裁判字號：臺灣彰化地方法院111年訴字第511號民事判決
裁判日期：民國112年02月09日
裁判案由：減少價金等
臺灣彰化地方法院民事判決111年度訴字第511號原告即反訴被告 張意 將訴訟代理人 林永山 律師被告即反訴原告 張鳳娥 訴訟代理人 陳建良 律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國112年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣501,600元。
反訴被告應自民國111年8月11日起至簽署「房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單」或本訴判決確定、撤回、和解之日止，按日給付反訴原告新臺幣3,800元。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第3項於反訴原告以新臺幣167,200元供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣501,600元預供擔保，得免為假執行。
本判決第4項於每期到期後得假執行。但反訴被告如以每期新臺幣1,267元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、本訴部分：
一、本件原告原起訴聲明：「（一）被告應給付原告新臺幣（下同）1,735,599元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告應自民國111年4月20日起至排除坐落彰化縣○○鄉○○○○○○○段0000地號土地（下稱系爭土地，同段土地下逕稱地號）如起訴狀附圖二編號A所示範圍通行權時止，按日給付原告3,800元。」於訴狀送達後，原告迭經變更，嗣主張民法第179條規定、兩造間買賣契約約定，聲明：「（一）被告應同意原告向 安新建 築經理股份有限公司（下稱安新公司）領取台新國際商業銀行（下稱台新銀行）建北分行帳號00000-00-000000-0號、戶名『台新國際商業銀行受託信託財產專戶』帳戶（下稱履約保證專戶）內存款1,735,599元暨該帳戶依台新銀行利率所衍生利息。（二）被告應自111年4月20日起至本院111年度訴字第377號履行契約事件終結或判決確定日止，按日給付原告3,800元。」核其變更前後之訴，均係基於主張系爭土地具有瑕疵之同一基礎事實，合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
二、原告主張：兩造於110年12月4日簽訂土地買賣合約書，約定原告向被告買受系爭土地，價金19,000,000元（下稱系爭契約）。被告出賣系爭土地時表示系爭土地東側如附圖編號A所示範圍（下稱A道路）為原始道路，惟原告鑑界後始知A道路實為被告在系爭土地上自行鋪設之私設道路。嗣訴外人即1327地號土地所有人 林春興 於111年2月間，以被告與訴外人即系爭土地分割前共有人 林香君 、 林秀鸞 簽訂土地分割協議書（下稱分割協議）為據，向本院起訴，經本院以111年度訴字第377號（下稱另案）判決確認林春興對A道路有通行權存在，致原告無法利用A道路，系爭土地價值及通常效用因而減少，具有瑕疵，爰依民法第359條規定請求減少價金。
原告已將價金19,000,000元全數匯入履約保證專戶，被告受領減少部分價金為不當得利，應同意原告自履約保證專戶中領取該部分價金及孳息。又原告已於111年3月21日發函催告被告於1個月內排除林春興就A道路之通行權，被告迄未履行，爰依系爭契約第8條第1項約定，請求被告自111年4月20日起至另案終結或判決確定日止，每日按總價金萬分之2計算之違約金。爰依民法第179條規定、系爭契約第8條第1項約定，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應同意原告向安新公司領取履約保證專戶內存款1,735,599元暨該帳戶依台新銀行利率計算之利息。（二）被告應自111年4月20日起至另案終結或判決確定日止，按日給付原告3,800元。
三、被告則以：A道路係彰化縣芬園鄉公鋪設之既成道路，於簽訂分割協議前即已存在，且地籍圖、國土測繪圖資服務雲查詢結果及Google地圖衛星照片均有顯示，被告亦在系爭契約標的物現況為告知，原告於買受系爭土地前已知A道路存在系爭土地上，依民法第355條第1項規定，被告不負瑕疵擔保責任。而原告於所有權移轉登記後已占有使用系爭土地，被告並未違約。再原告匯入履約保證專戶價金未經被告受領，被告無權同意原告領取價金。本件原告請求為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事實（見本院卷第366頁至第367頁）：
（一）重測前舊社段53地號土地原為被告、林秀鸞、林香君共有，該3人於93年間簽訂土地分割協議書，約定：「立協議書人林秀鸞、林香君及張鳳娥等三人茲願分割座落芬園鄉舊社段53地號土地，其分割事實如下：…二、該土地現有道路由取得所有人無條件負擔供公眾使用，東面各筆土地應負擔五米道路之使用權，並同意由公家機關開闢道路…。」（即分割協議），並辦理分割登記，由被告取得分割後舊社段53地號土地，重測後為1328地號土地（即系爭土地）。
（二）系爭土地東側如附圖編號A所示範圍（即A道路），於分割後即作為道路使用。
（三）兩造於110年12月4日簽訂系爭契約，約定原告向被告買受系爭土地，價金19,000,000元。系爭契約所附標的物現況第6點「是否有供公眾通行之私有道路？（指道路、現有巷道、人行道及沿道路邊綠帶等）」欄位勾選「是」。
（四）被告已於111年3月3日將系爭土地所有權移轉登記予原告，並將系爭土地交付原告占有。嗣訴外人即仲介人員 楊時創 在A道路設置圍籬，禁止他人通行，惟1327地號土地所有人林春興向本院聲請定暫時狀態假處分，經本院以111年度裁全字第43號裁定原告容忍林春興通行後，楊時創即拆除上開圍籬。
（五）原告已將買賣價金19,000,000元全數匯入履約保證專戶，該款項現仍在履約保證專戶，尚未撥付予被告。
（六）原告買受系爭土地前，楊時創曾偕訴外人即原告友人 吳宣誼 查看系爭土地，當時有發現A道路。
（七）被告於111年3月24日寄發存證信函予原告，催告原告會同辦理點交並簽署「房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單」（下稱點交證明暨結案單）。原告於111年3月30日寄發存證信函予被告，以系爭土地上有A道路存在之瑕疵，拒絕被告上開請求。
（八）林春興於111年2月17日向本院起訴請求確認對A道路有通行權存在，本院以111年度訴字第377號（即另按）受理，於111年12月14日判決確認林春興對A道路有通行權存在，原告應容忍林春興通行A道路、不得設置障礙物或刨除混凝土路面或為其他妨害林春興通行行為。原告已就該判決提起上訴，尚未確定。
五、本件爭點應為：（一）原告主張系爭土地上有A道路存在，為物之瑕疵，依民法第359條規定減少價金，有無理由？（二）如有理由，原告依民法第179條規定請求被告同意原告領取履約保證專戶價金，有無理由？原告得領取價金若干？
（三）原告依系爭契約第8條第1項約定，請求被告給付違約金，有無理由？茲論述如下。
六、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項、第355條第1項、第359條定有明文。
七、經查：
（一）本件A道路於分割後即作為道路使用；原告買受系爭土地前，原告友人吳宣誼曾偕仲介人員楊時創查看系爭土地，當時有發現A道路；系爭契約所附標的物現況第6點「是否有供公眾通行之私有道路？（指道路、現有巷道、人行道及沿道路邊綠帶等）」欄位勾選「是」等情，為兩造所不爭執（見不爭執事實（二）（六）（三））。
（二）系爭契約第15條其他特約事項約定：「2.要鑑界，現況如有被他人佔用時，賣方協助溝通處理，由仲介方排除佔有。」等語，有系爭契約在卷可稽（見本院卷第35頁）。對照證人楊時創於另案具結證稱：兩造簽約前，其有帶原告友人吳宣誼到系爭土地現場，當時有看到A道路；兩造簽訂系爭契約當天，對照空照圖發現系爭土地上有A道路存在，故兩造於系爭契約第15條約定特約事項，由仲介方排除第三人占有；其於系爭契約成立、地政機關測量後，為排除他人使用A道路，在系爭土地東側設置圍籬，此係為履行系爭契約第15條特約事項之義務等語，業據本院調取另案卷宗核閱無訛（見本院卷第491頁至第492頁）。
（三）參照林春興於另案提出LINE對話截圖，林春興於111年1月19日即將分割協議傳送予楊時創及吳宣誼，吳宣誼對此未有異議，僅稱「好的，我再轉傳」、「好的，我會轉達，謝謝」等語（見本院卷第463頁至第464頁）。
（四）被告於111年3月3日將系爭土地所有權移轉登記予原告，原告於111年3月8日匯款交屋尾款10,000,000元至履約保證專戶及占有系爭土地等情，有土地登記謄本、安新公司專戶資金控管表在卷可佐（見本院卷第53頁、第195頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第338頁），堪信屬實。
（五）本件A道路存在系爭土地上為公示客觀存在，原告於買受系爭土地前既有由楊時創、吳宣誼到場查看，復於簽訂系爭契約時對照空照圖，自已知悉上情。此由林春興將分割協議傳送予楊時創、吳宣誼後，原告未有異議或對被告有何主張，仍依約於111年3月3日取得系爭土地所有權移轉登記，並於111年3月8日將尾款匯入履約保證專戶及占有系爭土地，亦可證明A道路存在系爭土地上乙情，為原告所明知，否則應無繼續履約之理。另案判決亦同此認定，有該案判決書在卷可按（見本院卷第543頁至第555頁）。
揆諸前揭民法第355條規定，被告自不負物之瑕疵擔保責任，則原告主張依民法第359條規定請求減少價金，及依系爭契約第8條第1項約定請求違約金，即屬無據。原告聲請鑑定系爭土地因存在A道路所減少價值，亦無必要，併此敘明。
八、綜上所述，原告依民法第179條規定、系爭契約第8條第1項約定，請求被告同意原告向安新公司領取履約保證專戶內存款1,735,599元及利息，及自111年4月20日起至另案終結或判決確定日止，按日給付原告3,800元，為無理由，應予駁回。
乙、反訴部分：
壹、程序方面：
一、查被告即反訴原告（下稱反訴原告）於111年8月10日本件訴訟繫屬中，具狀提起反訴，依系爭契約第8條約定，請求原告即反訴被告（下稱反訴被告）給付違約金。經核本件反訴與本訴標的均為系爭契約法律關係，訴訟資料具共通性，而反訴原告於答辯後便提起本件反訴，且除原有訴訟資料外，並未聲請調查其他證據，而無延滯訴訟。是本件反訴原告提起反訴，合於民事訴訟法第259條、第260條規定，應予准許。
二、本件反訴原告原起訴聲明：「（一）反訴被告應給付反訴原告501,600元及自111年8月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自111年8月11日起至簽署點交證明暨結案單之日或本訴判決確定、撤回、和解之日止，按日給付反訴原告3,800元。（二）第1項請求已屆期部分，願供擔保，請准宣告假執行。」於訴狀送達後，變更聲明：「（一）反訴被告應給付反訴原告501,600元。（二）反訴被告應自111年8月11日起至簽署點交證明暨結案單之日或本訴判決確定、撤回、和解之日止，按日給付反訴原告3,800元。（三）第1項、第2項請求已屆期部分，願供擔保，請准宣告假執行。」核其變更前後之訴，均係基於主張反訴被告未履行系爭契約義務之同一基礎事實，合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、反訴原告主張：反訴原告無排除第三人通行權之義務，而反訴原告已於將系爭土地所有權移轉登記予反訴被告後，將系爭土地交付反訴被告占有，履行系爭契約義務。反訴被告雖將價金匯入履約保證專戶，惟未依系爭契約第7條第1項約定簽署點交證明暨結案單，反訴原告無從領取價金，經反訴原告於111年3月24日寄發存證信函催告後，反訴被告於111年3月30日寄發存證信函拒絕簽署點交證明暨結案單，是反訴被告應自111年4月1日起負遲延責任。反訴原告得依系爭契約第8條第2項約定，請求自111年4月1日起至111年8月10日止共132日，每日按總價金萬分之2計算之違約金計501,600元，及自111年8月11日起至反訴被告簽署點交證明暨結案單之日或本訴判決確定、撤回、和解之日止，每日按總價金萬分之2計算之違約金。爰依系爭契約第8條第2項約定，提起本件訴訟。並聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告501,600元。（二）反訴被告應自111年8月11日起至簽署點交證明暨結案單之日或本訴判決確定、撤回、和解之日止，按日給付反訴原告3,800元。（三）第1項、第2項請求已屆期部分，願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造就A道路部分仍有爭執，依系爭契約第8條第3項約定，兩造同意安新公司於判決確定前停止撥付價金，且反訴被告已向安新公司表示其同意將兩造未有爭執之款項先行撥付予反訴原告，是反訴被告並無違約或給付遲延情事，反訴原告請求無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，系爭契約第7條第1項約定：「買賣雙方（包含任一方為二人以上之情形）應於辦理買賣標的點交同時簽立『房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單』，買賣雙方同意委由承辦地政士辦理標的點交及簽署『房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單』（簽署時視為點交手續完成）相關事宜，並由承辦地政士將上開結案單交付予安新建經辦理專戶結算出款。」、第8條第2項約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止）」等語，有土地買賣合約書在卷可查（見本院卷第31頁）。本件反訴被告於簽訂系爭契約時，已知悉A道路存在系爭土地上，故反訴原告就此不負物之瑕疵擔保責任乙情，業據本院認定如前。是反訴原告於111年3月24日寄發存證信函予反訴被告，反訴被告於111年3月30日寄發存證信函予反訴原告，以系爭土地上有A道路存在之瑕疵，拒絕簽署點交證明暨結案單，即無理由，應負遲延責任。
四、反訴被告雖以：兩造就A道路部分仍有爭執，依系爭契約第8條第3項約定，兩造同意安新公司於判決確定前停止撥付價金，且反訴被告已向安新公司表示其同意將兩造未有爭執之款項先行撥付予反訴原告等語。惟查，系爭契約第8條第3項約定：「買賣雙方皆應依約履行買賣相關之權利義務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意安新建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判決確定後，安新建經始依確定判決結果執行專戶價金之撥付。若雙方無法合意解決且皆怠於訴諸司法途徑並屆本契約所定期限或條件時，則安新建經得依本契約約定，就違約責任之歸屬，據以執行專戶價金之撥付」等語（見本院卷第31頁至第33頁），可知兩造同意安新公司於判決確定前暫停撥付價金，係以契約當事人於點交或催告期限前向法院起訴為要件。本件反訴原告已於111年3月3日將系爭土地所有權移轉登記予反訴被告，並將系爭土地交付反訴被告，為兩造所不爭執（見不爭執事實（四）），而反訴被告係於111年3月21日寄發存證信函予反訴原告，催告於30日內排除通行權，則有存證信函在卷可參（見本院卷第57頁至第61頁），反訴原告不爭執其於111年3月22日收受該存證信函（見本院卷第366頁），則反訴被告至遲應於111年4月21日前向法院起訴。反訴被告於111年5月25日始提起本件訴訟（見本院卷第9頁起訴狀收狀章），自與系爭契約第8條第3項約定要件不符。又按債務人無為一部清償之權利。民法第318條第1項本文定有明文。本件反訴被告主張系爭土地有瑕疵乙節既無理由，即應依系爭契約履行簽署點交證明暨結案單之義務，尚無先行給付無爭議款項之權利。是反訴被告上開答辯，均非可採。
五、從而，反訴原告依系爭契約第8條第2項約定，請求反訴被告給付自111年4月1日起至履行日止，按日依買賣價金萬分之2之違約金，為有理由。又本件買賣價金為19,000,000元，每日違約金應為3,800元（計算式：19,000,000元×2/10000=3,800元），而111年4月1日至111年8月10日計132日，此部分違約金為501,600元（計算式：每日3,800元×132日=501,600元），是反訴原告請求反訴被告給付501,600元及自111年8月11日起至簽署點交證明暨結案單或本訴判決確定、撤回、和解之日止每日3,800元之違約金，為有理由，應予准許。
六、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年2月9日
民事第一庭法官歐家佑以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年2月13日
書記官黃明慧附圖