裁判字號：臺灣臺北地方法院94年簡上字第487號民事判決
裁判日期：民國95年05月10日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決94年度簡上字第487號上訴人甲○○訴訟代理人 廖信憲 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 康勝男 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國94年7月6日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭94年度北簡字第7467號第一審判決提起上訴，本院於95年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、被上訴人主張：上訴人於民國（下同）93年9月8日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），向其承租門牌為台北市○○○路○號8樓之4房屋（下稱系爭房屋）做為辦公室使用，雙方約定租期自93年10月1日起至96年9月30日止，每月租金新台幣（下同）126,000元（含稅），大樓管理費、水電費由上訴人負擔，上訴人並於訂約時交付押租金400,000元。嗣上訴人以系爭房屋內之冷氣不堪使用為由，於93年11底寄發存證信函表示欲提前終止租約，其於同年12月9日收受該存證信函，遂另致函上訴人表示同意伊於同年12月31日終止租約，並請上訴人於同日下午3時點交返還系爭房屋，惟上訴人竟置之不理，繼續占用系爭房屋，且拒不繳納93年12月份之租金及8,280元之大樓管理費。系爭租賃契約因兩造合意提前於93年12月31日終止，上訴人於契約終止後拒不返還房屋，直至94年4月27日原審言詞辯論中方以言詞為拋棄占有之表示，上訴人在該段期間內無權占用系爭房屋，侵害被上訴人之權利，且無法律上原因獲得相當租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得請求上訴人按月賠償相當於租金及管理費之價額計134,280元（126,000＋8,280＝134,280）。爰依據兩造間之租賃契約、侵權行為、不當得利之法律關係請求上訴人給付被上訴人134,280元，及自94年1月1日起至94年4月27日止，按月給付原告134,280元之損害金。
(二)上訴人則以，兩造於締約時約定被上訴人應提供冷氣、辦公家具供上訴人使用，惟被上訴人所有置於系爭房屋內之冷氣設備年久失修、無法使用，伊多次催告被上訴人修繕，被上訴人均藉詞拖延，伊乃於93年11月29日發函通知被上訴人於
93年12月1日終止系爭租賃契約，並於該月底即自該屋遷出及繳付同年12月份之大樓管理費。被上訴人於系爭租賃契約終止後，拒不點交系爭房屋，而受領遲延，上訴人自不負給付遲延之責任，且伊遷離時將房屋鑰匙置於其內，並未上鎖，被上訴人可自行入內，無另行點交房屋之必要。縱上訴人逾期未履行交屋之義務，亦屬債務不履行之行為，而不構成侵權行為，且相當於租金之損害應以土地法第97條第1項之規定為計算標準，不得以原租金之價額計之等語置辯。
貳、反訴部分
一、上訴人主張，兩造間之租約已於93年12月1日終止，且其已遷離系爭房屋，被上訴人自應返還締約時收受之押租金400,000元，爰依據兩造間之租賃契約，請求被上訴人應給付上訴人400,000元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以，其對上訴人有租金、管理費、及損害金等債權可主張抵銷，經抵銷後，上訴人無權請求其返還押租金。
參、本件原審對被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人157,292元，並依職權為假執行之宣告，就上訴人之請求，判決駁回反訴，上訴人全部聲明不服，求為㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡本訴廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢反訴廢棄部分，被上訴人應給付上訴人400,000元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則求為駁回上訴。
肆、得心證理由
一、本訴部分被上訴人主張兩造於93年9月8日簽訂房屋租賃契約書，約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期自93年10月1日起至96年10月1日止，租金每月126,000元，大樓管理費由上訴人負擔，上訴人並於訂約時交付被上訴人押租金400,000元。嗣上訴人以系爭房屋內冷氣不堪使用為由，於93年11月29日發函通知被上訴人於93年12月1日終止租約，被上訴人於同年12月9日收受該存證信函後另致函上訴人，表示同意於同年12月31日提前終止租約之事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書、台北第34支局第1927號、第1518存證信函在卷可稽，應堪信為真正。被上訴人又主張，兩造於93年12月31日合意終止租約後，上訴人仍繼續占用系爭房屋，迄至94年4月27日始表示拋棄占有而將系爭房屋返還被上訴人等情，則為上訴人否認，並以前詞置辯，是本訴部分之爭執要點為：㈠兩造之租賃契約應於何時合法終止？㈡被上訴人得否請求93年12月份之租金？㈢上訴人何時履行返還房屋之義務？㈣被上訴人得否請求自94年1月1日起至94年4月27日止，相當租金之損害賠償？其計算標準為何？以下分述之：
(一)兩造租約何時合法終止？
１、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。查，上訴人於訂約前曾至系爭房屋查看，當時屋內有冷氣，被上訴人同意提供該等設備予上訴人自由使用等情，業經證人即介紹兩造締結系爭租賃契約之房屋仲介人員 林永志 在原審證稱明確（原審94年4月27日言詞辯論），並為兩造所不爭執，堪信為真。是被上訴人除交付系爭房屋予上訴人使用收益外，另負有提供冷氣予上訴人使用之義務，且應於租賃關係存續中，保持冷氣設備堪於使用之狀態。
２、次按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，民法第430條亦有明文。經查，兩造締約後，置於系爭房屋內之冷氣因年久失修、不堪使用，經上訴人多次要求被上訴人修繕，仍無法修復，故被上訴人於93年11月初同意在系爭房屋內安裝分離式冷氣予上訴人使用，惟至同年11月29日上訴人發存證信函終止租約時仍未安裝之事實，亦為兩造所不爭執，並有台北34支局第1927號存證信函在卷可查。被上訴人既有保持冷氣設備堪於使用狀態之義務，自有修繕之義務，其雖同意於93年11月初安裝分離式冷氣，然未履行，應已違反修繕義務。然上訴人如主張依民法第430條終止租約，須定期催告出租人修繕，於出租人不修繕時，始得終止租約，惟上訴人並未提出定期催告被上訴人修繕之證明，被上訴人亦否認有催告之事實，自應認上訴人未履行催告之義務，而不符民法第430條終止租約之要件，則其於93年11月29日發函通知被上訴人於93年12月1日終止租約之意思表示，即不生終止之效力。
３、再按本契約租賃期限未滿，無法定解除原因，一方擬終止契約時，須得對方書面之同意，為系爭租約契約第10條所明定。經查，本件租賃契約至96年9月30日才屆滿，一方如欲終止租約，應得對方書面同意。上訴人雖於93年11月29日通知被上訴人於93年12月1日終止租約，然不為被上訴人同意，並於93年12月10日另發函主張應於93年12月31日終止租約，有1518號存證信函附卷可憑，上訴人亦不爭執收受該存證信函，則兩造租約已因被上訴人同意而提前於93年12月31日終止，上訴人仍執詞應於93年12月1日終止租約云云，並不可採。
（二）本件租賃契約既於93年12月31日終止，上訴人即有給付12月租金之義務，而兩造已於租約第2條約定每月租金為12,600元，則被上訴人請求上訴人給付12月份租金12,600元，為有理由，應准許之。至12月份之管理費8,280元，上訴人已向大樓管委會繳納，有12月份之收據可證，被上訴人亦不爭執，則被上訴人請求上訴人給付12月份之管理費，即屬無據，不應准許。
（三）又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第455條所明定。又承租人應於租賃關係終止時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任，亦有最高法院69年台上字第4001號判例可資參照。系爭租約既於93年12月31日終止，上訴人自應於契約終止後返還系爭房屋，否則應負交屋遲延責任。再按債權人對於已提出之給付，拒絕受領者，自提出時起，負遲延責任。債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，為民法第234條、第235條所明定，即債務人已依債務本旨實行提出給付，而債權人拒絕受領者，自提出時起，負遲延責任。或債務人得知債權人預示拒絕受領之意思，仍以準備給付之事情，通知債權人，於債權人拒絕受領者，負遲延責任。經查，被上訴人已於上開1518號存證信函中通知上訴人於93年12月31日下午3時在租賃地點辦理點交房屋事宜，卻在約定日前委託證人 楊滿堂 轉告上訴人改94年1月5日交屋，然被上訴人仍不願於94年1月5日赴約交屋，並請楊滿堂告知上訴人取消點交之事實，業經證人楊滿堂在原審中證述明確，上訴人因被上訴人取消而未於94年1月5日至系爭房屋辦理點交，嗣亦未舉證其於94年1月5日後有通知被上訴人再行點交而被上訴人拒絕點交之事實，則上訴人並未依債務本旨提出點交給付行為，應可認定，上訴人既未提出給付，被上訴人即不負受領遲延之責任。雖然上訴人於94年4月6日、4月27日在原審言詞辯論時陳明鑰匙至今未返還，願先返還鑰匙予被上訴人；我搬出系爭房屋後沒有上鎖，被上訴人隨時可以收回房屋等語，而有拋棄占有之意思，惟有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人，固為民法第241條所明定。其前提須債權人受領遲延時始有適用，然本件被上訴人並無受領遲延之情形，上訴人於言詞辯論所為之意思表示即不生合法拋棄占有之效力。惟被上訴人已同意自94年4月27日收回房屋（見原審卷第51頁，94年5月4日民事言詞辯論意旨狀㈡），應認兩造已合意於94年4月27日點交房屋。上訴人自93年12月31日終止租約時起即負有返還系爭房屋之義務，卻遲至94年4月27日始履行完畢，自應負給付遲延責任。其辯稱兩造原約定於94年1月5日交屋，因被上訴人取消，應負受領遲延責任，其不負給付遲延責任云云，並無足採。
（四）另按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1694號判例可資參照。上訴人於93年12月31日租賃關係終止後，並未履行返還房屋之義務，而無權占用系爭房屋受有利益，直至94年4月27日為止，揆諸上開判例意旨，被上訴人自得依不當得利法律關係請求上訴人返還自94年1月1日起至94年4月27日止相當於租金之利益491,400元（126,000×3.9）。上訴人雖辯稱相當於租金之損害金，應受土地法第97條第1項所定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價值年息10%」之限制云云。惟按，土地法第97條第1項租金之限制，僅限於城市地方供住宅用之房屋，始有適用，至非供居住用之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿『居住』問題」及同法第2編第3章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿『住宅用』房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。有最高法院93年度台上字第1718號判決可為參考。而系爭租約第4條第1項已約定系爭房屋係供營業之用，自不受土地法第97條第1項之限制，被上訴人依租約所定之租金，請求相當租金之損害金，於法有據，上訴人所辯自非可採。又債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第231條第1項亦有明文。經查，上訴人遲延交屋，致被上訴人無法使用系爭房屋卻須繳納94年1月至4月之管理費合計33,768元（8280+8599+8609+8280）而受有損害，有收據4紙在卷可查，則被上訴人請求上訴人賠償管理費33,120元（8280×4），即為有理，應准許之。
加計前揭相當租金之損害金491,400元，應為524,520元。
（五）綜上所述，被上訴人依兩造間之租賃契約，可請求上訴人給付93年12月份之租金126,000元；另依不當得利及損害賠償之法律關係，得請求上訴人給付94年1月1日至94年4月27日期間之損害金及管理費計524,520元，合計被上訴人得請求上訴人給付之金額為650,520元（126,000＋524,520）。被上訴人另主張其欲以該筆債權與其對上訴人所負之返還押租金400,000元之債務主張抵銷，核無不合（詳後述），經抵銷後上訴人仍應給付被上訴人250,520元（650,520－400,000＝250,520）。
二、反訴部分⒈按押租保證金400,000元，於租賃期滿，乙方（即上訴人
）騰空交還房屋時，無息返還乙方，系爭房屋租賃契約書第3條第2款約定甚明。兩造間之租賃契約業於93年12月31終止，上訴人亦於94年4月27日履行返還租賃物之義務等情，有如前述，被上訴人自應依約將已收之押租金400,000元返還予上訴人。惟被上訴人對上訴人有上開租金、相當租金之損害金及管理費之損害等合計650,520元之債權存在，兩造互負債務，且給付種類相同，並均屆清償期，被上訴人主張以其債務與上訴人之債務互為抵銷，於法並無不合。經抵銷後，上訴人對被上訴人之返還押租金請求權，溯及最初得為抵銷時消滅，上訴人已不得再向被上訴人作何主張。
⒉從而，上訴人依據兩造間之租賃契約，請求被上訴人給付
其押租金400,000元，並加計自反訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並無理由，不應准許。
三、依上說明，原審命上訴人給付被上訴人157,292元，並依職權宣告假執行及駁回反訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年5月10日
民事第五庭審判長法官翁昭蓉
法官蔡如琪法官林鳳珠以上正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國95年5月10日
書記官曾寶生