臺灣苗栗地方法院107年度訴字第133號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院107年訴字第133號民事判決

裁判日期：民國107年11月16日

裁判案由：調整租金

臺灣苗栗地方法院民事判決107年度訴字第133號原告 謝吳鳳蘭
謝運 和 謝鈞堂 謝國堂 謝忠堂 謝高堂 謝運煌 謝運昌 謝銘堂 謝華堂 謝旻峯 共同訴訟代理人 劉順寬 律師被告 林政岳 訴訟代理人 張智宏 律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國107年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告向原告承租坐落苗栗縣○○市○○段○○○○○號土地，面積48平方公尺部分（即門牌苗栗市○○路○○○○號房屋所坐落之基地部分）之租金，應自民國106年度之租金（清償日為次年尾牙日）開始調整為每年新臺幣88,282元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔10分之4，餘由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：被告自民國96年起承租原告共有之坐落苗栗縣○○市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），承租面積48平方公尺，作為營業用，96年起其租金為每年85,000元，多年均未調整，該地段於苗栗市○○○○路旁，屬商店日益繁華之商業區，附近知名商店進駐，惟多年來商店林立與之附近公告地價不斷上漲，目前之租金與附近店家之租金相互比較，差異甚大，原告土地之客觀所得與所受租金收入比較，顯不相當，況近年來政府地價稅亦調漲不少，雖曾多次向被告請求調整租金至合理價位，均遭被告拒絕迴避，迫不得已，原告乃依土地法第105條準用第97條第1項規定，於104年12月17日向苗栗市調解委員會提出調解請求調整租金，原告該時提出之方案為：租金由每年85,000元整調整至每年215,420元（計算式：系爭土地公告現值74,800元48平方公尺6％＝215,424元，原告請求215,420元），復因被告拒絕而調解不成立。原告基於上述事實，盼為合理調整租金，以維權益，迫於無奈，爰依民法第442條規定提起本件訴訟。原告主張本件基地租金之數額，應以公告土地現值為計算標準，始屬合理。退萬步言，縱使依據被告主張之土地申報地價為計算標準，亦不受土地法第97條規定之限制，原告主張至少應以土地及房屋申報總價額年息18％之比例計算基地租金，較接近實際狀況等語。並聲明：被告應自105年1月起給付原告租金每年215,420元及至清償日止，按年息百分之5計算利息。
二、被告答辯：
（一）被告所有門牌苗栗市○○路○○○○號房屋（下稱系爭房屋）前係於94年間向訴外人 楊台生 所買受者，而被告買受系爭房屋時，系爭房屋即坐落於原告所共有系爭土地，其租金每年為85,000元，且有關系爭土地之租金，自100年1月起或由原告 謝運枝 收取，或由原告謝運昌收取，或由原告謝鈞堂收取。故兩造就系爭土地確有不定期之基地租賃關係存在，其租金係約定尾牙日付。
（二）再者，系爭土地之租金自被告買受系爭房屋時即85,000元，而原告謝運昌前雖曾以租金過低為由向苗栗市調解委員會申請調解，並要求每年度租金應調整為212,256元，惟被告當時以原告謝運昌所主張調整之租金金額顯屬過高而未予同意。故該次調解因雙方當事人意見不一致而未成立。是以，原告請求被告自105年1月起應給付原告租金212,256元乙節，自屬無據。
（三）又被告考量系爭土地租金自100年1月起或由原告謝運枝收取，或由原告謝運昌收取，或由原告謝鈞堂收取，前曾擬將105年度之系爭土地租金交予原告謝運枝、謝運昌及謝鈞堂簽收，然均遭原告謝運枝、謝運昌及謝鈞堂所拒。嗣被告即曾2次以存證信函檢附105年度之租金85,000元之郵局匯票函寄送予原告謝運昌，並再請原告謝運枝及謝鈞堂自行與原告謝運昌協調該租金之分配方式。惟原告謝運昌收受後，竟連2次將被告所檢附用以支付105年度系爭土地租金85,000元之郵局匯票以存證信函之方式退還，被告不得已乃於107年1月10日將應給付原告105年度之租金85,000元提存至本院提存所並以存證信函通知。據此，足徵被告業已清償105年度系爭土地之租金。故原告仍向被告請求105年度租金乙節，自屬無據。
（四）另原告對於其所主張系爭土地附近公告地價不斷上漲、原告客觀所得與所受租金收入比較，顯不相當及地價稅調漲等有利於己之事實，迄仍未舉證以實其說，自難依原告片面主張即認其主張為真正。
（五）又經檢視原告所提出之租金調整方案，原告顯係依系爭土地106年度1月份之公告現值74,800元作為其計算依據，而非以系爭土地105年度1月之申報地價19,360元作為其計算依據，其計算方式亦顯與土地法第97條之規定不符而不足採。
（六）另本件若以原告所據以主張調整租金之法令即土地法第10
5條準用第97條第1項規定、其主張系爭房屋占用系爭土地之面積為48平方公尺及以系爭土地申報總額年息百分之
6作為其調整租金之依據，其105年度之租金應為55,757元（計算式：19,360元48平方公尺6％≒55,757元，元以下四捨五入），核其金額並未超過105年度之租金85,000元。故原告提起本件訴訟，應無訴訟利益而無權利保護之必要等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項及爭點：
（一）不爭執事項：
1.被告所有之系爭房屋坐落於原告共有之系爭土地上，占用面積為48平方公尺，兩造就系爭土地成立不定期租賃關係（系爭租約）。
2.系爭租約自66年開始時租金為5,000元，其後陸續調整，於74年為12,000元，於80年調整為85,000元，此後即無調整。
（二）爭點：系爭租約之租金應否調高？如應調高，應調整為多少？及應自何時開始調整？
四、本院之判斷：
（一）系爭租約之租金應否調高？按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金」，民法第442條定有明文。查被告係向其前手買受系爭房屋而承受其前手與原告間就系爭土地之基地租賃關係，而系爭租約於80年調整為85,000之後即無調整，此為兩造所不爭執。再查系爭土地於80年7月之公告土地現值為49,500元，公告地價為24,200元，其後公告土地現值陸續調高，至106年1月公告土地現值為74,800元，惟至106年1月公告地價仍維持24,200元，此有內政部地政司網站公告土地現值查詢在卷可憑（見本院卷第21
1頁）。則由80年間與106年間系爭土地之公告土地現值之差距，可認系爭土地之價值確有提昇，是原告主張因系爭土地價值提昇而請求調整系爭土地之租金，應屬有據。
（二）系爭租約之租金應調整為多少？
1.按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」；「第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第97條第
1項、第105條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
2.本院審酌被告係因其所有系爭房屋基地之需要而租用系爭土地，而系爭房屋現由被告經營販賣肉圓、意麵、貢丸等小吃，供作營業使用，系爭房屋面臨苗栗市○○路○○路段上有自助餐、滷味店等多家商店，附近亦有郵局、法院、大千綜合醫院、國興戲院等地標（見卷附Google網路地圖及街景照片），可知系爭土地位在苗栗市○○○街區，交通便利，周遭狀況及生活機能完善；兼衡酌系爭房屋僅為鐵皮搭建之一層建物，作為販賣小吃及餐廳等小本經營之用等情；認原告請求系爭土地調高為每年215,420元，即為被告現所負擔租金之2.5倍餘（計算式：215,420元85,000元≒2.53），顯然過高。而系爭土地106年度之公告土地現值74,800元，公告地價24,200元（見本院卷第
211頁），申報地價19,360元（即平均地權條例第16條前段規定之公告地價之80％，參見本院卷第307頁），如以價額較低之申報地價為計算基準，應認系爭土地之每年租金需調整為申報地價之年息9.5％，始為合理。是系爭租約之租金應調整為每年88,282元（計算式：申報地價19,360元承租系爭土地面積48平方公尺年息9.5％＝88,282元，元以下四捨五入）。
（三）系爭租約應自何時開始調整？
1.次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院82年度台上字第1877號判決意旨參照）。
2.本件原告起訴狀送達被告之日為107年4月17日（見本院卷第119頁），於此之前，被告已於105年1月24日將10
4年度之租金85,000元交付原告謝運昌（見本院卷第151頁），已於107年1月10日將租金85,000元予以提存（見本院卷第203頁），惟106年度之租金尚未給付，是系爭租約應自106年度之租金開始調整，又系爭租金之清償日依被告所提租金簽收簿之記載意旨，應為次年之尾牙日（見本院卷第141頁）。
（四）從而，原告依民法第442條規定，請求將系爭租約之租金自105年1月起調整為給付每年租金215,420元及至清償日止，按年息百分之5計算之利息；其請求之中關於自民國106年度之租金（清償日為次年尾牙日）開始調整為每年新臺幣88,282元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本案事證已明，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國107年11月16日
民事第一庭法官戴嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月16日
書記官廖仲一