臺灣桃園地方法院桃園簡易庭民事判決 八十九年度桃簡字第二五號
原 告 都市生活大廈管理委員會
法定代理人 鄧耀興
訴訟代理人 丙○○
蕭佳灶 律師
被 告 林聖原 即甲○
訴訟代理人 袁健峰 律師
陽文瑜 律師
複代理人 李冠樺
右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主文
被告應給付原告新台幣壹拾壹萬陸仟陸佰壹拾陸元，及自民國八十八年九月十五日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實
施前以新台幣壹拾壹萬陸仟陸佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面:
一、聲明：求為判決如主文第一項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
㈠被告係桃園市都市生活大廈三０四室即門牌號碼桃園市○○路二一八之一號三
樓房地之所有權人，乃原告社區所在之「都市生活大廈」區分所有權人，依法
應繳納社區住戶管理費每月新台幣（下同）六千五百七十元、管理基金一萬三
千一百四十元及管理規約履行保證金一萬五千元。詎料被告自八十七年四月十
七日成為本社區區分所有權人時起至八十八年五月份止，尚有管理費八萬八千
四百七十六元及管理基金、管理規約履行保證金共計十一萬六千六百十六元迄
未繳納，屢經催討未果。
㈡原告之社區即「都市生活大廈」其管理費之收取係依據管理規約第二十七條之
規定，亦即各持分所有者必須向管理委員會繳納⑴包括大樓管理費、停車場管
理費、修繕公積金在內之費用統稱為管理費⑵在接受建物移交之時，需繳納管
理基金⑶在成為本大廈之區分所有權人時，需繳交管理規約履行保證金。上揭
各項收費標準，皆依規約另表四之標準所定之當時住戶買賣契約時已公告週知
之「辦公室型別管理費、修繕公積金、管理基金、管理規約履行保證金一覽表
」所定金額分別繳交，現行所有住戶亦均以此標準而繳納，另各區分所有權人
或住戶亦均切結保證遵守上開規約，包括被告之前手即原區分所有權人華足設
備股份有限公司亦有簽署承認書在內並均按時繳交其應納之費用。
㈢對被告抗辯所為之陳述：本件原告之請求及其計算標準均係依據住戶規約及已
公告週知之收費一覽表而定。該規約及一覽表雖係於公寓大廈管理條例公告施
行前，由被告之前手與建築商所簽訂，但該管理規約確已經由建築商與每位區
分所有權人個別簽訂，並均經各住戶承認遵守，且有送桃園縣警察局桃園分局
報備，足見該規約為經住戶之同意而制定，則住戶有共同遵守之義務。
四、證據：提出建物登記簿謄本一份、存證信函暨回執三份、桃園縣警察局桃園分
局函、都市生活大廈管理委員會函、都市生活股份有限公司函、委託管理承認
書、管理規約各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請，於超過二萬九千四百九十九元之部分應予
駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行
二、陳述：
㈠原告請求關於管理基金、管理規約履行保證金合計二萬八千一百四十元部分，
均為前屋主於八十三年間交屋時所應繳交之基金或保證金，並非按月繳交之管
理費，顯與目前房屋所有權人即被告無涉，原告自不得向被告請求。
㈡就原告請求之管理費部分，對於被告每期應繳交之費用之計算標準除其中大樓
管理費以每坪二百十五元計算，被告認為過高，應改依公寓大廈管理條例規定
，按共有之應有部分比例分擔之外，其餘計算標準被告無意見。
㈢原告固主張係依據住戶規約所定標準而請求，然該規約係於公寓大廈管理條例
施行前所定，於施行後並未經區分所有權人追認，且被告並無參與該規約之訂
定，自無須受該規約之拘束，且亦應無公寓大廈管理條例有關「規約」規定之
適用。因此本件有關管理費收取之計算標準，應無所謂規約另有約定之可言，
而應依上開條例之原則，按共有之應有部分比例依一般住戶之收取標準（即每
坪六十六元）分擔之。
理由
一、本件原告之原法定代理人乙○○，業經卸任，改由鄧耀興接任，並經鄧耀興為原
告聲明承受訴訟，有都市生活大廈管理委員會八十九年一月二十五日會議記錄一
份在卷可稽，核與民事訴訟法第一百七十條、第一百七十五條第一項之規定尚無
不合，應予准許，合先敘明。
二、原告主張被告係桃園市都市生活大廈三０四室即門牌號碼桃園市○○路二一八之
一號三樓房地之所有權人，乃原告社區所在之「都市生活大廈」區分所有權人，
依法應繳納社區住戶管理費每月六千五百七十元、管理基金一萬三千一百四十元
及管理規約履行保證金一萬五千元。詎料被告自八十七年四月十七日成為本社區
區分所有權人時起至八十八年五月份止，尚有管理費八萬八千四百七十六元及管
理基金、管理規約履行保證金共計十一萬六千六百十六元迄未繳納，屢經催討未
果之事實，業經提出建物登記簿謄本一份、存證信函暨回執三份及管理規約一份
為證，被告對於原告主張其係區分所有權人及尚有積欠管理費未繳之事實固不爭
執，惟抗辯稱管理基金、管理規約履行保證金係屬其前手所應繳交之費用，與其
無涉。該住戶規約非屬依公寓大廈管理條例成立之規約，且其亦未參與制定，自
不應受拘束。故原告所得收取之管理費，其中大樓管理費部分之計算標準，應改
依公寓大廈管理條例規定，按共有之應有部分比例依一般住戶之收取標準即每坪
六十六元計算等語。是以本件所應審酌者，首在於公寓大廈管理條例公布施行前
，經由建商與各區分所有權人（包括被告前手）分別簽訂，經各住戶承認遵守之
舊管理規約，是否有拘束區分所有權之繼受人（即新區分所有人）之效力。
三、經查，按所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用
上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的
不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少
數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，
因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意
始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成
的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種
經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治
規章的拘束，此乃團體法制的原理所必然，我國公寓大廈管理條例第二十四條規
定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性。是以，本件系爭
規約既係經由建商與各區分所有權人（包括被告之前手）所簽訂，且經各住戶承
認並遵守之，依上說明，應已形成一自治規章性質，依團體法制原理，凡進入團
體組織之構成員就應受其拘束，遵守規約，殊不因該規約制定於公寓大廈管理條
例之前而有異。從而，被告辯稱系爭規約對其並無拘束力云云，尚不足採。茲就
原告請求之內容是否准許，分述如下：
㈠管理基金一萬三千一百四十元部分：
按各持分所有者，在接受建物之移交時，必須向管理委員會繳交管理基金，此管
理規約第二十七條第二款、第三十二條定有明文。被告雖抗辯稱此管理基金係被
告前手於八十三年間交屋時所應繳納之基金，並非按月繳交之管理費，被告自毋
庸繳納云云。然查，依前所述，被告既應受上開規約之拘束，而該規約復未就管
理基金之收取限於前屋主即被告前手，則依該規約之規定，凡接受建物移交之各
持分所有者，均應向管理委員會繳交管理基金，是被告上開抗辯，顯與規約意旨
不符，應不足採。原告此部分之請求，應予准許。
㈡管理規約履行保證金一萬五千元部分：
各持分所有者，在成為本大廈之持分所有者時，必須向管理委員會繳納管理規約
履行保證金，此管理規約第二十七條第三款、第三十三條亦有明文。被告雖亦辯
稱此履約保證金係被告前手於八十三年間交屋時所應繳納之保證金，並非按月繳
交之管理費，被告亦毋庸繳納云云。然查，由該規約第三十三條第二項規定可知
，此保證金收取之目的，係在於促使區分所有人遵守規約，勵行規約，此亦可由
規約第三十三條第四項規定，原區分所有人喪失持分所有者之資格時，將無息返
還保證金餘額可證。因此，解釋上應認凡繼受區分所有權者均應受其拘束，即於
成為持分所有者時，應先繳納此一保證金，再於喪失持分所有者之資格時，由管
理委員會無息返還。是被告前揭所辯，亦不足採。原告此部分請求，於法有據，
應予准許。
㈢管理費八萬八千四百七十六元部分：
被告應受系爭管理規約之拘束，已如前述，而該管理規約關於管理費之收取標準
，既有因住宅、辦公室、店鋪之使用目的不同而異其收費標準，被告自亦應遵守
之。而本件被告所有之區分所有物，係屬辦公室類型，且現亦正出租他人供為辦
公室使用中等情，復據被告自認在卷，則原告自得依該規約之規定，按辦公室類
型之收費標準即每坪二百十五元，向被告收取管理費，被告辯稱應依一般住戶之
收取標準每坪六十六元計收云云，尚屬無據。原告此部分請求，亦應准許。
四、綜上，原告依上開管理規約之規定，請求被告給付管理基金一萬三千一百四十元
、管理規約履約保證金一萬五千元及自八十七年四月十七日起至八十八年五月份
止之管理費八萬八千四百七十六元，共計十一萬六千六百十六元，及自支付命令
送達翌日即八十八年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即
屬於法有據，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰各酌
定相當擔保金額，併准許之。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，
毋庸一一論列，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項
、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 十 日
臺灣桃園地方法院桃園簡易庭
法官黃若美
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決
宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官蔡明焜
中 華 民 國 九十 年 一 月 十二 日