裁判字號：臺灣臺中地方法院101年重訴字第92號民事判決
裁判日期：民國101年10月16日
裁判案由：移轉所有權登記
臺灣臺中地方法院民事判決101年度重訴字第92號原告 陳信枝 訴訟代理人 林錦隆 律師複代理人 李宗炎 律師被告陳 通銘
陳聯芳 陳美 枝上三人共同訴訟代理人 趙建興 律師複代理人 石惠貞 上列當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國101年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付被告及全體 公同 共有人新臺幣陸佰肆拾萬元之同時，將如附表所示之土地及建物辦理所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告陳聯芳、 陳通銘 、 陳美枝 三人與原告為兄弟姊妹關係，緣二造之母於民國93年10月28日死亡後，留有繼承人即二造兄弟姊妹共四人，其遺產即如附表所示坐落臺北市○○區○○段二小段第509、509-1、509-2號土地（權利範圍10000之20）及該土地上建號00972號之建物（門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○號13樓之5，含附屬建物）（下稱系爭房地）之所有權，由二造依應繼分各四分之一之比例繼承取得，並於94年10月24日辦理繼承登記在案。
（二）嗣被告陳聯芳、陳通銘、陳美枝三人為祈能發揮充有效之合理使用及收益系爭公同共有之房地，於100年11月9日依土地法第34條之1之相關規定，以總價新臺幣（下同）6,400,000元將該公同共有之系爭房地所有權出售第三人即被告陳通銘之配偶 張伽宣 ，並以郵局存證信函通知原告得以同一價格行使優先承買權。原告於收受該通知後，即於同年11月14日以郵局存證信函回覆被告三人，表示願以同一價格優先承買，同時要求被告三人於同年11月21日至臺中市○○區○○○○街○○號廣福代書事務所簽定買賣契約。
詎被告三人雖依約至代書事務所，但竟以其等通知之價格過低，要求原告必須提高價金始願簽約。因被告三人於契約成立後片面要求提高買賣價金，於法不合，原告未予同意。
（三）嗣原告於100年11月22日再次以郵局存證信函，催告被告三人儘速與原告簽定買賣契約，被告三人除未予置理外，竟於100年11月24日以郵局存證信函回覆原告， 主張渠 等三人已與原買受人張伽宣解除契約為由，撤銷100年11月9日優先承買通知之意思表示。原告認被告之主張，於法不合，又於100年11月30日通知被告三人於同年12月5日簽約，履行出賣人之義務，惟被告三人至今仍置之不理。
（四）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1第4項、第5項定有明文。被告等依該條文之相關規定，通知原告行使優先承買權，原告於收受通知後，已依法行使優先承買權，自屬依法有據。又公同共有人依本條文規定所行使之優先承買權，為形成權之一種，一經表示優先承買，該共有人間與其他共有人間，即成立同一條件之買賣契約。至原買受人與其他出賣之共有人間是否合意解除前所成立之買賣契約，對共有人之優先買權之行使並無影響，此有最高法院72年台上字第2822號、84年台上字第68號判決可資參酌。本件兩造間既因原告行使優先承買權而就系爭房地與被告三人成立買賣契約，被告三人自應依約履行出賣人之義務，將系爭房地之應有部分（潛在）移轉登記與原告。原告爰依買賣契約之法律關係提起本訴。
（五）並聲明：被告陳聯芳、陳通銘、陳美枝應將公同共有之如附表所示之土地及建物辦理所有權移轉登記予原告。
二、被告答辯意旨略以：
（一）按土地法第34條之1第4項所稱之優先承買權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生之「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（本院65年台上字第853號判例參照），有最高法院100年台上字第432號判決可參。又本條項規定共有人之優先承買權屬於訂立買賣契約之請求權，僅有債權之效力，並無及於第三人之效力。足徵，原告雖明白表示願以同一條件承買，依前述亦僅生確認優先承買權存在，進而請求被告等與之簽訂不動產買賣之書面契約之請求權而已，原告逕自請求為不動產所有權之移轉登記，似與前揭判決及學說所述不符。
（二）被告等於與第三人張伽宣簽訂系爭不動產買賣契約後，嗣因故買賣不成，而於100年11月21日合意解除系爭不動產買賣契約，並即以存證信函通知原告撤銷通知優先承買權之意思表示。而法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114條第1項定有明文，故原告之僅具請求訂約權利之優先承買權，既經依法撤銷，是否仍存在，不能無疑。
（三）退步言，如鈞院認原告之優先承買權存在，原告既欲行使優先承買權要求被告等為潛在應有部分之移轉，然卻未支付任何買賣價金，爰於鈞院確認原告優先承買權存在，被告等應與之簽訂系爭不動產買賣契約時，行使同時履行抗辯權，要求原告亦應依民法第345條規定，按同一買賣條件，支付買賣價金6,400,000元。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）經查，原告起訴主張其與被告陳聯芳、陳通銘、陳美枝三人為兄弟姊妹關係，緣二造之母於93年10月28日死亡後，留有繼承人即二造兄弟姊妹共四人，其遺產即如附表所示之土地及建物（即系爭房地）之所有權，由二造依應繼分各四分之一之比例繼承取得，並於94年10月24日辦理繼承登記在案；嗣被告陳聯芳、陳通銘、陳美枝於100年11月9日以總價6,400,000元將該公同共有之系爭房地所有權出售第三人即被告陳通銘之配偶張伽宣，並以郵局存證信函通知原告得以同一價格行使優先承買權；原告於收受該通知後，即於同年11月14日以郵局存證信函回覆被告三人，表示願以同一價格優先承買，同時要求被告三人於同年11月21日至臺中市○○區○○○○街○○號廣福代書事務所簽定買賣契約，被告三人以其等通知之價格過低，要求原告必須提高價金始願簽約，為原告所拒絕，原告又於100年11月22日以郵局存證信函催告被告三人儘速與原告簽定買賣契約，被告三人再於100年11月24日以郵局存證信函回覆原告，主張渠等三人已與原買受人張伽宣解除契約為由，撤銷100年11月9日優先承買通知之意思表示等事實，為被告所不爭執，且據原告提出與所述相符之系爭土地登記第二類謄本、系爭建物登記第二類謄本、臺中文心路郵局第2001號存證信函、豐原中正路郵局第000842號存證信函、臺中松竹郵局第467號存證信函、臺中松竹郵局第480號存證信函、臺中松竹郵局第556號存證信函附卷為證，故原告主張之此部分事實，尚堪信為真實，先予敘明。
（二）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1第4項、第5項定有明文。土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院85年度台上字第793號判決意旨參照）。查本件被告於100年11月9日以郵局存證信函通知原告得以同一價格、同一條件就系爭房地行使優先承買權後，原告旋於同年11月14日以郵局存證信函回覆被告三人，表示願以同一價格、同一條件優先承買系爭房地，故於原告該存證信函到達被告時起，即已發生行使優先承買權意思表示送達之效力，故原告所為行使優先購買權之表示，已符土地法第34條之1第4項之規定而合法有效，是依前揭最高法院85年度台上字第793號判決意旨，則系爭房地之買賣契約即於出賣之共有人即被告等三人與優先承購之共有人即原告間成立。
（三）次按土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，能否再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用，即有疑義（最高法院84年度台上字第2134號判決要旨供參）。查被告等於100年11月9日以前某日已先與第三人張伽宣就系爭房地成立買賣契約，原告受被告等通知後，旋於同年11月14日以郵局存證信函回覆被告三人，表示願以同一價格、同一條件優先承買，而使系爭房地之買賣契約於出賣之共有人即被告與優先承購之共有人即原告間成立，已如前述，則縱令被告嗣於同年11月21日與原買受人張伽宣解除買賣契約，核諸前揭最高法院84年度台上字第2134號判決要旨，被告三人於原告主張優先購買權後，為避免原告行使優先承購，而與第三人張伽宣另行合意解除原已有效成立之買賣契約，則該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，能否再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用，顯有疑義。是以，被告辯稱原告之優先承買權已因被告等嗣後與原買受人張伽宣解除買賣契約而消滅云云，即難認可採。
（四）再按共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地者，他共有人雖亦得依同條第4項規定，以同一價格優先承購，惟共有人既係出賣共有物，而非出賣其應有部分，則主張優先承購之共有人亦應就共有物全部按同一價格為承購，不得主張僅承購其中若干應有部分，而按該應有部分計其價金（最高法院97年度台上字第2222號判決要旨供參）。又按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第348條第1項、第367條分別有明文。查本件原告既係以買賣總價款6,400,000元向被告購買系爭房地，且系爭買賣契約並無給付不能之情事，是本件原告主張被告有將系爭房地所有權移轉登記予原告之義務，應屬可採。另按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段亦定有明文。基上所述，原告既已依土地法第34條之1第4項、第5項規定，以存證信函對被告等為行使優先購買權之表示，且系爭房地之買賣契約於出賣之共有人即被告與優先承購之共有人即原告間已然成立，而被告將系爭房地出賣予原告，固負有移轉所有權予原告之義務，惟原告尚有買賣價金未為給付，被告等就系爭房地所有權移轉之給付，並無先為給付之義務，是被告等於本件所為給付買賣價金之同時履行抗辯，於法亦屬有據，故本院為命被告給付之同時，自應命原告同時給付系爭房地之全部買賣價金6,400,000元。至於兩造間互為對待給付之具體方式，及稅賦與手續費之負擔，自應依兩造合意之方式及依系爭買賣契約之約定辦理，併此敘明。
四、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，訴請被告應將如附表所示之土地及建物辦理所有權移轉登記予原告，於法有據，應予准許。惟原告就買賣價金6,400,000元尚未支付，被告為同時履行抗辯，亦有理由，爰判決如主文第一項所示。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年10月16日
民事第五庭法官廖慧如以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月16日
書記官林雅慧附表：
土地部分┌─┬─────────────────────┬─┬──────────┬─────────┐│編│土地坐落│地│面積│││號├───┬────┬───┬───┬────┤目├──┬──┬────┤權利範圍│││縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號││公頃│公畝│平方公尺││├─┼───┼────┼───┼───┼────┼─┼──┼──┼────┼─────────┤│1│臺北市○○○區○○○段│二小段│000-0000│建│││2,702.00│原告陳信枝、被告陳│├─┼───┼────┼───┼───┼────┼─┼──┼──┼────┤通銘、陳聯芳、陳美││2│臺北市○○○區○○○段│二小段│000-0000│建│││686.00│枝等四人因繼承取得│├─┼───┼────┼───┼───┼────┼─┼──┼──┼────┤而為公同共有10000││3│臺北市○○○區○○○段│二小段│000-0000│建│││4.00│分之20。│└─┴───┴────┴───┴───┴────┴─┴──┴──┴────┴─────────┘
建物部分（含附屬建物）┌─┬────────────────────────────────┬────────────┐││主建物│附屬建物││編├──┬────┬────┬─────┬────┬────────┼────────────┤│││││用途建築式│││1.用途：陽台（面積7.76平││號│建號│建物門牌│基地坐落│樣主要建材│建物面積│權利範圍│方公尺）││││││及房屋層數│││2.共有部分：敦化段二小段│├─┼──┼────┼────┼─────┼────┼────────┤0000-000建號（面積6,92││││臺北市松│臺北市松│住家用、15││原告陳信枝、被告│9.27平方公尺）│││972-│山區長安│山區敦化│層之鋼筋混│57.21│陳通銘、陳聯芳、│3.權利範圍：10000分之21││1│000│東路二段│段二小段│凝土造建物│平方公尺│陳美枝因繼承公同│（為原告陳信枝、被告陳││││215號13│000-0000│之第13層││共有所有權利全部│通銘、陳聯芳、陳美枝因││││樓之5│地號土地│││（1分之1）│繼承公同共有取得）│└─┴──┴────┴────┴─────┴────┴────────┴────────────┘（以下空白）