裁判字號：臺灣基隆地方法院108年基簡字第462號民事判決
裁判日期：民國108年06月18日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基簡字第462號原告 吳玲錦 被告 吳永燦
吳慧敏 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告吳永燦應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○○號房屋之四樓部分騰空遷讓返還原告及其他共有人全體。
被告吳慧敏應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○○號房屋之二樓部分騰空遷讓返還原告及其他共有人全體。
被告吳慧敏應自民國一百年四月十七日起至民國一百零三年二月二十六日止，按月給付原告新臺幣參仟肆佰參拾伍元、另自民國一百零三年二月二十七日起至遷讓返還主文第二項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟捌佰柒拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元，由被告吳慧敏、吳永燦各負擔新臺幣壹仟元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○號1至5樓房屋(下稱系爭房屋)及其坐落之基隆市○○區○○段○○段000000000地號土地(下稱系爭土地，合稱系爭房地)原為訴外人 吳黃速 所有，惟吳黃速於民國100年1月31日死亡，由被繼承人吳黃速之法定繼承人即原告與被告吳永燦、吳慧敏及訴外人 吳夏如 、 吳秉翰 依法繼承系爭房地，並於100年6月23日辦理系爭房地之繼承登記(本院按：原告與被告吳永燦、吳慧敏之應有部分各為4分之1、訴外人吳夏如、吳秉翰之應有部分則各為8分之1)。嗣被告吳永燦於102年9月27日以新臺幣(下同)300萬元將系爭房地所有權應有部分出賣予被告吳慧敏，另訴外人吳夏如、吳秉翰亦以300萬元將系爭房地所有權應有部分出賣予原告，因此系爭房地之所有權人現為原告及被告吳慧敏(應有部分各2分之1)。
(二)然被告吳慧敏未就系爭房地與原告訂定分管契約，亦未經原告之同意，自100年起，擅自占有使用系爭房屋；另被告吳永燦於102年11月間，未經得原告之同意，擅自占有使用系爭房屋，經原告對被告吳永燦提起遷讓房屋之訴，經本院基隆簡易庭以106年度基簡字第743號民事判決主文第1項諭知「被告吳永燦應自門牌基隆市○○路○○○巷○○號三樓房屋遷出，將房屋返還原告及其他共有人全體。」被告吳永燦不服，提起上訴，經本院民事庭以107年度簡上字第16號民事判決諭知上訴駁回而告確定(下稱前案確定判決)，原告乃持前案確定判決為執行名義，聲請本院以107年度司執字第00000號遷讓房屋等強制執行事件(下稱系爭強制執行事件)實行遷讓房屋之強制執行程序，而取回系爭房屋之3樓部分，詎被告吳永燦復於108年1月間又擅自搬入系爭房屋並占有使用，並稱係被告吳慧敏邀其至系爭房屋居住。被告吳慧敏、吳永燦未經原告同意，亦未有分管協議，擅自占有使用系爭房屋，自係侵害原告就系爭房屋之共有權，而屬無權占有，並因而獲有相當於租金之不當得利，原告自得本於民法第767條、第821條及第179條之規定，請求被告吳慧敏將系爭房屋騰空遷讓返還原告，被告吳永燦將系爭房屋(不含已強制執行之3樓部分)騰空遷讓返還原告，及被告吳慧敏應自100年4月17日起至103年2月17日止，按月給付原告占有使用系爭房屋之相當於租金之不當利得4,861元｛計算式：〈(依基隆市稅務局房屋稅籍證明書所示，系爭房屋於108年之現值為490,100元)＋(系爭土地面積72平方公尺×107年1月申報地價25,600元)〉×10%÷12個月＝19,444元，19,444元×原告之應有部分1/4＝4,861元，元以下四捨五入，以下同｝，暨被告吳慧敏應自103年2月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利9,722元(計算式：19,444元×原告之應有部分1/2＝9,722元)，為此提起本件訴訟。
(三)併聲明：⒈被告吳慧敏應將系爭房屋之全部、被告吳永燦應將系爭房屋之3樓以外部分騰空遷讓返還予原告及全體共有人。
⒉被告吳慧敏應自100年4月17日起至103年2月17日止，按月給付原告4,861元。
⒊被告吳慧敏應自103年2月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,722元。
二、被告均求為判決：原告之訴駁回。其答辯意旨略以：
(一)被告吳永燦：前案確定判決係要我遷出系爭房屋之3樓，所以強制執行的時候我即自系爭房屋之3樓遷出、搬入4樓，目前確居住於4樓。
(二)被告吳慧敏：我居住於系爭房屋之2樓業已20餘年，但系爭房屋之1、3、5樓目前無人居住。
三、本院之判斷：
(一)原告請求遷讓房屋部分：⒈原告主張系爭房地原為兩造之被繼承人吳黃速所有，吳黃速
死亡後，系爭房地由原告與被告吳永燦、吳慧敏及訴外人吳秉翰、吳夏如繼承(原告與被告吳永燦、吳慧敏之應有部分各為4分之1、訴外人吳夏如、吳秉翰之應有部分則各為8分之1)。嗣被告吳永燦於102年9月27日以300萬元將系爭房地所有權應有部分出賣予被告吳慧敏，另訴外人吳夏如、吳秉翰亦以300萬元將系爭房地所有權應有部分出賣予原告，因此系爭房地之所有權人現為原告及被告吳慧敏(應有部分各2分之1)。然被告吳慧敏未就系爭房地與原告訂定分管契約，亦未經原告之同意，自100年起，擅自占有使用系爭房屋；另被告吳永燦於系爭強制執行事件之強制執行程序後，復於108年1月間又擅自搬入系爭房屋並占有使用等情，業據提出財政部臺灣省北區國稅局遺產稅免稅證明書、系爭房地之土地及建物登記第一類謄本、本院106年度基簡字第743號民事判決、107年度簡上字第16號民事判決、聲明書(被告吳永燦於107年12月28日書立，於系爭強制執行事件陳報其已自系爭房屋之3樓遷出等情)、系爭強制執行事件之繼續執行紀錄表、基隆市稅務局房屋稅籍證明書等件為證。被告吳慧敏、吳永燦對於系爭房地原係由原告、被告吳永燦、吳慧敏、訴外人吳夏如、吳秉翰因繼承而分別共有，嗣被告吳永燦、訴外人吳夏如、吳秉翰分別將其應有部分出賣予被告吳慧敏、原告，系爭房地之所有權人現為原告及被告吳慧敏(應有部分各2分之1)，且被告吳慧敏未就系爭房地與原告訂定分管契約，亦未經原告之同意，被告吳慧敏自100年起，占有使用系爭房屋之2樓部分，被告吳永燦自108年起，占有使用系爭房屋之4樓部分等情並不爭執，且經本院依職權調借前案確定判決民事卷宗核閱屬實，原告此部分之主張，自堪信實。至於原告主張被告吳慧敏尚有占有使用系爭房屋之1樓、3樓、4樓、5樓部分、被告吳永燦尚有占有使用系爭房屋之1樓、2樓、5樓部分，然此為被告吳慧敏、吳永燦所否認，此外原告復未能舉證證明被告吳慧敏尚有占有使用系爭房屋之1樓、3樓、4樓、5樓部分、被告吳永燦尚有占有使用系爭房屋之1樓、2樓、5樓部分之事實，原告此部分之主張，即非可採。
⒉按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有
物之全部，有使用收益之權，民法第818條定有明文。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照），簡言之，共有人就共有物之特定部分，須經共有人之同意或訂立分管協議，始能占有使用之，否則即屬侵害其他共有人之權利。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條定有明文。承前所述，被告吳慧敏僅為系爭房地之共有人之一，被告吳慧敏對共有之系爭房屋之特定部分如欲使用收益，仍須徵得他共有人即原告之同意或訂立分管協議，被告吳慧敏對於共有之系爭房屋之特定部分始有占有使用之權利，惟系爭房地之共有人即原告與被告吳慧敏對於系爭房地並無分管之約定或是原告同意被告吳慧敏占有使用系爭房屋之特定部分，被告吳慧敏對於共有之系爭房屋之全部或任何一部即無自由占有使用之權利，遑論非屬共有人之被告吳永燦，因此被告吳慧敏自100年起，占有使用系爭房屋之2樓部分，另被告吳永燦自108年起，占有使用系爭房屋之4樓部分，自係侵害原告就系爭房屋之共有權，而屬無權占有。從而，原告本於民法第767條、第821條之規定，請求被告吳慧敏、吳永燦分別將系爭房屋之2樓部分、4樓部分騰空遷讓返還予原告及全體共有人，即屬有據。
(二)原告請求不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對於共有物之特定部分為使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不當得利(最高法院74年度台上字第1611號判決、84年度台上字第2808號判決意旨參照)。被告吳慧敏未得原告之同意或訂立分管協議，自100年起占有使用系爭房屋之2樓部分，係屬侵害原告之共有權利，已如前述，則被告吳慧敏逾越其應有部分為使用收益，所受超過之利益，即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，原告自得請求被告吳慧敏給付相當於租金之不當得利。
⒉原告前因其被繼承人吳黃速於100年1月31日死亡而繼承系爭
房地，依民法第1148條第1項之規定，不經登記即取得系爭房地之公同共有權，嗣原告與其他繼承人於100年6月23日辦理系爭房地之繼承登記，原告依其應繼分比例登記為分別共有、權利範圍為4分之1；另原告於103年2月17日向訴外人吳夏如、吳秉翰以300萬元買受系爭房地所有權之應有部分(吳夏如、吳秉翰之應有部分各8分之1)，並於同月27日辦理所有權移轉登記完畢，依民法第758條之規定，依法律行為而取得所有權，非經登記不生效力，則原告係於103年2月27日始取得系爭房地之所有權(應有部分2分之1)。從而，原告主張自100年4月17日起至103年2月26日止，依其應有部分4分之1、另自103年2月27日起至遷讓返還系爭房屋之2樓之日止，依其應有部分2分之1，請求被告吳慧敏按月給付相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據。
⒊至計算相當於房屋租金之不當得利金額，按「城市地方房屋
之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」土地法第97條第1項定有明文。觀諸原告所提基隆市稅務局房屋稅籍證明書之記載，系爭房屋之2樓於108年之課稅現值為98,600元(本院按：房屋課稅現值係逐年調降，原告主張依108年較低之課稅現值計算，於法自無不合)；而土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，所謂法定地價者，依土地法第148條規定，係土地所有權人依土地法所申報之地價，而系爭房屋所坐落之系爭土地於100年1月起至101年止、102年1月以後之申報地價分別為26,400元(申報地價係以公告地價33,000元之八成計算)、25,600元(申報地價係以公告地價32,000元之八成計算)，此有內政部地政司公告土地現值及地價查詢之歷年資料1件附卷供參，原告主張均依較低之申報地價25,600元計算，於法亦無不合，又系爭房屋之2樓部分占用系爭土地之面積63.94平方公尺，則系爭土地之價額應為1,636,864元(計算式：25,600元×63.94㎡＝1,636,864元)。另土地法第97條第1項之所謂年息百分之10為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定(最高法院68年臺上字第371號判例意旨參照)。本院參酌系爭房地位於基隆市○○區○○路，交通便利，經濟尚屬繁榮，及原告與被告吳永燦在前案確定判決合意以6,500元作為計算被告吳永燦無權占有系爭房屋之3樓部分相當於租金之不當得利(依原告應有部分2分之1計算)，而一般公寓之行情，2樓之價值均較3樓稍高等情，故認原告請求被告吳慧敏給付之租金，以按系爭土地、系爭房屋申報地價年息9.5%計算，實屬適當。從而，原告請求被告吳慧敏自100年4月17日起至103年2月26日止，依原告當時之應有部分4分之1計算，按月給付相當於租金之不當得利金額為3,435元〈計算式：(1,636,864元＋98,600元)×9.5%÷12×原告之應有部分1/4≒3,435元〉，另自103年2月27日起至被告吳慧敏遷讓返還系爭房屋之2樓之日止，依原告應有部分2分之1計算，按月給付相當於租金之不當得利6,870元〈計算式：(1,636,864元＋98,600元)×9.5%÷12×原告之應有部分1/2＝6,870元〉之範圍，為有理由，至逾此部分之請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條及不當得利之法律關係，請求被告吳永燦將系爭房屋之4樓部分、被告吳慧敏將系爭房屋之2樓部分別遷讓返還原告及其他共有人全體，並請求被告吳慧敏自100年4月17日起至103年2月26日止，按月給付3,435元相當於租金之不當得利，暨自103年2月27日起至被告吳慧敏遷讓返還系爭房屋之2樓部分之日止，按月給付6,870元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件係按民事訴訟法第427條第1項訴訟標的金額50萬元以下之財產權訴訟，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，本院自應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用即第一審裁判費5,400元，由被告吳永燦、吳慧敏各負擔1,000元，餘由原告負擔。
中華民國108年6月18日
基隆簡易庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國108年6月18日
書記官張雅婷