臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 105年度宜簡字第287號
原 告 林琦韻
被 告 正太建設有限公司
法定代理人 王立豪
訴訟代理人 曾大中 律師
上列當事人間減少價金事件，本院於民國106年2月7日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告與訴外人 張恆瑜 於民國104年6月27日以
新臺幣（下同）920萬元之代價，共同向被告購買畫田建案
即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○段○○路0段000巷00弄00○0
號房屋（下稱系爭房屋），及所坐落宜蘭縣○○鄉○○段25
1-6、251-7、251-8、251-9、251-10、251-11地號土地。
因系爭房屋附近皆有電線桿設置，所以簽訂買賣契約前有詢
問被告是否有電線桿或電桶鄰近系爭房屋，被告則回應此社
區供電會做地下化，不會有相關電氣電線設備鄰近系爭房屋
，且參照被告的預售屋廣告宣傳單與模型屋亦無相關變電箱
設置，另土地買賣契約書中的第2條第2項，亦載明251-8、2
51-9地號土地僅供社區通行及地下管線使用，不得圍堵及變
更使用，致原告認為欲購買的系爭房屋無變電箱等電氣設備
緊鄰之疑慮後，雙方遂簽訂買賣契約書。然系爭房屋將屆完
工階段，原告與張恆瑜於105年5月27日前往系爭房屋勘察，
發現增設地上型社區變電箱（下稱系爭變電箱）於系爭房屋
旁並緊鄰牆邊，並坐落於同段251-9地號土地上，此與預售
屋的廣告宣傳單、模型屋及被告回應電氣地下化完全不符。
經原告經洽詢臺灣電力股份有限公司（下稱臺電公司）宜蘭
工務課，悉知被告於103年11月12日規劃提交至臺電公司之
配電場所已完成圖審，並與臺電公司簽訂設置配電場所承諾
書，承諾轉讓第三人時會告知受讓人此配電場所之設置。因
變電箱為嫌惡設施（電磁波影響健康、晚上會有電流吱吱聲
擾人、最危險的就是變電箱爆炸時噴出的熱油會火災燒毀房
子、危害性命），被告未依消費者保護法第5條之規定，提
供充實消費資訊的義務，使消費者未能採取合理的消費，而
於簽訂買賣契約時隱瞞此重要事項，未事先於圖面或以其他
形式告知原告或張恆瑜，已違反買賣契約書中第1條賣方對
廣告之義務，廣告宣傳品為契約之一部分，並違反土地買賣
契約書中的第2條第2項，載明地號251-8、251-9僅供社區通
行及地下管線使用，不得圍堵及變更使用；亦未依與臺電公
司所簽立之設置配電場所承諾書所承諾之第3項，應於105年
5月房屋土地轉讓過戶時告知受讓人即原告及張恆瑜此配電
場所之設置。另原告於105年5月28日通知請求被告遷移系爭
變電箱，被告回應系爭變電箱位置為臺電公司規劃而無法變
更移至他處；經原告查詢臺電公司，發現系爭變電箱實由被
告所規畫並送圖審，被告之回覆已違反買賣契約書中的第28
條。且依臺灣房屋智庫在2014年所作的10大嫌惡設施影響房
價調查，排名第三的變電箱所造成的房價跌幅高達10%至15%
，故提起本件訴訟請求被告應返還系爭房屋價值920萬元5%
即46萬元。並聲明：被告應給付原告46萬元。
二、被告則以：
（一）原告購買系爭房屋前僅向被告之代銷人員詢問系爭房屋鄰
近是否有地上電線桿，並未詢及其他設備。且因本社區之
電線是採地下化設計，故代銷人員即回應表示並無地上電
線桿，雙方詢答僅止於此，均未提及電桶或變電箱等其他
設備。再者，本件系爭變電箱是僅供本社區專用之電機設
備，為必要之設施。而變電箱是一種將交流電壓加以變換
的靜止電機，因為大型發電廠均位於比較偏遠的地區，而
都市所需要使用的電力比較大，由於功率，因此在輸送同
樣的功率時提高電壓，即可減少線路電流，再透過輸電電
線將電力配送出來，之後再依據用戶所需的電壓，分段進
行降壓，而變電箱除了變壓器以外還包含保護設備以及附
屬設備，堪稱為增進生活便利之民生必需，此與高壓電塔
可能因電擊與過量電磁波而對人體造成危害，顯有不同。
社區專用之小型變電箱所發散之電波功率遠低於高壓電塔
，實難與之相提並論。尤其，變電箱係屬臺電公司所有，
其設置、巡檢、電磁波發散功率等均受國家安全規則拘束
，且專供本社區住家使用，對於人體安全堪稱無虞，自難
謂屬嫌惡設施。
（二）又所謂「嫌惡設施」乃不動產交易實務中所產生之名詞，
要屬不確定概念，並無法定之範圍或明確之定義。若參考
行政院內政部依不動產經紀管理條例第22條第3項規定，
而於104年4月13日以內授中辦地字第1041302558號令發布
修正，並定期於000年00月0日生效施行之「不動產說明書
應記載及不得記載事項」所載，其第壹條應記載事項、第
三項預售屋部分、第(四)款其他重要事項之第1目規定：
有關周邊300公尺範圍內之重要環境設施，係「包括：公
（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出
所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用
地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場
、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯
見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社」
等等。此規定應記載之環境設施，性質上係與所謂之「嫌
惡設施」相當，足見即使依據內政部於兩造簽約前所公布
，而於簽約後始施行之上開不動產說明書應記載事項所訂
，有關電力方面之「嫌惡設施」，亦僅有「台電變電所用
地、地面高壓電塔（線）」兩項而已，不含社區專用之小
型變電箱在內。是原告主張系爭房屋外之變電箱係屬嫌惡
設施，尚嫌無據。從而，縱然被告於兩造簽約時未告知系
爭房屋外有系爭變電箱之存在，亦難謂有何違反法律上或
交易習慣上應告知之義務。
（三）更何況，日常生活所需之一切電器用品，包括電視、電腦
、手機、微波爐、吹風機、照明燈具，乃至於大眾捷運系
統等等，本即或多或少會產生電磁波，即電磁波於現代生
活中無所不在，乃無可避免之事。而系爭變電箱所設置之
具體位置，是在系爭房屋圍牆以外之本社區共有土地上，
距系爭房屋大門約有4公尺之遠，且中間復有兩道水泥磚
牆之阻隔（即戶外圍牆及系爭房屋本身之牆壁）。而被告
為求慎重，亦於105年7月間請臺電公司派員至現場進行電
磁波之測試，由遠至近所測得之數據為：1.在緊貼系爭變
電箱，中間毫無任何他物遮蔽之狀況下，測得之電磁波為
24.8mG（毫高斯）。2.在系爭房屋與變電箱之間，於距離
變電箱1公尺，且經現有圍牆遮蔽之狀況，測得之電磁波
降為1.0mG。3.再往內於距離系爭房屋本身牆壁外側之戶
外1公尺處，測得之電磁波微升為1.8mG。4.在系爭房屋大
門之後方室內處，測得之電磁波再降為0.6mG。另為對照
之用，被告並同時於下列地點就其他必要電器設施進行測
試：1.在系爭房屋本身牆壁外側之泵浦馬達處，測出泵浦
馬達之電磁波為211mG。2.在系爭房屋室內電源總開關處
，測出電磁波為1.6mG。由以上實測所得科學數據可知，
系爭變電箱所生電磁波甚微，且在經過圍牆遮蔽後往內一
公尺處所測得之數據已由24.8mG大幅降至1.0mG，再繼續
往系爭房屋靠近而至房屋本身牆壁外側1公尺處時，電磁
波微增至1.8mG，原因可能是因房屋大門設有電鈴等電器
設備所致，但在系爭房屋室內大門之後所測得之數據再降
至0.6mG（且此數據亦可能包含來自其他電器用品之電磁
波），幾乎已不見系爭變電箱之影響，甚至還低於室內電
源總開關處所測得之電磁波1.6mG，足證系爭變電箱根本
不致對系爭房屋有何危害可言。
（四）至於系爭預售屋土地契約書第2條第2項所載251-9地號係
供社區通行及地下管線使用，須維持原狀，不得圍堵或變
更使用乙節，其所稱之供「地下管線」使用，即包括本社
區電線地下化之所有相關設備設施在內。而臺電公司外部
輸電電線將電力配送至本社區後，必須再經由本社區專用
之變電箱將交流電壓加以變換降壓，始能再將電力分接至
各住戶使用，即變電箱係屬必要設施，且臺電公司基於設
置施工及日後管理、維護與修繕之需，對於變電箱之設置
位置亦有一定之條件要求，故本社區各戶之供電電線固然
係採地下化設計，但因社區自始之設計即未開挖地下室，
變電箱依臺電公司所設定之條件，必然是在地面上而不能
設於地下。換言之，該變電箱原即係本社區「地下管線」
設施之一部分，其設置自無違反前述契約條款之約定等語
，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告於104年6月27日與被告簽訂系爭房屋之房屋預定買賣合
約書（下稱系爭契約），又系爭房屋旁設有系爭變電箱之事
實，業據原告提出系爭契約、系爭變電箱照片為證，且為被
告所不爭執，自堪信原告就此部分主張為真正，惟被告仍以
前詞置辯。又本件經兩造協議簡化爭點為：系爭變電箱之設
置是否足以減少系爭房屋之價值，而構成民法第354條第1項
所定物之瑕疵？（見本院卷第139頁）
（一）按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主
張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令
不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求
。最高法院著有17年上字第917號判例可資參照。又按物
之出賣人對於買受人，應擔保其物無滅失或減少其價值之
瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵
，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並
應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第
354條定有明文。申言之，所謂「物之瑕疵」，係指買賣
標的物應有之價值、效用或品質，與出賣人交付之買賣標
的物實際價值、效用或品質不具符合性（conformity）而
言。本諸契約屬雙方當事人間就紛爭事實之行為規範，並
為法院之裁判規範，所謂買賣標的物應有之價值、效用或
品質，應先以契約雙方當事人主觀上約定之價值、效用或
品質為判準，倘當事人未有約定或約定未臻明確，尚難探
求當事人之約定範圍，則以客觀上通常之價值、效用或品
質為輔助基準，此即民法第354條就物之瑕疵所採主觀結
合客觀之瑕疵概念（最高法院73年台上字第1173號判例類
同此旨）。又買賣標的物之應有之價值、效用或品質如屬
雙方當事人約定之主觀基準，固無庸論；若無主觀基準，
而以客觀價值、效用或品質為輔，則買受人於契約成立時
，倘已知標的物具客觀之瑕疵，而未約定出賣人應除去瑕
疵後為交付，如許買受人嗣為主張物之瑕疵擔保責任，則
有違禁反言之原則；又買受人於契約締結時如重大欠缺交
易上之必要注意，致未發見標的物具客觀之瑕疵，除出賣
人保證其無瑕疵時或故意不告知其瑕疵外，亦欠缺法律保
護之必要性，此即民法第355條「買受人於契約成立時，
知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責
；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者
，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不
告知其瑕疵者，不在此限」規定所由設；另則，有關瑕疵
擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險
移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無
瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人自得於危險
移轉前行使瑕疵擔保之請求權（最高法院99年度台上字第
2443號判決意旨參照）。
（二）本件原告固主張被告於系爭契約簽訂時故意隱瞞系爭變電
箱設置之重要事項，有違消費者保護法第5條之規定云云
，然原告就其此部分之主張，均未能舉證以實其說，已難
認其主張為實在。且所謂「嫌惡設施」乃不動產交易實務
中所產生之名詞，此名詞要屬不確定之概念，並無法定之
範圍或明確之定義。況依行政院內政部101年9月11日依據
不動產經紀管理條例第22條第3項規定修正施行之不動產
說明書應記載及不得記載事項中就此所謂之「嫌惡設施」
之定義或範圍，亦無規定。因上開規定過於簡略，故內政
部為期減少不動產交易糾紛，乃於104年4月3日以內授中
辦地字第1041302558號令發布，並定期於000年00月0日生
效施行之修正後「不動產說明書應記載及不得記載事項」
。依其第壹條應記載事項、第三項預售屋部分、第（四）
款其他重要事項，其中第1.目規定：有關建物周邊半徑30
0公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、
超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關
、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電
塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存
放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、
加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社）」。上開第1目
規定，大致上屬於上開所謂之「嫌惡設施」，是即使依據
內政部之上開於不動產說明書應記載事項所訂，有關電力
方面之嫌惡設施，僅包含「台電變電所用地、地面高壓電
塔（線）」兩項。是原告主張系爭房屋旁之變電箱屬於嫌
惡設施，尚嫌無據。
（三）至原告雖另主張系爭房屋因系爭變電箱之設置，而有電磁
波影響健康及變電箱遭車輛撞擊而爆炸之危險，且系爭變
電箱不斷產生低頻噪音云云，然觀以被告提出其於105年7
月間委請臺電公司測試電磁波之數據，系爭房屋於105年7
月間其大門後方室內處所測得之電磁波僅為0.6mG，惟系
爭房屋室內電源總開關處所測出得之電磁波竟為1.6mG，
則系爭房屋內之電磁波是否與系爭變電箱有關，顯屬有疑
，況系爭房屋大門後方室內處所測得之電磁波數值僅屬些
微，是否因此即有危害人體健康，亦非無疑。且原告自承
其自105年9月間入住系爭房屋後，並未有車輛撞擊系爭變
電箱之情事發生（見本院卷第137頁），此外，原告對於
其上開主張，均未能再提出相關證據以佐，是原告空言主
張系爭房屋因系爭變電箱之設置，而有電磁波影響健康及
變電箱遭車輛撞擊而爆炸之危險，且系爭變電箱不斷產生
低頻噪音乙節，自難認有據。
（四）另原告復援引民法第245條之1為本件之請求權基礎，惟兩
造間之系爭契約業已締約完成，與民法第245條之1所規範
者為「契約未成立」之締約過失責任有違，其此部分之主
張，要無可採。
四、綜上所述，系爭變電箱之設置並非屬物之瑕疵，原告依據消
費者保護法第5條、民法第245條之1、第354條、第359條之
規定，請求減少價金46萬元，均為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年2月22日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官許婉芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年2月22日
書記官陳靜怡