裁判字號：臺灣嘉義地方法院99年訴字第26號民事判決
裁判日期：民國99年12月03日
裁判案由：租佃爭議
臺灣嘉義地方法院民事判決99年度訴字第26號原告 劉家典
劉玉英 共同訴訟代理人 李國弘 律師被告 曾錦華
曾貞祥 共同訴訟代理人 江瑞成 上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國99年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告曾錦華應將坐落嘉義縣○○鎮○○段一八及一九地號土地上，如附圖一所示編號Ａ部分面積二六平方公尺內之地上物清除；編號Ｂ、Ｃ部分面積九四平方公尺內之地上物清除，並將上開土地交還原告劉家典。
被告曾錦華應將坐落嘉義縣○○鎮○○段二二及九五地號土地上，如附圖一所示編號Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分面積一五二０‧０二平方公尺內之地上物清除；如附圖二所示編號Ｑ部分面積四二六平方公尺內之地上物清除，並將上開土地交還原告劉玉英。
被告曾貞祥應將坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○號土地上，如附圖二所示編號Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｏ、Ｐ部分面積二０二七平方公尺內之地上物清除，並將上開土地交還原告劉家典。
被告曾貞祥應將坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○號土地上，如附圖二所示編號Ｒ部分面積四二六平方公尺內之地上物清除，並將上開土地交還原告劉玉英。
訴訟費用由被告曾錦華負擔百分之四十六，餘由被告曾貞祥負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條定有明文。查本件租佃爭議，業經嘉義縣大林鎮公所耕地租佃委員會調解及嘉義縣政府耕地租佃委員會調處均不成立後移送本院審理，有嘉義縣政府民國98年12月30日府地權字第0000000000函附調解、調處程序筆錄等資料在卷可稽，本件起訴程序核無違誤，先予敘明。
二、原告起訴主張：被告曾錦華承租原告所有如附圖一、二所示坐落嘉義縣○○鎮○○段18、19、22地號土地及95地號部分土地，租約字號為林新編字第19號；被告曾貞祥則承租原告所有如附圖二所示坐落同段87地號土地及95地號部分土地（下均以地號簡稱之），租約字號為林新編字第20號，原訂租約期均自92年1月1日起至97年12月31日止。依航照圖所示，有一大圳水源自北向南流經上開耕地邊緣，足供灌溉。惟被告曾錦華於22地號土地上蓋建雞舍飼養雞鴨，並蓋建石綿瓦違建物，系爭雞舍並非農業產銷之必要設施，且在耕地上蓋雞舍養雞，乃非自任耕作，其面積多寡、須否申請建築執照，並非所問。系爭石綿瓦造違建物，被告稱係放置農具之儲藏室，為原告所否認，觀之農業發展條例第8條之1第2項規定，農業設施面積雖在45平方公尺以下，僅可免申請建築執照，仍應先申請農業設施之容許使用，始得為該設施，否則依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條第2款規定，應認該設施為非作農業使用，亦即為非自任耕作。又被告曾貞祥承租之87地號土地上，於82年間有建商所建預售屋銷售中心並豎立大型看板，於95地號土地上亦有看板，不容被告諉稱不知，且建商不可能甘冒未經被告曾貞祥同意之毀損、竊佔土地刑責及民事損害賠償責任等風險，縱謂未經明示同意，亦可認被告曾貞祥已默示同意，始符經驗法則。又被告並未依租約所定種植水稻、甘薯，而種植麻竹、雜木（或果木）、短期速成作物之蔬菜，部分耕地雜草叢生，任令荒蕪，被告有不自任耕作之情事，被告曾貞祥自79年至84年間在桃園任職，一家均住在桃園市，不可能自任耕作，被告曾錦華自79年至98年間，分別於多家公司任職，亦不可能自任耕作，系爭租約因被告不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定及最高法院66年臺上字第761號判例意旨，租約無待另為終止表示，當然向後失其效力，又一部耕地不自任耕作，全部租約均歸無效，況系爭租約非原告申請，並不因被告繼續使用耕地，或原告續收租金而使無效之租約復活。就被告曾貞祥租約部分縱認上開不自任耕作不成立，依航照圖所示，建商自81年12月14日或之前剷除原有麻竹蓋銷售屋，至83年1月4日止，該處地面上未再種植農作物，期間長達1年以上，仍可認其為非因不可抗力繼續一年不為耕作，依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，原告自得終止租約收回耕地。本件租約因承租人不自任耕作而無效或經終止租約後，出租人本於所有權即有租賃物返還請求權，而依司法院大法官釋字第107號解釋意旨，已登記不動產之回復請求權，無民法第125條消滅時效規定適用等語。
並為聲明：求為判決如主文第1項至第4項所示。
三、被告則以：耕地租佃屬民事私權關係，於租佃期間發生爭議時，請求權之行使期間應按民法第125條規定，請求權因15年間不行使而消滅，以保交易之安全，維持社會秩序，原告以82年間之廣告照片請求終止租約，欠缺積極證據力，且逾15年期間之請求權時效。又依最高法院52年臺上字第1014號判例意旨，戶長承租之耕地於租賃期間，配偶、直系血親卑親屬基於共同生活互相扶持關係，與維護社會公序良俗之美德，共同承作租佃耕地理所當然，依衡平原則，自任耕作亦包括承租人本人及其配偶與同一戶內之直系血親。被告曾錦華自91年起至今繼承租佃耕地，繼續自任耕作並與母親同一住所，因耕地面積狹小，僅靠栽植農產收入金額不足以養家，故自92年至98年間耕作期間兼作臨時工。又被告曾貞祥之配偶 葉淞妹 自48年結婚後即住大林鎮，於91年間方遷至桃園，原告忽視被告曾貞祥及其配偶及長女長期居住嘉義縣大林鎮之事實，承租人自任耕作包括承租人本人及其配偶與同一戶內之直系血親，且臺灣交通便利，亦可往返桃園與大林鎮間自任耕作。本件耕地於都市計畫後，灌溉溝渠過高致取水困難，面積狹小不適農作機械種植水稻，被告保持原有耕地性質、地形地貌及效能，並增加勞力資本結果，原告所提照片未對耕地位置、面積作明確標示，且被告依耕地三七五減租條例第9條規定，雖改種系爭租約標的物外之其他作物，仍以稻種繳交租金，並無不自任耕作情事。本件面積0.0008公頃石綿瓦造儲藏室便利耕作器具儲藏之用，又養雞面積約僅30平方公尺，又無固定基礎，欠缺建築物之興建與投資設備，面積在45平方公尺以下，屬免申請建築執照之農業設施，並非變更為養雞場使用，且基於法律不溯既往原則，系爭雞舍與儲藏室無農業發展條例增定公布第8條之1規定適用。
系爭雞舍及儲藏室係被告為適應農業用地使用以廢棄石綿瓦、塑膠板等材料搭蓋而成之無固定基礎設施，用途供自養自用雞鴨之雞舍，儲藏室供作農具、堆肥與其他有關農作物之置放處，在上揭規定公布前無固定基礎之農業設施，不必申請農業設施之容許使用。原告劉家典將系爭22地號及95地號土地贈與移轉予原告劉玉英，若以耕地移轉應檢附農業用地做農業使用證明書，可證租佃耕地自任耕作。又耕地三七五減租條例係為保障弱勢佃農而制訂，原告須以嚴謹態度與必要證據負舉證責任，本件原告提出之照片未經具公信力機關證明未自任耕作位置、面積、期間，且對出租廣告之用乙節，未舉證出租契約書、廣告商或地政機關複丈成果圖等，所指被告未自任耕作，亦無具體經歷之證人作證，不能作為被告未自任耕作之認定。又依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款終止租約，應先依民法第450條第3項規定通知被告，並按同條例第18條規定起算方式起訴，原告起訴請求裁判82年間之終止租約事件，期間經歷逾17年，難謂無適用法則不當之誤，且依航照圖所示豎立之招牌及預售屋在6個月內即已排除並繼續自任耕作，原告主張自不足採等情置辯。並為聲明：駁回原告之訴。
四、原告主張坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○號、19地號、87地號土地為原告劉家典所有，同段22地號、95地號土地為原告劉玉英所有，被告曾錦華就如附圖一所示同段18、19、22地號及附圖二所示同段95地號土地與原告有租約字號為林新編字第19號之耕地租約，被告曾貞祥就附圖二所示同段87、95地號與原告有林新編字第20號之耕地租約，上開租約均係依耕地三七五減租條例第5條、第20條及臺灣省耕地租約登記辦法第4條等規定為續訂及變更登記等情，被告不爭執，並有土地登記謄本、嘉義縣政府99年6月29日以府地權字第0990108097號函附本件租約歷次續訂及變更登記相關資料影本等附卷可資參佐，並經本院履勘現場，囑託嘉義縣大林地政事務所測量，有勘驗筆錄、複丈成果圖等在卷可稽，堪信為真。
五、原告主張被告曾錦華承租之22地號土地上蓋有雞舍養雞，建有石綿瓦造違建物；被告曾貞祥承租之87地號土地上，於81年間剷除地面上麻竹，於82年間由建商蓋有銷售屋銷售中心，並與95地號土地上均豎立有大型看板，且部分耕地雜草叢生，任令荒蕪，又非種植約定之主要作物，被告從事勞務工作，未在本件耕地自任耕作，被告曾貞祥縱無同意建商搭建預售屋及看板，亦有默示同意之事實，被告有不自任耕作情事，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，主張租約全部無效，被告曾貞祥部分縱認上開不自任耕作不成立，該處非因不可抗力繼續一年不為耕作，依同條例第17條第1項第4款規定，向被告曾貞祥表示終止租約，並本於所有權請求被告清除地上物後返還土地，無時效問題等情，為被告否認並辯稱：原告僅以航照圖及相片所為上揭主張，欠缺積極證據力，且逾15年請求權時效，又系爭雞舍供自養雞鴨自用，儲藏室供作相關農作物及農具等放置處，自任耕作者包括被告及其配偶、直系血親等，雖改種其他作物，仍依契約約定方式繳租，被告並非不自任耕作，且依航照圖所示，82年間所搭建之預售屋於6個月內即已拆除不存在，原告舉證薄弱，不足採信等情。則本件爭點在於上揭耕地租約有無耕地三七五減租條例第16條第1、2項所規定不自任耕作，租約無效情事；被告曾貞祥租約部分，如非不自任耕作之情形，有無同條例第17條第1項第4款非因不可抗力繼續一年不為耕作，而得終止租約情事。經查：
㈠按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無
效，耕地三七五減租條例第16條第1、2項前段定有明文。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力；又耕地三七五減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。又所稱耕作，依土地法第106條第2項規定，雖包括漁牧，但此係謂自始約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，並非凡屬耕地租用即可任意變更農地原有性質而為漁牧。是原為種植農作物之耕地租約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，自屬不自任耕作；又所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，如一耕地租約內有多筆耕地，承租人將其中一部轉租或不自任耕作，則原租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作之土地，亦失其租賃依據（最高法院95年臺上字第1911號判決、同院99年度臺上字第1576號判決、同院91年度臺上字第1311號判決意旨可資參照）。
本件依林新編字第19號租約所定主要作物種類為甘藷及稻穀，有耕地租約在卷可資參照，被告曾錦華承租之22地號土地於本院履勘現場時雖無建物存在，然該地號土地上確曾搭建有雞舍建物乙節，被告不否認，並有原告提供之航照圖及現場照片、嘉義縣大林鎮公所提供之現場照片等在卷可資參照，亦有法務部行政執行署嘉義行政執行處99年6月14日嘉執德97年地稅執專字第00086872號函附98年3月間之執行筆錄、嘉義縣大林地政事務所測繪之複丈成果圖等在卷可佐，被告曾錦華將原租約所定栽培農作物之部分耕地，逕自搭建雞舍養雞，應屬違反耕地租約不自任耕作，構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原定租約無效之原因，原告主張被告曾錦華於上揭22地號土地上有不自任耕作情節可採，依上揭規定及說明，原定租約全部無效，且耕地租約無效後，縱被告曾錦華嗣後未再養雞並拆除雞舍不用，亦不使原已無效之租約恢復其效力，原告請求收回耕地之主張，應屬可採。㈡按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作
，係指承租人應以承租人承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。而為促進耕地利用，貫徹農地政策之有效執行，倘承租人未盡善良管理人之注意義務，怠於保管其承租之耕地，經他人占用而變更原來耕作之目的，且已懷疑並任由他人占用者，其情形尤甚於將耕地轉租或借與他人從事耕作之目的，更足以防礙耕地之利用，自屬非自任耕作，應許出租人收回自行耕作或另行出租，以貫徹農地政策之有效執行。則承租人自己未將承租耕地供為耕作使用，而擅自變更用途，供建築房屋居住或其他非耕作之用，或將耕地轉租或借與他人使用，或對懷疑他人占用其承租耕地，並任由他人變更耕作目的而使用者，其耕地租約即屬無效（最高法院89年度臺上字第1242號判決意旨可資參照）。本件依林新編字第20號租約所定係種植甘藷及稻穀等農作物，有耕地租約在卷可稽，而由原告提供之82年間航照圖及現場照片所示，被告曾貞祥承租之87地號土地上有建商豎立之大型看板廣告及預售屋，且觀之現場照片看板內容，有建商於不同時期搭建之兩個不同建案，被告曾貞祥自陳於上開耕地自任耕作，當無不知之理，雖被告曾貞祥否認轉租或借予建商使用，然上開耕地在被告曾貞祥管理之下，任由建商占用而變更原來耕作目的，依上揭說明，被告曾貞祥顯有怠於保管承租耕地不自任耕作情事，原告依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定主張租約無效，應屬有理。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項定有明文。又已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用；已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在本院釋字第107號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第125條消滅時效規定之適用(見司法院大法官會議解釋第107號、釋字第164號解釋意旨)，故對於已登記不動產所有人之回復請求權或除去妨害請求權，均無民法第125條消滅時效規定之適用甚明。經查原告為上揭土地所有權人，已如上述，依上揭解釋意旨，原告本於所有權依民法第767條第1項規定請求被告清除地上物並返還土地，無消滅時效規定之適用，被告所為請求權罹於時效消滅之抗辯，自不足採。本件耕地租約因被告有不自任耕作情事而全部無效，已如上述，被告無權占用上揭土地，原告主張被告應將上揭土地上之地上物清除後返還土地，於法有據，應予准許。
六、綜上，原告主張被告有不自任耕作情事，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，原訂租約全部無效，請求被告清除如附圖一、二所示土地地上物後返還土地，為有理由，應予准許。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再逐一論駁，併予敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國99年12月3日
民事第三庭法官陳端宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月3日
書記官馬嘉蓮