宣 示 判 決 筆 錄
原 告 乙○○
訴訟代理人 呂偉誠 律師
呂昱德 律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 齊彥良 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 李漢鑫 律師
複 代理人 許諺賓 律師
王盈智 律師
上列當事人間96年度北簡字第38057號返還房屋等事件，於中華
民國96年12月5日言詞辯論終結，同年12月26日在臺灣臺北地方
法院臺北簡易庭第6法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告丙○○於民國95年10月24日邀被告甲○
○為連帶保證人，向原告承租坐落台北市○○路○段○○○巷○○
號1樓房屋，約定每月租金新台幣（下同）90,000元，租賃
期間自95年11月26日起至98年11月25日止。惟被告丙○○於
承租後，竟未經原告同意，將上開房屋之一部分轉租予他人
，並於上開房屋設立招牌、開設飲食店違法營業，並占用公
共防火通道存放雜物，影響公共安全，遭台北市政府工務局
通知限期清除堆放於上開防火巷之雜物、設備、花盆等物，
復遭台北市都市發展局以上開房屋出租從事營業為由，令原
告於函達後30日內停止營業，並限令停止營業回復原狀，否
則將依法收回上開房屋及基地。原告乃要求被告丙○○停止
違法營業行為，惟被告丙○○置之不理，經原告寄送存證信
函終止租約及交還上開房屋，被告丙○○仍拒不交還。為此
，依民法第767條、第184條規定，請求被告連帶拆除上開房
屋外招牌，並將房屋回復原狀交還原告。另被告於終止租約
後繼續使用上開房屋，受有相當於租金之利益，爰依不當得
利之法律關係，請求被告連帶按月給付相當於租金之不當得
利。系爭房屋於出租前係供居住使用，並未開設店舖營業，
被告所稱之「瑞文堂」僅係原告之夫在家代人裱畫之手工，
並非開設店舖營業，且兩造於系爭租約中並未約定以店舖出
租，原告同意被告裝潢，不代表係以店舖出租。另原告自終
止系爭租約時起，即未再將其他租金支票提示兌現。並聲明
：被告應連帶將裝設於台北市○○路○段○○○巷○○號1樓房屋
外之招牌等廣告物拆除，並將上開房屋騰空回復原狀返還予
原告。㈡被告應自民國96年5月26日起至前開房屋返還止，
按月連帶給付原告90,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告丙○○抗辯：系爭招牌業經原告聲請鈞院裁定准予假處
分，不論裁定當否，事實上已遭執行拆除，是原告起訴請求
拆除已失卻權利保護之必要。又系爭房屋位在SOGO復興店後
，原告之夫宣稱前曾在該址營業「瑞文堂」裱框業，並可辦
理營業稅籍登記，致令原告深信而以高價租金承租，此由系
爭租約未端附加條款：「甲方同意乙方內部裝潢」甚明，而
鈞院函查結果，原告早於90年5月25日即在系爭房屋設址「
瑞文堂裝池店」營業，原告所提出照片謂系爭房屋原供住家
，顯然不實。原告明知系爭房受國民住宅條例相關限制及禁
止，竟隱匿其情，以高額租金出租原告營業使用，其屬違約
一方，此由原告於接獲國民住宅主管機關來函後，以存證信
函通知被告謂：「如涉及相關補償，本人願意協議或依法處
理」，益見其理虧之情，故原告終止租約不生效力，且原告
與國民住宅主管機間之爭執，要與被告無涉。再者，被告承
租系爭房屋乃適法使用，並未占用公共防火道存放雜物，且
原告所指之花盆，實為原告所有，縱令置有雜物，亦已移除
，並無受罰情事，並無違法或存放危險物品影響公共安全。
至轉租第三人，係經原告事先同意，原告竟事後否認，顯見
其卸責之情。被告承租系爭房屋，先後裝潢有百餘萬元，原
告為圖卸責，以假處分程序，令被告營業頓停，損失甚鉅，
且原告收受之押租金及持有被告交付之支票迄未交還，均屬
不當語，並聲明：如主文所示。
三、被告甲○○則以：原告當初佯稱系爭房可供店面使用，因此
被告丙○○才以高額租金承租，否則以一般住宅行情，根本
不可能有如此高之租金，且由系爭租賃契約特別以手寫約定
原告同意被告裝潢等語，益見顯然。況且原告住於系爭房屋
2樓，每日進出1樓，被告裝潢施工均為原告所知，豈有不知
被告將系爭房屋作為店面之理，原告以之終止租約，實屬無
據。又被告將系爭房屋一部轉租他人，事先經原告同意，原
告據以終止租約，亦屬無據。再者，被告丙○○已將租金繳
至96年10月份，本件實起因於原告將系爭房屋出租營業使用
，坐收高額租金，經數月後被發現違反相關規定，主管機關
要求收回房屋，原告為圖卸責，反將責任轉嫁至被告，其作
為顯然違反誠信等語，資為抗辯，並聲明：如主文所示。
四、經查，被告丙○○於民國95年10月24日邀被告甲○○為連帶
保證人，向原告承租坐落台北市○○路○段○○○巷○○號1樓房
屋，約定每月租金90,000元，租賃期間自95年11月26日起至
98年11月25日止。被告丙○○承租系爭房屋係經營「原鄉」
餐坊，被告丙○○並於96年4月2日將系爭房屋部分轉租予第
三人 黃邦彥 經營「嗑滷味」餐坊。系爭房屋係原告向台北市
政府承購之居住用國民住宅，因被告丙○○於系爭房屋開設
「原鄉」餐坊，對外營業，台北市政府曾以96年4月4日府都
管字第09631570700號函命原告停止營業回復原狀，嗣原告
聲請本院以96年度北全字第7156號假處分裁定拆除系爭房屋
對外之招牌，經本院以96年執全字第2179號執行完畢等情，
為兩造所不爭執，復有原告提出房屋租賃契約、現場照片、
台北市政府函為證，並經本院調閱前開假處分卷、假處分執
行卷，查核屬實，應堪信為真正。
五、原告主張被告經營餐飲店、違約轉租第三人、堆置雜物佔用
防火巷道，違反系爭租約約定其有權終止系爭租約，請求被
告返還租賃物及相當租金之不當得利，被告則以前揭情詞置
辯，茲本件應先審究之爭點為：原告以前開事由終止系爭租
約是否合法？
（一）原告主張被告丙○○於系爭房屋開設餐飲店使用，違反系
爭租約，固據提出照片為證，惟查，被告於96年4月2日將
系爭房屋轉租予第三黃邦彥時，原告、被告丙○○及第三
人黃邦彥曾共同書立契約書為憑，該契約書第1條約定：
「甲方（即原告）將坐落於台北市○○路○段○○○巷○○號1
樓下店舖1間，計面積72平方公尺出租與乙方（即被告丙
○○）」，有被告提出該契約書為證，該契約書業已明白
記載原告出租予被告丙○○之系爭房屋係屬「店舖」。又
查，系爭房屋出租面積不過72平方公尺，約21坪餘，苟非
出租供作營業使用，衡情應無可能以每月租金90,000之高
額租金出租。參以原告住家位在系爭房屋2樓，為原告所
不否認，原告出租系爭房屋予被告丙○○若有違約供店面
使用，則早於被告丙○○裝潢期間，抑或開始營業後，原
告早已發現，何以原告數月以來均置之未理，迨於96年4
月間，經台北市政府來函要求停止營業，始對被告主張以
系爭房屋營業違約？況系爭房屋於出租前，原告之夫亦有
於該址設立營業稅籍，經營瑞文堂裝池店之情事，有財政
部台北市國稅局大安分局96年11月2日財北國稅大安營業
字第0960037593號函附卷可稽，足見被告所辯原告將系爭
房屋以店面出租其營業使用乙節，應屬實在，原告主張被
告開設店面營業違反系爭租約云云，不足採信。
（二）原告主張被告丙○○將系爭房屋違約轉租予第三人乙節，
為被告所否認，且查，被告丙○○於96年4月2日將系爭房
屋部分轉租予第三人黃邦彥，曾經徵得原告同意，有前開
契約書為證，原告亦不否認前開契約書之真正，原告既已
事先同意被告丙○○轉租系爭房屋，其事後據以主張被告
丙○○違約而終止租約，有違誠信，自非可採。
（三）原告復主張被告丙○○於系爭房屋後方堆置瓦斯爐、廚具
冰箱跟雜物，佔用防火巷道，曾經主管機關來函要求改善
，始予改善，違反系爭租約第10條約定云云，為被告所否
認，稽之系爭租約第10條約定：「房店屋不得供非法使用
或存放危險物品影響公共安全。」，亦即承租人若於房店
屋存放危險物品影響公共安全之情形，始足構成違約事由
。而據原告主張被告丙○○於系爭房屋後方堆置者係瓦斯
爐、廚具、冰箱及雜物，此節縱然屬實，被告丙○○所堆
置者係營業使用之烹飪用品及雜物，並非屬危險物品，核
與前開約定之情形不同，原告據以主張終止系爭租約，同
非可採。
六、綜上所述，被告丙○○並無原告主張違約情事，原告主張終
止租約並非合法，被告基於系爭租約關係，合法占有使用系
爭房屋，自屬有據。從而，原告請求被告拆除系爭房屋招牌
及將系爭房屋騰空回復原狀，返還原告，及給付相當於租金
之不當得利，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防核與判決結果不生影響，
爰不一一引用，附此敘明。
八、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文
。
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 96 年 12 月 26 日
書記官 林錫欽