裁判字號：臺灣新竹地方法院92年重訴字第178號民事判決
裁判日期：民國93年02月24日
裁判案由：拆屋還地
臺灣新竹地方法院民事判決九十二年度重訴字第一七八號
原告丙○○訴訟代理人乙○○律師
張玉琳 律師複代理人戊○○被告己○○訴訟代理人 林思銘 律師複代理人甲○○
丁○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國九十三年二月三日辯論終結，判決如左：
主文被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三二之二八四地號如附圖斜線部分所示面積一００點二二平方公尺之建築物拆除，並將上開土地交還予原告。
被告應自民國九十二年十月四日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬零伍佰玖拾陸元。
訴訟費用（除原告縮減部分外）由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰叁拾叁萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰玖拾柒萬叁仟肆佰零柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：‧‧‧三、擴張或縮減應受判決事項之聲明者。」民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。原告原起訴請求被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三二之二八四地號上面積一０三平方公尺之建築物拆除，並將上開土地交還予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告七萬五千三百七十九元，嗣於九十三年二月三日具狀縮減請求被告將坐落新竹縣竹東鎮三二之二八四地號如附圖斜線部分所示位置面積一００‧０二平方公尺之建築物拆除，並將上開土地交還予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告二萬零五百九十六元，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）查坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三二之二八四地號上之房屋（下稱系爭房屋）早於日據時代即已存在，當時土地係屬原告父親 彭錦章 及伯叔輩 彭錦濤 等人共有，並出租予訴外人 宋燕貽 做長春醫院房舍使用，為不定期租賃契約。訴外人宋燕貽去世後，醫院之房舍由被告父親 賴水坤 取得，並陳建物老舊，於九二一地震後變成危屋，被告父親賴水坤即在該屋逕自搭建地樑、鋼柱，並於民國八十九年間起訴請求原告同意其將承租建物改建為本國式ＲＣ四層樓房，但經本院八十九年度重訴字第九四號判決訴外人賴水坤之訴駁回，嗣經臺灣高等法院八十九年度重上字第五七七號駁回上訴確定。九十年間，訴外人賴水坤死亡由被告繼承系爭房屋。經查，系爭建物為日據時代之木造房屋，屋齡已有六、七十年，原房屋之木造牆垣、木造樑柱皆已不存在，僅餘三、四支橫樑懸空橫掛於左右建物之混凝土壁孔上且未使用，由該房屋之形體、結構、牆垣、樑柱均已不復存在等情，系爭房屋顯已逾耐用年限及結構不安全而不堪使用。又對於未明定租賃期限之不定期租賃，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解釋為租至房屋不堪使用時為準，否則土地之出租人豈非永無收回自有土地之時。系爭房屋既已不堪使用，兩造間租賃契約應已消滅。
（二）又基地租賃契約，縱為不定期之租賃，仍應受民法第四百四十九條第一項之限制，不得逾二十年。系爭房屋係自日據時代即使用迄今之事實為兩造不爭執，租約顯已逾二十年，兩造間之租賃契約，因期間更逾二十年違反強制規定而應歸於無效。
（三）兩造間之租賃關係既已消滅，被告使用原告土地為無權占有，爰依民法第七百六十七條規定，及租約終止後之租賃物返還請求權，請求被告拆屋還地。
（三）末按，被告無正當權源占用原告之土地，依社會通常之觀念，將可獲得相當租金之利益，故而被告無權占有他人土地，致原告受有損害，原告自得依不當得利或侵權行為等法律關係請求返還相當租金之利益。本件土地之申報地價為每平方公尺六萬九千五百八十一元，系爭土地鄰近馬路，交通便利，尚稱繁榮，故而，原告請以土地申報總價額年息百分之十計算相當租金之利益，尚稱允當，系爭土地面積為一００‧二二平方公尺，為此依不當得利或侵權行為法律關係請求被告應返還相當租金之利益按月二萬零五百九十六元。
並聲明：除假執行擔保金額外，餘如判決主文所示。
二、被告則以：
（一）按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後租用該基地，皆應解為租地建屋契約。本件原告曾於七十九年間，對本件被告父親賴水坤，向本院提起增減租金訴訟，請求調整系爭土地之租金，起訴時原告即主張賴水坤承租系爭土地建築房屋使用。原告對於該租地建屋契約為不定期租賃契約並不爭執。而土地法第一百零三條所謂租用基地建築之房屋，兼指住居及供營業用之房屋而言，被告雖在該處經營德昌棉被店，仍屬租地建屋契約，自有土地法第一百零三條規定之適用。
（二）又被告租用基地建築房屋，並無土地法第一百零三條所列各款之情形，原告終止租約於法無據。
（三）末查，系爭房屋現由被告使用，分隔為前後二間，前半部為德昌棉被店店面，後半部作為倉庫堆放貨品，前半部天花板及四週牆面以木板裝潢，打開木板可見屋頂木質橫樑及鐵皮屋頂，地面前半部舖瓷磚，後半部舖地板，後面房屋四週仍為磚造牆壁，天花板以木板裝潢，壁面為木板，窗戶為鋁窗，店面大門為鐵捲門等情，可證系爭建物顯無原告主張之木造牆垣、木造樑柱皆已不存在，而達不堪使用之情狀存在。系爭房屋經過被告適度的裝潢，仍可為使用，而被告為裝潢行為亦無就房屋結構為改變，是以系爭建物仍可堪使用。系爭建物因九二一大地震造成屋頂木樑倒塌毀損，乃因不可抗力之地震所引起，並經竹東鎮公所報請新竹縣政府就被告此一建物列為半倒災戶予以補償，被告乃將補償費用施作Ｈ形鋼支撐屋頂橫樑，致使該建物仍堪使用，此乃符合九二一震災重建暫行條例之規定。且最高法院三十年度渝上字第三一一號判例業據最高法院決議不再援用，原告主張租賃契約因系爭建物不堪使用而消滅，不足採信。
並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、不爭執事實：
（一）原告父親彭錦章及訴外人彭錦濤等人於日據時代，共同將坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段第三二之二八四號土地出租予訴外人宋燕貽作長春醫院房舍使用，嗣宋燕貽過世，土地上建物由被告父親賴水坤取得，並繼續使用系爭土地，原告則於六十六年三月間取得系爭土地，由原告與訴外人賴水坤承繼前手不定期租地建屋契約，嗣賴水坤死亡後即由被告繼承系爭房屋。九十年間被告繼承系爭房屋，向本院起訴請求原告應同意被告修建系爭土地上建物，於判決前撤回該訴訟，並自行在系爭房屋內增建地樑及鋼柱，屋頂橫樑部分以Ｃ形鋼及塑膠貼紙加強，被告目前該址經營德昌棉被店。
（二）系爭房屋為日據時代木造屋頂房屋，已使用六、七十年。嗣於九二一大地震造成屋頂毀損。
四、法院之判斷：本件兩造之爭執點為（一）兩造間租地建屋租賃契約是否消滅？（二）原告得否請求被告拆屋還地？（三）原告得向被告請求損害賠償數額為何？
（一）兩造租地建屋契約因系爭建物不堪使用而消滅：
１、原告主張兩造間租賃契約，因期間逾二十年違反民法第四百四十九條第一項之限制而為無效云云。按民法第四百四十九條第一項所定租賃契約之期限不得逾二十年，係指定有期限之租賃而言，不適用於不定期租賃，最高法院六十二年台上字第三一二八號、六十五年台上字第二七二二號著有判例可資參酌。兩造對於本件租地建屋之租賃契約屬不定期租賃契約並不爭執，依前開判例見解，自不因本件租賃契約事實上已逾二十年，而為無效，原告上開主張，尚不足採。
２、又原告主張系爭建物早已逾使用年限而不堪使用，租賃契約消滅等語，經查，⑴按「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相
當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已」，有最高法院三十年渝上字第三一一號判例可資參酌。雖上開判例於九十年四月十七日經最高法院九十年度第四次民事庭會議決議不再援用，惟不再援用之理由為民法第四百四十九條已於民國八十八年四月二十一日修正公布。而民法第四百四十九條於八十八年四月二十一日修正之內容為增列第三項，即「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定」，故上開判例不再援用之見解，應係指「未定期限之租地建屋契約，仍受民法第四百四十九條第一項規定限制」部分，至於該判例中有關不定期之租地建屋契約應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限之見解應未被揚棄。再參酌民法第四百四十九條修正條文之立法理由，為「租用基地建築房屋者，．．．如出租人與承租人於租賃契約滿二十年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，為袪除此弊端，並配合第四百二十五條之一之增訂，爰增訂第三項，使租用基地建築房屋者，不適用二十年租賃期限。」及民法第四百二十五條之一立法理由謂「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。
為杜爭議並期明確，明定當事人間『在房屋得使用期限內』，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年之限制。爰增訂第一項」。本院認為原告主張不定期之租地建屋契約應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，故租賃關係應於基地上所建房屋不堪使用時歸於消滅，為可採信。
⑵系爭房屋經本院履勘現場，目前房屋由被告使用，分隔為前後二間，前半部
為德昌棉被店面，後半部作為倉庫堆放貨品，前半部天花板及四週牆面以木板裝潢，打開木板可見屋頂木質橫樑及鐵皮屋頂，地面前半部舖瓷磚，後半部舖木板、後面房間四週仍為磚造牆壁、天花板以木板裝潢、牆面為木板、窗戶為鋁窗、店面大門為鐵捲門，房屋右側與鄰房門牌號碼新竹縣○○鎮○○里○○路○○○號，於八十一年時，成立共同壁使用約定，有勘驗筆錄、公證書及現場照片六幀在卷足憑。另系爭建物於本院九十年竹簡字第五八八號請求同意修建房屋等事件，經本院囑請台灣省建築師公會新竹縣辦事處鑑定，如將九二一之後增建之地樑及鋼柱拿掉，本建物是否符合結構法規之規定及結構是否安全，及查看後段建物屋頂衡量是否有增建加強結構工程，若有，將增建部分拿掉是否符合結構法規之規定，鑑定結果為「若將本建物於９２１之後增建的地樑及鋼柱拿掉，本建物將無法符合結構法規之規定，且結構不安全。說明如下：Ａ、本建物實際上只有屋頂部分架在二側建築物的外牆上，本身並無支柱及基礎。Ｂ、本建物木構造部分相當老舊，恐已超過政府規定木構造三十五年之耐用年限，且勘查時發現有部分木材已腐蝕，不符合建築技術規則建築構造編第一百七十五條木構造各構材防腐要求之規定。２、查看後段建築物屋頂橫樑是有用Ｃ形鋼樑及塑膠貼紙加強（詳所附照片），若將增建部分拿掉，本建物將無法符合結構法規之規定，且結構不安全。‧‧‧」有該辦事處九十一年八月二十一日台建師竹鑑字第９１０２１─２號函附鑑定報告附卷可憑。足認系爭房屋雖尚存有屋頂之木質橫樑及兩側磚造牆壁，惟如將本建物增建之地樑及鋼柱及後段建物屋頂橫樑加強結構之Ｃ型鋼及塑膠貼紙拿掉，則系爭房屋原始構造已無法達到安全之要求，自屬已不堪使用。揆諸前開說明，兩造間租地建屋契約，因系爭建物已達於不堪使用程度而消滅。
⑶雖被告辯稱系爭建物因九二一大地震造成屋頂木樑倒塌毀損，乃因不可抗力
之地震引起，並經竹東鎮公所報請新竹縣政府就此一建物列為半倒災戶補償，被告乃將補償費用施作Ｈ型鋼支支撐屋頂橫樑，此乃符合九二一震災重建暫行條例之規定行之，無需地主同意即可重建，且經被告以政府之補助金適度予以整修後，仍堪使用云云。惟查，系爭房屋為日據時代木造房屋，屋齡已有六、七十年，為被告在本院八十九年度重訴字第九四號事件之訴狀中自承（見本院卷第六○頁），系爭房屋因其結構及材質使然，在長時間使用中，原本即會產生漸進之耗損毀壞，難謂係九二一地震之單一原因所造成，又縱認九二一地震造成部分損壞，惟因天災或不可抗力所造成之毀壞，只要非屬人為之破壞，仍應認為屬房屋自然發生之耗損，否則在不定期之租地建屋契約，一旦房屋遭受天災受損，出租人即永無收回之期，亦有失公平，被告上開主張自難採信。系爭房屋因不堪使用而致租賃契約消滅，該租地建屋之租賃契約，並不因被告事後修建房屋得以繼續存在。
（二）原告得請求被告拆屋還地：按民法第七百六十七條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」。又同法第四百五十五條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」。兩造間基地租賃關係已消滅，被告就系爭土地即無合法使用權源，原告本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權之法律關係，請求被告將如附圖所示斜線部分拆除，將系爭土地返還原告，自屬正當。
（三）原告於兩造租賃契約消滅後，所得請求損害賠償數額如下：按民法第一百八十四條第一項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」；又同法第一百七十九條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」。又最高法院六十一年台上字第一六九五號判例謂：「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」。依上開規定，被告無權占用原告之土地，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，且無法律上之原因，原告自得依侵權行為及不當得利之法律關係，請求返還其利益。而其請求之數額，應參照土地法第一百零五條、第九十七條之規定。本院審酌被告占用系爭土地面臨新竹縣○○鎮○○路○段、為二線道、附近均為店面，旁有竹東地區農會、竹東客運站、多家便利商店，工商業繁榮，被告之系爭房屋係作為店面使用，被告並自承附近店面店租每月約二萬五千元左右等情（見本院卷第一三五頁以下履勘筆錄），認為原告請求之相當於租金之損害賠償以土地申報總價年息百分之十為適當。依此計算，原告請求自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年十月四日起至返還土地之日止，按月給付金額二萬零五百九十六元（計算方式：系爭土地九十二年之申報地價為每平方公尺二萬四千六百六十一元，其佔用面積為一００‧二二平方公尺，故每月損害數額為，24661元×100.22平方公尺×10/100×1/12＝20596元，元以下四捨五入），應予准許。
（四）綜上，原告本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權，及侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告將系爭土地上如附圖斜線部分所示房屋面積一００‧二二平方公尺，予以拆除，將土地返還與原告，並給付自九十二年十月四日起至返還土地之日止，按月給付原告二萬零五百九十六元，為有理由。
（五）原告原起訴請求被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三二之二八四地號上面積一０三平方公尺之建築物拆除，並將上開土地交還予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告七萬五千三百七十九元，嗣於九十三年二月三日具狀縮減請求被告將坐落新竹縣竹東鎮三二之二八四地號如附圖斜線部分所示位置面積一００‧二二平方公尺之建築物拆除，並將上開土地交還予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告二萬零五百九十六元，就縮減部分相當於訴之一部撤回，該撤回部分訴訟費用，依民事訴訟法第八十三條第一項規定，應由原告負擔，附此敘明。
（六）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決之結果不生影響，毋庸再予審酌，附此敘明。
（七）兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中華民國九十三年二月二十四日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官彭洪英右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官吳美雲中華民國九十三年二月二十四日