裁判字號：臺灣嘉義地方法院100年訴字第383號民事判決
裁判日期：民國100年09月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣嘉義地方法院民事判決100年度訴字第383號原告京城商業銀行股份有限公司法定代理人 戴誠志 訴訟代理人 黃東榮 被告 蘇美文 訴訟代理人 林芳榮 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國100年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：按未判決確定前，原告得撤回其訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。查本件原告原起訴請求：1、被告蘇美文、 蘇俊銘 及 蘇正勝 等應將門牌號碼嘉義縣朴子市○○路166-1、168及168-1號等3棟房屋之1樓全部（下簡稱系爭房屋3棟），騰空遷讓返還予原告；2、被告蘇美文、蘇俊銘及蘇正勝等應連帶給付原告新臺幣（下同）752,530元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自民國100年6月15日起至遷讓日止，按月連帶給付81,800元。嗣於100年9月27日本院行言詞辯論時，當庭撤回對被告蘇俊銘、蘇正勝之部分，並經被告同意（見本院卷第130頁），揆諸前揭說明，原告所為撤回，自為合法，應予准許。
乙、實體事項：
一、本件原告起訴主張：
（一）緣系爭房屋3棟為原告所有，然系爭房屋3棟（含未保存登記建物，下同）現為被告蘇美文占有中，經原告於99年8月26日以存證信函催告被告限期返還系爭房屋3棟，惟被告置之不理，並另以存證信函向原告表示，其於原告取得執行名義前即向訴外人即系爭房屋3棟之原所有權人蘇俊銘及蘇正勝承租系爭房屋3棟，依買賣不破租賃，願將租金改付原告，繼續租賃等語，且其係於93年1月15日與訴外人蘇正勝及蘇正勝之子蘇俊銘簽訂租賃契約（93年1月15日簽訂之租賃契約，下簡稱乙系爭租約），合意繼受訴外人即原承租人蘇正勝之子 蘇俊偉 與出租人蘇正勝、蘇俊銘等2人於86年1月15日就嘉義縣朴子市○○路○○○○○號房屋所簽訂之租賃契約，並約定自93年1月15日起，由被告繼受承租人之一切權利義務，租期自86年1月15日起至106年1月14日止，每月租金5,000元（86年1月15日簽訂之租賃契約，下簡稱甲系爭租約）。然訴外人蘇俊銘及蘇正勝96年度綜合所得稅各類所得資料清單中均無租金收入，可見訴外人蘇俊銘、蘇正勝與蘇俊偉於86年1月15日簽訂之甲系爭租約自始不存在，而被告主張之租賃關係是繼受上開無效之租賃契約，亦自屬無效，是其占有系爭房屋3棟即無合法之權源。
（二）民法第425條規定雖於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定，有最高法院95年台上字第521號判決意旨可參。
退步言之，若鈞院認前揭訴外人蘇俊銘、蘇正勝與蘇俊偉間租賃契約即甲系爭租約有效存在，被告亦係有效繼受前開甲系爭租約，然乙系爭租約係訴外人蘇俊偉於86年1月15日簽訂，租期自86年1月15日起至106年1月14日止，共20年，且未經公證，嗣於93年1月15日由被告變更為承租人，繼受原房屋租賃契約一切權利義務，而原告係於99年8月20日取得系爭房屋3棟之所有權，則依上開判決意旨，無論原承租人蘇俊偉或新承租人之被告，均不得享有民法第425條第1項買賣不破租賃之權利。更何況乙系爭租約之租賃關係自93年1月15日起始發生效力，晚於民法第425條第2項之施行日，且其租賃期間達13年之久，又未經公證，則被告自不得依民法第425條第1項規定，主張乙系爭租約對原告繼續存在，是被告係無權占有系爭房屋3棟，原告自得依民法第767條第1項規定請求返還。
（三）另無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參。承上所述，被告無權占有系爭房屋3棟，而該系爭房屋3棟之1樓全部面積為385平方公尺（含未保存登記建物），若依前揭乙系爭租約係存在於嘉義縣朴子市○○路○○○○○號，其面積為23.53平方公尺，每月租金為5,000元為標準，則系爭房屋3棟之1樓全部面積385平方公尺為上開租賃標的物嘉義縣朴子市○○路○○○○○號面積之16.36倍，是依此推算，被告每月受有相當於租金之不當得利為81,800元（5,000×16.36＝81,800），則自99年8月20日起至100年6月14日止，共計9個月25日，被告所受之不當得利為804,367元（81,800×（9+25/30）＝804,367），扣除被告為原告提存之51,837元，尚不足752,530元。另被告現仍繼續占有系爭房屋3棟，爰再請求被告應自100年6月15日起至遷讓日止，按月返還原告81,800元之不當得利。
（四）爰聲明求為判決：1、被告應將系爭房屋3棟，騰空遷讓返還予原告。2、被告應給付原告752,530元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自100年6月15日起至遷讓日止，按月給付81,800元。
3、訴訟費用由被告負擔。
（五）對被告抗辯所為之陳述：
1、按刑事判決所認定之事實，獨立於民事訴訟，並無拘束力，本件甲、乙系爭租約是否確實存在，仍應依具體事實證據判斷之。查目前名義上由被告經營之「一路發餐飲店」，經鈞院99年度易字第793號刑事判決調查結果，係於86年1月22日設立登記，負責人為訴外人蘇正勝，係於88年2月5日變更為訴外人蘇俊偉，是蘇俊偉顯不可能於86年1月15日簽訂甲系爭租約，則甲系爭租約自始即不存在，而被告主張乙系爭租約係繼受該不存在之租賃契約即甲系爭租約，則其占用系爭房屋3棟中之門牌號碼為嘉義縣朴子市○○路168之1號1樓即無合法權源。另門牌號碼為嘉義縣朴子市○○路166之1號及168號均未包含於前揭租賃契約中，其占用上開房屋更無合法權源。
2、又乙系爭租約最後一頁記載：「特別約定：93年1月15日起，變更承租人為蘇美文，並繼受本租約一切權利與義務。」等語，係由被告與訴外人蘇正勝、蘇俊銘簽立，並無訴外人蘇俊偉之簽名，顯見被告與訴外人蘇正勝、蘇俊銘間係就原租賃契約之剩餘期間成立一個其他條件與原租賃契約相同之新租賃契約。另租賃契約屬繼續性質之契約，於租賃權讓與之情形下，讓與人即原承租人就租賃標的已使用收益租賃期間及已發生之租金自不包含於讓與之範圍內，且讓與人即原承租人之占有事實，亦不等於受讓人之占有，準此，被告自不得依該新租賃契約，對原告主張乙系爭租約繼續存在。
3、依最高法院94年度第2次民事庭會議決議，本件系爭房屋3棟位於商業區且係供營業用使用，其使用價值、地段價值及商業效益自非房屋之單純價值可比，是被告主張依土地法第97條規定計算相當於租金之不當得利，顯不足採。
4、另系爭房屋3棟均有獨立門牌，且不動產所有權狀及稅籍證明均有標示個別面積，訴外人即原出租人蘇俊銘、蘇正勝及原承租人蘇俊偉間分別為父母子女與兄弟姊妹關係，依常理而言，蘇俊偉或被告不可能不知道系爭房屋3棟之個別面積，卻於前揭租賃契約明訂租賃標的物為「嘉義縣朴子市○○路168之1號1樓全部」，則承租標的之面積自應以所有權狀登記面積23.53平方公尺為限，逾此部分則非該租賃契約所及，且由每月租金5,000元，以面積23.53平方公尺換算，每坪租金約704元，始符合市場行情及比例原則，更可證該租賃契約承租標的之面積以所有權狀登記面積23.53平方公尺為限。
5、系爭房屋166-1及168號，於門牌166-1號與騎樓間尚設有一個門，且騎樓鐵捲門亦可開啟，即系爭166-1及168號亦可經由該獨立門戶出入；又系爭房屋3棟內之營業廳與包廂間尚有牆面與門可為區隔，並非全部打通使用。
二、被告則以下列等語，資為抗辯，並聲明：1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。
（一）系爭房屋3棟係訴外人蘇俊偉於86年1月15日向訴外人蘇正勝、蘇俊銘承租，以供其經營KTV及餐飲之用，租期至106年1月14日止，每月租金5,000元，嗣因蘇俊偉經營不善，向嘉義縣政府聲請暫停營業後，被告蘇美文有興趣承接，乃於93年1月15日接手繼續經營，並辦理復業，同時通知訴外人即出租人蘇正勝、蘇俊銘，由被告繼受原租約一切權利義務，是本件並非由被告與訴外人蘇正勝、蘇俊銘另簽訂一新租賃契約，僅是承租人之承租權移轉。本件原告因拍賣取得系爭房屋3棟所有權，然被告係繼受訴外人蘇俊偉與蘇正勝、蘇俊銘間租賃契約即甲系爭租約，係在民法修正前，則依債編施行法第1條規定，並不適用修正後即88年5月5日施行之現行民法第425條規定，是原告援引最高法院95年台上字第521號判決，向被告要求收回已出租之系爭房屋3棟，顯有誤引。另被告繼受甲系爭租約，業經鈞院99年易字第793號判決認定該乙系爭租約存在，且鈞院98年度司執字第13373號，原告聲請強制執行訴外人蘇正勝、蘇俊銘財產事件中，亦認定乙系爭租約存在，而在拍賣公告中載明，拍賣後不點交等語，原告卻未提出異議，是該乙系爭租約是有效存在。至於訴外人蘇正勝、蘇俊銘有無將租金收入列入所得收入申報，僅是報稅問題，與租賃契約是否存在無關。
（二）又被告自原告取得所有權後，即請原告提供帳號，以供租金之匯款，原告置之未理，被告乃向法院提存。若原告認租金太少，應依法請求提高租金，而非請求自算租金。另被告並非無權占有，亦給付租金，被告並無不當得利，也無獲得相當於租金之利益，故原告請求遷讓房屋之同時，亦請求不當得利，顯無理由。何況原告認被告所承租之房屋價值為439,704元，並以此為訴訟標的價值繳交裁判費，縱原告認租金5,000元過少，而請求提高或認被告要給付不當得利，或給付相當於租金之損害賠償金，其租金之計算，依土地法第97條規定，以建築物申報總價之年息百分之十計算，則依原告自認之房屋價值439,704元計算，應為43,970元（439,704×10﹪），故原告亦只能請求年租金43,970元。
（三）系爭房屋3棟雖有168號、168-1號、166之1號，但房屋裡均係相通，均作為KTV使用，當年申請設立時，僅係以面向通道之門牌號碼168-1號作為代表號申請，商場上均係如此，故營業申請所使用之門牌號碼與實際經營之全部場所無關，且被告係向訴外人蘇俊偉頂下168KTV營業，並非承租168-1房屋。
三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
（一）兩造不爭執之事項：
1、系爭房屋3棟原為訴外人蘇俊銘、蘇正勝所有；嗣由原告買受。
2、系爭房屋3棟現由被告蘇美文占有使用中。
3、被告蘇美文自99年10月18日起至100年6月20日止，有為原告提存51,837元。
4、甲、乙系爭租約均未經過公證。
（二）經兩造協議簡化之爭點：
1、甲系爭租約是否有效存在？
2、乙系爭租約是否繼受甲系爭租約？乙系爭租約之效力係於86年1月15日或93年1月15日發生效力？
3、本件有無修正後民法425條第2項之適用？
4、被告蘇美文占有系爭房屋3棟，有無正當權源？
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張系爭房屋3棟原為訴外人蘇俊銘、蘇正勝所有，嗣由原告買受，且系爭房屋3棟現由被告占有使用中，又被告自99年10月18日起至100年6月20日止，有為原告提存51,837元等情，有原告提出之嘉義縣朴子市○○段276建號（門牌號碼：嘉義縣朴子市○○路166之1號）、同段278建號（門牌號碼：嘉義縣朴子市○○路168之1號）建物所有權狀、建物登記謄本影本各1紙、嘉義成功街117號存證信函影本、朴子海通路郵局68號存證信函影本各1份、臺灣臺南地方法院99年度存字第1327號、1396號、1527號、1638號、100年度存字第0239號、0393號、0535號、0639號、0806號提存通知書影本各1紙（見本院卷第10-13、20-22、30-34頁），並為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）甲系爭租約是否有效存在？查原告主張訴外人蘇正勝、蘇俊銘申報所得稅無租金之收入乙情，固為被告所不爭執，並有財政部臺灣省南區國稅局100年8月12日南區國稅資訊字第1000018029號函後附訴外人蘇正勝、蘇俊銘93至99年度綜合所得稅各類所得資料清單資料在卷可參（見本院卷65-79頁），惟租賃契約之有效與否，核與每年度之綜合所得稅各類所得資料清單所載內容無涉，是訴外人蘇正勝、蘇俊銘於申報綜合所得稅時，未將租金收入列入所得申報，縱有逃漏稅捐之嫌，然究非認定甲、乙系爭租約有效與否之依據；又原告主張目前名義上由被告經營之「一路發餐飲店」，係於86年1月22日設立登記，負責人為訴外人蘇正勝，於88年2月5日變更為訴外人蘇俊偉，是蘇俊偉顯不可能於86年1月15日簽訂甲系爭租約乙情，縱為本院99年度易字第793號刑事判決所認定，有上開本院刑事判決在卷可稽（見本院卷第95頁背面），惟租賃契約係債權行為，而非處分行為，是縱出租人非房屋所有權人，亦不影響債權契約之有效成立，締約當事人間，仍應受該租賃契約之拘束，僅出租人在真正權利人主張權利時，應負損害賠償之責，故原告主張上情縱或屬實，亦難執該理由認定
甲、乙系爭租約無效；準此，本件原告雖主張甲、乙系爭租約均無效，惟就此並未舉證以明，自應認甲、乙系爭租約均有效存在。至甲、乙系爭租約若係系爭房屋3棟被執行以後始簽立，應會刻意造假，而不致於將該2份租約之租賃期限記載為20年，致符合民法第425條第2項之規定，是堪認該甲、乙系爭租約亦屬真正，附此敘明。
（三）乙系爭租約是否繼受甲系爭租約？乙系爭租約之效力係於86年1月15日或93年1月15日發生效力？
1、查甲、乙系爭租約之不同處，乃乙系爭租約另記載：「承租人蘇俊偉，93年1月15日變更為蘇美文」、「特別約定：民國93年1月15日起，變更承租人為蘇美文（即被告），並繼受本租約一切權利與義務」、「出租人：蘇正勝、蘇俊銘」、「承租人：蘇美文」等語，有該租約影本在卷可參（見本院卷第23、24頁），本院審酌甲、乙系爭租約之租賃期限均係自「86年1月15日至106年1月14日，計20年」，租賃標的亦均係「嘉義縣朴子市○○路168之1號1樓全部」，且乙系爭租約係於甲系爭租約到期即106年以前簽訂，則甲、乙系爭租約之租賃期間、承租標的均相同，再酌以「一路發餐飲店」於88年2月24日，其負責人登記為訴外人即本件甲系爭租約之承租人蘇俊偉，於93年11月29日，其負責人則變更登記為本件被告等情，有兩造所不爭執之臺灣省嘉義縣政府嘉建商登變壹字第064482號營利事業登記證影本、嘉義縣政府嘉建商登字第000000-0號營利事業登記證影本各1紙（見本院卷第61、62頁），足認被告抗辯其於93年為經營上開「一路發餐飲店」而與訴外人蘇正勝、蘇俊銘簽約乙節，尚非虛妄；益證被告於93年1月15日確係「繼受」訴外人蘇俊偉、蘇俊銘、蘇正勝於86年1月15日簽訂之房屋租賃契約，即乙系爭租約之效力係於86年1月15日發生效力。
2、至原告主張乙系爭租約係被告與訴外人蘇正勝、蘇俊銘簽立，並無原承租人蘇俊偉之簽名，顯見被告與訴外人蘇正勝、蘇俊銘間係就甲系爭租約之剩餘期間成立一個其他條件與甲系爭租約相同之新租賃契約。另租賃契約屬繼續性質之契約，於租賃權讓與之情形下，讓與人即原承租人就租賃標的已使用收益租賃期間及已發生之租金自不包含於讓與之範圍內，且讓與人即原承租人之占有事實，亦不等於受讓人之占有，準此，被告自不得依該新租賃契約，對原告主張乙系爭租約繼續存在云云。惟查：
（1）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項定有明文；查乙系爭租約上固無原承租人蘇俊偉之簽名，然被告前所經營之「一路發餐飲店」負責人已於93年11月29日由甲系爭租約之承租人蘇俊偉，變更登記為本件被告乙情，已如前述，雖上開變更登記非以蘇俊偉本人辦理為必要，惟衡諸常情，仍須有其拿出印鑑或親自辦理印鑑證明之配合，始能辦理，依此，應推認乙系爭租約繼受甲系爭租約業經原承租人蘇俊偉與被告意思表示一致，即乙系爭租約是否有效成立，並不以原承租人即訴外人蘇俊偉簽名於上為必要；且縱乙系爭租約未經原承租人蘇俊偉之同意，惟基於債權相對性原則，僅訴外人蘇俊偉不受乙系爭租約之拘束，但乙系爭租約仍於締約當事人即被告與訴外人蘇正勝、蘇俊銘間發生效力，至訴外人蘇俊偉日後若因被告與訴外人蘇正勝、蘇俊銘簽訂乙系爭租約受有損害，乃其是否向訴外人蘇正勝、蘇俊銘求償之問題，尚難認乙系爭租約需經訴外人蘇俊偉之同意始發生效力。
（2）又原告主張租賃契約屬繼續性質之契約，於租賃權讓與之情形下，讓與人即原承租人就租賃標的已使用收益租賃期間及已發生之租金自不包含於讓與之範圍內，且讓與人即原承租人之占有事實，亦不等於受讓人之占有，故被告自不得主張乙系爭租約繼續存在云云。惟查，租賃權非不得讓與，而原告就甲系爭租約有無效，或經甲系爭租約之當事人間合法終止租約之情事，並未舉證證明，故被告與訴外人蘇正勝、蘇俊銘簽訂乙系爭租約，繼受甲系爭租約之一切權利、義務，尚難認法所不許；且租賃契約就承租人而言，除有使用收益租賃標的、交付租金及占有租賃標的之權利義務外，尚有承租人之契約終止權（民法第424條）、買賣不破租賃原則之適用（同法第425條）、出租人就租賃物設定物權，承租人得主張同法第425條之權利（同法第426條）、房屋所有權移轉時，承租人得主張基地租賃契約對房屋受讓人繼續存在（同法第426條-1）、承租人之優先購買權（同法第426條-2）、請求出租人修繕，及出租人不為修繕得終止租約之權利（同法第429條、第430條）、有益費用償還請求權（同法第431條）、租賃物之保管義務（同法第432條）、承租人之損害賠償責任（同法第433-436條）、通知義務（同法第437條）等權利義務，是原告上開主張，核屬有誤。
（四）本件有無修正後民法425條第2項之適用？
1、按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第425條定有明文。雖88年4月21日修正後之現行民法，將上開條文修正為同條第1項，並於第2項修正增列：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。惟修正後民法第425條於民法債編施行法中並無溯及之特別規定，是就89年5月5日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，依民法債編施行法第1條後段之規定，自不適用修正後民法第425條第2項之規定（最高法院96年台上字第976號判決意旨參照）。參諸民法債編施行法修正草案總說明第四項關於債編之修正規定復敘明：「民法債編之部分修正規定，較之修正前之規定更足以保護交易安全或增進社會福祉者，宜例外使其具有溯及之效力，而於債編修正前後一體適用，此類具有溯及效力之規定，自以明定於民法債編施行法中者為限」；並列舉修正民法債編規定中有溯及效力之規定者，其中修正後民法第425條於債編施行法中，並未明定其具有溯及之效力（以上立法草案總說明，見法務部88年5月印行之「民法債編修正條文暨民法債編施行法法規彙編」第39-407頁）；可見立法者於88年修法增列民法第425條第2項規定之初，已明示排除其溯及適用修法前已訂舊租約之效力。
2、再民法債編施行法係於19年2月10日公布，計15條，並於民法債編施行之日施行，嗣再於88年4月21日修正公布全文計36條，其中修正前第13條規定：「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定。前項契約，訂有期限者，依其期限。但其殘餘期限，自施行日起算較民法第449條所規定之期限為長者，應自施行日起，適用民法第449條之規定。」，於88年修正時，條文內容並無更改或異動，而僅單純條文之編列次序有所調整，其立法理由亦僅稱：「本條為現行條文第13條」移列，內容未修正」；可見該條文所稱之「債編施行前」，無論修正前後，均係針對19年5月7日民法債編施行前所定之租約而言。參以民法債編施行法修正草案總說明七亦敘明：「其他條文除第二條外並未更動內容，僅條文重新編號而變更原有之條次」（參法務部88年5月印行之「民法債編修正條文暨民法債編施行法法規彙編」第39-40及266-267頁）；益證債編施行法第24條第1項之規定，乃承襲自修正前民法債編施行法第13條第1項之規定，且係針對民法債編施行（即19年2月10日）前所定租賃契約而為之效力規定，對民法債編施行後、修正前所定之租賃契約，均無適用之餘地，更何況民法債編自19年公布施行以來，歷次之修法均僅就部分章節及條文為增、刪或更改，並無全面廢止債編之情形，若謂現行民法債編施行法第24條所謂之「民法債編」施行前，係指89年5月5日民法債編施行前所定之租約而言，則不僅與民法債編於19年即已施行之事實不符，更與立法者於修法時，刻意排除民法第425條第2項溯及效力之立法精神相互違背，自無可採。
3、查甲、乙系爭租約均未經公證，且乙系爭租約係繼受甲系爭租約之一切權利義務，是乙系爭租約自86年1月15日發生效力，其租賃期限為自86年1月15日至106年1月14日止，共計20年，業如前述，是乙系爭租約雖未經公證，惟其簽約日期既係修法前之86年1月15日，則原告縱於修正後之99年8月20日（見系爭房屋之建物登記謄本，本院卷第1
2、13頁）依執行程序承受取得系爭房屋3棟，乙系爭租約對其自仍繼續有效存在，原告自應繼受上開租賃關係，而訴外人蘇正勝、蘇俊銘亦因而脫離上開租賃關係。是原告主張本件應適用民法第425條第2項規定，排除同條第1項適用云云，尚無可取。
4、至原告雖引前揭最高法院95年台上字第521號判決意旨為據，惟本院認為免房屋所有權人於民法第425條修正後，為規避修正前「買賣不破租賃」原則之適用，而與第三人締結虛偽之買賣契約，故認有無修正後民法425條第2項之適用，應以「租賃關係成立」之時點係修正前或修正後為標準，而非以「買賣關係成立」之時點為準，是原告徒以不論在民法第425條修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，主張系爭房屋3棟無買賣不破租賃原則之適用云云，不僅有違法律安定性及不溯既往之原則，對於在修正前已成立之不動產租約承租人權益之保護亦顯然不週，自難遽憑。
（五）被告占有系爭房屋3棟，有無正當權源？
1、查乙系爭租約雖繼受甲系爭租約，且自86年1月15日即發生效力，惟乙系爭租約第1條記載之承租標的及範圍係「嘉義縣朴子市○○路168之1號1樓全部，供經營KTV及餐館營業使用」等語，是本件乙系爭租約之承租範圍係系爭房屋3棟？抑或僅門牌號碼嘉義縣朴子市○○路168之1房屋？即有釐清之必要。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（參照最高法院39年台上字第1053號判例意旨）。經查：
（1）原告主張門牌號碼嘉義縣朴子市○○路○○○○○號及168號之1樓均未包含於乙系爭租約中，且系爭166-1及168號房屋，於166-1號與騎樓間尚設有一個門，該鐵捲門亦可開啟，即系爭166-1及168號亦可經由該獨立門戶出入；又系爭房屋3棟內之營業廳與包廂間尚有牆面與門可為區隔，並非全部打通使用等節，雖提出系爭168-1號、168號門口、166-1門牌、166-1號與騎樓間鐵捲門，及系爭房屋內大廳與包廂之分隔牆壁照片6張為證（見本院卷第135-137頁），然查系爭166-1號及168號縱有獨立之出入口，惟系爭房屋3棟均有各自門牌，即嘉義縣朴子市○○路166之1號、168號及168之1號，各該門牌號碼於86年1月15日簽約前即已存在；且系爭房屋3棟係於86年簽約以前即蓋好，當時內部與現狀並無不同；又系爭房屋3棟之1樓，係全部供經營KTV所用，內部有7、8間KTV包廂，無法分辯系爭168之1號、168號、166之1號之地界線在何處等情，業經本院勘驗系爭房屋3棟屬實，並有現場圖、系爭房屋3棟之內部照片共16幀及本院100年9月5日勘驗筆錄在卷可按（見本院卷第103-105頁、第112-128頁），是原告既對系爭房屋3棟之1樓自86年興建完成後，即全部供該KTV營業使用，且該KTV之內部自86年迄今均未有重新施工等情不爭執，再參以乙系爭租約記載之承租範圍係嘉義縣朴子市○○路168之1號1樓「全部，供經營KTV及餐館營業使用」等語，足認被告與訴外人蘇正勝、蘇俊銘簽立乙系爭租約時，其等就上開契約承租範圍之真意應為系爭房屋3棟全部，應可認定。
（2）依此，原告主張門牌號碼嘉義縣朴子市○○路166之1號及168號之1樓均未包含於乙系爭租約中，被告占用上開房屋無合法權源云云，即屬無據。
2、本件原告既應繼受乙系爭租約之租賃關係，而乙系爭租約之承租範圍又為系爭房屋3棟，則揆諸上開說明，被告依據該份租約繼續占有系爭房屋3棟，難謂無權占有。
（六）末查，原告現為系爭房屋3棟之所有權人，本有向承租人即被告收取租金之權利，惟被告占有系爭房屋3棟，並非無權占有，既如前述，是原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，亦難認有據，尚難准許。
五、基上所述，被告與訴外人蘇正勝、蘇俊銘所訂立之乙系爭租約，既於民法第425條88年間修法之前即已訂立且有效存在，縱系爭房屋3棟嗣由原告承受，基於買賣不破租賃之原則，乙系爭租約對原告仍繼續有效，是以兩造間就系爭房屋3棟既有租賃關係存在，被告自有占有、使用系爭房屋3棟之正當權源，而無無權占有或不當得利之可言。從而，原告逕依民法第767條第1項及同法第179條之法律關係提起本件訴訟，核屬無據，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘主張陳述之方法，及未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年9月30日
民事第二庭法官黃仁勇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年9月30日
書記官黃意雯