裁判字號：臺灣高雄地方法院94年簡上字第87號民事判決
裁判日期：民國94年11月22日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決94年度簡上字第87號上訴人 林宛蓁 訴訟代理人乙○○被上訴人丙○○被上訴人戊○○被上訴人己○○兼共同訴訟代理人5共同甲○○訴訟代理人4上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國94年3月18日本院高雄簡易庭93年度雄簡字第4000號第一審判決提起上訴，經本院於民國94年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人丙○○應將門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號房屋租賃部分全部騰空後遷讓交還上訴人。
被上訴人己○○、戊○○應自上開房屋遷出返還上訴人。
被上訴人丙○○應給付上訴人新台幣叁萬零叁佰玖拾肆元，及自民國九十三年十一月一日起至九十四年三月三十一日止，按月給付上訴人新台幣陸萬貳仟伍佰元，及自民國九十四年四月一日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬伍仟元。
第一審、第二審訴訟費用由被上訴人丙○○負擔三分之二，被上訴人己○○、戊○○負擔三分之一。
本判決於上訴人以新臺幣壹拾貳萬元為被上訴人供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人丙○○於民國92年9月8日與伊締結租賃契約（以下簡稱系爭租約），由被上訴人丙○○向上訴人承租門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號總面積484.32平方公尺中的214.11平方公尺之房屋1棟（以下簡稱系爭房屋），租賃期間自92年10月1日起至95年8月31日止，租金自92年10月1日起至94年2月28日止，每月為新台幣（下同）62,500元，自94年4月1日起至95年8月31日止，每月則應給付65,000元，租金支付的方法係由被上訴人丙○○一次開立35張逐月兌現本票交付予上訴人，並於每月1日於上訴人住所即高雄市○鎮區○○里○○街○○號5樓交付現金同時取回該月份之本票，且依約定當雙方中途終止租約時，被上訴人丙○○應即搬遷，將租賃物以原狀交還上訴人，如有遲延，每逾限1日，應給付上訴人5,000元之違約金。詎租賃期間，被上訴人丙○○未依前揭約定租金給付方式將93年2月份之租金交付予上訴人，卻無端提存於法院，不生支付租金的效力。且被上訴人丙○○未繳付自93年4月份至8月份的租金，積欠租金總額達375,000元。因此以起訴狀代終止系爭租約之意思表示，於93年9月7日由本院送達予被上訴人丙○○時終止系爭租約。又被上訴人己○○、戊○○亦於被上訴人丙○○承租期間，占有使用系爭房屋，於終止系爭租約後，自無權續為占有使用，自應隨同遷出。惟屢經催促返還房屋，被上訴人均置之不理，仍續占有使用系爭房屋，享有相當於租金之利益，致伊受有損害。為此，依雙方的約定及不當得利法律關係，於原審聲明：
㈠被上訴人應自系爭房屋遷出，並由被上訴人丙○○回復原狀；㈡被上訴人丙○○應給付上訴人30,394元及自93年11月間起至遷讓房屋止，按月給付上訴人62,500元。詎原審乃認原租約所約定的租金給付方法，於92年10月份起變更為由被上訴人丙○○將租金持往上訴人之母親乙○○所經營位於高雄市○○○路○○○號之停車場交付予乙○○或該停車場內之員工；於93年1月份起之租金交付又變更為由乙○○派請停車場職員前往被上訴人丙○○所承租系爭房屋處向被上訴人丙○○收取，因認被上訴人丙○○未能完成給付租金，係因不可歸責於被上訴人丙○○之事由所致，而駁回伊對被上訴人之請求。惟伊只是應被上訴人丙○○的要求，始派訴外人職員丁○○前往收取，絕非已合意改定由上訴人前往收取，且被上訴人丙○○自93年4月至8月的租金，也並未存放於 朱立人 處供上訴人領取，是原審的認定有違證據法則，爰於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人丙○○將系爭房屋回復原狀後，被上訴人均應自系爭房屋遷出；㈢被上訴人丙○○應給付上訴人30,394元及自93年11月間起至94年3月31日止，按月給付上訴人62,500元；自94年4月1日至遷讓房屋止，按月給付上訴人65,000元。
二、被上訴人則以：兩造於系爭租約上所約定租金之交付方式，僅係因系爭租約為制式條款，當時依式填寫系爭契約，雙方並無一定遵循之意，實際上租金均由原告委派訴外人丁○○來收取，故雙方的約定應係由上訴人至被上訴人承租處即系爭房屋收取。嗣兩造因停車費引起糾紛，上訴人任意調漲停車費之金額，為被上訴人丙○○所拒絕，上訴人因此不收取租金，被上訴人不得已才將93年2月份之租金提存於法院。雖於同年3月雙方達成協議，上訴人並已領取同年3月份的租金，但自同年4月至8月上訴人又未依約派員至系爭房屋收取租金，雖被上訴人丙○○也曾請丁○○回去查問，且也函請上訴人至朱立人律師處收取伊存放的租金，惟上訴人均不願出面處理，是被上訴人丙○○並未違約，上訴人未取得租金，係因未按雙方約定方式收取租金，上訴人終止系爭租賃契約並不生效力，並聲明駁回上訴人之上訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於92年9月8日簽訂租賃契約，並約定租金支付期、地
點、方法為被上訴人應一次開立35張逐月兌現本票交付予上訴人，並於每月1日於上訴人住所（高雄市○鎮區○○街○○號5樓）交付現金並同時取回該月份之本票。
㈡被上訴人自訂約後，92年10、11、12月份均有繳交租金，但均不在約定地點交付。
㈢94年8月間上訴人有到朱立人律師公司欲拿租金換取本票回來。
四、本件爭執之事項經兩造於審理時協議簡化為：㈠被上訴人丙○○支付租金的地點是否符合雙方的約定？㈡上訴人終止租約的意思表示是否合於規定？茲敘述如下：
（一）被上訴人丙○○支付租金的地點是否符合雙方的約定？
1、兩造約定的給付租金方式，業於系爭租約定明被上訴人丙○○應一次開立35張逐月兌現本票交付予上訴人，並於每月1日於上訴人住所即高雄市○鎮區○○街○○號5樓交付現金予上訴人並同時取回該月份之本票。被上訴人丙○○自承租時起92年10、11、12月份均有繳交租金，且均不在上開約定地點交付，均為兩造不爭執事項，已如前述。惟雙方於契約存續期間並未特別約定改變系爭租約之租金繳付方式，此經上訴人於本院審理中陳述：「契約沒有更動交付租金的地點且雙方也沒有同意變更收租地點」等語明確，被上訴人亦自認：「之所以會提存到法院是因為我認為我們之間認知上有出入，沒有辦法得到共識，所以才提存到法院」等語，顯見兩造於93年2月將租金提存於法院前，從未合意訂定有別於系爭租約所約定的給付租金方式。是系爭租約之租金給付，仍應按系爭租約所約定的給付方式，即向契約上所載上訴人之住所即高雄市○鎮區○○街○○號5樓交付現金，始生繳付租金之效力。被上訴人所辯兩造約定係由上訴人至被上訴人承租處收取云云，並無依據，自不足採。
2、經查被上訴人丙○○於93年2月間即因兩造爭執系爭租約所載租金是否包含停車位，將租金提存於法院，此有被上訴人所提出本院93年度存字第1111號提存書1份（原審卷第42頁參照）在卷可按，提存之原因亦據被上訴人自承是因為雙方並無共識即提存於法院，是該提存既非上訴人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，顯不生清償租金之效力。嗣被上訴人將93年2、4、5、6、7、8月份應繳付的租金，均置於朱立人律師處，並通知上訴人領取，此有被上訴人所提出存證信函4份（原審卷第41、45、46、47頁參照），訴外人朱立人於本院審理時提出「陳報狀」載明：「至今本所仍代管被上訴人交付之支票票號ＢＮ0000000、面額新台幣495,668元之支票一紙」等語，亦堪可佐明。惟上開給付租金方法，為被上訴人丙○○單方面所為，未經上訴人的同意，此據上訴人的代理人乙○○於原審中即證稱：「我不知道被告是什麼問題沒有付租金，就寄一堆存證信函，說租金寄在朱立人律師處，要我們去朱立人律師那裡領取，但我們沒有去領取」等語明確。被上訴人丙○○亦陳稱：「因經營生意為避免法院提存之困擾與麻煩，遂寄發存證信函通知原告租金均寄朱立人律師處」等語情節相符，是被上訴人丙○○未經上訴人同意即任意改變給付方法，應堪認定，參照前揭系爭契約所約定給付方法，被上訴人丙○○變更給付方法，與契約所定方法不合，尚不生支付租金之效力。從而，被上訴人丙○○未完成93年2、4、5、6、7、8月份租金的繳付，應堪認定。
3、雖被上訴人丙○○將前開未繳付的租金通知上訴人至訴外人朱立人律師處取償，與上訴人於審理中所述有去訴外人朱立人律師處領取相符，為兩造所不爭執之事項，已如前述，然上訴人並未能領得款項，此據前揭訴外人朱立人律師於陳報狀載述：「94年6、7月份左右上訴人與伊委任之 黃榮作 律師一同前往本所欲與被上訴人商談租約事宜，取回支票，詎料又因雙方因聯繫有誤致商談不成」、「陳報人事務所之小姐亦多次告知上訴人委任之黃榮作律師可自行與被上訴人聯繫後至所領取支票，惟雙方似未相互聯繫，以致此事件拖延至今」等語確實，兩造亦不爭執。因此被上訴人丙○○事後的逾期給付仍未經債權人之上訴人受領清償，前揭未完成給付部分既已遲延，上訴人自得以被上訴人丙○○租金給付遲延為由，通知被上訴人解除系爭租約。
（二）上訴人終止租約的意思表示是否合於規定？
1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。查被上訴人丙○○迄93年8月所積欠的租金已達375,000元，扣除押租金130,000元，尚積欠租金245,000元以每月應支付62,500元計算，顯已逾2個月租金總額。又系爭租約租賃期間自92年10月1日起即按月於1日每期開始時即支付租金，被上訴人丙○○遲延給付6個月期的租金，亦顯逾2個月繳付期。上訴人復於93年7月9日催告通知被上訴人丙○○給付租金，亦有上訴人所提出存證信函1份為據（原審卷第13頁參照）。嗣並以原審起訴狀代終止契約之意思表示，於93年
9月7日本院送達予被上訴人丙○○，亦有送達證書附卷足稽，參照前揭規定，上訴人業已合法解除系爭租約。
2、按租期屆滿或中途終止租約時，被上訴人應即搬遷，將租賃物以原狀交還上訴人，此為系爭租約第12條所明定，承前所述，上訴人既已合法終止系爭租約，故上訴人要求被上訴人自應依約自契約終止時起立即搬遷，並將租賃物以原狀交還上訴人，應屬有據。又被上訴人己○○、戊○○皆在系爭租屋處於被上訴人丙○○所經營之餐廳外場幫忙，業據被上訴人己○○、戊○○於原審中陳稱無訛（原審卷99頁言詞辯論筆錄參照），被上訴人己○○、戊○○得以占有使用系爭租屋處，係以被上訴人丙○○得以使用收益系爭房屋為前提，故自上訴人終止與被上訴人丙○○間的系爭租約時起，亦欠缺正當占有使用系爭租屋處的權源，是上訴人請求被上訴人己○○、戊○○遷出系爭房屋，亦屬合法。
五、次按無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可供參照。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額，亦為最高法院68年度台上字第3071號判例明揭斯旨。經查：系爭房屋現值應為779,400元，此有上訴人所提出房屋稅繳款書為據，因系爭房屋總占地面積為484.32平方公尺，被上訴人所承租範圍為214.11平方公尺，為上訴人陳稱在卷，兩造並未爭執，復有系爭契約附圖在卷足參，應堪認定。
故以被上訴人丙○○所承租範圍占系爭房屋總面積44%（
214.11/484.32≒44%小數點以下4捨5入），被上訴人丙○○使用範圍的房屋價值約為342,936元（000000×44%=342936），若以年息10%計，每月僅需繳付2,858元（000000×10%×1/12=2858小數點以下4捨5入）。惟參酌系爭房屋位於高雄市○○區○○路，富國路附近，衡情交通便利尚屬便利，此有上開附圖載述系爭房屋週遭狀況附卷可參。是原告請求依目前租金金額62,500元及自94年4月1日後至遷讓房屋止依65,000元，未按土地法第97條第1項規定限制以土地申報地價年息10%做為每月應繳付之相當於租金之損害的計算基準，符合當事人間原先的約定及當地市況，尚屬合理，堪足為據。
六、綜據上述，被上訴人遲延給付租金之事實堪以認定，上訴人終止契約自屬合法有據，從而，上訴人基於系爭契約及所有權的作用，請求被上訴人丙○○將系爭房屋回復原狀後，被上訴人均應自系爭房屋遷出；被上訴人丙○○應給付上訴人30,394元及自93年11月間起至94年3月31日止，按月給付上訴人62,500元；自94年4月1日至遷讓房屋止，按月給付上訴人65,000元，即屬適當，應予准許。原審以上訴人未合法終止契約為由，而為上訴人敗訴之判決，容有違誤，上訴人求為廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。
七、上訴人陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
九、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第463條、第436之1第3項、第450條、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國94年11月22日
民事第五庭審判長法官
法官法官正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國94年11月14日
書記官周志揚