裁判字號：臺灣新北地方法院104年重訴字第751號民事判決
裁判日期：民國106年01月17日
裁判案由：返還租賃房屋
臺灣新北地方法院民事判決104年度重訴字第751號原告 楊永安 訴訟代理人 鄧為元 律師複代理人 蔡孟容 律師被告 陳明耀 訴訟代理人 盧美緞
彭韻婷 律師上列當事人間返還租賃房屋事件，經本院於民國105年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○○○號房屋遷讓返還予原告，並自民國一○四年八月三日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾貳萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣壹佰伍拾捌萬貳仟貳佰柒拾參元預供擔保而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告所有門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○○○號房屋（
下稱系爭房屋），於民國95年3月1日出租予被告，雙方立有房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），並約定租金為每月新臺幣（下同）12,000元，租期自95年3月1日起至97年
2月28日止，嗣系爭租賃契約期滿後，原告同意續租，被告亦繼續給付租金，兩造間即成立不定期租賃關係（下稱系爭不定期租賃關係）。嗣因原告欲將系爭房屋收回自住，即於
104年6月15日以存證信函通知被告於104年7月31日終止系爭不定期租賃關係，則兩造間就系爭房屋之租賃關係既經合法終止，被告於租賃關係終止後，繼續占有系爭房屋即屬無權占有，爰依民法第767條第1項前段及第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。
㈡又系爭不定期租賃關係業於104年7月31日合法終止，存證
信函中亦載明被告應於104年8月2日前將系爭房屋清空搬遷返還予原告，惟被告迄今仍繼續占有、使用系爭房屋，致原告受有相當於租金之損害，而被告受有相當於租金之利益，原告爰依民法第179條規定，請求被告自104年8月3日起，至遷讓返還系爭房屋止，按月給付12,000元相當於租金之不當得利。
㈢又系爭租賃契約第6條約定：「乙方（即承租人）於租期屆
滿時，除經甲方（即出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，而被告迄今仍未遷讓交還系爭房屋，已如上述，原告爰依系爭租賃契約第6條約定，請求被告自104年8月3日起，至遷讓返還系爭房屋止，按月以每月租金5倍即60,000元計算之違約金（計算式：12,000元×5＝60,000元）等語。
㈣並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。⒉被告應自
104年8月3日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告72,000元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠系爭房屋為被告之母親即訴外人 李玉顏 於68年買受，被告從
小居住於系爭房屋。原告則居住門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號1樓（下稱52號1樓房屋），彼此間為華廈公寓上下戶鄰居關係。於93年間，被告因經商周轉困難，而欲出售系爭房屋，原告之父親即訴外人 楊世名 聽聞後，本於鄰居間之良善情誼，主動表示願意借貸3,000,000元予被告，惟同時要求被告應將系爭房屋及其坐落土地（下稱系爭房地）過戶予原告名下以供債權擔保，兩造間成立讓與擔保契約，約定系爭房地由李玉顏以買賣原因過戶登記予原告，原告則同意給付3,000,000元予被告，日後被告清償前開借款予原告後，原告即應將系爭房地過戶返還予被告，及⒈系爭房屋無限期租賃於被告，作為贖回房屋之保障。⒉被告欲贖回房屋時，須以當時買賣價金加百分之40，作為原告之補償。⒊原告如欲收回系爭房屋，需經被告同意，或以提出收回系爭房屋時之市價（以第三方公證人評價之金額作為基準）減去當時成交買賣價金，打8折後除以2，作為被告之補償。⒋除政府之重要政策或不堪居住，必須搬遷外，原告不得要求被告搬遷系爭房屋等條件。前開讓與擔保契約雖未以書面為之，惟由系爭房屋自93年9月21日以買賣原因登記予原告迄今，均未點交，仍由被告繼續居住，兩造遲至95年3月1日始簽立系爭租賃契約，倘無前開讓與擔保契約存在，何以原告在系爭房地過戶後，不要求被告搬遷，亦未立即簽立租賃契約？又系爭房屋交通、居住、就學、購物均十分便利，且系爭房屋總面積為74平方公尺（約22坪），若非原告與被告間存有前開讓與擔保契約，被告豈會以3,000,000元價格賤賣系爭房地予原告。況系爭房屋之租金僅12,000元，遠低於一般市場行情，事實上該12,000元係充當前開3,000,000元借款利息；另系爭租賃契約期滿後未重新訂立租約，亦係因前開讓與擔保契約已約定系爭房屋無限期租賃予被告之故。況且，讓與擔保契約之擔保物所有權移轉，僅為擔保債務清還為目的，自不能以讓與人逾期未清償債務，即謂受讓人取得擔保物所有權，且相較於流抵契約規定抵押權人負有法定清算義務，以避免侵害抵押人之財產利益，基於相當法理，在讓與擔保契約，亦應承認受讓人在未盡清算義務前，對於讓與人不得以所有權人自居。而本件被告迄今尚未償還3,000,000元債務，原告亦未依上開之約定補償被告，自未盡其清算義務，故原告自不得對被告請求收回系爭房屋，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，顯無理由。
㈡又兩造間就系爭房屋為不定期租賃關係，原告雖以存證信函
終止前開租賃關係，惟存證信函僅提及原告將房屋收回自用，並未敘明收回自住之正當理由及必要情形，已不符合土地法第100條規定。況原告係居住在52號1樓房屋，事實上有房屋可居住，並無使用系爭房屋之必要性，原告既無收回系爭房屋之正當理由與必要情形，自不得僅泛稱收回自用即任意終止租賃關係收回系爭房屋，否則無異於架空土地法第10
0條規定，故本件原告終止租約不合法。又被告迄今仍按時繳付租金，原告均未退回租金，可認消極的任由被告為系爭房屋之使用收益，已生不定期租賃契約之效力，故被告使用系爭房屋為有權占有，原告請求被告遷離系爭房屋，並無理由。
㈣至原告請求被告按月給付72,000元之相當於租金之不當得利
部分，因被告對於系爭房屋屬有權占有，已如前述，自無不當得利規定之適用。且系爭不定期租賃契約既無合法終止，被告自不負遷讓房屋之義務，遑論有系爭租賃契約第6條違約金之處罰。退步言，依民法第252條規定，違約金之約定金額亦屬過高，法院應依職權酌減之。
㈤並為答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭房地登記名義人，曾與被告訂立系爭租賃契約，租期自95年3月1日起至97年2月28日止，租賃期滿後，兩造間成立系爭不定期租賃關係；其於104年6月15日以存證信函終止系爭不定期租賃關係，該存證信函並經被告於104年6月17日收執；系爭房屋現仍為被告占有使用之事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函及郵件收件回執等件為證（本院104年度補字第2724號卷第8頁至第13頁、第90頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、至原告主張其已終止系爭不定期租賃關係，被告係無權占有系爭房屋，故請求被告遷讓系爭房屋、相當於租金之不當得利及給付違約金等語，被告則以前揭情詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
為民事訴訟法第277條前段定有明文。是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號裁判意旨參照）。被告抗辯其係向原告借款3,000,000元，並以系爭房地為擔保物，擔保前開消費借貸關係，而成立讓與擔保契約，故其係有權占用系爭房屋云云，此為原告所否認，則應由被告就兩造間有消費借貸法律關係及前開讓與擔保契約約定負舉證之責。惟依被告之妻即證人盧美緞到庭所證：被告於00年0生意資金周轉困難，曾以系爭房地經由訴外人 梁寶福 先生介紹其朋友，談妥賣屋，出賣後伊繼續居住，一直到伊可買回來止，這期間要負擔房租；被告有向原告提起，原告表示要接手，因伊等認為已經談妥的事情就不要變卦，因原告一直表示要，後來經伊等討論後，若以前面同一條件，就可以出賣給原告，當初條件只有原告要讓伊等繼續居住，直到可買回；3,000,000元是最後談妥的價金，是由被告與原告所談，過程伊沒有參與，但知道最後結果；伊不負責被告資金周轉，亦不知道被告所需周轉資金，被告只說系爭房地先賣，取得資金以後再買回；租金剛開始原告開14,000元，後來伊跟原告表示房屋都出賣給你3,000,000元，還算伊如此租金，所以伊提出12,000元，原告後來也接受；系爭房地在原告之前，是伊婆婆李玉顏所有，兩造洽談買賣時，應該還有貸款沒有清償，系爭房地出賣後，就清償；買賣當時沒有約定日後以何條件購回，只說以3,000,000元，再加市價幾成購回，至於該成數是後來伊以存證信函才向原告表明等語（本院卷第146頁至第147頁），可見兩造間當初僅係洽談系爭房地之買賣事宜，且買賣價金及租金係兩造議價之結果，並未有消費借貸法律關係存在，亦無以租金作借款利息之約定，故兩造間既無消費借貸法律關係存在，則被告自無以系爭房地作為擔保而成立讓與擔保契約之情。況縱使依盧美緞所述日後買回系爭房地乙情為真，兩造間亦僅為附有買回約定之買賣，亦非為讓與擔保契約。又系爭房地係李玉顏所有，其曾持之設定抵押權予臺灣土地銀行股份有限公司，並辦理貸款（本院卷第
192頁至第242頁、第248頁至第251頁），足見系爭房地原所有權人並非無向銀行貸款及設定抵押之經驗，則被告倘有金錢消費借貸之必要，豈有不以此直接方式向銀行辦理借款，卻另以讓與擔保契約之迂迴方式向私人為借款，而未有明文約定之理，衡此顯與常情有悖。此外，被告復未舉出其他證據證明兩造間有消費借貸法律關係及讓與擔保契約之存在，是被告抗辯其與被告間有消費借貸及讓與擔保法律關係云云，顯不足採，則其抗辯已其與原告間有讓與擔保契約存在，而有權占有系爭房屋云云，亦不足採。
㈡次按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契約
，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。民法第450條第2項前段、第3項、土地法第100條第1款所分別明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第
767條第1項前段分別定有明文。原告主張其因結婚有收回系爭房屋自住之必要，故而終止系爭不定期租賃關係，被告應返還系爭房屋等語。查兩造不爭執就系爭房屋成立不定期租賃關係乙情，已如前述。而原告於104年9月29日定婚、
105年1月14日辦理結婚登記，現在外租賃生活等情，有定婚及結婚喜帖、結婚證明書、戶口名簿、房屋租賃契約及房租收附款明細欄為證（本院卷第73頁至第83頁、第91頁至第
111頁、第139頁、第143頁、第188頁、第263頁、第27
6頁、第284頁至第285頁），足見原告現因結婚生活之必要，在客觀上有收回系爭房屋自住之正當理由及必要情形。被告抗辯原告原即居住在52號1樓房屋，其婚後仍可繼續居住，且原告現所租賃房屋為其妻婚前所承租，該租賃房屋之電費係為遞減，可知原告並未實際居住該租賃房屋云云。然證人楊世名到庭證稱：52號1樓房屋為其所有，並非原告所有，現為其及其妻、其女及其母所居住，而52號1樓屋後有鐵皮違建，供廚房、倉儲、洗衣服及原告房間，原告現居住在其配偶婚前承租的套房，原告房間現在擺在那邊沒人居住，只有原告偶而回來使用；當時會購買系爭房地，係為等原告長大結婚後居住，其僅是暫時租給被告等語（本院卷第14
9頁至第150頁），足見52號1樓房屋為楊世名所有而非原告所有，以前開房屋現居住人口及原告在婚前所居住房間係為違建等情，可知前開房屋確實不宜供原告婚後再行居住；且系爭房屋本即為原告結婚而購買，亦可認原告確實有因結婚而有收回自住之合理理由，況本件可預期原告婚後將有生育子女之需，可推論原告有收回系爭房屋自住之必要。再者，每人用電習慣均有不同，實無以電費遞減之情，即為推論原告並未實際居住在租賃房屋，是被告前開抗辯應無理由。綜上，原告於104年6月15日即以存證信函通知被告，依民法第450條第2項及土地法第100條第1款規定，將收回系爭房屋自住，並在104年7月31日終止系爭不定期租賃關係，被告應於104年8月2日以前將系爭房屋清空搬遷，被告於104年6月17日收受該存證信函等情，已如前述，自堪認系爭不定期租賃關係於104年7月31日即行終止。被告雖再抗辯原告於終止系爭不定期租賃關係後，仍繼續向其收取租金，故兩造間仍存有不定期租賃云云。查本件原告於系爭不定期租賃關係終止後，即於104年8月4日提起本件訴訟（本院104年度補字第2724號卷第3頁），足認原告並無繼續與被告成立租賃關係之意思。被告雖在系爭不定期租賃關係終止後，仍每月以匯票及郵寄方式交付金錢予原告，然此應係為被告單方行為，並無以此推論兩造間就系爭房屋有延續原系爭不定期租賃關係，或另行成立不定期租賃關係之意思合致，故被告此部分所辯亦不足採。準此，系爭不定期租賃關係終止後，被告未返還系爭房屋，自屬無權占有，依上開說明，原告自得請求被告返還房屋。
㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，不受法定租金額之限制。查系爭不定期租賃關係於104年7月31日已終止，被告應於104年
8月2日清空搬離系爭房屋，已如前述，則被告自104年8月3日起繼續占有使用系爭房屋，核屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，揆諸上開說明，原告自得請求被告給付相當於租金之價額。復參酌系爭不定期租賃關係之租金為每月12,000元，可為本件相當租金之不當得利審酌依據。是原告請求被告自104年8月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元，為有理由，應予准許。
㈣原告另主張被告未於系爭不定期租賃關係終止時返還系爭房
屋予原告，依系爭租賃契約第6條約定，應按月給付租金5倍之違約金云云。查兩造雖在系爭租賃契約後未再行簽訂租賃契約，而成立系爭不定期租賃關係，然就系爭租賃契約之約定內容並不當然成為系爭不定期租賃關係之約款，原告仍應證明兩造間有約定以系爭租賃契約之內容作為系爭不定期租賃關係之約定，惟原告就此未舉證證明之。況查系爭租賃契約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」等語，是依前開約定已明文被告應給付原告違約金之情形，以被告於租期屆滿不即時遷讓交還房屋為限，至於非因租期屆滿所生未即時遷讓交還房屋之情形，即非系爭租賃契約約定之範圍。是以兩造間既無給付違約金之約定，原告即不得依系爭租賃契約第6條約定主張被告應給付違約金，是原告此部分主張，應無理由。
五、從而，原告依民法第455條、第767條第1項前段及第179條規定，請求：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應自104年8月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保請為准、免假執行之宣告，就原告勝訴部分，分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國106年1月17日
民事第五庭審判長法官連士綱
法官林哲賢法官陳威憲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月17日
書記官黃炎煌