臺灣高雄地方法院民事簡易判決 98年度雄簡字第2105號
原 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 芳崗建設有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 郭福三 律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國99年4月8日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬玖仟貳佰零壹元，及其中新臺幣
壹拾陸萬玖仟壹佰陸拾元自民國九十八年六月六日起至清償日止
，按年息百分之五計算之利息，暨新臺幣陸萬零肆拾壹元自民國
九十九年二月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣貳拾貳萬玖仟貳佰零壹元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明不在此限，民事訴訟法第255條第1
項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付本金新臺
幣（下同）169,160元，嗣於本院審理中變更起訴聲明，請
求被告給付本金229,201元，其所為訴之變更乃擴張其應受
判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、次按，當事人 陳明 合意停止訴訟程序後，法院原應受其拘束
，不得再行訴訟程序，惟本件兩造雖於民國98年8月26日當
庭陳明合意停止訴訟程序，然於該次庭期後，本院仍於同年
月28日發函請高雄市土木技師公會進行鑑定，原告嗣並依通
知繳納鑑定費用，兩造並無異議於98年10月29日、同年12月
3日會同高雄市土木技師公會指派之土木技師進行鑑定，本
院並於同年11月24日電洽高雄市土木技師公會詢問鑑定進度
，此有言詞辯論筆錄、本院函文、高雄市土木技師公會鑑定
報告書、本院公務電話記錄表等件在卷可參，足可推知兩造
有續行訴訟之意思，應視為已有續行訴訟之陳明（最高法院
83年度台抗字第165號裁判要旨可資參照），被告抗辯本件
原告未於合意停止訴訟後4個月內聲請續行訴訟而已生撤回
訴訟之效力云云，並無可採，本院就本案自得繼續審理，合
先指明。
三、原告主張：原告於95年3月16日就坐落高雄市○○區○○街
○○○號9樓之2房屋1棟（下稱系爭房屋）與被告成立買賣
契約（下稱系爭契約），詎於被告交屋後約2年發現系爭房
屋主臥室之天花板發生漏水現象，且漏水範圍日益擴大，嗣
經鑑定，確定係因被告施工不良所致，而系爭契約雖規定被
告保固期間僅有1年，然該契約為定型化契約，上開保固條
款之約定並對消費者顯失公平，違反誠信原則，且單方免除
被告原依民法第354條、第227條所應負擔之責任，應屬無
效，而系爭房屋漏水既為被告施工瑕疵所致，爰依民法第35
4、359、360、227、179條之規定擇一請求被告賠償新
臺幣（下同）229,201元等語。並聲明求為判決：被告應給
付原告229,201元，及其中169,160元自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5％計算之利息，另其中60,041元
自民事擴張聲明暨準備㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5％計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告則以：系爭房屋於95年3月16日交付予原告時，並無原
告所指漏水情事，被告當時確實已依債務本旨交付，而原告
所指之漏水情況僅於主臥室天花板上產生如銅板大小之突起
痕跡，並未對主臥室傢俱造成任何損害，此微小之瑕疵，依
民法第354條但書之規定，無關重要，自不得視為瑕疵，且
系爭房屋交屋後，96年間隔鄰因巨蛋體育館、漢神巨蛋百貨
大樓等大型建築物動工興建，因渠等開挖巨深地基且施工地
點與系爭房屋坐落之基地僅相隔約10米，期間造成房屋龜裂
之結果，曾與系爭房屋大樓之住戶達成和解賠償，是系爭房
屋漏水顯因隔鄰工地施工所致，與被告施工無關，且系爭房
屋樓上10樓住戶曾於交屋後，自行改建浴廁結構，致使防水
層遭受破壞，此亦應為系爭房屋漏水之原因之一，與被告無
關。另原告自承約自97年11月起發現漏水情形，而高雄市土
木技師公會鑑定報告內記載「10樓浴室防水層損壞應發生於
漏水前1年內」，亦即不會超過96年11月前，據此足見系爭
房屋於95年3月16日交屋時並無漏水瑕疵存在，此漏水瑕疵
既係危險移轉後所發生，自應由原告承受，況依被告當時出
具之保證服務卡，載明系爭建物在正常使用情況下防水之保
固期限為1年，本件係因10樓擅自變更原設計，並非正常使
用之情況，自非屬保固範圍，原告之請求亦已超逾保固期間
等語為辯。並聲明求為判決：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：
㈠原告於95年間購買被告所興建之系爭房屋，被告於95年3月
16日將系爭房屋交付予原告，並提出保證服務卡，保證系爭
房屋建物結構安全保固15年、防水工程保固1年、房屋保固
1年。
㈡系爭房屋樓上10樓房屋於94年8月2日交屋後，其浴廁牆壁
有經過改裝。
㈢系爭房屋所屬大樓之管理委員會曾與承包興建高雄市現代化
綜合體育館民間參與開發案之建商聯鋼營造工程股份有限公
司及所有開發團隊就工地施工爭議成立和解。
㈣原告於97年12月29日寄發存證信函給被告通知漏水修繕情事
。
六、本院就兩造必要爭點所為之判斷：
㈠系爭房屋漏水情況是否視為瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。又
所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質
而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者
，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價
值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵。最高法院90年
台上字第1460號裁判要旨可資參照。
⒉被告固辯稱系爭房屋主臥室天花板漏水情況並不嚴重，不應
視為瑕疵云云，然房屋漏水易造成建物內之結構鋼筋鏽蝕，
影響建物結構安全，並破壞室內裝潢，其所造成之高濕度環
境，易損壞室內電器設備，更易滋生霉菌，影響住戶健康，
故房屋漏水問題誠為一般購屋者最大之夢魘，而一般人得由
房屋外觀直接觀察到漏水現象，多是該處已累積至一定之水
量而由縫細間滲透至外層，通常內層之漏水多已漫延四散，
且以系爭房屋主臥室有裝潢天花板之情況下，亦會因天花板
之阻隔而無法直接由外部觀查到所有之滲水點（高雄市土木
技師公會鑑定報告第7頁亦指出天花板上方可能還有滲水點
，只是因天花板阻隔而未顯現等語可佐），故並無法單以建
物裝潢外表顯現之部位而判斷整體內部漏水情況，高雄市土
木技師公會鑑定報告中亦指出現場漏水範圍會繼續延伸而擴
大，且二次會勘間僅約相隔一個月，漏水處即由二處變為三
處等語可參（見該報告第9頁），是系爭房屋既確已產生漏
水現象，而房屋漏水足以影響建物結構，破壞裝潢設施及居
住品質，減低房屋通常應有之效用、品質，且買屋者所期待
者，衡情應係買受一無滲漏水之虞之房屋，是系爭房屋應具
備無滲、漏水情形等而可供原告為正常使用等價值，故系爭
房屋之漏水，當為瑕疵之屬，被告辯稱系爭漏水情況並非瑕
疵云云，洵無可採。
㈡上開瑕疵產生之原因為何？
被告辯稱上開漏水瑕疵係因系爭房屋10樓變更浴廁格局及隔
鄰漢神巨蛋施工所致云云，惟此為原告所否認。而查：
⒈10樓房屋交屋時原浴廁係採乾濕分離隔間，裝修時對浴室部
分並未做任何改裝，僅於浴室外乾燥之廁所洗手區，將原廁
所牆壁以電鋸方式作切割（非打除），保留原有牆面下方20
CM，將上方牆壁切除後改設成玻璃，切割處僅在廁所位置，
並未施作至浴室內，而系爭房屋漏水位置在主臥室上方頂版
，位置臨接10樓浴室浴缸及淋浴間，故漏水現象與10樓曾改
建浴廁牆壁並無關連（見鑑定報告第5、8頁）；又系爭房
屋對面之漢神巨蛋，開工日為94年4月28日，為地下三層，
比系爭房屋多開挖一層，與系爭房屋距離20公尺，系爭房屋
鄰棟建物「公園世紀經典」，開工日為94年11月7日，為地
下二層，與系爭建物開挖深度約相同，兩棟建物距離為13公
尺，而漢神巨蛋比系爭房屋開挖深度多不到4公尺，距離達
20公尺，「公園世紀經典」與系爭房屋開挖深度約相同，距
離達13公尺，以工程觀點研判其開挖與興建除造成環境影響
外，對於系爭房屋之影響不大，但若開挖檔土是採用鋼板樁
的方式，開挖前後打設及拔除鋼板樁之震動可能稍有影響系
爭房屋，惟當上開二棟建物之基礎完成後，應不會再影響到
系爭房屋，而上開二棟建物於系爭房屋在97年11月發現漏水
前已完工使用一段期間，故漏水應與其興建無關（見鑑定報
告第6、8頁）。而浴室為防止漏水，會在其底板及旁邊往
上某高度的牆面施作防水層，若施工品質良好且未受外力損
壞，因該防水層位於室內，幾十年內應皆可維持正常使用，
不會漏水，但若防水材料品質、施工不佳，厚度或層次不足
均容易破壞，因無法阻水就會造成房屋漏水狀況，另RC樓板
因澆灌及養護不足，角偶若鋼筋補強不佳或無補強，極易因
應力集中而產生裂縫，甚至穿透整個樓板面，系爭房屋漏水
原因係9樓之鋼筋混凝土頂版（即10樓地板）有裂縫，加上
10樓浴室防水層損壞所致，由漏水位置研判，是10樓浴缸排
水至排水管之接合不良或浴缸下方樓板較浴缸外地板低且排
水坡度不良，造成部分排水積存於浴缸下方，加上防水層破
壞，水慢慢由防水層破壞處穿透，沿著牆面與樓版接縫外滲
至混凝土樓版，再由混凝土裂縫往下滲至系爭房屋頂版所致
，因交屋到發現漏水不到3年，研判應與原施工不良有關（
見鑑定報告第6、8頁），此經高雄市土木技師公會鑑定技師
現場察看無訛，並製有鑑定報告在卷可參。
⒉被告雖辯稱10樓浴廁牆面切割長度達150公分，機器裁切時
，其切斷牆面力道強烈震動，均會對原浴廁結構及防水層產
生破壞，且被告原先施工設計是周邊防水上捲約30-50CM，
10樓住戶將牆面切割至只剩20CM，已無法有效防水云云。惟
系爭房屋漏水位置在主臥室上方頂版，位置臨接10樓浴室浴
缸及淋浴間，而10樓浴室浴缸及淋浴間空間並未改裝，牆面
亦無更動，仍為原有之設計，僅係廁所部分之牆面切割至只
剩20CM，此有現場照片附於鑑定報告書可參，是系爭房屋漏
水之範圍對照10樓之位置，此部分並未有任何之改裝，仍為
被告之原有設計，且防水層主要為鋪設防水材料（即黑膠）
及防水粉刷作防水處理，亦即以液體狀態之物品粉刷、鋪設
於地板及牆面上，如同油漆粉刷後均勻、一致之表面，客觀
上實難想像機器切割會使鋪設、沾黏於基礎結構上之防水層
因之損壞，而10樓所切割者為廁所之隔間牆，因隔間牆係於
建物主體結構完成後所加設，基本上其之變更不應會損及主
體結構，且其以機器裁切並非以打除方式處理，震動影響幅
度並不高，而系爭房屋係頂版即10樓地板結構有裂縫，則10
樓廁所垂直面之部分切除牆面，衡情亦不可能影響及其內側
垂直牆面完全未變動之淋浴間部分之平面地板，故被告所辯
，並不符經驗法則，難以採信。
⒊另被告固辯稱依高雄市建築工程損壞鄰房事件處理程序第10
條第1項第1款之規定，在開挖深度2倍範圍內者，極可能
造成鄰損事件，系爭房屋所屬之管理委員會亦曾因鄰損事件
與興建漢神巨蛋建物之建商成立和解云云。惟高雄市建築工
程損壞鄰房事件處理程序第10條第1項第1款係規定，在開
挖深度2倍範圍外之損壞鄰房事件，不在本處理程序範圍內
，故其僅係規範建商應負鄰損之範圍，並不能由此即推論只
要在開挖深度2倍範圍內之鄰損即全部與該建物之興建有關
。而系爭房屋所屬之管理委員會雖曾與興建漢神巨蛋建物之
建商聯鋼營造工程股份有限公司成立和解，然其和解內容僅
大略記載作為「房屋損壞補償、敦親睦鄰補償、外牆及地下
一、二樓清洗及其他主張和解之費用」等，有和解書1份在
卷可參，是單據此和解內容並無從認定漢神巨蛋建物之興建
與系爭房屋漏水有何相關。況當時經監造漢神巨蛋之建築師
於96年2月間會勘結果，系爭房屋之大樓地下室外牆內側，
及樓梯間隔間牆有約0.3MM～1.2MM之裂痕，梁、柱及外牆
均無明顯裂痕，部分住戶室內損壞情形均為局部隔間牆有1.
0MM以下之細長裂痕，結構無損，隔間牆裂痕寬度皆在法定
安全數值內，因綜合體育館地下室結構體已施作完成，目前
正進行地上層結構體工程，若繼續施工應無擴大危害鄰房及
公共安全之虞，亦有高雄市政府工務局99年3月16日高市工
務建字第0990009360號函檢附之 陳耀東 建築師事務所函文在
卷可參，與前開鑑定報告所指基礎完成後，不會影響系爭房
屋之結論亦為相同，且以該陳耀東建築師事務所函文發送之
時間為96年2月14日，亦即在當時漢神巨蛋之基礎結構體已
施作完成，則若系爭房屋漏水係因漢神巨蛋施工所致，應早
於96年間即已發生漏水現象，不可能延至1年後之97年11月
間才被發現漏水現象，故被告上開所辯，亦無可採。
⒋本件係經兩造同意送請中立之專業鑑定單位即高雄市土木技
師公會進行鑑定，鑑定單位係經二次現場實地勘查，比對建
物水電圖、設計圖、滲漏位置後所為之判斷，其所為之鑑定
意見經核亦無違反經驗、論理法則之處，自屬可採，而鑑定
報告中雖對被告僅提供防水保固期間1年之部分有所質疑，
然其亦僅係提供目前產品一般保固期間之意見，難以鑑定人
個人提出對保固期間之意見即認其對兩造有所偏頗，並不顧
自己之專業信譽而故意為違背其專業認知之鑑定意見，被告
以鑑定報告不利於己即辯稱鑑定人有所偏頗云云，尚乏依據
。又被告請求另送交高雄市建築師公會進行鑑定，然本院認
高雄市土木技師公會所為之鑑定報告足堪採信，業如前述，
是系爭房屋漏水原因已臻明確，並無再另行鑑定之必要，況
本件鑑定費用已花費12萬元，而本訴請求金額僅有22萬餘元
，若再行鑑定，所耗費之總鑑定費用可能會超逾本訴請求金
額，顯然不符合訴訟經濟及當事人之利益，故認本件並無另
行送請高雄市建築師公會重新鑑定之必要，附此指明。
⒌系爭房屋漏水原因係因10樓浴缸排水至排水管之接合不良或
浴缸下方樓板較浴缸外地板低且排水坡度不良，造成部分排
水積存於浴缸下方，加上防水層破壞，水慢慢由防水層破壞
處穿透，沿著牆面與樓版接縫外滲至混凝土樓版，再由混凝
土裂縫往下滲至系爭房屋頂版所致，應與原施工不良有關，
此有高雄市土木技師公會鑑定報告在卷可參。故系爭房屋之
漏水瑕疵既係因被告施工不良所致，此瑕疵顯於系爭契約成
立、交屋前即已存在，僅係日後才透過漏水之方式顯現於外
，而為買受人所察覺，是原告自得對被告主張物之瑕疵擔保
責任，被告辯稱此瑕疵係交屋後發生，危險應由原告自負云
云，無足可採。
㈢被告防水保固期間之約定是否合理？
⒈按保固之目的，在於使買受人取得較法定物之瑕疵擔保更為
有利之地位。但因其仍為買賣契約之部份，故應屬買賣契約
中之擔保約款。是以，出賣人若對於保固期間內之瑕疵負修
補義務，買受人不必證明擔保事故（即瑕疵）之發生，係基
於危險移轉（即交付）時即已存在之物之瑕疵，且出賣人不
得舉證證明危險移轉時無瑕疵而免責，蓋保固之目的既在擔
保，則其意旨，不僅在使舉證責任倒置發生轉換之效果，更
在確保保固期間內，標的物不發生應由出賣人負責之瑕疵。
然保固責任之存在，其目的並非在排除買受人物之瑕疵擔保
請求權之主張，故縱於保固期限後，果若存在物之瑕疵，買
受人仍得依法而為主張，故被告以系爭房屋防水保固期間已
過云云為辯，誠非的論。
⒉被告固提出行政院消費者保護委員會公布之預售屋買賣定型
化契約應記載及不得記載事項中有關「結構部分負責保固15
年，固定建材及設備部分負責保固1年」之規，辯稱其防水
保固1年之定型化契約條款應屬有效云云。惟系爭房屋為成
屋買賣，並非屬預售屋買賣，故被告上開所提於此尚無適用
餘地，況上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
中有關「結構部分」，例示如：樑柱、樓梯、擋土牆、雜項
工作等與房屋結構相關而外觀上不易看見之部位，而「固定
建材及設備部分」，則例示乃如：門窗、粉刷、地磚等無礙
於房屋結構而於外觀上易見、耗損率較高者，系爭房屋漏水
原因主要為10樓浴缸排水不良加上防水層破壞，沿樓版混凝
土裂縫滲漏所致，性質上屬房屋內部結構部分之瑕疵，縱有
適用上開應記載及不得記載事項之規範，亦應適用結構部分
之15年時效，被告所辯，尚非可採。
⒊按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效
：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加
重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制
其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。民
法第247條之1定有明文。又因物之瑕疵擔保責任而生之損
害賠償請求權，性質上為債務不履行之損害賠償，其權利存
續期間，宜與一般之債務不履行作同一解釋，亦即民法第36
5條第1項尚無適用，而適用15年消滅時效之相關規定。則
縱認保固期限之約定可變更物之瑕疵擔保請求權時效之規定
，然被告單方面以特約減輕自己依物之瑕疵擔保責任所應擔
負之損害賠償責任之時效期間，此請求權時效之縮短並對買
受人並有重大之不利益，揆諸前揭規定，亦應認被告有關防
水保固期間1年之約定為無效，而應回歸於民法之規定。
㈣被告應負責任之範圍為何？
⒈按以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有
應負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且
因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔
保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任。茍
於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即
屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受
人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院77年4
月19日77年度第7次民事庭會議決議(一)意旨參照）。系
爭房屋漏水瑕疵在交屋前即已存在，故於此並無適用民法不
完全給付之債務不履行責任之餘地。
⒉次按民法第360條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別
規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種
品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規
定向出賣人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物
有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預
定效用之瑕疵，亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少
其價金（最高法院70年台上字第208號裁判要旨可參）。原
告於此並未舉證兩造間就系爭房屋有特約保證其品質，故系
爭房屋雖因漏水而減少其效用，亦無從依民法第360條之規
定請求被告賠償，然仍得依民法第359條之規定請求減少價
金。
⒊買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解
除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間
不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。民法第365條第
1項定有明文。系爭房屋為95年3月16日交屋，原告於97年
11月間發現漏水情事後，於同年12月29日寄發存證信函通知
被告，並於98年5月27日提起本訴，有存證信函、起訴狀之
收文章戳在卷可參，是原告行使其減少價金請求權尚未逾上
開法定除斥期間。
⒋又原告以高雄市土木技師公會鑑定之漏水修復費用118,323
元，及裝潢損毀費用110,878元，共計229,201元為其計算
系爭房屋價值貶損之依據，而買受人請求減少之價金數額，
固應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其
減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，然系爭房屋有
上開漏水瑕疵，其於市場交易行情上價值自已有所貶損，另
一般已裝潢完畢之成屋在銷售時，裝潢成本亦會加入房屋價
值中計算，而系爭房屋因漏水損壞需上開費用修復始得回復
原狀，亦即至少需有上開費用始得回復其原有之價值狀態，
則其間之差價自得認係屬系爭房屋貶損之價值，故原告主張
減少價金229,201元，自非無據。
⒌綜上，原告依民法第359條之規定請求被告減少價金229,20
1元，為有理由，則被告於此範圍內之價金即無受領權限而
應予返還，故原告請求被告給付229,201元，及其中169,16
0元自起訴狀繕本送達翌日即98年6月6日起至清償日止，
按年息5％計算之利息，另其中60,041元自民事擴張聲明暨
準備㈡狀繕本送達翌日即99年2月4日（查原告未提出送達
該份書狀繕本予被告之證據，故以原告當庭向被告提出該追
加請求之翌日計算之）起至清償日止，按年息5％計算之利
息，為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保聲請准予假執行，惟本件係屬民事訴訟法
第427條第1項至第4項適用簡易訴訟事件所為被告敗訴之
判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假
執行，原告就此陳明願供擔保聲請准予假執行，應係促使本
院為上開職權發動。另依同法第392條第2項依職權宣告被
告預供相當之擔保金額後得免為假執行。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項
，判決如主文。
中華民國99年4月22日
高雄簡易庭法官郭宜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年4月22日
書記官王聖源