裁判字號：臺灣嘉義地方法院89年簡上字第59號民事判決
裁判日期：民國91年11月18日
裁判案由：確認租佃關係存在等
臺灣嘉義地方法院民事判決八十九年度簡上字第五九號
上訴人丙○○
張盛玄 法定代理人乙○訴訟代理人甲○○
黃淑女 右當事人間請求確認租佃關係存在等事件，上訴人對於中華民國八十九年三月十六日本院嘉義簡易庭八十八年度嘉簡字第一０六八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）確認上訴人就座落嘉義市○○○段三四四、三四四之二、三四四之三、三四四之四、三四四之五、三四四之六、三四四之十三、三四四之
十四、三四六、三四六之一、三四六之二、三四六之三、三四六之四、三四六之五地號土地與被上訴人間之耕地租佃關係存在。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人於六十五年五月三十一日與嘉義縣政府訂立之台灣省公有耕地租賃契約書內載租賃耕地為嘉義市○○○段○○○號田面積０、０八一七公頃，及同段三四六號田面積０、二０六一公頃等兩筆耕地，租期自民國六十一年（應係六十五年之誤）一月一日起至七十年十二月三十一日止計六年。
（二）七十年二月二十三日，上開三四四地號田地，分割為三四四地號、三四四之二地號、三四四之三地號、三四四之四地號、三四四之五地號、三四四之六地號等六筆田地；上開三四六地號田地，分割為三四六地號、三四六之一地號、三四六之二地號、三四六之三地號、三四六之四地號、三四六之五地號等六筆田地，七十七年間，上開三四四之五地號又分割為三四四之五地號、三四四之十三地號、三四四之十四地號土地（以上十四筆土地，以下簡稱系爭土地）。
（三）七十五年七月間，被上訴人與上訴人就系爭土地，訂立嘉義縣立私立濟美仁愛之家耕地租賃契約所訂之租期，係自七十五年七月二十日起，至七十八年七月二十日止三年，及其後於八十年七月間，改為基地續約，租期仍為三年，租金則改依申報地價百分之三收取。後又分別於八十二年、八十三年、八十四年、八十五年間改以租期一年續約，經上訴人異議後，被上訴人於八十六年間續約時，租期改為三年，地租仍按申報地價百分之三計算等之租約，以上契約均違反耕地三七五減租條例第五條耕地租佃期間及同條例第二條耕地地租租額之規定。
（四）按耕地租佃期間，不得少於六年，其原約定租期超過六年者，依其原約定，耕地三七五減租條例第五條定有明文。又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，同條例第二十條亦有明文規定。兩造間就系爭耕地之租賃契約，租期屆滿時，因上訴人願繼續承租耕作，依上揭規定兩造間應續訂租約，且每次租約不得少於六年。由此可見，兩造間就上開系爭耕地之租佃關係仍繼續存在，乃被上訴人辯稱系爭土地之租佃契約於期限屆滿時已消滅云云，顯無理由。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出租賃契約書、收據、申請書、嘉義東區區公所耕地租佃委員會函文、土地登記謄本等件為證，及聲請勘驗現場。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決，如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：兩造於八十六年七月一日所訂立之租約，已至八十九年六月三十日期滿，兩造已無任何租賃契約存在，況系爭土地乃編定為住宅區之土地，並非得為耕地，自無成立耕地租賃，是上訴人提起本件確認之訴為無理由。
三、證據：援用原審之立證方法，並提出土地使用區分證明書、土地租賃契約書等件為證。
理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三十七五減租條例第二十六條第一、二項固定有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區)公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回（最高法院四十八年台上字第一三六二號判例參照）。又既遭鄉鎮（區）公所拒絕調解，自非調解不成立，與耕地三七五減租條例第二十六條第一項所謂「調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處」之要件不合。是上訴人前因本件租佃爭議，向桃園縣觀音鄉租佃委員會聲請調解，經該委員會以當事人不適格為由予以拒絕，則上訴人逕行提起本件訴訟，難謂為法之所不許（最高法院八十六年度台上字第一四０一號判決參照）。經查：本件上訴人於八十八年十一月二十三日起訴前，已於八十八年八月二十六日，向嘉義東區區公所耕地租佃委員會申請調解，此有申請書一份在卷可按（本審卷第八十六頁）。惟該委員會於八十八年九月十四日，以該土地兩造間是否具有租佃關係尚屬不明為理由，拒絕上訴人申請，此復有該委員會函文附卷可資佐證（本審卷第九十頁），是上訴人提起本件訴訟，依前揭說明，應屬適法，合先敘明。
二、次按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款規定，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項固定有明文。而同法第二百五十五條第一項第二款規定訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一者，不在此限。經查：本件上訴人於起訴時，係聲明：
被告應依照耕地三七五減租條例之規定，就坐落嘉義市○○○段三四四、三四四之二、三四四之三、三四四之四、三四四之五、三四四之六、三四六、三四六之
一、三四六之二、三四六之三、三四六之四、三四六之五地號土地之租金不得超過千分之三百七十五，租期不得少於六年辦理，以往所定之租約一律無效。嗣於本審時將其聲明變更為：確認上訴人就座落嘉義市○○○段三四四、三四四之二、三四四之三、三四四之四、三四四之五、三四四之六、三四四之十三、三四四之十四、三四六、三四六之一、三四六之二、三四六之三、三四六之四、三四六之五地號土地與被上訴人間之耕地租佃關係存在。依前揭上訴人前後訴之聲明比較以觀，顯然上訴人主張之基礎事實，均係兩造間究竟就前揭土地，有無耕地租佃關係存在，是上訴人於本審雖為前揭訴之變更，惟其基礎事實既為同一，揆之首揭說明，其訴之變更自屬適法，被上訴人辯稱，上訴人該訴之變更，應非適法，尚有誤會，併此指明。
貳、得心證之理由：
一、本件上訴人起訴主張，伊於六十五年五月三十一日與嘉義縣政府訂立之台灣省公有耕地租賃契約書，內載租賃耕地為嘉義市○○○段○○○號田面積０、０八一七公頃，及同段三四六號田面積０、二０六一公頃等兩筆耕地，租期自民國六十一年（應係六十五年之誤）一月一日起至七十年十二月三十一日止計六年。嗣於七十年二月二十三日，上開三四四地號田地，分割為三四四地號、三四四之二地號、三四四之三地號、三四四之四地號、三四四之五地號、三四四之六地號等六筆田地；上開三四六地號田地，分割為三四六地號、三四六之一地號、三四六之二地號、三四六之三地號、三四六之四地號、三四六之五地號等六筆田地，七十七年間，上開三四四之五地號又分割為三四四之五地號、三四四之十三地號、三四四之十四地號土地。而於六十九年三月十三日，嘉義縣政府將系爭土地捐助贈與被上訴人後，其原拒不與其續約，直至七十五年七月，兩造始就系爭土地訂立：嘉義縣立濟美仁愛之家耕地租賃契約，租期自七十五年七月二十日起，至七十八年七月二十日止計三年。其後於八十年七月間，改為基地續約，租期仍為三年，租金則改依申報地價百分之三收取。後又分別於八十二年、八十三年、八十四年、八十五年間改以租期一年續約，經上訴人異議後，被上訴人乃於八十六年間續約時，租期改為三年，地租仍按申報地價百分之三計算等之租約，以上契約均違反耕地三七五減租條例第五條耕地租佃期間及同條例第二條耕地地租租額之規定。再者，兩造間就系爭耕地之租賃契約，租期屆滿時，因上訴人願繼續承租耕作，依規定兩造間應續訂租約，且每次租約不得少於六年由此可見，兩造間就上開系爭土地之租佃關係仍繼續存在，乃被上訴人稱系爭土地之租佃契約於期限屆滿時已消滅，為此，訴請判決如聲明。
二、被告上訴人則以，兩造於八十六年七月一日所訂立之租約，已至八十九年六月三十日期滿，兩造已無任何租賃契約存在，況系爭土地乃編定為住宅區之土地，並非得為耕地，自無成立耕地租賃，是上訴人提起本件確認之訴為無理由等語，資為抗辯。
三、（一）本件原嘉義市○○○段○○○號田面積０、０八一七公頃，及同段三四六
號田面積０、二０六一公頃二筆土地，已於七十年二月二十三日，將上開三四四地號土地，分割為三四四地號、三四四之二地號、三四四之三地號、三四四之四地號、三四四之五地號、三四四之六地號等六筆土地；上開三四六地號土地，則分割為三四六地號、三四六之一地號、三四六之二地號、三四六之三地號、三四六之四地號、三四六之五地號等六筆土地，嗣於七十七年六月二十一日，上開三四四之五地號又分割為三四四之五地號、三四四之十三地號、三四四之十四地號土地等情，為兩造所不爭執，復有土地登記謄本在卷可按，自堪信為真實。
（二）又原嘉義市○○○段○○○號土地，田、面積０、０八一七公頃，及同段三四六號土地、田、面積０、二０六一公頃二筆土地，原為嘉義縣政府所有，嗣以贈與為原因，於七十年二月間，移轉登記給被上訴人之事實，為兩造所不爭執，並據本院向嘉義縣政府查明屬實，有該府函文在卷可按（本審卷第一二八頁），復有土地登記謄本附卷足佐，亦堪信為真實。
（三）再者：
１、上訴人與嘉義縣政府曾於六十五年五月三十一日，訂立「台灣省公有耕地租賃契約書」內載租賃耕地為，嘉義市○○○段○○○號土地、田、面積０、０八一七公頃，及同段三四六號土地、田、面積０、二０六一公頃，其租期自六十一年（應係六十五年之誤）一月一日起，至七十年十二月三十一日止，共計六年之事實，亦為兩造所不爭，並有該契約書一紙（原審卷第十頁）在卷可證，堪信為真。
２、兩造於前揭契約屆期後並未再訂立契約書，係至七十五年七月，兩造始再就前揭系爭土地（斯時該三四四之五地號土地尚未分割出三四四之十三、十四地號）訂立：「嘉義縣私立濟美仁愛之家耕地租賃契約」，並約定，租期自七十五年七月二十日起，至七十八年七月二十日止，共計三年之事實，亦為兩造所不爭，並有該契約書一紙（原審卷第十一頁）在卷可證，堪信為真。
３、嗣兩造先後於八十年七月十六日、八十一年七月間、八十二年七月十二日、八十三年七月間、八十四年七月間、八十五年間，就系爭土地訂立「「台灣省私立嘉義濟美仁愛之家基地租賃契約」，均約定租期自同年七月一日起，至翌年六月三十日止之事實，為被上訴人所不爭執（上訴人認八十年間所訂立之契約，其期間為三年，顯有誤認），復有上訴人不爭執真正之該等契約書在卷可按（本審卷第一七三、一
七五、一七七、一七九、一八一、一八三頁），亦堪信為真實。至於前揭契約書訂立時，三四四之五號土地雖已分割出三四四之十三、十四號土地，惟分割前三四四之五號土地為０．０二一０公頃，分割後三四四之五號土地為０．０一四七公頃、三四四之十三號土地為０．００六二公頃、三四四之十四號土地為０．０００一公頃，合計仍為
０．０二一０公頃，而渠等所訂立之前揭契約雖未加載三四四之十三、之十四號土地，惟就渠等所訂立之契約書仍記載三四四之五號土地為０．０二一０公頃之事實觀之（見本審卷第一八一頁），顯見該等契約書所訂立租賃之範圍仍包括分割後之三四四之十三、之十四號土地無訛。
４、後於八十六年七月間，兩造再就系爭土地，訂立「財團法人台灣省私立嘉義濟美仁愛之家土地租賃契約」，並約定租期自八十六年七月一日起，至八十九年六月三十日止，而該契約屆期後，兩造並未再就系爭土地訂立租賃契約書之事實，亦為兩造所不爭執，並有該契約書一紙附卷可資佐證（原審卷第十八頁、本審卷第一八五頁），亦可信其為真。
四、依前所述，參約兩造之攻擊、防禦方法，可知本件先決爭點厥為：系爭土地使用分區編定為住宅區或公共設施用地，得否成立耕地租佃關係？為斷，若係肯定者，本件始有再探究系爭土地，兩造間是否仍存有耕地租佃法律關係之餘地，茲論述如下：
（一）按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第一條定有明文。是以，系爭土地之租用是否為耕地租佃應以土地法為斷，此先敘明。
（二）次按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例業經變更，不得再予援用，最高法院著有八十八年台上字第一號判例可資參照（本則判例於民國八十八年四月十三日經最高法院八十八年度第三次民事庭會議決議通過。）。又「耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第一百零六條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用」（最高法院八十七年四月二十八日八十七年第三次民事庭會議決議參照）。而本件系爭土地，並非漁地及牧地，此為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷可按，自堪信為真實。
（三）復按所謂農地，土地法並未就此為解釋，而依其性質相近且就有就相關名詞為立法解釋之法律，乃農業發展條例。再依兩造於八十六年七月所月間所訂之「財團法人台灣省私立嘉義濟美仁愛之家土地租賃契約」時，即該條例於八十九年一月二十六日修正前就相關名詞解釋如下：
１、該條例第三條第十款就所謂「農業用地」，定義為指供農作、森林、養殖、畜牧及與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉排水及其他農用之土地。農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地，視同農業用地。
２、同條例第三條第十一款則就所謂「耕地」，定義指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地。
３、本件既以系爭土地，究竟兩造間是否存有耕地租佃法律關係為爭執標的，是前揭所謂「農地」之解釋，自應以修正前農業發展條例第三條第十一款所謂「耕地」之名詞解釋為基礎，並參酌上開最高法院八十八年台上字第一號判例見解，即參照土地法第一百零六條第二項之立法精神，而另外包括漁地及牧地在內，亦即土地法第一百零六條所謂之「農地」，係包含修正前農業發展條例第三條第十一款所謂「耕地」及漁地與牧地。
４、經查：系爭土地系坐落在嘉義市內，並非區域計畫法之農牧用地，亦無編定為農業用地，且非漁、牧地，已依都市計畫法劃定為住宅區或公共設施用地等情，此觀土地登記謄本自明，復為兩造所不爭執，並有土地使用分區（或公共設施用地）證明書（本審卷第二十頁、二十八頁）等件在卷可按。自堪信為真實，是依前揭說明，系爭土地自非為農地甚明。
（四）綜上所述，系爭土地既非農地，揆之前揭說明，兩造於八十六年間就系爭土地所訂定之「土地租賃契約」即無由成立耕地租用法律關係，亦即與耕地三七五減租條例所定之耕地租佃有間，而無耕地三七五減租條例規定之適用甚明。上訴人主張該契約屬於耕地租佃，而違反耕地三七五減租條例第五條耕地租佃期間，不得少於六年之規定，因認為兩造間，就系爭土地仍存有耕地租佃法律關係，要屬無據至明。
五、從而，本件上訴人依前揭事實，請求確認上訴人就系爭土地與被上訴人間之耕地租佃關係存在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟其結論並無二致，上訴人聲明上訴，請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事實及法律關係均已明確，兩造其餘陳述及証物，爰不再一一審酌，附此敘明之。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十一月十八日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B審判長法官王漢章~B法官黃茂宏~B法官馮保郎右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十一年十一月十八日~B書記官李銷勳