臺灣臺南地方法院新營簡易庭民事簡易判決
原 告 甲○○
訴訟代理人 周武旺 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 洪茂松 律師
林樹根 律師
邱麗妃 律師
上列當事人間請求確認耕地租約關係存在事件，經本院於民國96
年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張:
（一）1.訴之聲明所示土地，均為魚塭。原告自民國88年9月15
日起，即向當時之土地所有人 謝朝順 承租養魚，訂有土
地租賃契約書可稽，約定租期12年，必須至民國100年5
月15日始屆滿，租金全租期共32萬4仟元（每年每甲以1
萬元計算），一次付清。當時出租人謝朝順因經營事業
不順，曾於88年7月間向原告借款216000元，未能償還
，兼因其在系爭魚塭養魚積欠原告飼料款（原告當時經
營東成飼料公司），乃以所有借款及飼料款抵作租金（
三項合計超過租金，但雙方同意折成租金額抵銷）。此
項事實有原告簽發88年7月5日學甲鎮農會ＦＡ0000000
號及88年7月20日同農會ＦＡ0000000號支票2張交謝朝
順領取作為借款之已兌現支票影本可稽，亦有謝朝順購
買飼料之往來帳可証。原告承租土地後，曾僱用 陳永昌
為長工，協助管理魚塭，逐日記錄養殖日報表及養殖企
劃等可証，並請傳訊作証。原告養魚出售，亦有魚販施
明仁、 李陳秀 可以証言。
2.按耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人
，其租佃爭議對於受讓受典人仍繼續有效，耕地三七五
減租條例第25條有明文規定。耕地三七五減租條例為特
別法，應優先於普通法而適用。系爭土地，因前出租人
謝朝順負債，被法院強制執行，執行案號93年執字第11
105號。執行拍賣結果，由第三人 錢秋李 買受，依上開
規定，耕地租約關係，應繼續存在於買受人錢秋李，嗣
錢秋李再出售與被告乙○○，租約關係仍應對其存在。
詎執行法院在土地拍定後，竟將土地點交與錢秋李，其
點交行為既違反三七五減租條例第25條之規定，對承租
人之原告自屬無效，原告自得提起訴訟，請求確認租約
關係存在，依租賃關係，並請求履行交付承租土地與原
告使用。
3.租地養魚，屬於土地法第106條第2項規定之漁牧，為耕
地租用，適用耕地三七五減租條例（行45判83判例）。
依耕地三七五減租條例第28條規定，出租人與承租人間
因耕地租佃發生爭議時，應經當地鄉公所耕地租佃員會
調解，調解不能成立者，應由直轄市租佃委員會調處，
不服調處時始由司法機關審判。但如租佃委員會駁回調
處之聲請，不予受理時，得由當事人逕行向法院起訴，
亦有48年台上字第1362號判例可稽。本件原告曾向台南
縣學甲鎮公所申請調解，因未依台省耕地租約登記辦法
訂立租約並經登記，故未被受理，有申請文件及學甲鎮
公所函可稽，依上開判例，原告自得逕行向鈞院起訴。
又耕地租約，未經申請登記，有效力，有51年台上字第
2629號判例可稽，故不能以原告之租約未經登記，即否
認其有耕地租賃之效力。
（二）1.被告就現實存在之各種事實，以卵中挑骨之方式，盡以
推測理想之詞指摘租賃關係為虛偽意思表示，殊非有據
。按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示
者，該第三人應負舉證之責（四八台上二九判例）。被
告不憑證據，任意主張原告之租約不實，殊無理由。原
告本人與證人之間所作陳述，在極小細節，遇有不同之
處，係因相隔時間久遠，各人記憶及天賦難期一致，但
因其非勾串，故顯現自然之歧異，更足證明事實之真實
性，良以吾人之生活經驗，各人就事實之觀察及記憶，
絕不可能完全一致，例如同一宗落水失蹤之事件，目擊
者甲謂落水者係老年人，乙則謂年青人，甲甚至謂為男
性，乙謂為女性，眾說云云，但有人落水失蹤則為事實
，不能因甲、乙兩人說詞不同即謂無此事。本件原告與
證人，在極為關鍵之事，陳述大致相同，並無故意造作
或不自然以及支吾其詞之處，以一老百姓能在壯嚴之法
庭能有此自然態度，及從容不迫之陳述，殊難謂為陳述
虛假。若照被告挑剔之方法，合法之夫妻亦將可因隔別
訊問有歧異之處，而被指為假結婚。
2.耕地三七五減租條例第16條規定承租人應自任耕作，係
指應以自己之計算，自任損益而從事耕作，不得將之轉
租他人之謂。承租人為經營耕作事宜，雇人管理耕作，
係占有輔助之行為，並非自己放棄耕作，參以政府現時
鼓勵農場式規模之經營，此種行為非法律所禁止，更不
能指為轉租。
3.原告曾向執行法院陳明有租賃關係，執行法院雖未接納
，但執行法院並無實際審查租約存在與否之實體法上權
力，原告自不受拘束。
4.抵押權設定後之租賃關係，如欲使之無效，必須由執行
法院於執行程序以正式裁定除去租賃關係。本件租賃關
係未經執行法院以裁定除去，被告不能主張租約無效。
5.耕地租約依三七五減租條例之特別規定，對於土地受讓
人仍繼續存在，依特別法優於普通法之原則，自不受民
法有關公證之拘束。
（三）爰聲明:
確認原告與被告之間，就坐落台南縣○○鎮○○○段170
之243號，養，12,415平方公尺及同段170-242號，養，14
,399平方公尺土地有耕地三七五租約關係存在。
被告應將上開土地交還原告承租使用。
訴訟費用由被告負擔。
第二項判決，原告願供擔保聲請假執行。
二、被告則以:
（一）1.否認兩造間就系爭土地有租約關係存在。
2.否認原告與訴外人謝朝順間就系爭土地有租約關係存在
。
3.系爭土地，原為謝朝順所有，經鈞院93年度執字第1110
5號強制執行案件拍定，由錢秋李買受。
執行法院於94年４月12日執行點交，足證法院係以「無
租約關係」為條件拍賣。原告及謝朝順對於強制執行程
序，並未表示異議。之後以買賣為原因，由錢秋李將土
地所有權移轉登記予被告。準此，原告主張兩造間有租
約關係存在云云，顯無理由。
4.關於原告起訴狀所提出證據之陳述：
⑴證一：被告否認其真正。
⑵證二：不能用以證明謝朝順有向原告借款，亦不能用
以證明謝朝順以債務抵付租金。
⑶證三：被告否認其真正。
⑷證四：被告否認其真正。
⑸證五：被告不爭執。
由該項土地異動索引謄本可知，謝朝順於82年
間已提供系爭土地向第一商業銀行抵押貸款；
另於88年４月間又設定抵押予 蘇寶山 ，均在原
告所主張88年９月12日與謝朝順簽訂租約乙事
（被告否認之）之前，則執行法院應依強制執
行法第98條第２項規定，除去租賃關係後拍賣
。因此，退而言之，縱認原告與謝朝順先前有
租約關係，則經過法院強制執行程序後，該租
賃關係已因法院除去而不存在，此由法院點交
系爭土地予買受人之事實可證。
⑹證六：關於台南縣學甲鎮公所公函，被告不爭執。
關於原告申請函之內容，被告否認其真正。
（二）1.原告所主張「土地租賃契約」，應屬原告與謝朝順通謀
虛偽意思表示，並非真正。經查：
⑴、關於積欠飼料貨款之疑義：謝朝順究竟積欠東成
飼料公司之貨款？抑積欠原告個人飼料貨款？原
告說詞前後不一。原告於95年４月13日陳稱：謝
朝順係積欠東成公司飼料貨款，原告為東成公司
之經理，他已幫謝朝順還飼料款云云。惟謝朝順
與原告於鈞院95年５月19日審理中，兩人均陳稱
係向原告個人購買飼料云云，前後說詞不一，且
與常理不合。蓋原告雖擔任東成飼料股份有限公
司之董事長及總經理，惟東成公司係一法人，與
原告仍屬不同之權利主體，果真謝朝順需用飼料
，理應向東成公司購買，豈有由原告個人向東成
公司購買，再由原告個人轉售給謝朝順之理？謝
朝順究於何時購買飼料？就此，謝朝順陳稱僅88
年３月間購買２次而已。原告於95年４月13日陳
稱：「我們主張只有３個月賣飼料給謝朝順」云
云，嗣於95年５月19日則稱：除於88年３月間購
買外，另87年間亦有購買，並積欠貨款６、７萬
元云云，原告說詞前後不一，且與原告之記載不
合。準此，謝朝順與原告固均主張以積欠飼料貨
款，抵充租金之一部，惟謝朝順究係積欠東成飼
料公司貨款，抑積欠原告個人貨款？謝朝順何時
購買？積欠金額若干，均屬疑義，則原告所稱以
謝朝順積欠飼料款抵充資金一部乙節，尚難採信
。
⑵、自88年間起，迄93年間止，長達４、５年之法院拍
賣期間，謝朝順前後接到執行法院之各項通知，恐
怕不祇十餘次以上，則謝朝順竟稱從未告知原告關
於法院進行拍賣之事，殊不合理。基上，足以合理
懷疑，原告所主張之租約，應係謝朝順與原告通謀
虛偽意思表示，且係於法院拍定後才製作租約書面
，故不及於拍定前提出，且其目的在於阻止法院點
交，故在法院通知點交期日之後，臨點交前才向法
院提出，即甚顯然。謝朝順所有系爭170－242、
170－243地號２筆土地，自88年間起歷經法院多次
拍賣，執行案號依序如下：鈞院88年度執字第1445
8號、鈞院88年度執字第17713號執行案件、鈞院88
年度執字第23407號執行案件，鈞院93年度執字第
11105號執行案件。易言之，自88年間起，執行法
院多次實施強制拍賣程序，但原告及案外人謝朝順
，均未向法院主張有租約關係存在，此為原告所不
爭執，而係直到拍定後執行法院於94年３月10日
通知訂於94年４月12日點交，原告才於94年３月23
日具狀主張有租約關係存在。衡情，若原告與謝朝
順間果真自88年５月15日起有租約關係存在，則自
88年起，迄93年拍定、點交前，將近有４、５年之
期間，何以謝朝順或原告從未向執行法院陳報有租
約關係存在，而卻直到法院拍定後，即將點交之前
，突然出面主張有租約關係存在云云，殊與常理不
合。綜上所述，足見原告所主張「土地租賃契約」
，應屬原告與謝朝順通謀虛偽意思表示，並非真正
。
⑶、原告與謝朝順間並無真正租約關係，且原告亦未使
用系爭土地。經查：⑴依鈞院93年度執字第11105
號執行案卷所附89年８月９日、88年南院鵬執字第
23407號「特別拍賣通知」之附表「附記」欄，已
載明：「土地按債務人占有現況點交」等語。 ⑵
其次，依鈞院93年度執字第11105號執行事件所訂
93年８月23日第一次拍賣公告備註欄第10項亦載
明：「拍定後，按債務人占有現況點交」等語，均
記載系爭２筆土地係由債務人謝朝順占有使用等情
。而債務人謝朝順或原告甲○○對於執行法院以「
拍定後依債務人占有現況點交」之不利於承租人之
拍賣條件公告並進行拍賣之作為，並未提出異議，
足證執行法院拍賣過程中，系爭土地仍由債務人謝
朝順占有使用，而原告甲○○並未實際使用系爭土
地甚明。 準此，原告所主張業於88年間向謝朝順
承租系爭２筆土地並簽訂租約書乙節，並非真實，
否則，執行法院歷次以「拍定後點交」為拍賣條件
，原告及謝朝順又豈會置之不理，未提出異議？又
豈會直到拍定後點交之前，才出面主張有租約關係
存在？在在顯示原告所稱其與謝朝順間就系爭２筆
土地有租約關係，並非真正。
⑷、原告所主張之「養殖日報表」及「養殖計劃」，並
無從證明原告占有使用系爭２筆土地。本件原告於
起訴狀雖主張：「原告承租土地後，曾僱用陳永昌
為長工，協助管理魚塭，逐日記錄養殖日報表及養
殖企劃等可證」云云，欲證明原告占有使用系爭２
筆土地，被告否認之。經查：⑴原告於起訴狀主張
係僱用陳永昌為長工，負責養魚及逐日記錄養殖日
報表云云，惟依原告起訴狀「證四」之養殖日報表
所載，記錄日期為91年12月31日及自92年７月１至
７月31日。製表人員為 陳勝雄 、或 黃榮串 、或李榮
華，並無原告所稱「長工」陳永昌為製表之人，而
陳永昌則於91年12月31日之養殖日報表「課長」
欄簽名，足見陳永昌為「課長」，而非「長工」。
另92年７月４日養殖日報表「塭長」欄則由 陳阿 振
簽名。且依上開「養殖日報表」之格式，其中91年
12月31日部分，除「製表人員」外，另設有「電腦
輸入人員」及「課長」欄位；92年７月部分，除「
製表人員」外，另設有「塭長」及「特助」欄位，
在在顯係上開「養殖日報表」若為真實亦係某公司
或某機構之養殖記錄，絕不可能係原告「個人」使
用系爭２筆土地之養殖紀錄資料，顯然無法用以證
明原告個人租用系爭２筆土地之事實。 試問若原
告個人租用系爭２筆土地，則上開「養殖日報表」
所載「製表人員」、「電腦輸入人員」、「課長」
、「特助」、「塭長」又係何人？原告個人果真租
用養殖系爭約2.7公頃之漁塭，又何需設置「製表
人員」、「電腦輸入人員」、「課長」、「特助」
、「塭長」等職稱之人員？且依原告之主張，其僱
用之工人按日製作養殖日報表，準此，原告僱用之
工人尚不止陳永昌一人，另有陳勝雄、黃榮串、李
榮華及 陳阿振 共計５人以上。至於原告辯稱陳永昌
為東成飼料公司總經理之特別助理，陳勝雄、黃榮
串、 李榮華 、陳阿振，為東成飼料公司警衛或員工
，均係私下幫忙原告養漁云云，該項說詞，殊不合
理。蓋原告甲○○雖為東成飼料公司之董事長兼總
經理，亦不得使用公司員工替其個人養魚，由此足
證原告所提出「養殖日報表」，應係東成飼料公司
之養殖紀錄甚明。
２、其次，系爭２筆土地，向來僅分為２個漁池，原告
本人亦稱之後分為３個漁池，然而，依上開「養殖
日報表」則分為17個漁池，足證上開養殖日報表所
載資料並非系爭２筆土地之使用記錄，即甚顯然。
⑶綜上，原告所主張之「養殖日報表」及「養殖
計劃」，並無從證明原告占有使用系爭２筆土地，
足證原告並未租用系爭２筆土地。 4.退而言之，
縱認原告與謝朝順訂有租用土地契約，惟該租約，
因違反耕地三七五減租條例第16條第１項規定，應
屬無效。經查：⑴依三七五減租條例第１條規定：
「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者
，依土地法及其他法律之規定。」；依同條例第16
條第１項規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕
地全部或一部轉租於他人。」。其次，依土地法第
６條規定：「本法所稱自耕，係指自任耕作者而言
。其為維持一家生活直接經營耕作者，以自耕論。
」；依土地法第106條規定：「以自任耕作為目的
，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用
。」。準此，所謂「自任耕作」，原則上必須承租
人「親自」耕作，不得僱請他人代為耕作，僅於例
外情形「其為維持一家生活」，始得僱用他人協助
，此為耕地三七五減租條例保護弱勢佃農之立法精
神，否則，若承租人並非經濟弱者，而以承租名義
簽訂租約，不自任耕作，卻僱用他人代為耕種，支
付 小額工資而坐享成果，如此絕非耕地三七五
減租條例之立法目的，故同條例第16條第１項規定
，承租人不自任耕作者，其租約無效。
３、本件原告於起訴狀自認：原告當時經營東成飼料公
司。原告承租土地後，曾雇用陳永昌為長工，協助
管理魚溫等情，惟依原告提出之養殖日報表，則原
告僱用之工人，至少有課長陳永昌、製表人員陳勝
雄、黃榮串、李榮華及塭長陳阿振等５人以上。足
證縱認原告有租用系爭土地，惟原告顯然無法親自
耕作，且非「為維持一家生活」而必需僱用他人協
助，實係全部委由他人代為耕作，已違反耕地三七
五減租條例第16條第１項之規定。其次，依東成飼
料股份有限公司及精暢股份有限公司基本資料及董
監事資料所載（見被告95年４月17日陳報狀），原
均擔任東成飼料公司之董事長及總經理，並擔任精
暢公司之董事，其公司事務繁重，自不待言，則原
告既有專任農耕以外之職業及收入，已足以維持一
家之生活，即甚顯然。準此，本件原告主張向謝朝
順承租系爭土地，被告否認之。退而言之，原告縱
有向謝朝順承租系爭土地，但原告因有專任農耕以
外之職業及收入，原告亦顯然無法自任耕作。則原
告縱與謝朝順簽訂租約，亦非以「自任耕作」為目
的，且實際上亦未自任耕作，自無從主張耕地三七
五減租條例規定之權利。 綜上，本件原告並未自
任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條第１項之
規定，依同條第２項之規定，原訂租約無效。
４、再者，依鈞院93年度執字第11105號執行案件於94
年４月12日點交執行筆錄之記載，系爭170－243地
號土地（執行案附表編號１）當時「沒有養殖」，
另170－242地號土地（執行案附表編號20），則在
法院點交前已由債務人交付拍定人。而債務人謝朝
順及原告對於執行法院實施強制執行之方法，雖曾
於點交前提出異議，但經法院駁回後，原告並未依
法提出抗告而確定。準此，退萬步言之，縱認原告
曾占有使用系爭土地（被告仍否認之），惟既經執
行法院依法點交於拍定人，則原告已不得再主張其
占有使用土地之權利。6.按「拍賣之不動產原有之
地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移
轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響
，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」，強制
執行法第98條第２項定有明文。依原告起訴狀證五
〈土地異動索引謄本〉可知，謝朝順於82年３月３
日已提供系爭土地向第一商業銀行抵押貸款；另於
88年４月29日又設定抵押予蘇寶山，均在原告所主
張88年５月15日交付土地或88年９月12日簽訂租約
書面乙事（被告否認之）之前，則執行法院應依強
制執行法第98條第２項規定，除去租賃關係後拍賣
。 衡情，「假設」原告與謝朝順間果真於88年間
簽訂租約，則何以兩人於長達４、５年期間之歷次
強制執行程序中，從未主張有租約關係存在？殊屬
可疑，且與常理不合。相對地，若原告或謝朝順於
法院強制執行程序中，已出面主張就系爭２筆土地
有租約關係存在，則該租約關係既成立於抵押權設
定之後，且觀諸租約約定租期長達12年之久，租金
並已一次付等情，則應買人於租期屆滿前，對於土
地完全無法使用，亦不得收取任何租金，則至愚之
人亦不可能以2300餘萬元（執行法院拍賣底價）去
應買，足見該項租約關係之存在，顯然妨礙抵押物
之拍賣，則執行法院應依法除去該項租約關係而拍
賣，易言之，縱認原告與謝朝順間確有租約關係，
亦將遭執行法院除去，而不得再為主張。準此，本
件原告之請求，應無理由。
５、本件原告依耕地三七五減租條例第25條規定：「在
耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三
人，其租佃契約對於受讓人受典人仍繼續有效，受
讓人受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記
。」，而主張租約對被告繼續有效。惟耕地三七五
減租條例第25條之規定，與民法第425條第１項之
規定，其立法精神相同，均為「買賣不破租賃」之
原則。經查：⑴關於民法第425條「買賣不破租賃
」原則之適用，學說及實務見解均認為民法第425
條規定之適用，須具備三個要件：租賃關係之存
在。租賃物已交付於出租人，且為出租人占有人
中。出租人將租賃物所有權讓與第三人。 ⑵其
次，關於「租賃物之交付」及「承租人占有中」之
要件，係為使租賃關係物權化並具有「公示性」。
而其中「承租人占有」之要件，更係88年４月29日
公布修正民法債編所增加之要件。準此，由承租人
占有使用租賃物之外觀，使準備受讓所有權之第三
人得以預知買賣標的物有租約關係存在，而不致於
受讓租賃物所有權後，受到承租人主張租賃權之不
測之損害。 ⑶謹摘錄數則實務見解，敬供參酌。
①司法院35年解字第3070號，謂：「租賃物經出
租人交付於承租人後，即為承租人占有，出租人如
將其所有權讓與第三人，第三人就承租人之占有，
知有租賃契約之存在，不致因租賃契約於受讓後繼
續存在，而受不測之損害，民法第425條係基於承
租人受交付後必占有租賃物之普通情形而為規定，
若出租人於承租人中止租賃物之占有，將其物讓與
第三人，則第三人無從知有租賃契約之存在，絕無
使其租賃契約對於受讓人繼續存在之理，同條之規
定自應解為不能適用。」。②最高法院43年台上字
第250號判例：「被上訴人與某甲就訟爭土地訂立
租賃契約時，如未由某甲將土地交付被上訴人耕作
，則上訴人受讓該土地既無從知被上訴人與某甲間
租賃契約之存在，依民法第425條及耕地三七五減
租條例第25條規定之本旨推之，被上訴人與某甲間
之租賃契約，即不能對於受讓該土地之上訴人主張
繼續有效。」。以上實務見解，均強調以租賃物之
交付及承租人占有租賃物，作為租賃關係之公示方
法，使受讓人能從受讓標的物已被第三人占有之外
觀，去推知租賃關係存在之可能，而作進一步之查
證，以保障其權益。
６、準此，本件鈞院93年度執字第11105號執行案件，
執行法院非但未於拍賣條件公告有租賃關係存在
，且更公告系爭２筆土地於拍定後點交予拍定人
，足使應買人認為系爭土地由債務人占有使用而
無租約關係存在。易言之，被告之前手向法院應
買時，由法院拍賣公告並無從知悉有租約關係存
在（否則，至愚之人亦不會應買），嗣執行法院
已解除占有，將系爭土地點交於被告之前手，之
後，被告乃由前手取得系爭土地所有權，被告更
無法得知原告與謝朝順間是否確有租約關係存在
。揆諸司法院35年解字第3070號解釋及最高法院
43年台上字第250號判例意旨，被告於受讓系爭土
地時，既無從知悉有租賃關係存在，則原告不得
再向被告主張有租約關係繼續存在。 8.次按，
民法第425條固規定：「出租人於租賃物交付後，
承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，惟民國88
年４月29日公布修正、89年５月５日施行之民法
第425條第２項則增訂：「前項規定，於未經公證
之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者
，不適用之。」，經查：⑴該條增訂理由略為：
「司法院35年院解字第3073號要旨稱『租賃物
經出租人交付承租人後，即為承租人所占有，出
租人如將其所有權讓與第三人，第三人可就承租
人之占有，知有租賃契約之存在，不致因租賃契
約於受讓後繼續存在，而受不測之損害。民法第
425條係基於承租人受交付後，必占有租賃物之
普通情形而為規定。若出租人於承租人中止租賃
物之佔有後，將其所有權讓與第三人，則第三人
無從知有租賃契約之存在，絕無使其租賃契約對
於受讓人繼續存在之理。』，為期明確，爰於第
一項增列『承租人占有中』等文字，使買賣不破
租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後承
租人占有中之情形，以保護第三人之權益。本
條第一項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權
化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於
當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其
權利義務內容合法明確，且可防止實務上常見之
弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽
訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人
之強制執行，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公
證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限
者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第一項之
規定，爰增訂第二項」等語。 ⑵依原告主張之
租賃契約，期限長達12年之久，並未經公證，則
原告雖依「買賣不破租賃」之規定，而主張租約
繼續有效存在，惟揆諸前揭民法第425條第２項之
增訂理由，本件原告主張之租約，既未經過公證
，依民法第425條第２項規定，自無「買賣不破租
賃」原則之適用。準此，本件原告之請求，應無
理由。
７、又按民法第866條規定：「不動產所有人，設定抵
押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他
權利。但其抵押權不因此而受影響。」，所謂其
他權利，包括租賃權在內。經查： ⑴最高法院
60年台上字第461號判例謂：「抵押人於抵押權設
定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，
對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請
或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之
必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於
拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係
非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容
之一部。無論應買人投標或由債權人承受，依繼
受取得之法理，其租賃關係應對買受人或承受人
當然繼續存在」。⑵準此，依上開最高法院判例
意旨，執行法院明載於拍賣公告之條件，成為拍
賣契約之內容，應買人應受到拘束。依此意旨之
反面解釋，若執行法院未於拍賣公告載上明有租
賃關係之事實，則有租賃關係之事實，並非契約
內容，買受人自得不受拘束。 ⑶本件被告之前
手錢秋李，由執行法院拍賣取得系爭２筆土地（
鈞院93年度執字第11105號），執行法院之拍賣公
告非但未載明有租賃關係之事實，甚至更載明拍
定後點交土地，足以讓應買人認知並無租賃關係
存在，且無第三人占有之糾紛存在。 準此，鈞
院（93年度執字第11105號執行案）既以無租賃關
係及拍定後點交為拍賣條件，而由被告之前手錢
秋李應買，法院點交之後，錢秋李再以買賣為原
因，移轉所有權登記予被告，揆諸前揭說明，縱
認執行法院拍定前，原告與謝朝順有租約關係存
在（被告否認之），惟執行法院既未以有租賃關
係存在為拍賣條件，且更載明拍定後點交，因此
，在執行法院拍定、點交之後，原告即不得再向
被告主張租約繼續有效存在。
８、末查，原告或謝朝順未於執行法院拍定前主張租
約關存在，致法院無從得知有租約關係存在，以
無租約關係及拍定後點交之條件拍賣，投標者或
拍定人亦無從得知有租約關係存在，而信賴法院
公告之拍賣條件而應買，自應受到法律之保護，
否則將無法維護法院拍賣公告之公信力。準此，
被告之前手於應買前既無從知悉有租約關係存在
，嗣法院拍定後，原告才出面主張租約權利，自
不再受法律之保障。經查：⑴若准許原告之請求
，即認同原告未於執行程序中主張租約關係，促
使執行法院於拍賣公告載明，嗣於拍定點交後，
竟仍得主張承租人權利，要求拍定人或拍定人之
繼受人交出土地，則將發生下列不合理之結果：
①原告於執行法院拍定前，主張租約權利而遭法
裁定除去租賃關係，而不得再主張權利； ②反
之原告於拍定前故意不主張租約關係而直到拍定
後才又主張租約權利，而卻受到保護。相對地，
信賴法院拍賣公告之拍定人，事後卻需受到突然
出現之租約之限制，豈為法律之平？⑶甚至，若
認同原告得主張租約關係繼續存在，被告之前手
即拍定人之權利將因租約限制而受損害，則拍定
人是否得以執行法院疏未查明是否有租賃關係存
在，未公告載明有租賃關係存在，且公告拍定後
點交土地，致拍定人依法院公告之拍賣條件，認
為無租賃關係存在，且無第三人占用之糾紛存在
，因信賴法院公告而應買為由致生損害，向執行
法院請求國家賠償，恐滋爭議，似不無研酌餘地
。11.綜上所述，本件原告主張之租約，應係通謀
虛偽意思表示，並非真正；原告並未自任耕，該
租約違反耕地三七五減租條例第16條第１項規定
，應屬無效；且被告於買受系爭土地時，並無從
知悉有租約關係存在，依司法院35年院解字第
3073號及最高法院43年台上字第250號判例之意旨
，原告亦不得對被告主張租約關係繼續存在。
（三）爰聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：
(一)坐落台南縣○○鎮○○○段、田地目、170-243地號，同段
養地目、170-242地號等二筆土地原係訴外人謝朝順單獨所
有。
(二)訴外人謝朝順積欠訴外人第一商業銀行股份有限公司鹽水分
行借款3470萬元及利息、違約金，訴外人第一商業銀行股份
有限公司鹽水分行（下稱第一商銀）聲請拍賣訴外人謝朝順
所有之系爭土地，經以本院88年度執字第23407號強制執行
結果，經特別拍賣仍未拍定，依法視為撤回，並經本院於89
年7月23日發給債權憑證，嗣第一商銀於91年11月11日將上
開債權讓與訴外人馬來西亞商富析資產管理股份有限公司台
灣分公司，訴外人馬來西亞商富析資產管理股份有限公司台
灣分公司又於92年11月28日將上開債權讓與訴外人 戴秀娥 、
錢秋李，其於92年12月25日通知訴外人謝朝順。
(三)訴外人戴秀娥、錢秋李於93年3月29日聲請本院對債務人謝
朝順所有之系爭土地強制執行，於93年8月23日第一次拍賣
時，訴外人錢秋李向本院聲明以拍賣底價承受，並以債權折
抵買賣價金，訴外人錢秋李於94年2月14日領得本院核發之
系爭土地之權利移轉證書。
四、本院得心證之理由：
原告主張其於88年9月15日向訴外人謝朝順承租系爭土地，
租賃期間自88年5月15日起至100年5月15日止，共計12年，
租金每年每公頃1萬元，被告買受系爭土地，依買賣不破租
賃原則，兩造間就系爭土地仍有租賃關係等情，惟為被告所
否認。是本件爭執之要點為：原告與訴外人謝朝順間就系爭
土地是否存有租賃關係？茲將本院之判斷意見說明如下：
(一)訴外人第一商銀於88年8月間向本院聲請拍賣訴外人謝朝順
所有系爭土地，經本院以本院以88年度執字第23407號給付
借款強制執行事件受理在案，並經本院先後寄送系爭土地查
封登記函、不動產鑑定函、陳述底價通知書予訴外人謝朝順
，均經訴外人謝朝順分別於88年9月4日、88年9月21日收受
，本院再寄送89年1月4日、89年1月28日、89年2月25日拍
賣公告及應買公告通知予訴外人謝朝順，亦均經訴外人謝朝
順收受無訛，業經本院調閱本院88年度執字第23407號給付
借款強制執行事件卷宗核閱無誤。惟訴外人謝朝順於88、89
年間分別收受上開強制執行事件法院送達文書，從未向本院
陳報其與原告間就系爭土地有何租賃關係存在。
(二)被告於93年3月29日復向本院聲請聲請拍賣訴外人謝朝順所
有系爭土地，經本院以93年度執字第11105號給付借款強制
執行事件受理在案，並經本院先後寄送陳述底價通知、查
封通知函、93年7月27日拍賣通知、94年1月11日分配通知
、予訴外人謝朝順，並均經訴外人謝朝順合法收受送達文
書，其中本院於93年7月8日第一次拍賣公告備註欄記載「
十、查封時，據債權人代理人稱：系爭編號1、20土地現為
漁塭，為債務人所養殖，應買人應自行查證，拍定後，俟
當期漁獲捕撈後，按債務人占有現況點交」等語，惟訴外
人謝朝順分別收受上開本院送達文書，從未向本院陳報其
與原告間就系爭土地有何租賃關係存在，直至訴外人錢秋
李聲請執行點交系爭土地，本院定於94年4月12日前往系
爭土地履勘，並於94年3月10日通知訴外人 謝調郎 ，原告始
於94年3月23日具狀向本院陳報其自88年起即向訴外人謝朝
順承租台南縣○○鎮○○○段170-243、170-242地號等2筆
土地從事養殖等情；嗣經本院書記官於94年4月12日到場執
行履勘時，原告始具狀陳稱其自88年起即向訴外人謝朝順
承租上開2筆土地，租期12年，租金每年2萬元，現養殖魚
類，魚塭內之魚苗是於92年10月放入養殖等語，復於94年4
月12日具狀聲請暫緩執行點交，並提出土地租賃契約書影
本1份為證；，此經本院調閱本院93年度執字第11105號給
付借款強制執行事件卷宗核閱無訛。本院參酌原告與訴外
人謝朝順為表兄弟四親等旁血親關係，，若原告自88年9月
15日間起確有向訴外人謝朝順承租系爭土地，且一直在系
爭土地上從事魚類養殖，則訴外人謝朝順先後於88年、89
、93年間收受本院寄送強制執行相關文書多次，以訴外人
謝朝順與原告血緣關係之密切、居住處所相隔之近，何以
竟未通知原告，直至本件拍賣程序終結，本院依被告聲請
點交而前往履勘現場之際，原告始主張其與訴外人謝朝順
間有租賃關係存在，顯與常情相悖，難認原告與訴外人謝
朝順間有確有租賃關係存在。
(三)依原告起訴狀「土地租賃契約書」所載，簽約日期為「88年
９月12」，惟租約書第二條所載租賃期間則為「自88年５月
15日起」，兩者並不一致。且租約書第６條「附註」記載：
「乙方支付甲方租金32萬４千元，於簽約時支付清楚」等語
，則「88年５月15日」當時，原告尚未支付「租金」，何以
約定租期「自88年５月15日起」？原告於鈞院95年４月13
日開庭時雖稱：「我們在還未訂立契約前就已租系爭土地，
後來才補訂契約」云云，惟原告與謝朝順究於「何時」約定
租期、租金數額、及約定如何支付？不無疑義。就此，謝朝
順與原告於鈞院95年５月19日開庭時，兩人含糊其詞。且謝
朝順於88年５月15日當時並未收到原告所交付之租金，又豈
會將系爭土地先交給原告使用，而於４個月之後才補訂租約
書面？殊屬可疑。 又查，關於租金之支付，原告於起訴狀
陳稱：「當時因出租人謝朝順因經營事業不順，曾於88年７
月間向原告借款216,000元，兼因其在系爭魚塭積欠原告飼
料款（原告當時經營東成飼料公司），乃以所有借款及飼料
款抵作租金」云云。然而，果真謝朝順向原告借款，因未能
償還而以借款抵充租金，則衡情應係借款在先而租約成立在
後，因此，縱兩人有租約關係，亦應成立於88年７月借款之
後，何以租約期間係在借款之前「自88年５月15日起」，豈
不可疑？本院綜合上開各情，堪認原告與訴外人謝朝順就系
爭土地訂立之土地租賃契約書，顯係事後虛構不實之文書。
(四)至證人李陳秀結證：我自89年至93年間均有向原告經營飼料
廠旁之魚塭向原告購買魚貨，最後一次約於92、93年間，原
告於93年間曾打電話問我是否要購買魚貨等語（同上本院筆
錄），證人 施明仁 證述：我於92年間曾至原告經營飼料廠南
側及北側魚塭購買魚貨，也有看到養殖設備正在運轉等語（
同上本院筆錄），核與原告主張其於90年間曾經販售魚類予
證人施明仁、李陳秀，但93、94年間沒有販賣魚貨予證人施
明仁、李陳秀等情節不符；且證人施明仁、李陳秀之證言充
其量僅能證明原告於93年間確有在系爭土地上養殖魚類，惟
原告在系爭土地上養殖魚類之原因不一而足，或由訴外人謝
朝順無償提供系爭土地，或因原告無權占用，或因原告為其
管理系爭土地，尚不得以證人施明仁、李陳秀，曾於93年間
在系爭土地上向原告購買魚貨，遽予推斷原告與訴外人謝朝
順當然於88年9月30日訂立期限長達12年之租賃契約。
(五)又原告主張訴外人謝朝順在170-210地號設有電錶，電費係
由原告簽發支票支付等情，並提出電費收據4紙及支票1紙為
證，惟原告在系爭土地上養殖魚類之原因不一而足，或由訴
外人謝調郎無償提供系爭土地，或因原告無權占用，或因原
告為其管理系爭土地，已如上述，原告縱有代繳分割前
170-210地號上使用電費之事實，其原因亦有可能出於借貸
、代墊等等，並非當然謂原告與訴外人謝朝順間就系爭土地
有租賃關係存在，據此不能為有利原告之認定。再查，原告
於上開書狀提出電費通知及收據資料４紙，分別如下：①用
電戶名： 謝登串 ，用電地址○○○鎮○○○段170之242號
，年月份：92年９月（期間：92年７月７日至92年９月５日
），電費84元。「本月抄表指數」：37522，「上次抄表指
數」：37522。比對結果：實際上並未使用電力。②用電戶
名：謝朝順，用電地址○○○鎮○○○段170之21地號。年
月份：91年８月份。③用電戶名：謝朝順，用電地址○○○
鎮○○○段170之21地號。年月份：91年11月份。④用電戶
名：謝朝順，用電地址○○○鎮○○○段170之21地號。年
月份：91年12月份。綜合以上，第一張電費收據之用電地址
170之242地號，雖與系爭土地之其中一筆相符。但用電戶名
為謝朝順之父親謝登串，而非原告本人，且該92年９月份之
用電度為「零」，易言之，該漁塭電表早已停止使用。其次
，第②、③、④張電費資料，用電地址「170之21地號」，
並非系爭土地，且用電日期均在91年底以前。衡諸常情，若
原告確有租用系爭 土地之事實，則不可能未變更「電用戶
名」為其本人，且原告既稱伊直到94年４月間法院點交土地
當時，仍有飼養 吳郭魚 ，則何以未能提出更多、時間更近之
繳交電費資料？而僅能提出91年底，或92年９月間之收據？
況該等收據，亦無法證明係由原告繳納。
五、綜上所述，原告主張其與訴外人謝朝順間就系爭土地有租賃
關係存在，既與事實不符，從而，原告訴請確認兩造間就系
爭土地之租賃關係存在，並請求交付系爭土地，為無理由，
應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗
，併予宣告駁回之。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 30 日
臺灣臺南地方法院新營簡易庭
法官 夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 1 月 30 日
書記官黃玉真