臺灣臺南地方法院103年度簡上字第221號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院103年簡上字第221號民事判決

裁判日期：民國104年10月28日

裁判案由：給付服務費

臺灣臺南地方法院民事判決103年度簡上字第221號上訴人 林奉儀 訴訟代理人 戴美金 被上訴人全家福房屋仲介有限公司法定代理人 謝彧森 訴訟代理人 郁旭華 律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國103年
9月25日本院103年度南簡字第542號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國104年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣柒仟玖佰叁拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即原告主張：上訴人即被告於民國102年12月29日授權其母戴美金委託被上訴人銷售上訴人所有坐落臺南市○里區○里段○○○○○○○號、面積103平方公尺、所有權全部之土地，及其上同段5167建號即門牌號碼台南市○里區○○路○○號，所有權全部之房屋（下稱系爭不動產），委託銷售期間自102年12月29日起至103年3月31日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）880萬元，並簽訂委託銷售契約書（下稱系爭契約）。嗣訴外人 楊添亨 於103年1月14日向被上訴人表示欲以800萬元購買，並交付3萬元現金與被上訴人作為保證金，經被上訴人於同日告知戴美金上情，戴美金表示
800萬元太低，但同意以816萬元出售系爭不動產，被上訴人遂於同日傳真記載委託銷售底價為816萬元之「委託銷售／出租契約內容變更同意書」（下稱系爭變更同意書）予戴美金，戴美金於103年1月16日簽名回傳向被上訴人表示願以816萬元出售系爭不動產。經被上訴人與楊添亨磋商後，楊添亨於103年1月17日同意以816萬元購買系爭不動產，交付付款人為元大銀行佳里分行，面額為30萬元，號碼為AF00000000號支票1紙予被上訴人，並約定連同之前交付之3萬現金轉換為定金，簽訂「買賣定金收款憑證」，被上訴人就買賣雙方間對於系爭不動產之價格已議價成功。嗣被上訴人通知戴美金於103年1月25日與楊添亨簽訂買賣契約，戴美金到場後藉故推託不完成簽約，經被上訴人催告上訴人於
103年2月8日出面簽約，被上訴人仍未到場，依系爭契約第11條第1項第3款約定視為被上訴人已完成仲介之義務，依同條項約定，得請求上訴人支付以委託銷售總價百分之6計算之服務報酬， 爰依 系爭契約第11條第1項第3款約定請求上訴人應給付被上訴人48萬9,600元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息等語。
二、上訴人即被告則以：被上訴人之員工 高麗錦 於103年1月14日告知戴美金之買價為800萬元，仲介費百分之2，上訴人可實拿784萬元，上訴人嗣後方知悉楊添亨之買價為816萬元，足見被上訴人欲賺取差價或將差價占為己有，已無誠信；且楊添亨於103年1月14日簽立願以800萬元承買之買賣議價委託書，被上訴人未於24小時內交與上訴人，隱瞞至10
3年7月25日才寄給上訴人，已違反系爭契約第7條第5款之約定；又被上訴人於103年1月25日前並未通知上訴人已有買方下定乙事，上訴人係於103年1月25日欲與楊添亨簽約時才知悉被上訴人於103年1月17日已代收定金33萬元，復違反系爭契約第7條第7款之約定，被上訴人隱瞞價格賺取價差已違反誠實信用原則，復未盡善良管理人之注意，自不能依系爭契約第11條第1項第3款約定請求給付服務費，何況系爭契約第11條第1項第3款約定為定型化契約條款，有違誠信原則及消費者保護法，對消費者顯失公平，被上訴人之請求並無理由等語資為抗辯。
三、原審判決被上訴人勝訴。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人於102年12月29日授權戴美金委託被上訴人銷售系爭不動產，約定委託銷售期間自102年12月29日起至103年3月31日止，委託銷售價格為880萬元，服務報酬為實際成交價之百分之4，上訴人同意授權被上訴人代為收受買方支付之定金。
（二）被上訴人於103年1月14日與楊添亨簽訂確認書、買賣議價委託書，約定購買價格為800萬元，並交付3萬元現金作為保證金。
（三）被上訴人曾於103年1月14日將記載「委託銷售底價為新台幣捌佰壹拾陸萬元」、「如原委託契約業已到期，雙方合意以本同意書及原委託契約書條文，作為雙方間委託契約內容」、「1.一般買賣」、「2.服務費4％」之系爭變更同意書傳真予戴美金，戴美金另於系爭變更同意書上以藍筆書寫「亦即委託人實拿金額為$784萬，政府規定之稅額買賣雙方各自負擔，買賣代書費各半」等字樣，並簽名用印後於103年1月16日下午4時49分回傳予被上訴人，嗣於1、2天後將上開變更同意書原本寄回被上訴人。
（四）被上訴人於傳真系爭變更同意書前，曾告知戴美金關於楊添亨同意以800萬元購買系爭不動產一事。
（五）被上訴人於103年1月17日又與楊添亨磋商，說服楊添亨以816萬元購買系爭不動產，經楊添亨同意，並於買賣議價委託書上將原先買方同意購買之「總價捌佰萬元」刪除，並增加「103元／17日改總價捌佰壹拾陸萬元」、「（參萬元）+支票參拾萬元共33萬元元大銀行佳里分行」等字樣，再由楊添亨簽名並按捺指印。楊添亨並交付付款人為元大銀行佳里分行，面額為30萬元，號碼為AF00000000號支票1紙與被上訴人。
（六）被上訴人因與楊添亨以816萬元議價成功，被上訴人與買方楊添亨即於103年1月17日約定將之前之現金3萬元及支票30萬元轉換為定金，服務報酬為成交價之百分之2，並簽訂「買賣定金收款憑證」。
（七）被上訴人於103年1月18日即以電話通知戴美金，請其於
103年1月25日與楊添亨簽訂買賣契約，戴美金雖到場，但並未完成買賣契約，被上訴人後於103年1月28日發函通知上訴人於103年2月8日出面與買方楊添亨簽訂買賣契約，上訴人仍未到場簽約。
五、得心證之理由：本件之爭點應在於：㈠上訴人於103年1月14日同意變更委託銷售系爭不動產之底價為何？㈡楊添亨於103年1月14日簽立願以800萬元承買系爭不動產之買賣議價委託書後，被上訴人是否應依系爭契約第7條第5款於24小時內送交上訴人？㈢被上訴人是否於收受楊添亨交付之定金後，應依系爭契約第7條第7款於24小時內送交上訴人？㈣被上訴人依系爭契約第11條第1項3款請求上訴人給付服務報酬48萬9,60
0元及法定利息有無理由？茲分述如下：
（一）上訴人於103年1月14日同意變更委託銷售系爭不動產之底價為何？被上訴人主張上訴人授權處理系爭不動產買賣事宜之戴美金於103年1月14日同意變更委託銷售系爭不動產之底價為816萬元，業據被上訴人提出系爭變更同意書為證（見原審南簡字卷第47頁），上訴人固不爭執戴美金簽立系爭變更同意書，並於103年1月16日下午4時49分回傳予被上訴人，嗣於1、2天後將系爭變更同意書原本寄回被上訴人，惟否認同意變更委託銷售底價為816萬元，辯稱：
被上訴人之員工高麗錦於103年1月14日告知戴美金之買價為800萬元，仲介費百分之2，上訴人可實拿784萬元，上訴人嗣後方知悉楊添亨之買價為816萬元云云，經查：
⒈被上訴人固不爭執於104年1月14日其員工高麗錦傳真系
爭變更同意書前曾告知戴美金關於楊添亨同意以800萬元購買系爭不動產一事，惟當時與戴美金之談話內容，業據證人高麗錦於原審具結證稱：伊於103年1月14日係告知戴美金買方之出價為800萬元，戴美金問伊需支付何費用，因被上訴人要收百分之4之服務費，伊計算土地增值稅等規費費用約需15萬多元，戴美金遂同意變更底價為816萬元，伊方傳真記載底價為816萬元、服務費百分之4之系爭變更同意書予戴美金等語（見原審南簡字卷第62頁反面至第63頁正面），審酌證人高麗錦之證述內容，顯與一般仲介在買方出價未達賣方底價，為促使交易成立，於與賣方磋商之過程中，約略計算賣方可能負擔之規費，建議賣方降低底價之情形相符，佐以系爭變更同意書上亦確實載明「委託銷售底價為新台幣捌佰壹拾陸萬元」、「2.服務費4%」等文字，又與證人高麗錦之上開證述吻合，實值憑採。
⒉又證人高麗錦於103年1月14日所傳真之系爭變更同意書
僅書寫「委託銷售底價為新台幣捌佰壹拾陸萬元」、「如原委託契約業已到期，雙方合意以本同意書及原委託契約書條文，作為雙方間委託契約內容」、「1.一般買賣」、「2.服務費4％」等文字，文意淺顯易懂，一般人均可明瞭其意義係將委託銷售底價變更為816萬元、若成交並須支付委託銷售底價百分之4之服務費，並無何使人誤解之處，戴美金又係於103年1月16日下午4時49分方回傳系爭變更同意書，若有不明瞭或記載錯誤之處，亦有充分時間可連絡被上訴人更改、修正，是上訴人辯稱：證人高麗錦於103年1月14日告知戴美金之買價為800萬元，仲介費百分之2，上訴人可實拿784萬元，上訴人嗣後方知悉楊添亨之買價為816萬元云云，不僅與客觀上之文字記載不符，復與常情有違，自無足採。何況證人楊添亨於本院具結證稱：戴美金於103年1月25日到場時，係以要等其公公過往才要簽約為由拒絕簽約等語（見本院卷第52頁正面至反面），亦未見戴美金於約定簽約日有反應其委託銷售底價與楊添亨所出買價不符，懷疑被上訴人有賺取差價之情事，惟此既與上訴人是否同意出售關係重大，又在同樣可能遭受欺瞞之楊添亨前，戴美金焉有不反應之理？更足見上訴人所辯不足採信。
⒊綜上所述，足認上訴人於103年1月14日同意變更委託銷
售系爭不動產之底價應為816萬元。上訴人雖據戴美金於系爭變更同意書另以藍筆加註「亦即委託人實拿金額為$784萬元，政府規定之稅額買賣雙方各自負擔，買賣代書費各半」等字樣，因800萬元扣除百分之2之服務費16萬元即為784萬元，謂103年1月14日上訴人所同意之底價為
800萬元、服務費百分之2云云，惟加註上開字樣係上訴人片面所為，且由文意亦無從推論上訴人係同意變更委託銷售底價為800萬元及被上訴人同意僅收取百分之2之服務費之事實，上訴人又無法提出其他證據供本院審酌，上訴人據此以上開情詞置辯，顯係攀附文字強加解釋，自難為憑採。
（二）楊添亨於103年1月14日簽立願以800萬元承買系爭不動產之買賣議價委託書後，被上訴人是否應依系爭契約第7條第5款於24小時內送交上訴人？⒈按系爭契約第7條第5款約定：「如買方簽立『要約書』
，受託人應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。」⒉查楊添亨於103年1月14日所簽立願以800萬元承買系爭
不動產之文件為「買賣議價委託書」，並非「要約書」，蓋買方如簽立「要約書」，表示係在向賣方為要約，此文件之對象為賣方，仲介自有依上開約定將「要約書」於24小時內轉交賣方之義務，惟觀諸上開買賣議價委託書，均在約定楊添亨委託被上訴人議價之事宜，係規範楊添亨與被上訴人之權利義務關係，為楊添亨與被上訴人成立之契約，與要約書係買方向賣方提出要約之意義不同，被上訴人自無依上開約定將該買賣議價委託書於24小時內送交上訴人之義務，上訴人據此抗辯被上訴人未盡善良管理人之注意，核屬無據。
（三）被上訴人是否於收受楊添亨交付之定金後，應依系爭契約第7條第7款於24小時內送交上訴人？⒈按系爭契約第7條第7款固約定：「受託人應於收受定金
後24小時內送交委託人。但如因委託人之事由致無法通知者，或委託人債務過高，或委託人同意由受託人保管，或辦理買賣價金履約保證者，不在此限」，惟上訴人於系爭契約第3條第2項亦勾選其同意於契約成立後，授權受託人代為收受買方支付之定金，有系爭契約附卷可按（見原審南簡字卷第29、30頁），足見上訴人同意被上訴人收受保管定金，則被上訴人基於上開約定，自無於收受定金後24小時內送交上訴人之義務。
⒉上訴人雖另以：依被上訴人與楊添亨簽立之買賣議價委託
書下方載有賣方同意依上內容出售。保證金（定金）由受委託人轉交賣方無誤，並應讓賣方即上訴人簽收之欄位，惟被上訴人未交付該定金，且未讓上訴人在該欄位簽名，乃有違系爭契約第7條第7款之約定云云。查被上訴人與楊添亨所簽立之買賣議價委託書，係在買方出價尚未達底價，被上訴人為買賣雙方磋商、轉述價格、遊說期間，與買方所簽立之委託書，係規範被上訴人與楊添亨間權利義務關係之契約，基於契約之相對性原則，自不能據此變更上訴人與被上訴人系爭契約關於定金收受保管之約定。是上訴人據此抗辯被上訴人違反系爭契約第7條第7款之約定云云，亦無可採。
（四）被上訴人依系爭契約第11條第1項3款請求上訴人給付服務報酬48萬9,600元及法定利息有無理由？⒈按系爭契約第11條第1項第3款約定：「委託人如有下列
情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人。…。委託人違反第6條第5項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者。」⒉查被上訴人已與楊添亨以816萬元議價成功，為兩造所不
爭執，而816萬元又為上訴人於103年1月14日同意變更之委託銷售底價，已如前述，上訴人拒絕與楊添亨簽定買賣系爭不動產之不動產賣賣契約書，依上開說明，自屬拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書，被上訴人主張依系爭契約第11條第1項第3款請求上訴人給付委託銷售總價即816萬元之百分之6計算之服務報酬48萬9,600元【計算式：8,160,000×6%＝489,600】，及自起訴狀繕本送達之翌日即103年4月11日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許。上訴人雖抗辯上開約定係定型化契約條款，對上訴人顯失公平云云，惟被上訴人獲取報酬之方式，係媒合買賣雙方交易成功，以賺取買賣雙方之服務報酬，其已耗費勞力、費用協助買賣雙方議價成功，僅因賣方反悔不賣，即失去獲取買方服務報酬之機會，故上開約定加重反悔不賣買方之責任由委託銷售總價之百分之4至百分之6，難認有何對上訴人顯失公平之處，上訴人此部分所辯，亦無足採。
六、綜上所述，原審判命上訴人為如上之給付，並依職權宣告假執行，及依上訴人聲請酌定相當擔保金額予以宣告免為假執行，經核於法並無違誤，上訴意旨請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經斟酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、末按法院於終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第78條分別定有明文。本件上訴人之上訴為無理由，第二審訴訟費用即第二審裁判費7,935元，爰依民事訴訟法第87條第1項裁判如主文第2項所示。
九、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國104年10月28日
民事第三庭審判長法官黃瑪玲
法官蘇正賢法官游育倫以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國104年10月28日
書記官徐晨芳