裁判字號：臺灣新竹地方法院106年訴字第53號民事判決
裁判日期：民國106年12月07日
裁判案由：減少買賣價金等
臺灣新竹地方法院民事判決106年度訴字第53號原告 陳瑞華 原告 莊舒涵 共同訴訟代理人 李晉安 律師複代理人 常家浩 被告興築建設股份有限公司法定代理人 陳明 生訴訟代理人 沈品竹
劉得燈 上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國106年11月3日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣捌萬貳仟零壹拾捌元，及自民國一０六年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔七分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣捌萬貳仟零壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
而民事訴訟法第255條第1項第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點共通，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，俾達紛爭一次解決及節省法院與當事人勞費之目的（最高法院104年度台抗字第97號裁定意旨參照）。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項本文定有明文。本件原告起訴時，原係主張依民法第三五四條第二項、第三五九條及同法第一九五條第一項之規定，訴請被告給付原告減少之價金共210萬元及精神慰撫金50萬元共260萬元，及其法定遲延利息，嗣原告於訴訟中，於一０六年十月二十六日期日時，撤回其上開精神慰撫金50萬元之請求，並追加依民法第二二七條債務不履行損害賠償之法律關係，且變更聲明為：被告應給付原告615,135元，及自原告之聲請變更訴之聲明狀繕本送達被告翌日起算之法定遲延利息（見卷第三十一、三十四、三十五、三
十六、三十九頁）。就原告上開訴之撤回，被告在場未表示意見，已視為同意撤回，就原告追加依民法第二二七條債務不履行之法律關係為請求部分，原告係本於同一之基礎事實為追加，至原告所為聲明之變更，係減縮應受判決事項之聲明，依上開法條規定，程序上均應予以准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、緣門牌「新竹縣○○市○○○路○○○號16樓」房屋（以下簡稱系爭房屋）及其基地（以上房屋及基地合稱系爭房地），係原告二人於102年11月7日共同向被告購買，並與被告於同月11日簽訂房屋買賣契約書（以下簡稱系爭房屋契約書），及與 曾淑瓊 就基地部分簽訂土地買賣契約書，且於102年12月12日辦妥登記為原告二人所共有，並於同年月25日交屋，嗣原告於一０三年三月入住後，在同年五月間即發現其室內多處隔間牆有龜裂現象，經原告先後多次向被告反應後，被告固先後曾於同年五月十八日、七月十三日派員至現場維修，然經被告修繕不久，系爭房屋室內之隔間牆，又於一０四年六月間，再發生多處龜裂之情形，原告再通知被告修繕，被告卻未置理，嗣於一０五年十二月間，隔間牆又發生其他嚴重且範圍廣泛之龜裂，令原告生活毫無安全感。經原告雇請專業公司檢查發現，係因被告施工時偷工減料及施工不良，始造成隔間牆龜裂之狀態。且經該專業公司檢查後，認為須就隔間牆龜裂部分拆除重作，經估算更換隔間牆壁材質、重建費用及影響所及之裝潢費用，共計200萬元，此金額為因上開隔間牆嚴重龜裂之瑕疵，所減損系爭房屋價值之金額，且認定房屋價值之減損數額，不應僅以兩造簽訂之房屋買賣契約約定之房屋價金三七四萬元為基準，而應以系爭房地買賣整體之總金額一一七０萬元為計算基礎始為合理。況本件經送請建築師公會鑑定結果，亦認無法保證不會再發生隔間牆龜裂之情形，原告爰以鑑定所認需要之修繕費用82,018元，因系爭房屋堪用期為五十年，以原告繼續居住使用系爭房屋十五年，每二年修繕隔間牆之龜裂一次，十五年共需615,135元（即82,018×15年÷2）之修繕費，此金額即為原告因可歸責於被告，交付有瑕疵房屋之債務不履行，所致原告之損害金額。
㈡、因系爭房屋上開隔間牆龜裂之情形，屬民法第三五六條第三項所稱之不能即知之瑕疵，即無兩造買賣契約所定之一年保固期之適用，且經原告於一０四年六月間發現隔間牆多處新生龜裂，通知被告修繕，被告置之不理，該房屋並再度於一０五年十二月間，產生更嚴重、廣泛之龜裂瑕疵，原告隨即於該月間寄發存證信函通知被告，並於一０六年一月十一日提起本件訴訟，行使價金減少請求權，自無被告所稱已逾六個月除斥期間之問題。
㈢、原告爰依選擇合併之關係，依民法第三五四條第二項、第三五九條之規定，以被告出售之系爭房屋有瑕疵為由，行使價金減少請求權，及依不完全給付債務不履行損害賠償之法律關係，訴請被告減少價金而給付或賠償原告損害計615,135元。並聲明：１、被告應給付原告二人615,135元，及自原告之聲請變更訴之聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；２、原告願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、系爭房屋於被告交付原告時，並無原告所指隔間牆龜裂之瑕疵，否則原告何以會同意交屋，且隔間牆之龜裂，亦非被告施工之材質有偷工減料或施工不當所致，應係因地震或氣候因素熱脹冷縮，或原告找人裝潢施工時，外力震動所致，與被告並無關係，此亦據兩造合意送請之鑑定機關所認定，被告自不需對原告負債務不履行之賠償責任。況隔間牆非屬房屋結構部分，依兩造之房屋買賣契約，其保固期為一年，因被告係於一０二年十二月八日交付系爭房屋予原告，則該房屋隔間牆之保固期於一０三年十二月七日即已屆至，被告就系爭房屋隔間牆之龜裂，已不需負保固責任而無修繕義務。然先前被告基於服務客戶之精神，於原告多次通知修繕時，仍在無法律上義務情況下，多次免費為原告進行處理。
㈡、縱認被告就系爭房屋隔間牆之龜裂，要對原告負民法之買賣瑕疵擔保責任，惟自原告於一０四年六月二十六日填寫維修單通知被告修繕之日起算，民法第三六五條第一項所定原告請求減少價金之請求權之除斥期間，亦已於一０四年十二月二十五日即屆滿，原告自不得再向被告請求減少系爭房地之價金。且被告基於服務原告該客戶之精神，願再為原告處理隔間牆之龜裂，待修繕處理完成，原告即無損失可言，原告行使價金減少之請求，自屬無理。
㈢、況縱認原告得對被告行使價金減少請求權，然該等隔間牆之龜裂，並無影響房屋結構安全之虞，其修繕方式，僅需修補即可，且經鑑定結果，認修繕費用僅為82,018元，且房屋減損之價值亦僅為82,018元，並認定不需整面隔間牆拆除重作，原告所舉修繕費用依據之估價單費用竟高達200萬元，不僅與系爭房屋之買賣價金三七四萬元不成比例，且觀以該估價單內許多項目，皆與修復隔間牆之龜裂無關，亦無必要，是該份估價單自無任何可信性，不得作為計算請求減少價金數額之依據。至原告主張被告需為其負擔使用期間十五年，每兩年修繕一次隔間牆龜裂之責任云云，並無依據，亦不符合公平及比例原則，被告予以否認，鑑定報告亦未認定日後一定會再發生隔間牆龜裂，原告既無損害，即不得向被告請求損害賠償。再縱認原告得依債務不履行規定，向被告請求賠償，其所受損害亦僅為鑑定報告所認定之修繕費用82,018元，絕非原告所主張之615,135元。
㈣、爰聲明：１、原告之訴駁回；２、如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
三、本件兩造間不爭執事項：
㈠、原告於一０二年十一月十一日，分別向被告、訴外人曾淑瓊買受系爭房屋及其基地，雙方各訂有系爭房屋契約書、土地買賣契約書，各約定價金為三七四萬元、七九六萬元，原告已付清價金予出賣人，原告於同年十二月十二日辦妥取得上開房地之所有權登記，被告並於同月間交付系爭房屋予原告。
㈡、系爭房屋之隔間牆，有原告起訴狀原證2所示之龜裂情形存在。
㈢、原告曾於一０三年五月、七月、一０四年六月間，通知被告至系爭房屋修繕隔間牆之龜裂，被告於前二次曾於一０三年五月、七月間到場修繕處理，於第三次則未到場修繕。嗣原告於一０五年十二月二十日，再寄發原證五之存證信函予被告，催請被告就系爭房屋隔間牆之龜裂等修繕，被告未予置理。
㈣、系爭房屋就原告起訴狀原證2所示之龜裂情形，經本院囑託社團法人新竹市建築師公會（以下簡稱系爭公會）鑑定，其鑑定結果為：１、系爭房屋內隔間牆，存在有如鑑定報告書（以下簡稱系爭報告書）附件照片即原證2照片所示龜裂情形；２、隔間牆龜裂是因熱脹冷縮或外力振動所致，不影響房屋結構及居住安全；３、無法判斷該龜裂形成之時間點；
４、修繕方式建議：0.3mm以下裂縫修繕：批土＋白膠混合填縫。0.3mm以上裂縫修繕：EPOXY（環氧樹脂）裂縫修補；
５、修繕該隔間牆龜裂前，房屋交易價值減損82,018元；６、如依建議修繕方式完成後，系爭房屋之隔間牆，將來有可能再發生龜裂（見卷一第一八三頁）。
四、兩造間爭執事項及本院之判斷：茲本件兩造間有爭執而應予以審究者，在於：㈠、就系爭房屋隔間牆之龜裂，被告依約對原告應負之保固期為多久？依系爭房屋買賣契約，就上開隔間牆之龜裂，是否均發生在保固期之後，致被告不需對原告負保固責任？㈡、被告是否違反契約之保固約定及有不完全給付，需對原告負債務不履行責任？如是，原告所受之損害金額為多少？㈢、系爭房屋因上開隔間牆之龜裂，所減少之價值金額為多少？原告依債務不履行損害賠償之規定，或買賣瑕疵擔保減少價金之請求，得請求被告給付之金額為多少？爰予以論述如下：
㈠、就系爭房屋隔間牆之龜裂，被告依約對原告應負之保固期為多久？依系爭房屋買賣契約，就上開隔間牆之龜裂，是否均發生在保固期之後，致被告不需對原告負保固責任？
１、依兩造所簽訂系爭房屋契約書第十一條第一項約定：本契約房屋自買方完成交屋日起…，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如：樑柱、樓梯等）負責保固十五年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚、水電、防水等）負責保固一年…，有系爭房屋契約書影本在卷可憑（見卷一第八十二頁）。因系爭房屋之隔間牆，非屬結構部分，是其之保固期，依上開之契約約定，即應為一年。原告固主張隔間牆之龜裂，係屬不能即知之瑕疵，並無系爭房屋契約書保固一年約定之適用云云，然為被告所否認，經查，系爭隔間牆如有產生龜裂情形時，外觀上並非不易發現，則原告以龜裂時不易發現，主張無契約保固期一年約定之適用乙節，尚屬無據。
２、次查，系爭房屋被告係於一０二年十二月間交付予原告，為兩造所不爭執，是依上開契約約定，被告就系爭房屋隔間牆對原告所負之保固責任，其期間應係至一０三年十二月間為止。是只要在該保固期間屆滿前，除非係因天災不可抗力或原告自己因素所致者外，其所產生之隔間牆問題包括如本件般之龜裂情形，被告即需對原告負保固維修責任。則被告以系爭房屋於其交付予原告時，並無隔間牆之龜裂，主張其不須對原告負本件契約責任云云，即乏依據。
３、又原告主張其於交屋後，在一０三年五月間即陸續發現其室內多處隔間牆有龜裂現象，經原告先後向被告反應後，被告先後曾於同年五月十八日、七月十三日派員至現場維修，然修繕之後，仍再發生龜裂之情形，嗣原告於一０四年六月間，再發現多處龜裂之情形，原告乃再通知被告修繕，被告並未處理，嗣於一０五年十二月間，隔間牆又發生範圍廣泛之龜裂，原告乃於同月二十日寄發原證五存證信函催告被告修繕，被告並未處理乙節，已據原告提出原證二之資料及隔間牆龜裂暨被告修復之現場照片、原證五存證信函影本各一份為證（見卷一第十二至三十四頁、第四十三、四十四頁），且為被告所不爭，堪信原告上開之主張為實在。而觀以原告提出之照片，其隔間牆龜裂之現象，確屬散佈在原告系爭房屋之多處，且龜裂之縫隙及裂痕，亦有多處甚為明顯之情形，雖不致於影響到房屋之結構安全，然以一般房屋隔間牆所應具備之通常品質標準而言，上開之龜裂情形，確未符合該標準，實屬具有品質上之瑕疵乙節，亦可認定。且依前開所述，亦足認系爭房屋隔間牆龜裂之現象，初始係陸續發生在一年之保固期間內，雖經被告進行修復處理，其後仍再度產生龜裂之情形，可見原告之修復並未完整、確實。是原告主張系爭房屋如原證2所示之龜裂情形，係發生在保固期間乙節，即堪以採認，被告辯稱非發生在保固期內，其不需負保固責任云云，不足以採。
㈡、被告是否違反契約之保固約定及有不完全給付，需對原告負債務不履行責任？如是，原告所受之損害金額為多少？
１、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。另按因正常使用所造成之自然耗損或天候變化造成之自然變化，均不在保固範圍內，系爭房屋契約書十一條第四項另有約定，又依前述契約之約定，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素者外，被告須就隔間牆之龜裂，對原告負保固責任。
２、被告固抗辯系爭龜裂係因地震及天候因素熱脹冷縮，及原告裝潢施工時，外力震動所造成，非因被告之施工不良或偷工減料所致，其不需負責，並舉系爭報告書認定隔間牆龜裂是因熱脹冷縮或外力振動所致為依據，然為原告所否認。經查，衡以一般輕隔間牆之施工，在板材與板材之接縫，或不同材質接縫（如輕隔間牆與水泥牆交接處），於受外力震動或熱脹冷縮影響時，固會有裂痕之產生，然其產生之裂痕程度及範圍，仍與施工之工道是否足夠或較為簡省，工序是否正確等至為有關。衡以本件系爭房屋隔間牆之多處、大範圍龜裂之情形，難認純係因地震震動、天候因素所致，與被告之施工均無關係，被告亦未舉證係因原告找人裝潢時，施工震動所造成，是依系爭房屋契約之約定，被告就系爭隔間牆之龜裂，對原告負有保固維修之義務，且被告於系爭房屋契約成立後，所給付予原告之系爭房屋，既有隔間牆龜裂之瑕疵，對原告自亦應負不完全給付債務不履行之責。
３、至就原告所受損害之金額部分，按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條第1項已有規定。原告固主張針對該隔間牆龜裂，必須拆除重作，才能補正瑕疵，不得僅以修補方式，因此經估算更換隔間牆壁材質、重建費用及影響所及之裝潢費用，共計200萬元，且依鑑定結果，以每次修補費用82,018元，原告使用十五年，每二年修繕隔間牆之龜裂一次，十五年所生之修繕費用損害為615,135元，並提出估價單為據（見卷一第五十九至六十二頁），然為被告所否認。查，經本院送請系爭公會鑑定結果，其認為因該等龜裂情形並不影響原有使用功能，因此以修補方式處理即可，且建議修繕方式為：0.3mm以下裂縫之修繕：批土＋白膠混合填縫。0.3mm以上裂縫修繕：EPOXY（環氧樹脂）裂縫修補，並進一步指出0.3mm以下裂縫修繕程序為：裂縫表面清潔，接著批土＋白膠混合填縫，接著漆水泥漆（一底二度）；而0.3mm以上裂縫修繕程序為：裂縫表面清潔，接著將裂縫打磨成V型槽，接著安裝底座及裂縫彌封，接著EPOXY（環氧樹脂）灌注施作，接著養護，接著完成面復原批土漆水泥漆（或貼壁紙）。並說明其估算修復費用方式，乃係：其中漆水泥漆或貼壁紙，係以恢復原有裝修材質為原則，另裝修（漆水泥漆或貼壁紙）面積，則以整面牆計算為原則。依會勘測量結果（詳附件4、5、6）計算出修復數量，並依市價估算出修繕的必要費用為82,018元（詳附件3）乙節，有系爭報告書在卷可憑（見卷一第一八二、一八三、二二０至二四七頁）。經核，系爭公會乃係本件系爭爭執問題之專業人士，其本於此方面之專業知能，並實際至現場詳予勘驗及核對後，而為上開之認定，其鑑定結果自屬專業而可採，是就系爭龜裂之瑕疵，其必要及合理之修繕費用係82,018元乙節，自堪認定，原告主張需拆除重作，因此需支出影響到之裝修費用等，修復費用為200萬元云云，顯無必要而不可採。又因系爭報告鑑定結果，僅係表示依其建議修繕方式修繕完成後，有可能再發生龜裂，並非認定必然會再生龜裂，是原告是否定會再生龜裂之損害，已有未定之處。且之後再發生龜裂之原因多端，亦有可能係地震、天候因素、原告自己施工因素所造成，如係此種情形，即與被告無關，且因斯時再發生龜裂時，距隔間牆原先保固期滿之103年12月間已日遠，核諸系爭房屋契約保固條款之約定意旨及契約之公平性而言，即難要求被告就此部分再負保固維修責任，原告主張其此部分所受之維修費用之損失為615,135元云云，難以信實。故原告因系爭房屋隔間牆之龜裂，所受維修費用之損失係為82,018元。
㈢、系爭房屋因上開隔間牆之龜裂，所減少之價值金額為多少？原告依債務不履行損害賠償之規定，或買賣瑕疵擔保減少價金之請求，得請求被告給付之金額為多少？
１、查，原告固以系爭隔間牆之龜裂需拆除重作，主張需支付修復費用200萬元，並認此金額即為系爭房屋因隔間牆之龜裂，在未修復前，所減少之房屋價值，然為被告所否認。查，依前開所述，系爭隔間牆之龜裂，並不需拆除重作，僅需修補即可，是原告以拆除重作之標準，據以主張房屋減損之金額，已無依據。且審諸系爭房地總價金為1,170萬元，其中房屋部分價金為374萬元，有系爭房地買賣契約書在卷可憑，則以系爭隔間牆龜裂之情形，顯難認其減損系爭房屋之價值高達二百萬元，或達原告所主張之維修金額615,135元。
且經本院送請系爭公會鑑定結果，其認定系爭房屋因隔間牆龜裂，所減損之價值係為82,018元（見卷第一八三頁），該鑑定結果，亦堪以採信。是系爭房屋因其隔間牆有系爭之龜裂情形，在修復前，所減損之房屋價值即為82,018元。
２、從而，原告依債務不履行損害賠償之法律關係，所得請求被告賠償之金額即以82,018元為限，其餘部分，原告未能證明其受有損害，其請求即無依據。又原告另依選擇合併關係，依買賣瑕疵擔保減少價金之請求權，就超過82,018元之請求部分，因依前述，系爭房屋因隔間牆龜裂所減損之價值為82,018元，是原告超過部分之請求，即屬無據而不應准許。
㈣、綜上所述，原告依債務不履行之法律關係，訴請被告賠償其82,018元，及自原告之聲請變更訴之聲明狀繕本送達被告翌日即一０六年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬有據，應予准許，逾此部分，原告併依買賣瑕疵擔保減少價金請求權而為請求，則均無理由，應予以駁回。
㈤、本判決第一項所命被告給付之金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，而被告陳明願供擔保請為宣告免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
㈥、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張及所提證據經審酌後認均與本件判決結果無涉，爰不一一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項本文、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國106年12月7日
民事第二庭法官鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月7日
書記官王恬如