臺灣彰化地方法院102年度訴字第922號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院102年訴字第922號民事判決

裁判日期：民國103年01月29日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣彰化地方法院民事判決102年度訴字第922號原告 李雪花 訴訟代理人 陳惠邨 被告 陳文章 (即 陳村裕 之繼承人)
陳文筆 (即陳村裕之繼承人) 陳麗雲 (即陳村裕之繼承人) 陳麗卿 (即陳村裕之繼承人)兼上四人共同訴訟代理人
陳玲貞 (即陳村裕之繼承人)上五人共同訴訟代理人 張藝騰 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國103年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文核定被告占有原告所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖即彰化縣溪湖地政事務所民國一○二年十一月四日土地複丈成果圖所示，面積共一九四平方公尺，被告自民國九十八年七月十五日起至占有終止日止，應連帶給付原告之租金為如附表所示。
被告應自民國九十八年七月十五日起至占有坐落前揭土地終止日止，連帶給付原告如附表所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔三分之二，餘由被告連帶負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）先位聲明部分
1.緣坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號（下稱系爭土地），原為訴外人 陳清 、 陳朝炯 、 陳玲瑛 、 陳翠瑛 、 陳朝郁 、 陳朝烜 、 陳貞君 、陳村裕，及永欣租賃股份有限公司等人所共有，經鈞院97年度執字第23760號分割共有物強制執行事件，於98年6月18日由原告買受，辦妥所有權移轉登記。經原告派員前往系爭土地查看，其上有門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路○段○○○號未保存登記建物（下稱系爭建物），為被繼承人陳村裕所有，其業已死亡再由被告等人所繼承，故應為被告等人所有。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段定有明文。查系爭土地係原告所有，目前為被告以其所有之系爭房屋無權占用中，原告自得依上開規定向被告請求將系爭房屋拆除，並將占用土地交還原告。
2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條已有明文。且無權占有他人土地，可能獲得相當租金之不當得利，此為社會通常觀念。查原告已於98年6月18日取得不動產權利移轉證書而取得系爭土地所有權，並於同年7月14辦理所有權移轉登記完畢，被告無正當占有權源而共同占有系爭土地，自屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，是原告依據不當得利法律關係請求被告返還其自98年7月15日起至交還占用土地之日止所受利益。經原告查詢鄰近工業用地之租金行情為每月每平方公尺82元，本案系爭土地位於○○區○○○鄰○○路○段，為溪湖鎮繁榮鬧區，交通便利，生活機能甚佳，租金應不低於前開工業用地行情，系爭土地面積為194平方公尺，按每平方公尺每月租金82元計算，系爭土地每月租金應為15900元（計算式：82×194＝15908）。故被告所有之系爭建物無權占有原告土地，獲得相當上開租金之不當得利。
（二）備位聲明部分：
1.又按「復按關於請求法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利，故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院84年度台上字第2707號判決意旨參照），又形成判決依判決之宣告，在裁判之範圍，足使法律關係發生、變更或消滅，而具有形成力，此項效力固因形成判決之確定而始發生，惟此係指形成力本身發生之時期而言，若為訴訟標的之法律關係將因該判決而溯及發生、變更或消滅者，則於判決發生形成力時，仍溯及既往生效；再按民法第876條所定法定地上權之取得，乃係因法律規定，不待登記即生效力，且其地上權在土地所有權移轉時即已成立，蓋自斯時起，建築物已需有土地利用權始能存在之故，是法定地上權人在其地上權成立時，即有支付地租之義務，僅關於地租之數額於當事人間協議不成時，待法院核定後請求如數給付而已，非謂未經法院核定，地上權人即無庸支付地租。」（臺灣高等法院91年度上易字第923號民事判決供參照）。按上開裁判意旨之說明，被告等人自原告取得系爭土地之日起即有支付地租之義務，僅關於地租之數額於當事人間協議不成時，待法院核定後請求如數給付而已，非謂未經法院核定，地上權人即無庸支付地租。
2.如鈞院審認被告按民法第876條或第425條之1之主張有理由，則被告亦應按上開民法之規定給付原告地上權之地租或土地租賃關係之租金，而原告於102年5月間，就本案之訴訟標的，向彰化縣溪湖鎮調解委員會申請調解，惟雙方當事人未能達成協議，為此請求鈞院准予核定被告占有系爭土地之租金，原告請求核定之租金數額為每月15900元。
（三）對被告答辯所為之陳述：
1.本件系爭土地無民法第425條之1規定之適用：⑴民法第425條之1第1項規定，必須「土地及其土地上之
房屋同屬一人所有」，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。查系爭土地原係被繼承人陳村裕與訴外人陳清、陳朝炯、陳玲瑛、陳翠瑛、陳朝郁、陳朝烜、陳貞君、及永欣租賃股份有限公司等人所共有，而系爭房屋則係被繼承人陳村裕所有，則系爭房屋所有權人僅係被繼承人陳村裕即系爭土地共有人中之一人，並非全體共有人，其與上開所稱「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件並不相同，自無民法第425條之1第1項規定適用之餘地。
⑵就系爭土地而言，共有人之占有於裁判分割確定時，均
為無權占有，而變價分割更係將全部共有物付諸拍賣，共有關係全數解消，亦無同為共有人之分管人因判決分割而取得其所分管之土地情形，自應為相同解釋，則先前共有人間縱有分管契約，亦應即終止。因此，系爭土地於變價分割確定時，被告已喪失法律上占有之原因，對於系爭土地已屬無權占有，且該無權占有基地之情形，於拍賣前即已經判決確定，並非拍賣所致，自與民法第425條之1第1項之情形有間。
⑶查原告曾祖父 陳愛 於35年6月29日登記為系爭土地之所
有權人，當時其戶籍設於彰化縣溪湖鎮○○000號。系爭建物於35年10月1日始設立戶籍，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○里○鄰○○○○路○○○號，而系爭建物建造所需之時間應超過3個月，換言之，系爭建物起造時間點應於35年6月29日之前，當時陳愛應尚未取得系爭土地，故即便系爭建物果真為陳愛所起造，其與原土地所有權人之間為使用借貸之關係，甚至也可能是無權占有。
依此推斷，系爭土地與系爭建物並非原屬陳愛一人所有。再其次，按被告所提之台灣電力公司之函文，可知系爭建物於28年12月1日即裝表供電，顯見當時系爭建物業已存在，而陳愛尚未取得系爭土地，益證系爭土地及系爭建物非屬陳愛一人所有。次查， 陳車 戶籍之口號為「彰溪太口字第271號」，而陳愛戶籍之口號為「彰溪太口字第273號」，顯見陳愛較陳車晚遷入系爭建物，而陳車又繼任「前戶長」為該戶籍之戶長，按常理，系爭建物應為前戶長或再之前人所起造，而前戶長又非陳愛，益證系爭土地與系爭建物原非屬陳愛一人所有。⑷退一步言，被告主張系爭土地與系爭建物原屬陳愛一人
所有，系爭土地輾轉經原告買受取得所有權，被告因歷次繼承而取得系爭建物，因而主張對系爭土地具有法定地上權，惟按目前實務及法律學者之見解，除土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後讓與不同人之要件外，尚需系爭建物具相當之經濟價值為要件。
有最高法院57年台上字第1303號判例、最高法院85年台上第384號判決、及學者之論述可供參酌。本件系爭建物於28年12月1日以前建造，距今超過74年，且建造之材料多為紅磚及木材，顯已超過房屋使用年限，且不具相當之經濟價值，被告另表示系爭建物為世居祖厝，具感情價值，要求原告對系爭建物補償150萬元。被告既然認為對系爭建物具相當高之價值，且對系爭土地具法定地上權，理應極力取得系爭土地始符常理。惟查，系爭土地前於鈞院拍賣時，被繼承人陳村裕即應以具法定地上權為由，向鈞院主張優先承買，且被繼承人陳村裕亦原為土地共有人，依法亦得主張優先承買，而其並未主張，顯見已不再使用系爭建物及系爭土地，被告於本案亦執不再使用系爭建物及系爭土地之主張，卻藉本案主張地上權，如否即要求原告給予高額之補償，益證其並非有使用系爭建物及系爭土地之必要，實係要求顯不相當之補償，故被告之主張實屬無理由。
2.本件無民法第876條規定之適用：按「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之；協議不譜時，得聲請法院定之。」，民法第876條載有明文。被告抗辯主張對系爭法定地上權，惟系爭土地及其土地上之系爭建物並不屬於同一人所有，且均未有抵押權之設定，不符上開民法之規定，故被告對系爭土地並無地上權，至為明顯。
3.本件無民法第838之1規定之適用：按「99年2月3日增訂公布民法第838條之1第1項，雖規定土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，惟此增訂條文既自公布後6個月始施行，且依民法物權編施行法第1條規定，並未規定可溯及既往，而被上訴人於同年4月9日已終止租約，自無民法第838條之一第1項適用餘地，附此敘明。」（最高法院101年度台上字第2138號民事判決意旨參照）。本件系爭土地於98年6月18日由原告買受，並於98年7月14日辦妥所有權移轉登記在案。而民法第838條之1於99年2月3日增訂公布，並於6個月後始施行，按上開最高法院判決意旨說明，本案並無民法第838條之1適用餘地。
4.另因系爭土地經法院判決准予變價分割，後經原告拍賣標得，系爭建物在原告取得之土地上，原告即不能完全使用系爭土地，依民法第825條及同法第354條第1項規定，被繼承人陳村裕既為系爭土地原共有人之一，負有不減少系爭土地通常效用之擔保責任，即應將其所有系爭建物拆除，從而，原告得本於上開規定請求被告拆屋還地。
5.被告主張以系爭建物占用系爭土地面積147.9平方公尺，依土地法第97條之規定，按申報地價年息百分之5核算租金，為每月3074元。然被告所有之系爭建物，雖未占用整筆土地，惟未占用之土地已形成袋地，且面積狹小，呈不規則狀，已難以使用，如欲使用，勢必拆除部分系爭建物，讓原告得以通行。否則，原告無法利用剩餘土地，故租金計算應按整筆土地面積194平方公尺計算，才符合公平原則。按「土地法第97條之立法意旨為『城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。』，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城市房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業擭取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。」。（最高法院92年度台簡上第20號民事判決、臺灣高等法院101年度上字第1430號民事判決意旨參照），本案系爭建物經現場履勘已無人居住，被告亦已陳述非供居住使用之房屋，又系爭土地坐落商業區，系爭建物理應為營業使用，被告不為合理之使用，其所產生之不利益之處，卻以折減應給付原告之租金，而由原告承受，實屬不合理。故按上開裁判意旨之說明，本案租金之計算應不適用土地法第97條之規定，其理甚明。本案鈞院如審認兩造間適用民法第425條之1之規定，推定兩造間有租賃關係，則原告依租賃關係，請求鈞院核定租金之數額，並判命被告依核定之數額給付租金。查，鄰近工業用地之租金行情為每月每平方公尺82元，本案系爭土地位於○○區○○○鄰○○路○段，為溪湖鎮繁榮鬧區，交通便利，生活機能甚佳，租金應不低於前開工業用地行情，系爭土地面積為194平方公尺，按每平方公尺每月租金82元計算，系爭土地每月租金應為15900元，（計算式如下：82x194＝15908），故請鈞院核定本案租金數額為每月15900元，並判命被告自98年7月15日起至兩造租賃關係或地上權關係終止日時，按月連帶給付原告15900元等語。並聲明：⑴先位聲明：被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖即彰化縣溪湖地政事務所複丈日期102年11月4日之土地複丈成果圖所示編號A部分面積17.59平方公尺之竹木造騎樓、編號B部分面積21.67平方公尺之二層磚造樓房、編號C部分面積76.62平方公尺之磚造住家、編號D部分面積11.44平方公尺之木造遮雨棚、編號E部分面積6.82平方公尺之磚造浴室、編號F部分面積13.76平方公尺之木造置物間拆除，並將上開土地全部交還原告；被告等人應自98年7月15日起至交還第前項土地之日止，按月連帶給原告15900元；訴訟費用由被告等人連帶負擔。⑵備位聲明：請求鈞院核定被告占有系爭土地之租金，為每月15900元。並自98年7月15日起至兩造租賃關係或地上權關係終止日時，按月連帶給付原告15900元；訴訟費用由被告等人連帶負擔。
二、被告則以：
（一）先位聲明部分：原告主張被告陳玲貞、陳文章、陳文筆、陳麗雲、陳麗卿等5人應將系爭土地上如附圖所示之系爭建物拆除，並將土地返還予原告，及被告等5人應自98年7月15日起至返還系爭土地日止按月連帶給付原告15900元一節，經查：
1.按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，房屋受讓人與讓與人間推定在房屋得使用期間內，有租賃關係」民法第425條之一定有明文。又土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，以維護社會經濟，並有最高法院88年度台上字第1034號判決可資參照。民法第425條之1之規定，在於保障社會經濟利益，兼顧受讓人利益，是前手既然有民法第425條之1適用，因而房屋得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，而其後之繼受該房屋者，其亦有利用該土地之必要。又『所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之』，民法第767條定有明文。又「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，此亦有最高法院48年台上字第1457號判例可循。再者，執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異。上訴人依執行法院拍賣而取得之土地，雖享有土地共有之所有權，惟地上房屋之所有權仍屬被上訴人，依前述說明，土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地讓與他人情形，土地受讓人與讓與人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。因此，上訴人以其為系爭土地之買受人，本於買賣及所有權人之法律關係，請求被上訴人將系爭土地上之磚造瓦頂平房除去，即無依據（臺灣高等法院台南分院91年度上易字第208號判決要旨參照）。
2.次按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言（最高法院93年度台上字第1328號判決要旨參照）。」系爭土地原為訴外人陳清、陳朝炯、 陳伶瑛 、陳翠瑛、陳朝郁、陳朝烜、陳貞君、永欣租賃股份有限公司及陳村裕等人所共有，是陳村裕就系爭土地原享有土地共有之所有權，而系爭建物為違章建築，由被告曾祖父陳愛出資興建，是系爭建物應由出資興建者即原始取得所有權，陳愛43年8月3日去世後由被告之祖父陳車繼承取得系爭土地及其上之系爭建物，又陳車於44年9月2日去世後，系爭土地由被告之父親陳村裕等3個兒子各繼承3分之1，但系爭建物係由陳村裕單獨繼承取得，陳村裕復於101年5月20日過世後，由其繼承人即被告等
5人公同共有，準此，系爭土地及系爭建物原同屬陳村裕所有，應堪認定。
3.系爭土地與系爭建物原同屬陳村裕所有已如上述，系爭土地於98年6月18日下午3時0分在法務部行政執行署彰化行政執行處進行第5次公開拍賣，原告參與該拍賣並拍得系爭土地，並於同年7月14日持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記完畢，原告為系爭土地之所有權人，惟系爭建物所有權仍為陳村裕所有，且執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異，準此，揆諸上揭實務見解，陳村裕與原告在系爭建物得使用期限內，應有租賃關係，俟陳村裕於101年5月20日過世，系爭建物由其繼承人即被告等5人公同共有，是上開租賃契約現存在於原告與被告等5人間，租賃期限為系爭建物得使用期限，不受民法第449條之限制，是以，原告以其為系爭土地之買受人，本於買賣及所有權人之法律關係，請求被告等5人將系爭建物除去，即無依據，又原告提出之財政部訂定之固定資產耐用年數表，該表格訂定目的係為發揮量能課稅之精神，與系爭建物得使用期限無涉，併予敘明。
4.原告與被告就系爭建物於系爭建物得使用期限內有租賃關係已如上述，是被告等5人於系爭建物得使用期限內，自得繼續「合法使用」系爭建物所坐落之土地，縱被告等5人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響被告等5人對於房屋坐落土地之「有權使用」，準此，揆諸上揭最高法院裁判要旨，被告等5人當無不當得利可言。
5.退步而言，縱鈞院認被告等5人與原告在系爭建物得使用期限內無租賃關係，惟本件系爭建物就系爭土地應存有法定地上權，並非無權占有，蓋兩造對原告取得系爭土地所有權前，系爭土地上已有系爭建物之事實並不爭執，而系爭建物由陳村裕原始取得，陳村裕於101年5月20日過世後，由其繼承人即被告等5人公同共有已如上述，然系爭土地經強制執行拍賣致建築物與土地各異所有人時，勢將造成建築物無從利用土地之結果，建築物難逃拆除之厄運，此對社會經濟自屬有害，故最高法院48年台上字第1457號判例意旨認：土地及房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。且民法第838條之1亦採此見解明定：「土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得聲請法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」。基於同一理由，系爭土地與建物均為陳村裕所有，系爭土地為法院拍賣而由原告承受，而原告承受系爭土地時，明知其上已有系爭建物存在，應得以系爭建物之繼續存在，作為其評價系爭土地價值之基準，對原告並無不公，是於此情形下，如上開說明所示，應認系爭土地上已有地上權之設定。基此，本件系爭建物既就系爭土地存有法定地上權，自非無權占有。從而，原告主張被告係無權占有，依民法第767條規定，請求將系爭建物拆除，即有未合。
（二）備位聲明部分：原告主張被告等5人自98年7月15日起至兩造就系爭建物成立之租賃關係終止日止，按月連帶給付原告15900元，經查：
1.按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之。」，土地法第97條定有明文，參以「土地法第97條所規定之房屋租金最高限額，係指城市地方一般房屋之租金而言。本件上訴人所承租者為工業區內之廠房，除得使用系爭廠房外，並得享受整個工業區之特殊利益，其應付之租金，包括享受上開特殊利益之對價在內，當非普通之房屋承租可比，自不受土地法第97條所定房租最高限額之拘束（最高法院92年度台上字第1475號判決要旨參照）。」且此項租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受之最高額，亦據最高法院68年度台上字第3071號著有判例足按。
2.次按「城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價（最高法院80年度台上字第1996號判決要止參照）。」
3.末按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。」
4.系爭土地於102年1月申報之地價為每平方公尺4857元，系爭建物占用系爭土地之面積為147.9平方公尺【計算式：1
7.59平方公尺（附圖所示編號A之竹木造騎樓）+21.67平方公尺（附圖所示編號B之二層磚造房屋）+76.62平方公尺（圖所示編號C之磚造住家）+11.44平方公尺（附圖所示編號D面積之木造遮雨棚）+6.82平方公尺（附圖所示編號E面積之磚造浴室）+13.76平方公尺（附圖所示編號F面積之木造置物間）=147.9平方公尺】，是系爭建物所坐落之土地申報總額為718350元【計算式：147.9平方公尺（系爭建物占用系爭土地之面積）X4857元（系爭土地於102年1月申報之地價為每平方公尺4857元）=718350元】，又系爭建物申報總額為19500元，準此，揆諸上揭最高法院裁判要旨，系爭建物每月租金應不得超過6149元【計算式：〔718350元（系爭建物所坐落之土地申報總額）+19500元（系爭建物申報總額）〕X10%（年息百分之10）÷12（月）=6149元】，參以系爭土地地形狹長，縱深過大，被告等5人利用系爭建物之經濟價值較低，及系爭建物位於彰化縣警察局溪湖分局附近等情，系爭建物每月租金應以系爭建物及其所坐落之土地申報總價額年息百分之五計算較為適當，是被告等5人主張系爭建物每月租金應為3074元【計算式：〔718350元（系爭建物所坐落之土地申報總額）+19500元（系爭建物申報總額）X5%（年息百分之5）÷12（月）=3074元】。
5.又原告提出之網路資訊雖稱系爭建物鄰近之租金行情為每月每平方公尺82元，然該網路資訊內容係工業用地出租，顯與屬城市地方一般房屋之系爭建物出租有別，且該工業用地面積高達363.64平方公尺（約110坪），正對於彰化縣○○鎮○○路20米寬，鄰近麥當勞、便利商店、台糖物流中心、丁丁藥局，亦與系爭建物之周邊環境有所不同，是該網路資訊自不足以作為衡量系爭建物每月租金之參考依據，併予敘明等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、經查：系爭土地原為訴外人陳清、陳朝炯、陳玲瑛、陳翠瑛、陳朝郁、陳朝烜、陳貞君、陳村裕即被告父親，及永欣租賃股份有限公司等人所共有，原告於98年6月18日拍賣取得，並於98年7月14日辦妥所有權移轉登記，現為其所有，而系爭建物為未辦保存登記建物，係由被告等之父親陳村裕繼承取得，陳村裕於101年5月20日去世後，由被告等5人繼承，此有原告所提出系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、不動產權利移轉證明書、土地所有權狀、調解不成立證明書、土地異動索引及被告所提之戶籍謄本、房屋稅籍證明、遺產稅免稅證明書、台灣省自來水公司裝置證明、台灣電力公司彰化區營業處函等件在卷可參，並經本院會同兩造及地政人員到場勘測上開建物坐落系爭土地之現況詳細，製有勘驗筆錄、複丈成果圖及照片附卷可考，復為兩造所不爭執，故原告主張系爭土地為其所有而為被告占有使用等情，堪信為真實。
惟原告主張被告係無權占用等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要爭點厥為，被告占有使用系爭土地，是否為無權占有？原告先位聲明請求其等拆除系爭土地上如附圖所示之系爭建物，並交還土地予原告，及請求相當於不當得利之租金，有無理由？若兩造間存有租賃關係，原告備位聲明請求本院核定系爭土地整筆之租金後，併請被告給付自98年7月15日起至占有系爭土地終止日止之租金，有無理由？茲分述如下：
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。又土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，以維護社會經濟，此最高法院著有88年度台上字第1034號判決可循。再參酌民法第425條之1之立法目的，及最高法院上揭判決意旨，認民法第425條之1之規定，既在保障社會經濟利益，兼顧受讓人利益，是前手既然有民法第425條之1適用，因而房屋得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，而其後之繼受該房屋者，其亦有利用該土地之必要。換言之，基於相同之維護社會經濟需求，對於房屋其後之繼受者，亦應同受民法第425條之1保護，此由民法第425條之1規範目的性，亦應為同一解釋。
（二）又所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。而土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院亦著有48年台上字第1457號判例可循。再者，執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異。查原告雖指稱系爭建物為被告之曾祖父陳愛所出資興建，而原告主張陳愛於35年6月29日始登記為系爭土地所有權人，系爭建物於35年10月1日設立戶籍，但系爭建物興建所需時間應超過3個月，且系爭建物於28年12月1日即裝錶供電，有被告所提之台灣電力公司彰化區營業處函附卷可考（見卷第166頁），顯見裝置電錶時建物即已存在，故系爭土地及系爭建物非屬陳愛一人所有等語。惟查系爭建物存在之時間久遠，確切之興建時間已難考究，而陳愛興建建物時，究係本於何種權利，亦屬不可考，然原告既對陳愛已於35年6月29日即已取得系爭土地所有權乙節，不加爭執，則縱認陳愛於興建系爭建物之初，尚未取得系爭土地之所有權，然其於興建後既已取得建物所坐落系爭土地之所有權，即難於本件訟爭時，尚謂陳愛係無權占用系爭土地，或認系爭土地及建物非同屬陳愛一人所有。
（三）再被告辯稱系爭建物嗣由其等祖父陳車繼承，後由父親陳村裕一人繼承，復由被告等5人共同繼承，為原告所無異詞，並有系爭土地登記簿謄本、被告家族之戶籍謄本、宗氏輩份表、土地增值稅及地價稅繳款書、彰化縣76年重新規定地價稅申報書、水電申裝時間及房屋稅籍證明等件可佐，且被告等5人之被繼承人陳村裕原為系爭土地共有人之一之事實，已如前述，則系爭建物因屬原所有人陳愛所建，當然有權使用系爭土地，後雖經被告之父陳村裕及被告等人輾轉繼承，依首揭說明，系爭土地於拍賣時，系爭建物及土地同屬被告之父陳村裕所有，故被告再繼承系爭建物之所有權，自亦非屬無權占用。而原告係經由本院拍賣而取得系爭土地之所有權，惟土地上之系爭建物，並未同時拍賣，業經本院調卷查明屬實，有本院97年度執字第23760號執行卷宗可稽，原告依執行法院拍賣而取得之土地，雖享有土地之所有權，惟坐落其上之系爭建物仍屬被告之父所有，依首揭規定及說明，即屬土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地讓與他人之情形，土地受讓人與讓與人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。是原告以其為系爭土地之買受人，本於買賣及所有權人之法律關係，請求被告將系爭土地上如附圖所示之系爭建物除去，即無所據。且土地及房屋同屬一人，而僅將土地出賣，解釋當事人之真意，除限於賣屋而無基地之使用外，應類推上述判例見解，推斷土地承買人有默許房屋所有人繼續使用土地之意思，是被告使用系爭建物，難認係無權占有，則被告占用系爭土地既有法律上之原因，亦無不當得利可言。
（四）此外，原告援引最高法院實務及學者見解，主張系爭土地之法定地上權，除土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後讓與不同人之要件外，尚需系爭建物仍具相當之經濟價值及房屋所有人有居住之必要與事實為要件等等。惟查，原告所提出之最高法院判決，均係對民法第876條法定地上權規定所為之闡述，能否比附援引限縮解釋民法第425條之1規定之適用範圍，尚有疑問。況查，原告對系爭建物為被告先祖興建而繼承取得之祖厝等事實，既不加爭執，則被告辯稱該祖厝尚保有兒時之傢俱，除平時至該處進行祭拜外，逢年過節仍為家庭聚會之集散處，具有相當之感情價值等語，即非無憑，可見被告平日雖非居住在系爭建物，但因系爭建物為其等之祖厝，仍為過年過節時之聚會處所，更為其等祭拜先祖之場所，故原告單以系爭建物老舊已超出稅法上房屋使用年限、被告現未居住使用且拍賣時未積極行使優先承買權，即主張系爭建物不具相當經濟價值，而無適用民法第425條之1規定之餘地等詞，殊難認同而予以採取。從而，原告先位聲明本於買賣及所有權之法律關係，請求被告將坐落系爭土地上如附圖所示編號A至F之系爭建物拆除，並將土地交還原告，並請求相當於不當得利之租金，即屬無據，不應准許，應予駁回。
（五）復按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付（最高法院81年台上字第2847號裁判意旨參照），故原告備位聲明請求本院先依民法第425條之1之規定決定租金標準，再請求被告給付租金，參諸前揭最高法院裁判意旨，及就兼顧訴訟經濟原則而言，自無不可。
（六）另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第105條、第97條第1項定有明文。又該條項所稱之城市地方，祇指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定即為灼然（最高法院93年度台上字第1718號判決參照）。查系爭土地坐落彰化縣溪湖鎮，屬都市計劃區土地，有原告所提之彰化縣溪湖鎮都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書附卷可按（見卷第13頁），自應適用土地法第105條準用同法第97條之規定，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，作為原告租金計算之基準。而土地所有權人依土地法申報之地價，為法定地價。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。惟公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，此觀諸土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條等規定自明。查系爭建物即附圖編號A至F部分，占用系爭土地面積雖為147.9平方公尺，有附圖可稽，然系爭土地扣除上開占用面積之剩餘部分，已不足總面積194平方公尺之4分之1，且均為系爭建物附連圍繞之土地，而屬系爭建物可得支配使用之合理範圍，難期原告能再為利用，是計算兩造間法定租賃範圍時，自應以系爭土地之全部面積即194平方公尺為基準，方為公允。又本院審諸系爭土地坐落彰化縣溪湖鎮之商業區，前○○○鎮○○路○段，交通便利，經濟發展狀況發達，認應以系爭土地申報地價年息百分之6，作為計算租金之標準，較為妥當。次查，系爭土地98年至101年之申報地價各為每平方公尺4802.4元，102年1月土地申報地價為4857元；而98年至101年之房屋現值則各為18800元，102、103年之房屋現值為19500元，有地價第二類謄本、財政部台灣省中區國稅局遺產稅免稅證明書、彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書在卷可考（見卷第115、116、129頁），復為兩造所不爭，基此，原告請求自98年7月15日起至交還土地之日止，各年度租金應核定為如附表所示（計算方式參見附表，元以下4捨5入，103年度部分尚未公部，故以兩造所提102年度之資料為基準），洵屬適當，應予准許，逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告本於法定租賃關係，備位請求核定被告占有原告所有系爭土地上如附圖所示即系爭建物、空地部分面積共194平方公尺，自98年7月15日起至占有終止日止，按月給付原告之租金為如附表所示（已發生之租金則按年計），逾此範圍之請求，不應准許。
五、本件為判決之事項已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，爰不贅論。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國103年1月29日
民事第三庭法官葛永輝以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年1月29日
書記官張清秀附表：
┌──┬──┬──────┬──────┬───────┐│編號│年度│系爭土地申報│系爭建物現值│系爭土地及建物││││地價（每平方││總值6％（元以││││公尺）││下4捨5入）│├──┼──┼──────┼──────┼───────┤│1│98│4802.4元│18800元│26136元││││││（98年7月15日││││││起算）│├──┼──┼──────┼──────┼───────┤│2│99│4802.4元│18800元│57028元│├──┼──┼──────┼──────┼───────┤│3│100│4802.4元│18800元│57028元│├──┼──┼──────┼──────┼───────┤│4│101│4802.4元│18800元│57028元│├──┼──┼──────┼──────┼───────┤│5│102│4857元│19500元│57705元│├──┼──┼──────┼──────┼───────┤│6│103│4857元│19500元│57705元││││││（每月為4808元││││││）│└──┴──┴──────┴──────┴───────┘