臺灣桃園地方法院小額民事判決 104年度桃小字第1091號
原 告 韓奇峰
被 告 何京達
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國104年11月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國102年5月3日向被告承租位於桃園市
○○區○○路○○號5樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋
租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自102年5月10日
至104年5月9日止，伊並於102年5月10日交付押租金新
臺幣（下同）16,000元及預繳一年份租金(自102年5月10
日至103年5月9日)，自103年5月10開始改為每月10日
前繳納租金，伊於104年1月11日，又預繳104年1月10日
至105年2月10日之租金，此觀諸系爭租約之房屋付款明細
欄(下稱付款明細欄)之記載甚明。 嗣伊 於104年4月24日
搬離系爭房屋，被告竟拒絕返還押租金16,000元及預繳租金
73,866元【104年4月24日至104年4月30日租金1,866元
（8000307＝1866）、104年5月至105年1月租金72
,000元（80009＝72000）】，共計89,866元，屢經催討
，仍然未果等情，爰依租賃之法律關係提起本件訴訟，並聲
明：被告應給付原告89,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：原告前於102年5月3日向伊承租系爭房屋，租
期自102年5月10日至104年5月9日止，原告並一次付清
第1年租金96,000元及押租金16,000元。詎原告自103年5
月10日起，即拒不給付租金，經被告一再催討，原告始於10
3年7月付清103年5月、6月之房租，因原告多次未依約
給付租金，被告即於103年11月間通知原告欲提前終止系爭
租約，原告於104年4月24日搬離系爭房屋，兩造並簽立交
屋切結書一紙；另系爭租約之付款明細欄第10行所載「105
」係「104」之誤寫，原告並未預繳104年1月10日至105
年2月10日之租金，若原告有預繳一年租金屬實，則兩造於
簽署交屋切結書時，原告焉能對溢繳之租金及押租金是否返
還一事緘默不語。換言之，原告租金僅繳納至104年1月10
日至104年2月10日此一期，則原告所給付之押租金經扣除
104年2月10日至104年4月24日原告搬離系爭房屋期間未
付之租金後，已無剩餘等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁
回。
三、原告主張兩造就系爭房屋締結系爭租約，租期自102年5月
10日至104年5月9日，締約之時原告先預付被告為期1年
之租金9萬8,000元(即自102年5月10日至103年5月9
日)，並交付押租金1萬6,000元，嗣原告於104年4月24
日搬離系爭房屋，兩造並簽立交屋切結書等情，業據其提出
與所述相符之系爭租約、交屋切結書等件為證，且為被告所
不爭執，堪信為真。原告另主張被告應給付溢收之租金及押
租金乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌
者厥為：㈠兩造間系爭租賃契約是否業已合法終止？㈡被告
請求原告返還溢收之租金及押租金有無理由？茲分述如下：
㈠兩造系爭租賃契約已合法終止？
1.按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規
定，先期通知，為民法第453條所明定。依上規定之反面解
釋，即定有期限租賃契約之終止，必須於租期屆滿時始可為
之，倘欲於租期屆滿前終止租約，除經契約當事人雙方同意
外，必須於租約中載明當事人之一方得任意終止，否則即不
得任意終止。
2.經查，本件兩造間就系爭租約租期之約定，已如前述，是系
爭租賃契約屬定有期限之租約，應堪認定，則依上開說明，
被告欲於租期屆滿前單方終止租約，即須租約有明定始可。
觀諸系爭租約第13條之記載「承租人、出租人於期限屆滿前
，不得終止租約。依前項約定期前終止契約者，應於三個月
前通知之。」(見本院卷第7頁)，另觀諸兩造於審理時均
稱：雙方可以提前終止契約，但要3個月前通知等語(見本
院卷第49頁反面)，足認系爭租約得由當事人之一方於提前
3個約通知他造後終止契約甚明。另被告主張其於103年11
月底即告知原告欲提前終止契約，與原告於審理時陳稱：被
告於103年12月底開始就不時來伊住處按門鈴，表示若不同
意調漲租金，就要收回系爭房屋自住等語(見本院卷第48頁
反面)，兩者所述互核大致相符，堪認被告確實有將欲提前
終止租約之意思表示通知原告，縱認被告係於103年12月底
始告知原告上情，然迄104年4月24日原告搬離係爭房屋，
已3月有餘，則被告確已踐行系爭租約所稱期前終止契約須
於3月前通知之約定，且兩造既於104年4月24日簽立交屋
切結書，堪認系爭租約已於104年4月24日經兩造合意終止
無訛。
㈡原告請求被告返還溢收之租金及押租金並無理由：
1.按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額
，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號
判決意旨可資參照。
2.經查，原告主張於104年1月11日預先給付1年之租金予被
告(即自104年1月10日至105年2月10日)，然觀諸系爭
租約之付款明細欄(見本院卷第6頁)第10行日期欄之迄日
係記載「105年2月10日」，則自104年1月10日至105年
2月10日，為期1年1月，與原告所述其預付1年租金等語
不符。另原告於審理時陳稱：伊每一期支付租金後，會拿系
爭租約付款明細欄給被告填寫，伊也會確認被告填寫之內容
正確與否等語(見本院卷第49頁)，若原告確預先給付1年
房租，則其所付金額應為9萬6,000元(計算式：8,000×
12月)，然細度該付款明細欄第10行之金額欄位卻係記載「
捌仟元正，已收8,000元整，1月現金」(見本院卷第9頁
)，對照原告於締約之時亦曾預付1年之租金共計9萬6,00
0元，兩造是時於付款明細欄第1行之金額欄位「玖萬陸仟
元正，已收壹年房租玖萬陸仟元正」之記載，兩者顯不相同
。實則，房租繳納之期數與金額，對出租人與承租人而言應
係重要之點，若原告確已支付9萬6,000元之租金，於審視
被告填寫系爭租約之付款明細欄時，理當要求出租人(即被
告)清楚載明，故原告稱當時雖有發現被告金額記載錯誤，
但因為日期記載無誤，故並未追究云云，顯與常情不符。再
原告於審理時亦稱：被告於103年12月起就不時向伊表示要
漲租金，若不同意就要將系爭房無收回自住，因被告一再騷
擾，故伊決定要搬離等語(見本院卷第48頁反面)，既然兩
造於103年12月起就系爭房屋兩造是否同意續租已有歧見，
原告早有意搬離系爭房屋，則竟於104年1月11日預付1年
之房租予被告，並於104年4月24日搬離租屋處及簽立交屋
切結書時，對被告溢收之房租及押租金是否返還之事宜均隻
字未提，尚不符一般經驗法則。故被告稱，系爭租約之付款
明細欄第10行日期欄位所載「105」年應係誤載，原告僅支
付104年1月10日至104年2月10日此一期之房租8,000元
等情，應可採信，亦與上開付款明細欄所載「已收8,000元
」部分相符。
3.原告僅支付房租至104年2月10日，並於104年4月24日搬
離系爭房屋，已如上述，則被告並無溢收房租之情，至為灼
然，且原告給付之押租金共計1萬6,000元抵充尚積欠之租
金(即自104年2月10日自104年4月24日)後既無剩餘，
故被告抗辯原告不得請求被告返還押租金及溢收之租金，核
屬有據。
四、綜上所述，兩造既合法終止系爭租約，且原告所積欠之租金
經以押租金抵充後既無剩餘，被告亦無溢收租金之情，則原
告請求被告返還溢收之租金、押租金及自起訴狀繕本送達被
告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，
為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本案事實
及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依同法第436
條之19第1項之規定，確定訴訟費用1,000元由原告負擔。
中華民國104年11月30日
桃園簡易庭法官廖子涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月30日
書記官儲鳴霄