臺灣臺南地方法院92年度訴字第1459號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院92年訴字第1459號民事判決

裁判日期：民國93年01月30日

裁判案由：租佃爭議

臺灣臺南地方法院民事判決九十二年度訴字第一四五九號
原告戊○○
丁○○共同訴訟代理人己○○被告甲○○
丙○○兼右一人訴訟代理人乙○○右當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國九十三年一月十九日言詞辯論終結，判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：確認兩造間就坐落臺南縣○○鄉○○段○○○○○號土地有 耕地 三七五租賃契約關係存在。
二、陳述：
（一）坐落臺南縣○○鄉○○段○○○○○號、地目田、面積一二九五平方公尺土地（以下簡稱系爭農地）原係訴外人即被告父親 張德泉 所有，民國四十二年六月間由訴外人張德泉出租予原告曾祖父即訴外人 鄭瑞亨 ，訂有「臺南縣私有耕地租約」（三七五租賃契約），約定作農地耕作使用。嗣承租人即訴外人鄭瑞亨於五十六年八月九日死亡，經變更承租人為原告祖父即訴外人 鄭江東 ，並由訴外人鄭江東與訴外人張德泉續訂租約。後訴外人張德泉亦於六十八年間死亡，系爭農地由被告三人繼承，應有部分各為三分之一，經變更出租人為被告三人，並由被告三人與訴外人鄭江東續訂租約，租期至九十一年十二月三十一日止。惟其間訴外人即原告祖父鄭江東已於八十八年三月二十四日死亡，原告二人為其合法繼承人（按原告父親 鄭之安 已於八十一年五月二十九日死亡），兩造間就系爭農地自有耕地三七五租賃契約關係存在。
（二）查原告二人欲與被告三人辦理承租人變更及續訂租約事宜，被告竟以系爭農地遭承租人挖掘作為漁塭養殖使用，並興建豬舍養豬，已變更為非耕地使用為由，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定向歸仁鄉公所申請辦理終止系爭耕地租賃契約登記，並於本件訴訟中主張系爭耕地因承租人不自任耕作，租約依法已經無效等語。經原告申請歸仁鄉公所耕地租佃委員會調解，惟調解不成立，嗣由臺南縣政府耕地租佃委會調處，亦不成立，而移送鈞院處理。
三、對被告所為抗辯之陳述：
（一）查系爭農地於六十二年間，即由訴外人即原告祖父鄭江東徵得出租人即被告父親張德泉同意變更使用後，將農地挖掘作為漁塭養殖使用，及興建豬舍養豬，且出租人一直收取租金至八十九年十二月止。因訴外人鄭江東已徵得出租人即訴外人張德泉同意變更使用，因之，訴外人鄭江東乃於六十三年間申請歸仁鄉公所，將系爭農地，連同訴外人鄭江東所有之相鄰同段四二一六及四二一八地號土地（原地目均為「田」），將三筆土地之地目由「田」變更為「養」，惟僅訴外人鄭江東所有同段四二一六及四二一八地號土地經核准變更地目為「養」，至於系爭農地則未隨同變更。惟承租人既曾提出申請變更系爭農地之地目，足認原出租人即訴外人張德泉確有同意承租人變更使用。
（二）況系爭農地之租金均由訴外人張德泉配偶即被告母親，至原告家中收取，以實物折算現金方式給付，至八十八年間訴外人鄭江東死亡後，始由原告拿至被告家中給付，出租人即訴外人張德泉及被告均早已知悉系爭農地作漁塭使用及興建豬舍養豬。被告一直向原告收取租金至八十九年十二月止，嗣自九十年一月起因兩造發生租佃爭議，原告始未繼續繳納租金。出租人即訴外人張德泉及被告既於知悉系爭農地變更使用後，仍繼續向原告收取租金亦可認被告已同意承租人將系爭農地變更使用，自無「不自任耕作」情事，系爭農地之耕地租約自非無效，出租人即被告亦不得據此終止耕地租約。爰訴請確認兩造間就系爭農地有耕地三七五租賃契約關係存在等情。
四、證據：提出地籍圖謄本、土地登記謄本、除戶謄本為證，並聲請訊問證人 陳轉生 。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）查系爭農地之地目為「田」，四十二年六月間由訴外人張德泉出租予訴外人鄭瑞亨時，約定耕地正產物為「稻榖」，自應作農地使用，詎承租人竟將系爭農地挖掘作漁塭使用，並在系爭農地上興建豬舍養豬，且原告自九十年一月起迄今均未繳納租金予被告，因之系爭農地承租人顯未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條規定，系爭租約應認已經無效。又如認系爭租約仍為有效，被告已於九十二年一月八日以承租人違反使用編定變更為非耕地使用為由，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定，向歸仁鄉公所申請辦理終止系爭租約登記，並由歸仁鄉公所以九十二年一月九日所民字第三七九號函通知原告，系爭租約已經合法終止，兩造間自已無耕地三七五租賃契約關係存在，原告主張自無理由。
（二）查被告父親即訴外人張德泉並未同意承租人即訴外人鄭江東將系爭農地變更為漁塭使用及興建豬舍養豬，否則應會將系爭農地之地目變更為「養」，惟系爭農地之地目現為仍「田」，足認出租人即訴外人張德泉並無同意承租人鄭江東將農地變更使用，原告主張自無可採。次查，原承租人即訴外人鄭江東均將租金拿到被告家中交付被告母親或被告乙○○，並非被告父親即訴外人張德泉至系爭耕地向承租人收取租金，因之被告均不知系爭農地位置，直至訴外人鄭江東在八十八年間死亡後，原告欲承受承租人地位而來找被告，被告始知悉系爭農地位置，及承租人將系爭農地挖掘作漁塭及興建豬舍養豬，兩造隨即於九十二年間發生租佃爭議，原告主張被告明知系爭農地作漁塭及興建豬舍養豬使用，仍收取租金三十餘年，自屬同意系爭農地變更使用云云，自無可取。
三、證據：提出「臺南縣私有耕地租約」副本、系爭農地照片四張為證。理由
一、本件原告起訴主張：系爭坐落臺南縣○○鄉○○段○○○○○號農地，原係訴外人即被告父親張德泉所有，四十二年六月間由訴外人張德泉出租予原告曾祖父即訴外人鄭瑞亨，訂有「臺南縣私有耕地租約」（三七五租賃契約），約定農地耕作使用。 嗣蹍 轉由原告及被告繼受系爭農地租約承租人及出租人地位。查系爭農地於六十二年間，即由訴外人鄭江東徵得出租人即被告父親訴外人張德泉同意變更使用後，挖掘作為漁塭養殖使用，及興建豬舍養豬，且出租人一直收取租金至八十九年十二月止，出租人知悉其事仍繼續收取租金，應可認為已同意承租人變更使用，自不得終止系爭農地租約，亦不得主張系爭農地承租人不自任耕作，租約無效，爰訴請確認兩造間就系爭農地有耕地三七五租賃契約關係存在等情。被告則否認訴外人張德泉同意承租人即訴外人鄭江東將系爭農地變更為漁塭使用及興建豬舍養豬，亦否認於知悉承租人將系爭農地變更使用後，仍收取租金三十餘年。並以承租人既將系爭農地挖掘作漁塭使用，並在系爭農地上興建豬舍養豬，且原告自九十年一月起迄今均未繳納租金予被告，因之系爭農地承租人顯未自任耕作，且違反使用編定變更為非耕地使用，系爭租約應認已經無效。又如認系爭租約仍為有效，被告已於九十二年一月八日終止系爭農地租約，兩造間已無耕地三七五租賃契約關係存在等語，資為抗辯，
二、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第二百四十七條第一項定有明文。亦即原告提起確認之訴，必須其主張之法律關係存否當事人間不明確，致原告之權利或其他法律上之地位有不安之危險，及時有以確認判決除去之必要，其在法律上始有受判決之利益（最高法院五十二年台上字第一九二二號判例意旨參照）。查，原告主張兩造間就系爭農地有耕地三七五租賃契約關係存在，其為系爭農地之承租人，惟為被告所否認，辯稱兩造間之耕地租賃契約已依法無效，如認系爭租約仍為有效，被告已於九十二年一月八日終止系爭租約，兩造間已無耕地三七五租賃契約關係存在等語，足認兩造間是否仍存有耕地三七五租賃契約關係即不明確，並致使原告之承租人權利地位有不安之危險，而有提起確認判決除去之必要，揆諸前開說明，原告即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
三、原告主張系爭坐落臺南縣○○鄉○○段○○○○○號、地目田、面積一二九五平方公尺農地原係訴外人即被告父親張德泉所有，四十二年六月間由訴外人張德泉出租予原告曾祖父即訴外人鄭瑞亨，訂有「臺南縣私有耕地租約」（三七五租賃契約），約定作農地耕作使用。嗣承租人即訴外人鄭瑞亨於五十六年八月九日死亡，經變更承租人為原告祖父即訴外人鄭江東，並由訴外人鄭江東與訴外人張德泉續訂租約。後訴外人張德泉亦於六十八年間死亡，系爭耕地由被告三人繼承，應有部分各為三分之一，經變更出租人為被告三人，並由被告三人與訴外人鄭江東續訂租約，租期至九十一年十二月三十一日止。惟其間訴外人即原告祖父鄭江東已於八十八年三月二十四日死亡，原告二人為其合法繼承人（按原告父親鄭之安已於八十一年五月二十九日死亡）自應承受系爭農地租約。又系爭農地於六十二年間，即由訴外人即原告祖父鄭江東將耕地挖掘作為漁塭養殖使用，及興建豬舍養豬迄今，且訴外人鄭江東及原告均一直繳納租金予被告至八十九年十二月止之事實，業據原告提出地籍圖謄本、土地登記謄本、除戶謄本為證，並有被告所提出臺南縣私有耕地租約副本、系爭農地照片四張可憑，且為兩造所不爭執，自堪信原告主張上開事實為真正。
四、查被告辯稱：承租人將系爭農地挖掘作漁塭養殖使用，並興建豬舍養豬，顯未自任耕作，系爭租約應認已經無效。又如認系爭租約仍為有效，惟承租人違反使用編定變更為非耕地使用，構成終止租約事由，被告已於九十二年一月八日終止系爭租約，兩造間已無耕地三七五租賃契約關係存在等語，原告則以系爭農地由訴外人鄭江東挖掘作漁塭養殖使用，及興建豬舍養豬，已經徵得出租人即訴外人張德泉同意，且出租人即訴外人張德泉、被告既向承租人收取租金至八十九年十二月止，足認出租人訴外人張德泉、被告知悉並同意承租人將耕地變更為漁塭及豬舍使用，系爭耕地租約自非無效，且被告亦不得再以承租人變更為非耕地使用而終止租約云云。於茲應審究者為：㈠承租人即訴外人鄭江東於六十二年間將系爭農地挖掘作漁塭養殖使用，並興建豬舍養豬，是否取得當時出租人即訴外人張德泉同意？㈡承租人即訴外人鄭江東、原告繼續向出租人張德泉、被告繳納租金至八十九年十二月止，可否解為出租人同意承租人變更使用？㈢承租人將耕作農地挖掘作漁塭養殖使用及興建豬舍養豬，是否構成違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，依同條第二項規定系爭耕地租約無效？經查：
（一）系爭耕地租約內記載：正產物收穫量第一年第一期為「稻五０一台斤」、第二期為「稻五０一台斤」，有被告所提出「臺南縣私有耕地租約」副本在卷可稽，且為原告所不爭，足認系爭農地於出租時係約定作農地耕作使用。原告主張承租人即訴外人鄭江東於六十二年間將系爭農地挖掘作漁塭養殖使用，並興建豬舍養豬，已徵得當時出租人即訴外人張德泉同意云云，惟為被告所否認。按諸舉證責任分配原則，應由原告就所主張上開有利於己之事實善盡舉證責任。原告雖舉證人陳轉生為證，惟查，證人陳轉生到庭結證稱：「（問：是否知悉系爭耕地為何會挖掘為漁塭？）因為當初耕地收成比較差，所以才改作漁塭，但兩造如何協調我並不清楚，我只知道是原告爺爺挖的漁塭。」，「（問：是否知道原告爺爺當初有與被告方面協議開挖漁塭？）我不清楚」等語（見本院九十二年十二月一日準備程序筆錄），則依上開證人陳轉生所為證詞，顯無法證明承租人即訴外人鄭江東將系爭農地挖掘作漁塭養殖使用，並興建豬舍養豬，已徵得出租人即訴外人張德泉同意。次查，訴外人鄭江東於六十三年間雖曾向歸仁鄉公所申請將系爭農地，連同訴外人鄭江東所有之相鄰同段四二一六及四二一八地號土地（原地目均為「田」），將三筆土地之地目由「田」變更為「養」，惟僅訴外人鄭江東所有同段四二一六及四二一八地號土地經核准變更地目為「養」，至於系爭農地則未隨同變更，有原告所提出之土地登記謄本在卷可稽，惟系爭農地之地目未隨同變更為「養」，其原因乃因申請人即訴外人鄭江東是系爭農地承租人並非土地所有權人（出租人），承租人無權主張將該筆土地地目變更，此有臺南縣歸仁鄉公所函附於兩造調解案卷可稽。若當時出租人即訴外人張德泉已同意承租人即訴外人鄭江東將系爭農地變更為漁塭養殖使用，理應配合承租人即訴外人鄭江東，同時申請辦理系爭農地地目變更始符常情，惟當時出租人即訴外人張德泉並未申請，足認出租人即訴外人張德泉並無同意將系爭農地之地目變更為「養」甚明。原告主張當時承租人即訴外人鄭江東既已提出申請將系爭農地之地目變更為「養」，即可證明出租人張德泉已同意系爭農地變更為漁塭使用云云，顯屬違背論理法則，自無可取。此外，原告未再舉出任何證據以資證明，顯未盡其舉證責任，則原告主張承租人即訴外人鄭江東於六十二年間將系爭農地挖掘作漁塭養殖使用，並興建豬舍養豬，已徵得當時出租人即訴外人張德泉同意云云，即難採信。
（二）次查，承租人即訴外人鄭江東、原告雖均一直繳納租金予出租人即訴外人張德泉、被告，直至八十九年十二月止，此為兩造所不爭，惟承租人將系爭農地挖掘作為漁塭養殖使用，及興建豬舍養豬，應於事前取得出租人同意始得為之，自不得先擅自任意變更農地原有性質而為漁牧使用（此時原訂租約已歸於無效），再以事後繼續繳納租金之行為，謂已取得出租人之同意，原告主張出租人即訴外人張德泉、被告有繼續收取租金之行為，即可認為出租人已同意承租人將系爭農地變更使用云云，亦無可採。另參以耕地三七五減租條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，耕地三七五減租條例第六條第一項定有明文。因之，系爭農地如經出租人與承租人雙方同意變更為漁塭及興建豬舍養豬使用，依法應辦理書面租約變更登記，惟系爭農地之耕地租約並無有關農地變更使用之記載或登記，有被告提出之「臺南縣私有耕地租約」副本在卷可稽，足認出租人並未同意承租人將系爭農地變更使用，自無從僅憑承租人有繼續向出租人給付租金之行為，即遽認出租人已同意承租人將系爭農地變更使用，原告主張承租人繼續向出租人繳納租金至八十九年十二月止，可認為出租人已同意承租人將系爭農地變更使用云云，自無可取。
（三）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。次按，耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，即土地法第一百零六條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第一百零六條第二項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，自屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（參照最高法院八十五年度台上字第一二二七號、八十七年度台上字第五九二號、九十二年度台上字第四四一號判決意旨）。查系爭農地之地目為「田」，有土地登記謄本在卷可稽，訂立系爭耕地租約時係約定種植農作物使用，承租人即訴外人鄭江東於六十二年間，未經當時出租人即張德泉之同意，即逕將系爭農地挖掘作為漁塭養殖使用，及興建豬舍養豬，顯將農地變更為漁牧之用，並興建設施，已變更農地之原有性質，改充耕作以外之使用，參諸前開說明，即屬不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定原訂租約應認為無效，被告主張系爭耕地租約已經無效等語，自屬有據。又按耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。且所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張（參照最高法院八十年台再字第十五號判例意旨、七十九年度台上字第二二五六號判決意旨）。因之，系爭農地之耕地租約，自六十二年間承租人即訴外人鄭江東變更變更農地原有性質而為漁牧使用時起已歸於無效，縱承租人於耕地租約無效後而仍有繼續給付租金之行為，亦屬能否請求返還租金之別一法律問題，不得以承租人有繼續給付租金之行為而認已當然無效之耕地租約，因此而變為有效。因之，被告辯稱系爭農地因承租人擅自挖掘作漁塭養殖使用及興建豬舍養豬，已構成違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，依同條第二項規定系爭耕地租約無效等語，即屬有據。又系爭耕地租約既自六十二年間起因承租人不自任耕作而無效，兩造間就系爭農地自無耕地三七五租賃契約關係存在，無待出租人之終止，因之，有關被告主張另於九十二年一月八日以承租人違反使用編定變更為非耕地使用為由，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定，終止系爭耕地租約部分，已無庸加以審酌。
五、從而，原告訴請確認兩造間就系爭農地有耕地三七五租賃契約關係存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十三年一月三十日
臺灣臺南地法院民事第四庭~B法官鄭彩鳳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年一月三十日~B法院書記官凌昇裕