裁判字號：臺灣士林地方法院98年訴字第512號民事判決
裁判日期：民國98年10月14日
裁判案由：返還不當得利
臺灣士林地方法院民事判決98年度訴字第512號原告丁○○訴訟代理人 錢裕國 律師複代理人甲○○被告丙○○訴訟代理人 蘇千祿 律師複代理人乙○○上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國98年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）伊於民國95年9月7日與被告簽訂房屋土地買賣契約書，以每坪新臺幣（下同）30萬元之代價，向被告承購坐落臺北市○○區○○段3小段493、502地號土地（下稱系爭土地）「北投正隆儷池社區」預售案編號第B4棟5樓房屋乙戶暨基地應有部分（下稱系爭房屋），停車位（地下4樓機械2號，下稱系爭停車位，與系爭房屋合稱系爭不動產）另以100萬元計之（下稱系爭買賣契約）。嗣經被告指定之地政士 陳茂盛 計算，以總坪數68.65坪，核計買賣總價金為2,159萬5,000元，伊已全數給付被告。然經伊核算後，發現上述計價之坪數，誤將系爭停車位即大業段
3小段32177建號之公共設施部分（2.59坪）重複計算，以致溢計價金77萬7,000元（2.59坪×300,000元=777,000元）。而依系爭買賣契約第4條第1項（以下系爭買賣契約之條款均逕稱條號）約定，系爭房屋買賣價金不含停車位之空間價款，兩造亦口頭約定系爭停車位以100萬元計價。上述重複計算2.59坪致伊溢繳價金部分，被告係無法律上原因而受利益，致伊受損害，依民法第179條規定，被告自應返還。
（二）第13條第2項約定，乃就公寓大廈分管範圍之約定，係針對未購買汽車停車空間之買受人所為之約定，並不適用於已購買停車位之買受人，且上開約定更非涉及買賣標的之內容，被告據此推論停車位之價格包含「汽車停車空間持分面積」及「汽車停車空間價格」兩種，實曲解契約真意。再依系爭買賣契約引為契約內容之附件叁即被告與建商之合建契約第2條第4項關於地下室法定停車位分配原則，係依面積比例以分得法定停車位數量，並以共同使用部分持分登記，要無系爭停車位所有權人，尚須支付所謂停車空間價格之約定，且無停車位所有權及管理使用權之概念區分。系爭房屋所有權狀內已明白將「共用部分」及「停車位部分」予以區分，自不能將系爭停車位解釋為第2條第2項所載「共同使用部分」之文義範圍。且被告據以計算之總坪數與兩造買賣系爭不動產總面積之真意65坪，相去3.65坪，總價差高達109萬5,000元，一般不動產交易不可能約定如第4條第1款面積誤差及價款找補條款，應就價格上重新約定。而依伊主張，前述「共同使用部分」不含系爭停車位面積，則系爭房屋總坪數為66.06坪，與第2條第2項記載約65坪，誤差僅1.06坪，較為相近。
另系爭買賣契約之附圖載明系爭房屋面積為65.38坪，即為第2條第2款記載約65坪之由來，顯不含系爭停車位面積。可見第2條第2款所載共同使用部分，應不含系爭停車位部分，當事人之真意乃系爭房屋與系爭停車位買賣各自獨立，系爭房屋實際坪數應為66.06坪，系爭停車位之價金則非以面積計算，係獨立以總價100萬元為準。
（三）爰依民法第179條規定，本於不當得利之法律關係提起本訴。並聲明：
1、被告應給付原告77萬7,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）由第2條第2項、第4條第1項文義內容，即知系爭房屋面積包含主建物、附屬建物及共同使用部分，亦即包含「共同使用部分之停車位面積」，但不含系爭停車位空間價款100萬元。另第13條第2項、第21條第1項分別明定「房地總價並未包括汽車停車空間持分面積及汽車停車空間價額…」、「本房地暨停車空間之各項買賣條件」之用語，亦足證系爭買賣契約確有停車位空間價款及屬於共同使用部分之停車位面積價款兩種計價方式，且系爭房屋面積價款確不含停車空間價款。而系爭買賣契約之附圖應包含系爭房屋及系爭停車位平面圖，非單指系爭房屋平面圖，原告稱系爭房屋買賣與系爭停車位買賣內容各自獨立，及附圖僅有系爭房屋面積65.38坪而不含應屬系爭停車位面積云云，顯然錯誤。系爭停車位為機械式及轉盤設計之立體停車位，登記面積過小根本無法停車，乃有停車位空間使用價額之問題，故衍生出第13條第2項之規定。伊否認有原告所主張兩造口頭約定系爭停車位以100萬元計價之事實，況依第21條第1項約定，亦應以系爭契約書面約定為準，原告此部分主張自不足採。至於系爭買賣契約以伊與正隆公司之合建契約為附件叁，並記載「僅供參考之用」，並非契約內容之一部分甚明，原告據此所為之主張，亦不足採。倘原告主張系爭買賣契約兩造真意不一致，應屬是否適用意思表示錯誤之問題，而非請求不當得利。綜上所述，本件無溢付價款之事實存在，原告之主張並無理由等語，資為抗辯。
（二）並聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、經核︰
（一）原告於95年9月7日與被告簽訂系爭買賣契約，向被告購買系爭土地上所興建「北投正隆儷池社區」之系爭不動產。系爭買賣契約有下列重要約款︰
1、第2條房地面積，第1項︰「土地面積︰甲方購買本約房屋之應有土地權利範圍依地主乙方合建之建設公司『正隆』計算方式得之。本約土地持分面積依地政機關登記為準。…」第2項︰「房屋面積︰包含主建物、附屬建物、共同使用部分共計︰約65坪，詳如（附圖一）。」
2、第3條面積說明，第1項︰「房地面積包含之項目、計算參照依地主乙方合建之建設公司『正隆』計算方式說明所載。」、第2項︰「共同使用部分分擔之間，倘因相關事業單位要求共用設備位置調整或變更設計，致面積有所增減時，乙方應重新分算據以辦理登記，登記坪數若有誤差依本約第4條面積誤差找補約定處理。」、第3項︰「前條房屋面積依地政機關登記為準，…」。
4、第4條房屋面積誤差及價款找補︰「房屋面積，誤差在百分之1（含百分之1）以內者甲乙雙方互不找補；而其不足部分，如超過百分之1，則全部不足部分（即包括百分之1以內者）乙方均應找補；而其超過部分，如超過百分之1以上者，則全部超過部分（即包括百分之1以內者），甲方均應找補；且雙方同意面積誤差找補，係按本契約之房屋買賣總價款（不含停車空間價款）除以本約房屋面積所計算之平均每坪單價（即每坪新臺幣叁拾萬元整），以無息相互補貼價款，於交屋時依次結清。」
5、第13條分管範圍約定，第2項︰「本大樓之汽車停車空間，依相關法令劃定分社於地下1~4層，由各該車位承購戶在各劃定分管範圍內為管理使用、收益或處分。未購買汽車停車空間者已充分認知其房地總價並未包含汽車停車空間持分面積及汽車停車空間價格，除共同利益之使用外，已確認並同意對本社區之汽車停車空間無任何權利，包括持分所有權及管理使用權。」
6、第21條契約效力，第1項︰「雙方瞭解並同意本房地暨停車空間之各項買賣條件、標的物內容、範圍及乙方之簽約人承諾事項均已明列於本契約書中，一切權利及義務皆以本契約書面約定為準，取代先前一切口頭、書面約定。」，第2項︰「本契約書之附件及附圖為本契約之一部分，甲乙雙方同意本契約（含附件及附圖）需加蓋騎縫章，方同本契約效力。」
（二）原告於97年5月21日登記取得系爭不動產所有權應有部分，其登記取得之主建物、附屬建物、共同使用部分之建號、門牌、權利範圍及折算相當之坪數面積如下︰
1、主建物○○○區○○段○○段32148建號（以下逕稱建號）、門○○○區○○路○○號5樓之3，層次總面積134.87平方公尺；附屬建物陽台、雨遮各15.11平方公尺、2.65平方公尺；以上面積共計152.63平方公尺，所有權權利範圍全部。折算面積46.16坪。
2、32148建號所屬共用部分︰同小段32176建號、總面積6,
266.18平方公尺（含1、2層、地下1、2、3、4層），權利範圍100000分之617。折算11.69坪。
3、32148建號所屬共用部分︰同小段32177建號、總面積5,
712.23平方公尺（含地下1、2、3、4層），權利範圍10000分之15。折算面積2.59坪。
4、32148建號所屬共用部分︰同小段32179建號、總面積2,
529.12平方公尺（含2至28層及屋頂突出物），權利範圍100000分之1074。折算面積8.21坪。
以上包含32177建號計算，總面積應為68.65坪，如不含32177建號，應為66.06坪。
（三）被告係以系爭房屋總坪數68.65坪，每坪單價30萬元，連同系爭停車位空間價款100萬元，核計系爭賣賣契約總價金為2,159萬5,000元，原告已全數給付被告。
以上各項，有兩造分別提出之系爭買賣契約、土地暨建物登記謄本等影本附卷可稽，並為兩造所不爭執，均堪信為真實。
五、爭點之論述︰本件之爭點在於︰系爭買賣契約第2條第2項約定之共同使用部分，是否包含32177建號？原告就32177建號應有部分折算之面積2.59坪是否應計入系爭房屋面積？茲論述如下︰
（一）32177建號係32148建號所屬區分所有建物之共用部分，並非獨立之建物︰
查，32177建號係32148建號所在「北投正隆儷池社區」之共用部分，登記門牌為臺北市○○區○○路○○號3樓等共用部分，登記範圍則為地下1、2、3、4層，面積各
412.82平方公尺、965.88平方公尺、2,738.56平方公尺、1,594.97平方公尺，總面積5,712.23平方公尺，並非獨立之建物，32148建號主建物就32177號之權利範圍為1000
0分之15，有32177建號及32148建號之建物登記謄本在卷可稽，是以32148建號之所有權範圍，當然包含其就32
177建號之權利範圍，要屬無疑。
（二）第2條第2項約定之共同使用部分，應包含32177建號，原告就32177建號應有部分折算之2.59坪應計入系爭房屋之總面積︰
原告雖主張︰依第4條1項約定，系爭房屋買賣價金不含停車位之空間價款，兩造亦口頭約定系爭停車位以100萬元計價，被告重複計算伊就32177建號之坪數2.59坪云云，然為被告所否認。經核︰
1、關於系爭買賣契約約定內容之效力，第21條第1項已明文「…明列於本契約書中，一切權利及義務皆以本契約書面約定為準，取代先前一切口頭、書面約定。」等文，就系爭買賣契約權利義務事項，自應以系爭買賣契約之書面內容定之，原告執以兩造口頭約定云云，要非可採。
2、由第4條第1項有關房屋面積誤差及價款找補之約定內容觀之，可知系爭買賣契約總價金之計算，包含兩部分，即系爭房屋面積計算找補所得之價金以及固定之「停車空間價款」100萬元。是應審論者，乃系爭買賣契約有關系爭房屋面積，究係如何約定？就此，第2條第2項係明文系爭房屋面積包含主建物、附屬建物及共同使用部分，關於共同使用部分，並未排除某一特定之共同使用部分，則以該約定之文義而言，解釋上自包含所有之共同使用部分。而32148建號之所有權範圍，當然包含其就32177建號之權利範圍，業如上述。是則，倘無其他除外規定，原告就32177建號應有部分折算之面積，即應計入系爭房屋總面積之範圍。
3、而除前揭第4條第1項已規定「停車空間價款」之概念外，觀諸系爭買賣契約第13條第2項有關「…未購買汽車停車空間者已充分認知其房地總價並未包含汽車停車空間持分面積及汽車停車空間價格…」之內容，亦可知系爭買賣契約有關停車位之描述及價金之計算，區分為「停車空間持分面積」及「停車空間價款」兩種概念，並非以「停車空間價款」排除「停車空間持分面積」，甚為顯然。除此之外，綜觀系爭買賣契約所有條款，並無計算系爭房屋總面積應將32177建號之權利範圍除外之約定，參諸前述說明，自當予以計入為是。
4、至於原告另主張被告據以計算之總坪數68.65坪，與系爭買賣契約所載約65坪，相去3.65坪，總價差高達109萬5,
000元，一般不動產交易不可能約定價款找補條款，應重新約定，依伊主張系爭房屋總坪數66.06坪，誤差僅1.06坪，較為相近，當事人真意系爭房屋實際坪數應為66.06坪乙節。考以房屋實際登記面積與系爭買賣契約約定概數相近，乃至誤差在百分之1以內者，係屬無庸找補之範圍，面積誤差超過百分之1者，始為第4條規定價款找補之規範目的所在，原告捨系爭買賣契約文義內容，以面積誤差大小解釋當事人之真意，亦非可採。另原告復主張︰依系爭買賣契約引為契約內容之附件叁即被告與建商之合建契約關於地下室法定停車位分配原則，要無系爭停車位所有權人，尚須支付所謂停車空間價格之約定，且無停車位所有權及管理使用權之概念區分云云。然兩造間系爭買賣契約，與被告和建商之合建契約，究屬不同之法律關係，有關權利義務事項，仍應依各別契約條款予以解釋。系爭買賣契約兩造間確有「停車空間價款」之約定，乃前揭第
4條第1項、第13條第2項所明定，原告爭執並無系爭停車位所有權人，尚須支付停車空間價格之約定云云，顯與系爭買賣契約約款內容不合，亦無足取。又原告主張︰系爭房屋所有權狀內已明白將「共用部分」及「停車位部分」予以區分云云，亦與前述32177建號、32148建號之建物登記謄本所示32177建號屬共用部分之登載不合，自非有據，尤不足憑認32177建號非屬第2條第2項所規定「共同使用部分」之範圍。
5、綜上所述，第2條第2項約定之共同使用部分，應包含32
177建號，原告就32177建號應有部分折算之2.59坪自應計入系爭房屋之總面積。是則被告以系爭房屋總面積68.6
5坪為核算系爭買賣契約總價金之基礎，即非無據。原告主張被告重複計算2.59坪致其溢繳價金77萬7,000元等節，自不足憑採。
六、從而，原告本於民法第179條不當得利規定之法律關係，請求被告給付77萬7,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年10月14日
民事第三庭法官施月燿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年10月26日
書記官于耀文