板橋簡易庭96年度板簡字第6730號民事宣示筆錄

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　96年度板簡字第6730號
原　　　告　甲○○
被　　　告　乙○○
訴訟代理人　 葉春生 律師
上列當事人間96年度板簡字第6730號返還租賃房屋等事件，於中
華民國97年4月28日下午4時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決
，出席職員如下：
　　　　法　官　林春長
　　　　書記官　利海強
　　　　通　譯　廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落台北縣樹林市○○街○段14之4號房地（下稱系爭房地
）係被告於民國92年11月20日出售並移轉登記與原告，原
告依買賣契約已取得系爭房地所有權。兩造於96年3月1日
簽訂房屋租賃契約書，原告將系爭房屋租予被告，租期自
96年3月1日起至99年3月1日止共3年，每月租金為新台幣
（下同）12,000元（未收押租金），應於每月20日前繳付
，詎被告拖延至96年4月9日始付第1期租金，第2、3期以
後之租金則迄未繳納，經原告寄發存證信函，限期給付仍
未給付，爰依租賃契約之法律關係，請求被告返還系爭房
屋及給付欠繳租金等情。
（二）對被告抗辯之陳述：系爭房地為原告所有，原告係依買賣
契約已取得系爭房地所有權：
㈠被告與原告合意移轉之事實：原告並未曾施用詐術或對被
告施以暴力脅迫，業經證人丁○○證實，且經台北地檢署
偵查（96偵字第19197號）結束後，認定原告與被告間關
於系爭不動產之買賣移轉係於雙方合意下完成移轉，其間
並無詐欺脅迫之情事，且無任何可作為原告曾向被告承諾
擔任被告之「人頭」之積極證據，而做出對原告不起訴之
處分。
㈡原告已支付約定價金與被告之事實：原告以系爭房地總價
可貸款之金額貸款新台幣(下同)180萬元，除代償被告
原先積欠訴外人土地銀行之1,308,000餘元，另提領現金
48萬餘元，給付被告42萬餘元，原告雖未另支出價金，但
要如何支付買賣價金本係原告得自由運用之事。
㈢若180萬元不是買賣雙方約定的價金，則被告自應當場提
出異議，惟原告（買方）從來不曾接獲被告（賣方）之異
議。反而是被告與證人丁○○一起向原告請求：「可不可
以給邵小姐（指被告）長一點的買回時間？」，最後原告
口頭同意被告有2年的「買回期限」（後於94年10月31日
最後買回期限將屆時，因被告請求，原告同意再延長1年
，即至95年12月1日止。）。原告當時提供給被告「買回
期限」時附帶條件就是，被告除須按月繳交相當於系爭不
動產銀行貸款月付金之租金外，尚需支付得買回期間係爭
不動產之房屋稅和地價稅。
（三）原告並未借名為被告辦理系爭房地之貸款：
㈠原告時任壹零壹資產管理有限公司之負責人，處於經濟強
勢地位。當時處於經濟弱勢地位之被告，如何能強迫經濟
強勢地位的原告委屈擔任其所謂「人頭」的角色？而原告
又不曾提出擔任「人頭」的酬勞若干條件。是被告之主張
誠屬無稽。
㈡原告從未曾向被告承諾擔任其系爭不動產之「人頭」，被
告亦從未能夠提出原告有曾經願意擔任其「人頭」承接系
爭不動產之任何相關證明文件。若擔任「人頭」為本件移
轉案重要之交易條件，被告居於保護固有財產之立場，不
可能不要求原告簽立「同意書」或「切結書」之類的證明
文件。事實上，被告也從未曾向原告提出任何相關要求，
且原告從未曾向被告承諾擔任其系爭不動產移轉上之「人
頭」，可證本系爭房地之移轉從一開始就是「買賣移轉」
。
㈢訴外人 游雅婷 從未曾與被告簽訂「租賃契約」，訴外人游
雅婷才是被告執行買回權利時的人頭（游雅婷是被告生意
往來時認識的朋友）從94年9月間，被告之女兒「 吳佳雯
」以「不願意這麼年輕就揹負這麼重的經濟壓力」、「這
是你(指被告)自己的事」而無法成行；到95年6月初證人
「丙○○」因向原告及被告表達「只願意承接系爭不動產
之所有權，而無法另外支付15萬餘之差額」而無法成交；
及96年9月中旬被告請求訴外人「游雅婷」執行被告之「
買回權利」之後，因未支付買賣價金予原告而遭受原告以
「債務不履行」訴請調解回復登記。從訴外人游雅婷於刑
事偵查庭上證詞，係「受被告所託承接系爭不動產，自從
承接系爭不動產後，亦未曾與被告簽立「租賃契約」」一
事，可證訴外人「游雅婷」才是與被告「虛偽通謀意思表
示」下承接系爭不動產之「人頭」。
（四）本件租賃契約之簽訂並無通謀虛偽或詐欺情事。
　　㈠被告與原告前後兩次簽訂「租賃契約」並未曾受到脅迫。
　　被告於92年12月1日及96年3月1日與原告簽訂「租賃契約
　」時，過程透明公開。證人丁○○亦於刑事偵查庭上（96
偵字第19197號）證稱，原告並未曾對被告施以暴力脅迫
。且原告既為系爭不動產之所有權人，又何須對承租之被
告就租賃一事施以暴力脅迫？且被告與原告簽訂「租賃契
約」一事，即已說明，原告已支付全部買賣價金予被告，
原告已是系爭不動產所有權人，且為被告所認知及承認。
㈡交付價金當天，原告並基於所有權人地位與要求續住於係
爭不動產之被告簽訂「租賃契約」，簽約當時有證人丁○
○、丁○○之友人即訴外人 王建興 、原告之職員即訴外人
蘇美如 、 蔡保全 在場，過程既公開又透明。若被告於92年
12月1日當時不認同此份買賣為真，或主張原告未支付全
部價金，又怎麼會與原告簽訂「租賃契約」？
㈢被告於96年09月06日之答辯狀內容指出證人證詞：「如果
被告不出來，他（指原告）就找被告的先生」。原告根據
被告過去繳交租金之不良紀錄，出於保護自身合法權益，
指若被告不出面與原告簽訂租約，則就轉向與被告同住於
系爭不動產內被告的先生簽約。此並非「脅迫」，被告當
時又非處於不自由。承租戶使用他人之所有財產，本就有
義務與所有權人簽訂租賃契約，至於租賃契約的內容本就
屬可討論的範圍，若承租人不同意所有權人所開之租賃條
件，要不就是請求所有權人降低條件，要不就是拒絕承租
，豈有既要繼續使用他人所有財產而又不同意所有權人所
開之合理租賃條件，進而向地檢署指訴所有權人「脅迫」
之理。
二、被告主張：
（一）系爭房地為被告所有，原告僅係借名為被告辦理消費借貸
之「人頭」：
㈠系爭房地被告係於74年6月9日買受而於74年6月26日即完
成所有權登記，被告於買受當時曾向台灣土地銀行貸款30
萬元，該筆貸款於82年4月21日清償後，又於82年4月28
日向該行貸款170萬元而設定本金最高限額205萬元之抵押
權登記，此一事實有土地登記謄本可稽；嗣於92年間，因
被告對貸款本息有遲繳情形，乃希望能辦理轉貸，以解決
困難，遂在訴外人丁○○之介紹下，前抵原告擔任負責人
之「101資產管理有限公司」辦理相關事宜，惟原告係表
示可作為被告之人頭，而向遠東銀行新莊分行辦理貸款，
設定本金最高限額216萬元之抵押權而將所貸得之款項中
之一部分用來清償所積欠原貸款銀行即土地銀行板橋分行
之款項，此一事實有台北縣樹林地政事務所民眾閱覽異動
索引可參。
㈡被告並未將系爭房地出售與原告，若原告係真正之所有權
人，則買賣總價款為何？其付了多少？又其自92年11月25
日取得所有權後，又何以曾過戶予訴外人游雅婷？其後又
再過戶回來？按原告辯稱本案中系爭房地係其向被告買受
云云，惟原告何以未能提出買賣契約書，此已與常理常情
及一般經驗法則有違；又原告復稱買價價款為所貸款之金
額即180萬元云云，則原告豈不是未出分文即向被告買得
系爭房地，再者，原告亦未能提出通常買賣房地之分階段
給付價款之證明，況其後又陸續指示或要求被告交付或匯
款予原告。
㈢又系爭房地之房屋稅於92年底辦好系爭貸款手續後，均仍
係由被告所繳納，此一事實有93、94、95、96年之繳款收
據可證，此外亦有94年之地價稅繳款書可參，再者，系爭
房屋水、電費，亦向來由被告所繳納，並仍為被告名義，
凡此亦有相關單據可稽，而查原告於96年7月30日開庭時
所提出之「95年全期房屋稅繳納證明證書」，顯係於被告
繳納後，原告才以名義人身分向稅捐機關申請取得，已不
足以證明係其所繳納，又原告於同日所提出之95年地價稅
之繳款書乃係於其96年5月23日提起本件訴訟後始於96年6
月21日所繳納，顯係臨訟而為，益見其居心所在，而均不
足以證明其所主張之權利。
（二）本件系爭房地買賣契約之意思表示係通謀虛偽之意思表示
而無效？
㈠如上所述，系爭房地係因被告信用不良，而為以原告名義
辦理貸款所移轉登記於原告，並無移轉所有權之真意，該
買賣契約之意思表示因通謀虛偽而無效。
㈡又自原告於92年11月間左右辦理貸款完畢後，被告即陸陸
續續依原告所為指示交付或匯款，其金額總計至少已有67
5,700元（詳見被告所提明細表及所附匯款單及存摺等資
料），且尚有數次係以現金交付原告之公司之會計即訴外
人蘇美如小姐親收而未立據者，此皆係為清償貸款之用。
㈢再者，依原告於96偵19197號被訴詐欺等案，偵查中所為
辯解：「其為101資產管理有限公司負責人，告訴人乙○
○所有前開不動產原於台灣土地銀行板橋分行辦理貸款，
惟因無力繳息還款，至92年10月間已積欠該行庫4個月應
繳款項未還，告訴人擔心遭拍賣，透過雙方友人丁○○牽
線認識，嗣因告訴人信用狀況不佳，無法向其他行庫轉貸
，告訴人遂與其約定將前開不動產移轉至其名下，由其向
其他金融行庫辦理貸款，爾後並約定轉貸後告訴人應按月
支付銀行貸款之本息……，但轉貸後告訴人繳息狀況始終
不正常，均由其先代墊，95年10月31日告訴人所匯之418,
000元，是歸還先前代墊之款項」云云（詳見該案處分書
第2頁第11行起）觀之，已顯現出本件原告亦已坦認被告
於本件所一再堅持主張之事實，那就是雙方之間絕無任何
買賣關係之存在，原告僅係系爭房地登記上之「人頭」而
已，此一事實由其上述所辯稱之「但轉貸後告訴人繳息狀
況始終不正常，均由其先代墊，95年10月31日告訴人所匯
之418000元，是歸還先前代墊之款項」乙節，已彰彰明甚
而無庸置疑。
㈣又證人丁○○於96年7月30日到庭作證指出：「…當時把
土地銀行的貸款轉貸到遠東銀行，因為被告的經濟狀況已
經無法貸款了，所以要找一個人頭，找了一段時間，後來
原告就說用他當人頭來辦，後來就辦好了，當時是說被告
可以找一個人頭再把貸款辦回去」（詳見該日言詞辯論筆
錄第2頁）。及「當時沒有把房子賣給原告的意思，只是
銀行貸款必須有過戶的手續」（見同上筆錄）。
（三）本件房屋租賃契約亦為通謀虛偽或詐欺意思表示而無效：
㈠原告明知其本非真正所有權人，惟其竟居心叵測，於96年
3月1日以所有權人欲行出租自居，要被告在其預先書就之
租賃契約書上簽名，而當時原告係脅迫被告：「如不簽，
則要把這事情（按指整個貸款相關事宜）告訴你先生！」
等語，被告害怕先生受不了打擊沒辦法繼續賺錢養小孩，
而影響到小孩之生活與課業，乃不得不簽名，不意原告竟
依此一契約，欲逼使被告遷讓房屋，並將房屋據為其所有
，原告之所為亦已有觸法之嫌！
㈡原告並非系爭房地之所有權人，而雙方之間所立之房屋租
賃契約亦係應原告之要求甚至係在其脅迫下所簽立（按依
原告所稱在本件中96年3月1日之房屋租賃契約簽立前。兩
造亦曾簽過房屋租賃契約書，由此實益證兩造間雖立有租
賃契約書，但並非兩造間確有租賃事實之存在，上述事實
，亦經證人丁○○於96年7月30日到庭作證明確：「……
原告說希望被告出來簽契約書，如果被告不出來，他就找
被告的先生……後來被告有來，原告告訴他如果她不簽就
會找他先生……」等語（見該日言詞辯論筆錄）。
㈢另查，原告所提出之二份房屋租賃契約書，第一份係92年
12月1日所立，租賃期間為92年12月1日至94年12月1日，
月租8,000元；第二份係96年3月1日所立、租賃期間為96
年3月1日至99年3月1日、月租12,000元（按第二份乃係在
原告脅迫下所立），而實際原告、被告間始終並無任何租
賃關係存在，此點觀於在94年12月1日至96年3月1日之此
一期間內並未立有租賃契約，但系爭房屋始終係由被告及
家人所居住，且被告亦無繳納租金之事實等情可明（按被
告所匯款項之金額，遠大於原告所虛構為租金之總額）。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭房地於92年10月28日移轉登記與原告，原告以系爭房
地總價可貸款之金額向遠東商業銀行股份有限公司（下簡
稱遠東商銀）貸款180萬元，除代償被告原先積欠訴外人
台灣土地銀行股份有限公司之1,308,000餘元貸款外，另
提領現金48萬2千元，並給付被告40萬元。
（二）兩造於92年12月1日曾簽訂房屋租賃契約書，依契約書內
所載租賃期間為92年12月1日至94年12月1日，月租8,000
元；另於96年3月1日再簽訂房屋租賃契約書，契約書內載
為租賃期間為96年3月1日至99年3月1日、月租12,000元。
四、本件兩造主要之爭執為被告是否有將系爭房地出售與原告？
原告是否取得系爭房地之所有權，並將系爭房屋出租與被告
？原告以被告未給付租金為由，請求被告遷讓房屋及給付欠
租，是否有理由？
五、關於兩造於92年11月20日就系爭房地所為買賣及移轉登記之
法律行為，是否係通謀虛偽而無效：
（一）原告主張系爭房地係被告於92年11月20日出售並移轉登記
與原告，原告已取得系爭房地之所有權等情，固據其提出
建物所有權狀1件及土地所有權狀4件等影本為證。被告對
於兩造曾為系爭房地所有權移轉登記之行為等情，並不爭
執，惟辯以：系爭房地為被告所有，原告僅係借名為被告
辦理消費借貸之「人頭」，兩造所為系爭房地買賣契約及
移轉登記之意思表示係通謀虛偽之意思表示而無效等情。
（二）按表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表
示無效，為民法第87條前段所明定。準此，因出於通謀虛
偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之
物權行為自應認為無效。縱使虛偽意思表示之一方(買受
人)，已因無效之法律行為(包括債權行為及物權行為)
完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權，該虛偽買
受人當然不得本於所有人之地位，行使所有權人之物上請
求權。最高法院94年度台上字第1640號判決可資參照。
（三）經查：基於以下之事證，本院認被告抗辯系爭房地之買賣
及移轉登記係通謀而為虛偽之意思表示等情應屬可採：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
　支付價金之契約。民法第345條第1項定有明文。是以當事
人間是否成立買賣契約，自須視當事人間有無買賣之意思
並因而支付價金及移轉標的物所有權而定。本件原告雖主
張被告已將其所有系爭房地出售與原告，惟就兩造當時約
定買賣之總價金為若干？如何分期支付？以何方式支付？
均未能舉證證明，則兩造間是否確存在系爭房地買賣之契
約關係，已非無疑。而原告雖另主張其係以系爭房地總價
可貸款之金額貸款180萬元，除代償被告原先積欠訴外人
土地銀行之1,308,000餘元，另提領現金48萬餘元，給付
被告40萬元，此即為其支付價金之方法及證明等情，惟本
院依被告之聲請向遠東商銀調閱往來明細分戶帳查閱結果
，原告於貸得前開180萬元後，即代償被告原先積欠訴外
人土地銀行之1,308,862元外，另提領現金40萬元及82,00
0元，除給付被告40萬元部分為被告所不爭外，尚餘82,00
0元（此金額原告雖主張亦已給付被告，惟為被告所否認
，原告則未能進一步舉證證明），則原告顯僅係將原屬被
告所有之房地持以貸款，並將所貸得之款項其中一部分代
償被告原欠之貸款，另將其中一部分款項40萬元交付被告
，其餘82,000元之款項作何用途則未據說明，而前開貸款
方式核與被告所辯僅係借用原告為人頭辦理貸款之情形亦
屬相符，原告既未舉證證明兩造間原約定給付買賣價金之
方式即係如此，則能否謂此即係原告支付買賣價金之方法
及證明，顯亦可疑。
㈡次查，被告辯稱其於92年間，因對貸款本息有遲繳情形，
乃希望能辦理轉貸，以解決困難，遂在訴外人丁○○之介
紹下，前抵原告擔任負責人之「101資產管理有限公司」
辦理相關事宜，原告表示可作為被告之人頭，而向遠東銀
行新莊分行辦理貸款，設定本金最高限額216萬元之抵押
權而將所貸得之款項中之一部分用來清償所積欠原貸款銀
行即土地銀行板橋分行等情，業據證人丁○○到庭證稱：
「當時被告的房子要被拍賣，後來找我希望不要被拍賣…
，原告在幫人代辦信用卡貸款、現金貸款等業務，…被告
當時剛好也是這種狀況，我就介紹給原告，當時把土地銀
行的貸款轉貸到遠東銀行，因為被告的經濟狀況已經無法
貸款了，所以要找一個人頭，找了一段時間，後來原告就
說用他當人頭來辦，後來就辦好了，當時是說被告可以找
一個人頭再把貸款辦回去。」、「（問：被告當時房子有
要賣給原告的意思？）當時沒有把房子賣給原告的意思，
只是銀行貸款必須有過戶的手續。…當時被告有找一個人
頭，原告也把房屋過戶，但是人頭信用不好，所以無法轉
貸，變成房子是人頭的，貸款是原告的名義，當時我勸被
告把房子過戶給他女兒，但是被告並沒有這麼做，後來原
告就把房子再過戶回來。」等語明確，經核與證人即原亦
係原告公司員工之王建興證稱：「當時是丁○○介紹我進
去的，原告經營101資產管理公司，主要經營信用卡代償
及財務解套。當時丁○○的朋友就是被告說他房子要被拍
賣，請求我們公司幫助，當時他們在辦公室談，我在辦公
，我有聽到被告說要我們公司幫他代償房屋的貸款，原來
說要找一位信用狀況比較好的人頭，來重新跟銀行貸款，
過了幾天我問原告案子如何解決，原告說被告找不到適合
的人頭…」等語；及證人丙○○證稱：「九十五年五、六
月的時候，我請被告到我公司談買房子的事，當時是被告
跟我說他要賣房子，我就約代書，被告就找原告一同到我
公司我們代書就用手機瞭解房子的情況。當時被告跟原告
說要把房子賣給我，並介紹我跟原告認識，代書查詢後說
有向銀行貸款的事情沒有處理好，所以我就想等他們處理
好再說。」、「當時被告跟我說房子是他的，但原告沒有
反駁，所以我認為是被告的。」等語均大致相符，由上述
可見，兩造於系爭房地所有權移轉登記時，顯無買賣及移
轉所有權與原告之意思，且被告迄95年5、6月間仍以系爭
房地所有權人之身分自居及主張權利，原告亦無反對之表
示，則被告辯稱當時辦理移轉登記僅係借用原告名義為被
告辦理消費借貸等情，應屬非虛。
㈢被告辯稱系爭房地之房屋稅於92年底辦妥系爭貸款手續後
，均仍係由被告繳納；系爭房屋水、電費，亦向來由被告
所繳納，水電費繳納之名義人亦為被告而從未變更等情，
亦有被告提出之94年地價稅、95房屋稅繳及補稅證明書各
1件、水電費收據收據等影本為證，且為原告所不爭，茍
系爭房地當時確已出售與原告，何以上開稅款仍由被告繳
納？而原告主張當時即約定被告須支付系爭房地之房屋稅
和地價稅，作為被告「買回期限」時之附帶條件云云，惟
尚與常情不符，自不可採。
㈣又原告雖因為系爭房地貸款之名義人而背負貸款之債務，
惟於其以系爭房屋所貸得之款項中，除代償被告之債務，
及給付被告40萬元外，另外亦多提領82,000元，是否係作
為其代被告處理前開事務之報酬？亦值斟酌。且被告辯稱
原告於92年11月間左右辦理貸款完畢後，即陸陸續續指示
被告交付款項或匯款，其金額總計至少已達675,700元等
情，亦有被告提出之明細表及所附匯款單及存摺等資料等
在卷為證，原告對於被告確有支出前開款項亦不爭執，則
該款項茍係作為清償前開貸款本息之用，則被告辯稱伊僅
係借用原告為貸款之人頭等情，即值採信。雖原告另主張
上開金額係支付使用系爭房屋之租金云云，惟就其如何計
算抵付每月租金？其抵付之金額如何計算？何以曾於94年
10月31日要求被告一次支付41萬8千元？凡此原告均難自
圓其說，原告此部分之主張，尚無足採。
㈤再者，系爭房地所有權移轉過戶為原告所有後，其間復於
95年10月2日在原告要求更換下，將系爭房地過戶予訴外
人游雅婷，其後因游雅婷信用不好，無法轉貸，又再過戶
為原告所有等情，有被告提出之建物異動索引影本在卷可
稽，且為原告所不爭，復與前開證人丁○○所證述：「當
時被告有找一個人頭，原告也把房屋過戶，但是人頭信用
不好，所以無法轉貸，變成房子是人頭的，貸款是原告的
名義，…後來原告就把房子再過戶回來。」等語之情節相
符，由是可證，被告辯稱系爭房地過戶與原告，僅係為暫
借原告之名辦理貸款等語，應屬可採，蓋茍系爭房地原來
即由被告售與原告，則其間又何須再過戶於訴外人游雅婷
之名下辦理轉貸？且茍係附買回條件之買賣契約，則被告
既尚未支付任何價金，何以原告即先將系爭房地移轉登記
為游雅婷所有？由此顯見，原告主張被告已將系爭房地售
與原告，被告僅有買回之權利，而訴外人游雅婷係被告執
行買回系爭房地權利時的人頭等語，應非事實。
㈥末查，被告辯稱原告於台灣板橋地方法院檢察署96年度偵
19197號被訴詐欺等案件偵查中，業已自承：「其為101資
產管理有限公司負責人，告訴人乙○○所有前開不動產原
於台灣土地銀行板橋分行辦理貸款，惟因無力繳息還款，
至92年10月間已積欠該行庫4個月應繳款項未還，告訴人
擔心遭拍賣，透過雙方友人丁○○牽線認識，嗣因告訴人
信用狀況不佳，無法向其他行庫轉貸，告訴人遂與其約定
將前開不動產移轉至其名下，由其向其他金融行庫辦理貸
款，爾後並約定轉貸後告訴人應按月支付銀行貸款之本息
……，但轉貸後告訴人繳息狀況始終不正常，均由其先代
墊，95年10月31日告訴人所匯之418,000元，是歸還先前
代墊之款項」等語，業據被告提出前開案件檢察官不起訴
處分書1件等影本為證，經核原告之前開供述，與證人丁
○○所證原告為「101資產管理有限公司」負責人，原告
在從事幫人代辦信用卡貸款、現金貸款等業務等語；及證
人王建興證稱原告經營101資產管理公司，主要經營信用
卡代償及財務解套等語之情節，亦均屬相符，原告原來既
以從事幫人代辦信用卡或現金貸款業務，則被告辯稱本件
僅係借用原告名義為被告辦理消費借貸等情，亦應係信而
有徵。
　　㈦綜上，本件原告既僅係借名為被告辦理消費借貸之「人頭
　　　」，則被告辯稱兩造所為系爭房地買賣契約及移轉登記之
　　　意思表示，係通謀虛偽之意思表示等情，應值採信，則揆
　　　諸前揭最高法院判決意旨，因出於通謀虛偽意思表示所成
　　　立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為自應認
　　　為無效。縱使原告已因無效之法律行為(包括債權行為及
　　物權行為)完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權
。
六、末按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳
息充之。民法第421條定有明文。而出租人固不以物之所有
權人為限，惟必須對於標的物有權占有及使用收益權之人始
足當之。本件原告並未取得系爭房地之所有權，業如前述，
且原告復從未占有系爭房地或對系爭房地取得使用收益之權
利，則原告自亦無從將系爭房地出租與所有權人即被告。原
告至多僅能就其出名為被告辦理貸款所代墊之款項或所受之
損害，請求被告返還或賠償，尚不能以系爭房屋出租人而請
求系爭房屋所有權人即被告給付租金及遷讓房屋。
七、準此，兩造間縱曾簽訂系爭房屋之租賃契約書，且被告亦確
未依該租賃契約書之約定給付原告租金，原告仍不能基於租
賃契約之法律關係請求被告給付租金及遷讓將系爭房屋返還
原告。則原告本件請求被告返還系爭房屋及給付欠繳租金，
依法自無理由，應予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，其餘攻擊防禦方法及其他未經援
用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論
述，附此敘明。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　4　月　28　日
　　　　　臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
　書記 官利海強
法官林春長
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　4　月　　28　　日
　　　　書記官利海強