裁判字號：臺灣嘉義地方法院98年訴字第425號民事判決
裁判日期：民國98年12月01日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣嘉義地方法院民事判決98年度訴字第425號原告甲○○被告丙○○
號2樓上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國98年11月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將門牌號碼嘉義市○○○路七二二之十一號六樓之四之房屋遷讓交還原告，並給付原告新台幣陸萬肆仟陸佰拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由：
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查，本件原告起訴主張其與被告間之房屋買賣契約已經解除，被告為無權占有，乃訴請被告交還系爭房屋，並給付原告違約金新台幣（以下同）75萬元及自民國98年7月29日起至交還前開房屋之日止，按月以1萬元計算之損害金，復於98年11月17日言詞辯論期日陳明：
起訴狀訴之聲明中訴請被告給付自98年7月29日起至交還前開房屋之日止，按月以1萬元計算之損害金不再請求，核係減縮應受判決事項之聲明，參諸前開規定，即為法之所許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告部分：㈠聲明：
⒈被告應將門牌號碼嘉義市○○○路722之11號6樓之4之房屋遷讓交還原告，並給付原告75萬元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡陳述：
原告與被告於95年6月17日簽立買賣契約，約定原告將門牌號碼嘉義市○○○路722之11號6樓之4房屋（系爭房屋）連同坐落之土地以255萬元代價出賣予被告，除先以原告名義向銀行貸款150萬元做為價金支付予原告之外，另價金尾款80萬元部分，被告應於97年11月底可完成所有權移轉登記時，提供登記名義人辦理過戶登記完畢，並完成銀行核貸後，1次以現金交付原告，惟嗣因個人信用問題無法核貸，此係可歸責於被告。且依前開房屋買賣契約附記條文第一項1、2款規定，系爭房屋交屋後應由被告負擔該屋水電、管理費用、維修等各項費用，並自銀行核撥150萬元之日起，由被告負責繳納本息，詎被告於原告於95年6月17日將上開房屋交付其居住使用後，經常欠繳管理費，至原告於98年7月
23日繳付97年8月份至98年7月份之管理費，又經常拖延繳付上開150萬元銀行貸款本息，均有違約之事實，為此主張解除契約，被告仍占有使用系爭房屋為無權占有並侵害原告權益，故被告應遷讓交還系爭房屋予原告，並依契約約定賠償違約金75萬元。
㈢證據：提出買賣契約書及附記約款、土地所有權狀、建物所
有權狀、98年7月23日郵政跨行匯款申請書、本院98年度司促字第8204號支付命令、合作金庫銀行放款帳務資料查詢單、98年6月18日存證信函1份、98年7月7日郵政跨行匯款申請書、98年8月18日合作金庫銀行存款憑條、98年8月份嘉義市精忠新城管理費收據（以上均為影本）等件為證。
二、被告部分：㈠陳述：
本件不能核貸原因係因仲介公司用了不實資料，致使銀行不能核貸，伊有配合仲介提供親戚做為登記名義人，該親戚沒有工作，仲介說要有工作銀行才會同意放款，為此伊還繳交
1萬8000元予仲介，由仲介提供工作供該親戚掛名，後來銀行打電話照會，發現公司是假的才無法放款，尾款80萬元沒有繳交是因為仲介收錢卻沒幫忙辦好貸款事宜的原因，仲介不能收了費用不幫忙辦理銀行貸款。
㈡證據：聲請傳喚證人即仲介乙○○。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造確有於95年6月17日簽訂系爭房屋買賣契約書及附記（
坐落嘉義市○○○路722之11號6之4不動產交易契約補充條文）。
㈡被告迄本件98年11月17日言詞辯論期日尚未向銀行辦理貸款以支付系爭房屋價金中80萬元之尾款予原告。
㈢被告自97年8月份以後即未再支付系爭房屋之管理費。
㈣被告有收受原告98年6月18日表示解除系爭房屋賣契約之存證信函。
四、本院之判斷：㈠本件原告主張於95年6月17日與被告簽立系爭房屋買賣契約
，約定原告以總價金255萬元將系爭房屋連同坐落之土地出賣予被告，價金中150萬元先以原告名義向銀行貸款150萬元支付，另尾款80萬元部分，約定應由被告於97年11月底系爭房屋、土地可完成所有權移轉登記時，提供登記名義人辦理過戶登記完畢，並完成銀行核貸後，1次以現金交付原告，惟嗣未完成貸款，亦未給付原告。又被告在原告於95年6月17日將系爭房屋交付予之居住使用後，經常欠繳管理費，並拖延繳付上開150萬元銀行貸款本息等情，有原告提出之買賣契約書及附記約款、土地所有權狀、建物所有權狀、98年7月23日郵政跨行匯款申請書、本院98年度司促字第8204號支付命令、合作金庫銀行放款帳務資料查詢單、98年7月
7日郵政跨行匯款申請書、98年8月18日合作金庫銀行存款憑條、98年8月份嘉義市精忠新城管理費收據等件附卷可參，並為被告所不爭執，除為前揭陳述外，並於本院自承：系爭房屋管理費自97年8月以後就沒再繳納，150萬元之銀行貸款本息則從98年6月起沒再繳納等語，堪信為真正。然原告主張因被告未依約交付價金，原告得依系爭房屋買賣契約書第九條約定解除契約並已解除，故被告為無權占有應自系爭房屋遷出返還原告；並因被告未依約繳付系爭房屋管理費、銀行貸款本息，依系爭房屋買賣契約附記條文第一項1、2款有違約情事，故依附記條文第二項約定，被告應給付原告違約金75萬元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件之爭點為：⒈被告是否因可歸責於己之事由，致不能依約辦理貸款，而繳納尾款80萬元予原告？⒉依系爭房屋買賣契約及附記條文約定，被告應否給付原告違約金？⒊如被告應給付原告違約金，則違約金75萬元，金額是否過高？㈡經查：
⒈依兩造於95年6月17日簽訂之系爭房屋買賣契約約定，價
金尾款80萬元應於97年11月底可完成系爭房屋土地所有權移轉登記時，由買方（被告）提供登記名義人，辦理過戶登記完畢，並完成銀行核貸後，由承買人以現金1次交付與賣方（原告）；如承買人（被告）違約不買或不履行時，願將已付之定金、價金全部由出賣人（原告）沒收，解除買賣契約等情，已據原告提出為被告所不爭執之買賣契約書影本在卷可考，復據證人乙○○到院證稱：尾款部分的約款後來修改為80萬元，原告有在修改處蓋章，被告也有蓋指印等語，並提出系爭房屋買賣契約修正本影本在卷以參，且為兩造所不爭執，應可認定。
⒉關於系爭買賣契約前揭約定97年11月底可完成登記時，意
指為何，及被告辯稱：乃因仲介未辦妥銀行貸款，致未能依約給付尾款80萬元予原告等語之情，雖據證人乙○○證稱：因為系爭房屋是國宅，有5年不能移轉所有權之限制，約定97年11月底是依照所有權狀記載，5年限期應在97年11月27日期滿，但考慮公家機關作業時間，才預留幾天作為緩衝；尾款80萬元向銀行辦理貸款結果並沒有核貸下來，因為被告本身信用有瑕疵，所提供的登記名義人也沒有工作，銀行根本不同意放款，伊有請被告在找適當名義人，但被告一直沒有找，所以前到現在都沒有貸下來等語；並自承：有收取被告1萬8000元服務費用，幫忙找公司讓被告提供的登記名義人掛名，但這是避免被告被沒收定金，還要返還房屋給原告才提供這項服務，後來提供的公司經銀行打電話照會，發現是虛設公司致不同意核貸，亦非伊所願，對被告也感到很抱歉等語，足以佐認被告前揭辯解為真。惟被告提供本無工作之登記名義人，委託他人代覓公司掛名任職，以此與客觀事實不符之虛假情事企圖順利通過銀行核貸之信用審查，本屬脫法行為，本不足取，且訴外人乙○○未能達成被告付託之事，亦與被告依本件系爭買賣契約應履行之給付尾款80萬元義務無關，被告未依約履行，依前揭約款原告即得解除契約，被告執其與訴外人乙○○個別發生之事由，抗辯自己未依約履行為不可歸責，洵無可取。
⒊原告主張已於98年6月18日以存證信函通知被告解除本件
買賣契約，除有存證信函為證外，復據被告當庭自認：原告寄出來的解約存證信函應該是在今年（98年）6或7月收到的，如果存證信函是98年6月18日寄出來的，應該在
6月份就已經收到等語在卷（見本院卷第65頁），故系爭房屋買賣契約已經解除之情，可以認定。系爭買賣契約既已解除，被告占有、使用系爭房屋、土地之正當權原即應消滅，故原告主張被告為無權占有，應自系爭房屋土地遷出並返還與原告，於法有據，自應准許。
⒋又被告在原告於95年6月17日將系爭房屋交付予之居住使
用後，有欠繳管理費及上開150萬元銀行貸款本息等情，有如前述。而依系爭房屋買賣契約附記條文第一項第1、
2款約定，被告於95年6月17日原告交屋後，應負擔該屋水電、管理費用、維修等各項費用，及遵期繳交前述150萬元銀行貸款之本息，如有違反，依附記條文第二項約定即視同違約，他方除得要求違約之一方賠償75萬元違約金，就他項實質損失亦得另行追償等情，亦有原告提出為被告所不爭執之附記條文為證，是被告既有違約情事，原告依約請求被告給付違約金，自為法之所許。
⒌惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條亦有明文。且按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決參照）。再按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨照）。依前開附記條文第二項之約定內容觀之，本件違約金之性質，核屬懲罰性質之違約金。本院參酌，原告主張因被告前開違約情事，已代繳管理費、火災保險費、房屋稅、貸款本息、監視器損壞賠償等費用共達6萬4,618元之情，被告已當庭表示對於金額並無意見，應視同自認；系爭房屋自95年6月17日起，由被告使用至今歷時已逾3年；被告前已依約給付原告定金20萬元，該等款項原告依系爭買賣契約第九條，除解除契約外，並得加以沒收；及被告係因信用有瑕疵致未能以自己名義向銀行申請貸款之情，已據證人 秋正能 陳述在卷，足見其經濟能力當非富裕等情，故認原告與被告所約定之違約金應酌減至
6萬4,618元，始為適當公允，原告逾此部分之請求，即非法之所許，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，本院審酌後認對於判決結果均無影響，不再一一贅述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，應依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國98年12月1日
民事第二庭法官陳思睿以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年12月1日
書記官張富喆