裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第2935號民事判決
裁判日期：民國106年12月28日
裁判案由：減少價金等
臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第2935號原告 潘雅惠 訴訟代理人 詹德柱 律師複代理人 許毓民 律師被告 吳鐘霖 訴訟代理人 王維德
程立全 律師上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國106年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：１原告於民國106年3月5日，透過房屋仲介，向被告買受坐落
新北市○○區○○段○○○○號所有權應有部分萬分之120、同段402建號（門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○○號，以下簡稱系爭房屋）所有權全部及同段439建號應有部分萬分之124，價金為新台幣（下同）2300萬元。依兩造買賣契約附表之標的物現狀說明書項次35：「本棟建物（含地下室）或坐落土地有無曾經發生水（火）災或其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形？」、項次第36：「本棟建物有無因地震、天然災害或其他意外而造成房屋受損或被政府單位列為「危險建築」之情形？（如有鑑定報告請檢附）」，被告均勾選「否」，兩造嗣於106年4月10日完成系爭房屋之點交。詎料，原告於近日發現系爭房屋地下一樓牆壁處，出現多條細紋裂痕，又於106年4月16日，得知系爭房屋所在之社區，曾於105年間經新北市土木技師公會指派技師施作耐震評估鑑定，系爭房屋之耐震度數值介於45至60間，屬於「建築物耐震能力有疑慮，優先進行詳評」之等級。又系爭房屋所在之大統星鑽社區421巷內公共樓梯間、421巷1弄地下室、同巷2弄地下室，曾因台北捷運中和線施工造成受損，業經台灣高等法院99年重上更(二)字第77號判決台北市政府捷運工程局應賠償本社區管理委員會。就上開房地買賣時賣方應透漏之重大交易資訊，被告不僅未為告知，更於買賣契約附件內之標的物現況說明書，隱匿上揭資訊。原告業於106年6月間寄發存證寄函通知被告出面協商，被告竟稱兩造買賣標的並非上開訴訟案件之標的，系爭房屋本身並無因施工而造成毀損，拒絕與原告商談，原告無奈提起本件訴訟。
２系爭房屋欠缺房屋應具備之價值、效用及品質，原告依民法354條、第359條之規定請求減少價金：
⑴系爭房屋基礎耐震度不足，屬建築物通常效用及品質上之瑕
疵，臺灣位於地震頻繁之地區，故買受人支付高額價金購買建築物，無不期望購買之建築物基礎穩定堅固、建物本身之耐震強度足以抵抗地震之作用力，是建物之耐震強度與韌性，應屬建築物依通常交易觀念應具備之效用及品質。系爭房屋之耐震能力顯有疑慮，不符合一般民眾心中對於建物效用及品質之要求，依通常交易觀念而論，應屬建築物通常效用及品質上之瑕疵無疑。
⑵本社區公共地下室結構安全不足，亦不具通常效用及品質：
本社區421巷內公共樓梯間、421巷1弄地下室、同巷2弄地下室，曾因台北捷運中和線興建施工，造成社區地基流失、樑柱鋼筋斷裂、房屋傾斜積水，影響結構安全，雖嗣後421巷1弄地下室停車場之部分樑柱，已採鋼板支柱補強、壁面亦注入充填膠強化結構體，惟本社區建物之基底強度仍有不足，是本社區通往地下室處，仍張貼「進出地下室小心!注意天花板落石及漏水確保自身安全」之標語、巷弄內亦張貼「此巷道重量超過3噸車輛禁止進出謝謝合作」之告示。故本社區地下室結構安全不足，不具建物通常效用及品質。
⑶以上，系爭房地確有通常效用及品質上之瑕疵，是原告依民
法354條、第359條瑕疵擔保之規定，就系爭房地因此減損約15%之交易價值，請求減少買賣價金350萬元。關於減少金額之部分，被告即屬無法律上原因而獲有利益，原告並得依不當得利之法律關係，請求被告返還350萬元。
３被告隱匿房地鄰損、耐震度不足之重大交易資訊，未主動據
實告知原告，致原告買受系爭房地，是原告依民法第227條、第226條請求不完全給付之損害賠償：
本社區管委會與多名住戶，於83年起即向台北市政府捷運工程局請求房屋鄰損之賠償，於104年始取得勝訴之確定判決。於上開訴訟期間，管委會需支付相關鑑定費用，均經住戶大會決議後公告，於取得勝訴判決後，亦有公告賠償金之使用方式。是被告必然知悉系爭社區建物鄰損、地下室結構安全不足、結構曾經補強修繕、建物防震不足等資訊。依兩造買賣契約附表之標的物現狀說明書項次第35、36，兩造就系爭建物是否曾發生天災、人為破壞，致建物毀損及修繕之情況，已約定為房地交易之重要訊息，是被告負有主動據實告知之義務。再查，建物之耐震度是否足夠、公共社區地下室之結構是否曾遭破壞、樑柱鋼筋是否曾斷裂、是否曾補強修繕，均係影響買方締約意願之重要事項，惟被告不僅於標的物現狀說明書之相關項次均勾選「否」，更未主動告知原告上揭買賣交易之重要資訊，致原告買受系爭房地。系爭建物目前仍有耐震強度不足之情況，且縱本社區地下室已採鋼板支柱補強修繕，仍能不足以彌補系爭房地因該瑕疵所生之「交易性」貶值損失，是原告依民法227條、第226條不完全給付之規定，就系爭房地因此減損約15%之交易價值，向被告請求350萬元之損害賠償，應屬有據。
４並聲明：
被告應給付原告350萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：１原告指稱系爭房屋耐震度不足，所提之新北市土木技師公會
初步評估報告，其上記載「本次會勘，因多數所有權人無法法配合開門檢視，僅能由外觀及原竣工圖作為判斷之依據」，可見土木技師並未進入系爭房屋就建物結構進行全盤之檢視，更遑論有使用專業儀器進行檢測或採樣。原告空言泛稱系爭房屋耐震度不足，卻未提出任何證據以實其說，自難採信。反觀信義房屋曾委託 莊忠鵬 土木技師事務所鑑定系爭房屋之結構安全，有作成鑑定報告書，該報告書可證明系爭房屋並無結構安全之問題。
２原告所提之新北市土木技師公會初步評估報告，係於106年4
月16日社區住戶大會時，由管理委員會向全體住戶公佈耐震評估之結果，被告於簽約前並不知道有此初步評估報告。被告於出賣系爭房屋前，曾告知原告「所在社區有因捷運工程施作造成鄰損，社區要推都市更新」乙節，被告詢問原告是否需就系爭房屋進行氣離子檢測，以免事後兩造有爭議，原告表示不需檢測，上情有確認書為證。被告從未隱匿社區鄰損之事實，被告於簽約後交屋前，還曾帶原告前往地下室指出住戶大會開會之地點，當時地下室漏水，部分車主將帆布蓋於車子上方，並有補強之支撐柱，牆壁上貼有進出地下室小心之公告，原告都有看到，知悉地下室有損壞，豈得於數月後再就地下室之損害要求減少價金。
３系爭房屋為獨楝建物，未與鄰損之地下室相通，原告買受系
爭房屋，有自己之停車位，除有需要更多之停車位，及參加住戶大會外，並無使用地下室之需求，縱使地下室有結構安全疑慮，與系爭房屋之結構安全亦不生影響。
４原告又稱系爭房屋有水潰、裂痕及油漆掉落等情，而向被告
主張不完全給付之損害賠償等云云。然依原告所提出原證2之照片以觀，並無法得知上開照片係於何處所拍攝，自難遽認上開照片確係系爭房屋內之現況。縱認上開照片均係在系爭房屋內所拍攝，原告在購買系爭房屋前，已透過房屋仲介進行十多次看屋，原告應就系爭房屋是否確有水潰、裂痕及油漆掉落等情知之甚詳，其未於簽約時向被告反應，豈能之後復爭執上情。被告早於106年4月10日即交付系爭房屋，而北台灣氣候本就潮濕，倘連日多雨而未除濕，牆壁出現水漬及油漆掉落之情形並非不能想像。況系爭房屋為20多年之中古屋，牆壁上出現些許裂痕尚稱合理等語置辯。
５並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭之事實１原告於民國106年3月5日，透過房屋仲介，向被告買受坐落
新北市○○區○○段○○○○號所有權應有部分萬分之120、同段402建號（門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○○號）所有權全部及同段439建號應有部分萬分之124，價金為2300萬元。
２依兩造買賣契約附表之標的物現狀說明書項次35：「本棟建
物（含地下室）或坐落土地有無曾經發生水（火）災或其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形？」、項次第36：「本棟建物有無因地震、天然災害或其他意外而造成房屋受損或被政府單位列為「危險建築」之情形？（如有鑑定報告請檢附）」，被告均勾選「否」。兩造嗣於106年4月10日完成系爭房屋之點交。
３系爭房屋所在之大統星鑽社區421巷內公共樓梯間、421巷1
弄地下室、同巷2弄地下室，曾因台北捷運中和線施工造成受損，業經台灣高等法院99年重上更(二)字第77號判決台北市政府捷運工程局應賠償大統星鑽社區管理委員會。
四、本件之爭點：１系爭房屋即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○○號，是
否耐震度不足，欠缺房屋應有之價值、效用及品質？２系爭房屋所在之社區，其公共地下室結構安全不足，原告得
否依民法第359條規定，請求減少價金？３原告主張：被告隱匿房地鄰損、耐震度不足之重大交易資訊
，未主動據實告知原告，致原告買受系爭房地，原告依民法第227條、第226條請求不完全給付之損害賠償等情，是否有理由？經查：
１原告主張：原告於近日發現系爭房屋地下一樓牆壁處，出現
多條細紋裂痕，又於106年4月16日，得知系爭房屋所在之社區，曾於105年間經新北市政府土木技師公會指派技師施作耐震評估鑑定，系爭房屋之耐震度數值介於45至60間，屬於「建築物耐震能力有疑慮，優先進行詳評」之等級，原告認為系爭房屋耐震度不足，欠缺房屋應有之價值、效用及品質等語，經查，就原告所主張系爭房屋地下一樓牆壁處，出現多條細紋裂痕乙節，固據原告提出原證二之照片為證，惟查，依原證二照片所示，牆壁僅有部分油漆剝落，裂縫僅有細微一條，並無原告所稱多條細紋裂痕之情形，據證人 王莉雅 即仲介人員證稱：帶看地下室時有看到地下室一下去左邊牆壁有輕微裂痕，買方有問等語（見106年11月2日言詞辯論筆錄），可見原告在買屋帶看時即知地下室有輕微裂痕之情形，自不能以此要求被告負物之瑕疵擔保責任。再查，觀諸原證二照片所示之情形僅有部分油漆脫落，一條細縫，顯屬輕微，自不能作為系爭房屋耐震度不足之證據。原告雖又提出新北市土木技師公會所作初步評估報告，指系爭房屋之耐震度數值介於45至60間，屬於「建築物耐震能力有疑慮，優先進行詳評」之等級等情，惟查，該新北市土木技師公會所出具之「新北市既有建築物耐震安檢作業初步評估報告書」第10頁記載「建物地址中和市○○路○○○巷○弄○○○○○號，一、
1.耐震能力初步評估說明D=37.24，應有疑慮（30<D≦60）
2.耐震能力初步評估說明：Ｒ=53.83。3.現場實際看到狀況及民眾問題疑義說明：....B.本次會勘，因多數所有權人無法配合開門檢視，僅能由外觀及原竣工圖作為判斷之依據。....E.地下室損壞嚴重，據管委會表示該社區於捷運施工時有補強過地下室。F.依PSERCB評估結果分數為53.83分，建築物耐震能力有疑慮，建議優先辦理耐震詳評後再評估補強或拆除。二、綜合說明及建議事項1.依建物現場勘查結果及依結構設計圖說進行初步評估，由本評估標準所得之結果，建議辦理耐震詳評。惟現階段建物所有權人仍應定期持續檢查修復損害，以維持結構現況之安全性。2.地下室滲水及補強銹蝕部分建議盡速修復」，可見該初步評估報告並非單就系爭房屋所作，且係以外觀及原竣工圖作為判斷之依據，報告中並有提到「地下室損壞嚴重，據管委會表示該社區於捷運施工時有補強過地下室」，顯然此初步評估報告將社區公共地下室因捷運施工所受損害一併評估進去，所得結論係「耐震能力應有疑慮，建議優先辦理耐震詳評」，亦即尚需辦理詳細評估，此與原告所稱「系爭房屋耐震能力不足」自屬有別，原告以此初步評估報告作為系爭房屋耐震能力不足之證據，尚難採信。況系爭房屋於106年7月25日因信義房屋仲介股份有限公司委託莊忠鵬土木技師事務所鑑定系爭房屋之結構安全，有作成鑑定報告書，該報告書第三頁記載「3.現場勘查，發現鑑定標的物之頂版、牆壁等有許多部分有裝修遮蔽，不論是否裝修，表面都可看出有比較新的油漆施作。經勘查現況牆壁可發現局部區域有幾處油漆形成之裂縫，研判為原本該處就有裂縫，油漆時會因油漆量無法均勻漆於牆上，故一段時間後，裂縫形狀就會再出現。而部分頂版本可見有細微裂縫。由於這些裂縫都發生在次要結構之樓版及牆，現況所見之裂縫也還細小，其位置也不會影響到使用之安全。4.經推開浴廁之天花板維修孔，可見到上方頂板有修復過痕跡，以修復痕跡研判該頂版曾有鋼筋鏽蝕狀況，因鋼筋生鏽時體積會膨脹3至7倍，膨脹就會撐開其附近的混凝土保護層而造成裂縫及拱起，所以對這些地方作了修復及重新施作表面之水泥砂漿之結果。5.地下室靠近後方牆壁角隅處，有一處有滲漏水，經勘查，研判為地下室之擋土牆壁有裂縫，地下水因此滲漏進來，故該處作有集水坑及自動抽水馬達。6.目前業畀通用認定傾斜率對建築物之影響如下，當傾斜率小於1/200，認為其屬正常容許的傾斜。傾斜率介於l/40至1/200間，認為會有使用上之不便，也可能會對結構造成影響，此可由梁柱之現況評估其對結構之安全影響程度。若傾斜率大於1/40，認為其會危害到結構安全，必須拆除重建或扶正或另作支撐才能安全使用。7.於室內以水平儀作梁底及版底高程量測，並量測測點之間距，如此可以計算鑑定標的物之角變位，對於鋼筋混凝土類之剛性結構體，角變位可視為建築物之傾斜率。由於鑑定標的物之頂版、牆每多處有裝修遮蔽，能測量之原始結構處所較少，經尋找有2處梁及一房間之頂版可作為測點。經測量期左右方向之角變位約為1/206至1/298，而前後方向約為1/374至1/356，這些傾斜率都小於1/200，故屬正常容許的傾斜。8.由於損害都發生在樓版及牆壁等次要結構上，且現況出現之損害都算輕微，依據結構原理評估研判，樓版及牆現況之損害並不會影響整體結構之安全。9.社區地下停車場現況勘查，先前之結構受損嚴重，故作了一些鋼板及裂縫灌注等之補強施工，惟現況仍出現許多損害，使得承載力減少。但本結構與鑑定標的物是獨立分開的，故不影響鑑定標的物的結構安全。十一、結論：本案鑑定標的物現況勘查結果，標的物之牆及樓版都出現有一些裂縫，研判這些裂縫為先前就存在，重新油漆後再顯現，故出現裂縫包含在內油漆之現況。但裂縫都發生在樓版及牆壁等次要結構上，且現況都還輕微，鑑定技師根據結構力學原理評估研判，認為鑑定標的物現況之結構仍可符合原設計及竣工時之安全需求。另鑑定標的物的傾斜測量結果顯示鑑定標的物的傾斜率兩方向都小於1/200，屬於正常容許的傾斜」（見卷一第499、500頁），可證系爭房屋並無結構安全之問題。綜上，原告主張：系爭房屋耐震度不足，欠缺房屋應有之價值、效用及品質等語，並無證據可資證明，為不可採。
２系爭房屋所在之社區，其公共地下室結構安全不足，原告得
否依民法第359條規定，請求減少價金？兩造買賣之標的為新北市○○區○○段○○○○號所有權應有部分萬分之120、同段402建號（門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○○號）所有權全部及同段439建號應有部分萬分之124，而該439建號依建物謄本記載為防空避難室1049.92平方公尺、屋頂突出物132.68平方公尺、停車場250.88平方公尺，總面積為1433.48平方公尺（見卷一第449頁）。依原告所購買439建號之應有部分為萬分124，換算面積為17.78平方公尺。就原告所指系爭房屋所在之社區，其公共地下室曾因台北市政府捷運工程局施工造成鄰損乙節，固據原告提出台灣高等法院99年重上更(二)字第77號判決為憑，惟社區公共地下室於判決後已有施作補強設施，為兩造所不爭執，則目前社區公共地下室之結構經補強後，是否仍有結構安全之問題，原告並未另行舉證，是原告以社區公共地下室結構安全不足為由，請求被告負出賣人瑕庛擔保責任，尚屬無據。
３原告主張：被告隱匿房地鄰損、耐震度不足之重大交易資訊
，未主動據實告知原告，致原告買受系爭房地，原告依民法第227條、第226條請求不完全給付之損害賠償等情，是否有理由？經查，證人王莉雅已證稱：被告於簽約前曾提及有鄰損，社區有在推都更等語，可知被告並無隱匿房地鄰損之情。次查原告就其所稱系爭房屋耐震度不足乙節不能證明，已如前述，況原告所指新北市土木技師公會所出具之「新北市既有建築物耐震安檢作業初步評估報告書」係於106年4月2日經由大統星鑽社區管理委員會以收到新北市土木技師公會鑑定報告，通知住戶召開區分所有權人會議，原告始知有此份報告，此時已在買賣契約簽訂之後，原告如何證明被告於簽約前即知有此份報告而故意隱匿耐震度不足之情？是原告此部分之主張亦不可採。
五、綜上，原告不能證明系爭房屋有耐震度不足及社區公共地下停車場結構安全不足之事實，原告依民法第359條、第227條、第179條之規定，請求被告減少價金並命被告返還350萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告請求送交新北市不動產估價師公會鑑定系爭房屋價格減損之金額，核無必要，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年12月28日
民事第四庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月28日
書記官涂菀君