裁判字號：臺灣新北地方法院98年訴字第1718號民事判決
裁判日期：民國98年12月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決98年度訴字第1718號原告甲○○訴訟代理人丙○○被告丁○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國98年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國98年5月26日經本院之強制執行程序拍賣取得門牌號碼臺北縣土城市○○路○○○號20樓之1房屋及坐落之基地（下稱系爭房屋），並於同年6月6日取得權利移轉證書，其後即通知被告應將每月租金給付原告，惟被告不予理會，原告乃於98年7月9日以板橋國慶郵局第246號存證信函催告被告應於函到3日內給付欠繳之租金，逾期即終止租約，但被告仍置之不理，故系爭租賃契約已經終止，被告自應將系爭房屋騰空返還原告，且應自98年6月6日起至遷讓之時止，每月給付原告相當於租金之不當得利新臺幣（下同）1萬元。並聲明：⒈被告應將臺北縣土城市○○路○○○號20樓之1房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告自98年6月6日起至遷讓之時止，每月給付原告1萬元。
二、被告則以：伊自94年12月1日起即向系爭房屋之前所有權人即訴外人乙○○承租系爭房屋，系爭租約並登載於拍賣公告為原告所知悉，因乙○○於95年1月15日向伊借款45萬元，約定於95年7月15日前清償，惟未按期還款， 嗣伊 與乙○○於95年7月28日約定每月還款1萬元，並以被告向乙○○承租系爭房屋之租金每月1萬元扣抵，至99年6月始扣抵完畢，故原告之請求無理由等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於98年6月10日經本院之強制執行程序拍賣取得系爭房
屋所有權，並於98年6月24日完成所有權移轉登記（見本院卷第5頁權利移轉證書影本、第24至26頁土地及建物登記謄本）。
㈡被告自94年12月1日起至96年11月30日止及自96年12月1日起
至99年11月30日止向訴外人乙○○承租系爭房屋，每月租金1萬元（見本院卷第20至23、31至32頁租賃契約影本）。
㈢訴外人乙○○於95年1月15日向被告借款45萬元，約定於95
年7月15日前清償，嗣被告與乙○○於95年7月28日約定每月還款1萬元，並以被告向乙○○承租系爭房屋之租金每月1萬元扣抵，至99年6月始扣抵完畢（見本院卷第29至30頁面額45萬元之本票、借據及扣抵租金還款約定之字據等影本）。
㈣系爭房屋之拍賣公告已註明系爭房屋現為被告以每月1萬元
租金向訴外人乙○○承租中，租賃期間自96年12月1日起自99年11月30日止，該租約訂立於查封之前，故拍定後不點交，（見本院97年度執字第96561號卷98年2月21日板院輔97執日字第96561號公告影本）。
㈤原告於98年7月9日以板橋國慶郵局第246號存證信函催告被
告應於函到3日內給付欠繳之租金，逾期不給付即終止租約（見本院卷第6頁）。
四、本院之判斷：㈠本件原告主張終止系爭租賃契約，請求被告遷讓房屋及相當
於租金之不當得利，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究之爭點在於：系爭租賃契約有無民法第425條第1項規定之適用？㈡經查：
⒈原告主張於98年6月10日經本院之強制執行程序拍賣取得系
爭房屋所有權，並於98年6月24日完成所有權移轉登記之事實，有權利移轉證書影本、土地及建物登記謄本為證（見本院卷第5頁、第24至26頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
⒉次查，被告抗辯自94年12月1日起至96年11月30日止及自96
年12月1日起至99年11月30日止向訴外人乙○○承租系爭房屋，每月租金1萬元等情，有租賃契約影本為證（見本院卷第20至23、31至32頁），且為原告所不爭執，亦足信實。又系爭房屋之拍賣公告已註明系爭房屋現為被告以每月1萬元租金向訴外人乙○○承租中，租賃期間自96年12月1日起自99年11月30日止，該租約訂立於查封之前，故拍定後不點交之事實，此經本院依職權調取本院97年度執字第96561號卷核閱無誤，足徵原告於投標時即已知悉有系爭租賃契約之存在。
⒊按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」，民法第425條定有明文。查系爭租賃契約之期限為3年，已如前述，依民法第425條第1項之規定，被告就系爭房屋之租賃契約，自不受原告嗣後取得系爭房地之所有權而影響，系爭租賃契約對於原告仍繼續存在，原告自應繼受上開租賃關係。
⒋被告又抗辯：乙○○於95年1月15日向被告借款45萬元，約
定於95年7月15日前清償，嗣被告與乙○○於95年7月28日約定每月還款1萬元，並以被告向乙○○承租系爭房屋之租金每月1萬元扣抵，至99年6月始扣抵完畢等情，有租賃期約、面額45萬元之本票、借據及扣抵租金還款約定之字據等件影本可稽（見本院卷第20至23頁、第29至32頁），且為原告所不爭執，堪信屬實。是本件被告與訴外人乙○○既有上開以租金扣抵債務之約定，且至99年6月始扣抵完畢，則原告於98年7月9日以板橋國慶郵局第246號存證信函（見本院卷第6頁）限期催告被告給付租金及逾期不給付即終止租約，即屬無據。
⒌從而，原告主張終止系爭租賃契約，請求被告遷讓房屋及相當於租金之不當得利，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告請求：㈠被告應將臺北縣土城市○○路○○○號20樓之1房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告自98年6月6日起至遷讓之時止，每月給付原告1萬元，均無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年12月31日
民事第二庭法官張筱琪以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年12月31日
書記官連思斐