有限公司之結構修繕報價單，及參加人林陳明君向被告主張減價之原證6存證信函為其憑藉。然查，該原證5報價單上所估計之修繕費用僅有68萬3400元，被告實不知原告係以何為計算依據向其請求660萬元之價金。再依原告起訴狀之內容推斷，似以林陳明君主張減價之金額為據，惟基於債權契約之相對性，原告與林陳明君間之約定，應與被告無涉，更何況原被告間之交易，與原告跟林陳明君間之交易，時空背景、交易金額等皆截然不同，原告自不應以林陳明君向其主張之數額，轉而向被告請求，是本件請求數額顯無所本。
（三）對於訴訟中委託結構工程技師公會所為鑑定報告書結論與建議，被告方面認為折舊殘值部分有高估情事，如果依結構技師公會鑑定報告書附件所示，照比例計算應該剩下50%至60%殘值，該技師公會鑑定計算修復費用之後，應該還要乘以50%至60%之數額為其殘值等語置辯。
（四）答辯聲明：①原告之訴駁回。
②願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、原告主張其於96年7月7日，經由房屋仲介之媒介，與被告就系爭房地簽立買賣契約，約定買賣總價金為2520萬元，雙方於同年9月6日付清尾款後完成點交，迨99年5月1日，原告再將系爭房地轉售予本件參加訴訟人林陳明君等事實，為被告所不爭執，並有原告提出之買賣契約書附卷可稽，此部分原告主張之事實，應屬真實可採。惟原告另主張系爭房屋天花板上有混凝土剝落、鋼筋曝露鏽蝕等情形，使得房屋之耐用年限縮短，更影響結構安全，屬減少房屋價值之重大瑕疵，其得依民法第359條之規定減少價金，並民法第179條不當得利規定，請求被告返還減少之價金660萬元等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。原告等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而本件兩造爭執要旨厥為：
（一）系爭房屋有無原告所指氯離子含量過高（即俗稱海砂屋）之瑕疵。
（二）原告得否依據民法第359條規定，主張被告應負瑕疵擔保責任。
（三）原告主張減少價金後，被告應返還660萬元之不當得利，是否允當。
五、系爭房屋有無原告所指氯離子含量過高（即俗稱海砂屋）之瑕疵：
（一）按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（參照最高法院73年台上字第1173號判例意旨）。
（二）經查，系爭房屋於本件訴訟中，由台灣省結構工程技師公會實施氯離子含量鑑定，分別於結構平面樓層每一樓層各取樣3處，共計取樣6處，其混凝土氯離子含量檢測結果均超過0.6kg/m3，其中5處檢測結果含量均超過1kg/m3，有上開技師公會鑑定報告書附卷可稽。參照上開判例意旨所示，於通常建物買賣，關於低標準值之混凝土氯離子含量，應屬建物應具備之品質，高於標準值之建物，足使物之價值、效用、品質有所欠缺，自屬物有瑕疵。
（三）次查，我國政府製頒之CNS3090氯離子含量規範標準值，建築完成日期在87年6月24日含當日以前之建物為0.6kg/m3以上；在87年6月25日以後者為0.3kg/m3以上，本件系爭房屋係於78年前興建完成，雖不受含量規範標準值約束，然原告主張兩造買賣契約第14條第2項第3款約定「本買賣標的建物無論甲方（即原告）於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，乙方（即被告）均應依民法負瑕疵擔保責任」之情，是雖系爭房屋建造完成日期在先，其後始有政府製頒之CNS3090氯離子含量規範標準值，然兩造締約時既已約定混凝土氯離子含量檢測瑕疵擔保責任之情形，足認兩造間契約亦有以此氯離子含量為瑕疵有無之認定標準。
六、原告得否依據民法第359條規定，主張被告應負瑕疵擔保責任：
（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金，民法第359條定有明文。
（二）被告雖抗辯稱原告對其所稱如此明顯之瑕疵竟視而不見，其所言顯與經驗法則不符，職是縱系爭房屋具有原告所稱之瑕疵存在，原告亦係怠為瑕疵之通知，依民法第356條第2項之規定，原告已承認其所受領之系爭房屋，而無由再向被告主張減少價金云云。
（三）經查，系爭房屋瑕疵外觀係存在於天花板上，為裝潢所包覆，此有原告所提原證3相片可稽，故原告主張非其一眼可得檢查辨識，難謂無稽，足認危險移轉時該瑕疵無法以肉眼即可明顯辨識，從而堪信原告無違買受人應盡之從速、通常檢查義務。況原告並陳稱如謂該瑕疵是其買受房子之初，即可肉眼辨識，那被告就有故意不告知瑕疵之問題，且依兩造之間買賣契約現況說明書內選項「是否現有或曾有鋼筋外漏或水泥剝落之情事」欄位，被告勾選「否」等情，亦有現況說明書可稽，故依民法第355條第2項規定，被告不能免除物之瑕疵擔保責任。
（四）又系爭房屋建造於民國78年之前，當時尚未製頒氯離子含量國家規範標準，惟並非在此期間興建之建物普遍存在氯離子含量偏高之情事，故原告不能以興建時期及自建物外觀察知系爭房屋是否氯離子含量偏高，自難謂原告有何重大過失不知瑕疵。其次，原告雖於系爭房屋危險移轉前未為檢驗，然此氯離子檢驗，並非買賣應踐行之程序，且是否具有混凝土氯離子含量過高情形，此種瑕疵也必須經過專業檢驗才可得知，故原告抗辯其無怠於檢查或怠於通知之情，應屬可採
（五）何況兩造間買賣契約第14條第2項第3款約定「本買賣標的建物無論甲方（即原告）於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，乙方（即被告）均應依民法負瑕疵擔保責任」。從而被告抗辯其免除物之瑕疵擔保責任云云，顯無理由。
七、原告主張減少價金後，被告應返還660萬元之不當得利，是否允當：
（一）原告主張其經參加人告之瑕疵情事後，寄發存證信函及檢測通知被告負擔相關瑕疵擔保責任之情，已據原告提出與所述相符之存證信函在卷為憑，堪信屬實，嗣提起本件訴訟，故原告向被告請求減少價金，合於民法第359條之規定，於法有據。
（二）所應探究者厥為減少之價金金額，以何為當。本件原告主張660萬元，被告就此辯以原告未提出減少達660萬元效用之證明，原告主張之金額顯不合理等語。本院審酌囑託上開技師工會鑑定事項，除氯離子含量過高之有無及修復費用外，尚包含因氯離子含量減少之價值，有本院囑託函文可稽。故依據鑑定報告書第5頁結論與建議事項所載「本標的物混凝土氯離子含量過高，針對日後建築物可能發生鋼筋生鏽及混凝土剝落等相關修復費用，估算約為新台幣130萬427元；其因瑕疵價金減少約為新台幣91萬299元」等語，認為減少之價金應包含上開修復費用與客觀價值之減損部分，即為221萬726元（0000000＋910299＝0000
000）。原告於此範圍內主張應予減少價金，並主張被告無法律上原因受有利益，應予返還221萬726元，為有理由。逾此範圍原告之主張及參加人所述，均不足採信。
八、綜上所述，原告依據民法第359條規定，行使減少系爭房屋價金221萬726元請求權，並主張被告應返還該部分之不當得利及自起訴狀繕本送達翌日即101年8月30日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，於法並無不合，應予准許，原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。爰判決如主文所示，並依兩造之聲請，各酌定如主文所示相當擔保金額，為准免假執行之宣告；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
叁、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第79條、第86條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年5月14日
民事第一庭法官陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月14日
書記官黃瀅螢