裁判字號：臺灣臺南地方法院96年訴字第1737號民事判決
裁判日期：民國98年01月23日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺南地方法院民事判決96年度訴字第1737號原告丙○○
號乙○○丁○○共同訴訟代理人 賴鴻鳴 律師
黃俊達 律師 莊信泰 律師被告庚○○○○○○訴訟代理人己○○
辛○○被告兼上一人複代理人壬○○訴訟代理人己○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國98年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告庚○○○○○○應將占用坐落臺南縣新營市○○段六一一地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積二一點０七平方公尺之房屋拆除，將土地返還於原告丙○○及共有人祭祀公業 沈六順 。
被告壬○○應將占用坐落臺南縣新營市○○段○○○○號土地上如附圖所示Ａ1部分面積一一點九平方公尺之房屋拆除，將土地返還於原告丙○○及共有人祭祀公業沈六順。
被告壬○○應將占用臺南縣新營市○○段○○○○號土地上如附圖所示Ａ2部分面積一０點三三平方公尺之房屋拆除，將土地返還於原告丙○○、丁○○、乙○○。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但如有經被告同意或請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2款分別定有明文。次按被告於訴之變更、追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意，同法條第
2項，復定有明文。本件原告起訴時其聲明為：被告應將坐落臺南縣新營市○○段229-3、229-15地號所占用之土地返還原告（96年度補字第384號第4頁）。嗣將訴之聲明變更為如主文第1項至第3項所示，被告無異議，而為本案之言詞辯論，且其請求之基礎事實核屬同一，揆之前揭法文說明，原告訴之變更，自為適法，合先敘明。
二、本件原告起訴主張，㈠坐落臺南縣新營市○○段611為原告丙○○及訴外人祭祀
公業沈六順所共有、同段612地號土地為原告丙○○、乙○○、丁○○所共有（上開2筆土地以下簡稱系爭土地）。而系爭土地上如附圖所示編號A1、A2為被告壬○○所占用並興建房屋；至於B部則為被告 郭睿豐 所占用並興建房屋。惟被告占用該土地，並未經原告同意，被告所為顯屬無權占有。被告辯稱有租賃關係存在，原告否認之。縱有該租約存在，則原告亦主張被告積欠租金超過2年以上，並終止該租約。原告數度促請被告拆除房屋並返還系爭土地，置之不理。為此爰依民法第767條、821條規定，請求被告拆除系爭土地上所建蓋之房屋，並還返該土地。
㈡並聲明：求為判決，如主文所示。
三、被告則以，㈠被告壬○○所有門牌號碼臺南縣新營市○○街25之2號（
原為臺南縣新營市○○街○○號）及被告郭睿豐所有門牌號碼臺南縣新營市○○街○○號之房屋，均為被告之祖先於日據時代即向當時系爭土地之所有權人租賃基地興建而成，並自日據時代起即以系爭房屋作為戶籍登記之用，被告更自系爭房屋興建時起即世居此地，且房屋界樁亦未曾變動。故本件被告係本於租賃關係占用原告所有系爭土地。原告受讓系爭土地係於該租賃基地興建系爭房屋之後，因此原告主張被告係無權占用系爭土地，顯無可採。
㈡至於租賃關係為被告祖先興建該房屋時，即與當時系爭土
地地主約定，由房屋所有人繳納地價稅方式作為租金之支付。而上開房屋於48年12月即裝表供電，益證系爭房屋早已存在。而租賃契約本僅需雙方有合意，並不需要有任何書面存在。況系爭房屋興建迄今，期間至少歷經7、80年以上，除原地主未曾以被告祖先或被告為無權占用而主張權利外，原告於受讓後亦未立即主張權利。因此，若非被告有權占有使用系爭土地，而系爭土地原地主及原告於受讓之初已明確知悉被告所有之系爭房屋確有權存在於系爭土地上，原地主或原告早已向被告主張權利，豈會於7、8
0年後始主張權利？故原告主張被告無權占用系爭土地，並不可採。
㈢原告丙○○乃於54年l月15日及同年2月15日以「買賣」方
式分別取得臺南縣新營市○○段○○○○○○○號（即重測後新營市○○段○○○○號）土地之應有部分2分之1及同段229-3地號（即重測後新營市○○段○○○○號）土地之應有部分2分之1，故原告丙○○取得系爭土地方式為「買賣」，且其取得時點係在系爭房屋興建之後。又臺南縣新營市○○段○○○○○○○號（即重測後新營市○○段○○○○號）土地係分割自同段229-3地號（即重測後新營市○○段○○○○號）土地。因此，原告丙○○購買之系爭土地，為上開租地建屋之租賃關係所含蓋。原告乙○○、丁○○乃於65年12月11日分別「繼承」臺南縣新營市○○段○○○○○○號（即重測後新營市○○段○○○○號）土地應有部分各4分之1，上開土地最原始所有人係「祭祀公業沈六順」，被告乙○○、丁○○係於日後輾轉取得。原告乙○○、丁○○既繼承原土地所有權人之應有部分，則應受租地建屋契約之拘束。被告所有之上開房屋以系爭土地為部分基地興建多年後，原告始繼受系爭土地，原告丙○○買賣系爭土地時，既未依法通知優先承買人，則依民法第426條之2第1項、第2項及土地法第104條規定，其登記移轉不得對抗被告。
㈣至於原告主張終止與被告之租賃關係等語，然系爭土地之
承租本即為興建系爭房屋，其租賃關係自應至系爭房屋完全不堪使用為止，故被告不同意與原告終止系爭土地之租賃關係。
㈤並聲明：求為判決，駁回原告之訴。
四、㈠下列事實為兩造所不爭之事實（本審卷第156頁），並有
土地登記謄本（本審卷第23頁至第24頁）、土地登記簿謄本（本審卷第54頁至第57頁）附卷可稽，復經本院到現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及拍攝照片在卷可憑（本審卷第70頁至第75頁），自堪信為真實。
1.臺南縣新營市○○段○○○○號（重測前為新營段229-15地號）土地為原告丙○○與訴外人祭祀公業沈六順共有，原告丙○○於民國54年1月15日因買賣而取得上開土地應有部分1/2，訴外人祭祀公業沈六順應有部分亦為1/2。
2.臺南縣新營市○○段○○○○號（重測前為新營段229-3地號）土地由原告3人共有，原告丙○○於54年2月15日因買賣而取得上開土地應有部分1/2；原告乙○○、丁○○均於65年12月11日因繼承而各取得上開土地應有部分1/4。
㈡下列事項經兩造協議後，列為爭執要點，爰作為本件判決所應審究之範圍（本審卷第157頁）：
1.被告之祖父是否曾為興建系爭房屋而承租系爭土地？原告乙○○等三人是否應受該租賃契約之拘束？原告乙○○等三人得否終止該租賃契約？
2.被告對原告丙○○買受台南縣新營市○○段611、612地號（重測前為新營段229-15、229-3地號）土地應有部分各二分之一部分，主張民法第426條之2第1項、第2項及土地法第104條規定，有無理由？
五、茲就上開兩造爭執事項，分述本院得心證理由如下：經查：㈠1.原系爭611地號土地重測前為新營市○○段229之15地號
土地，至於系爭612地號土地重測前為新營市○○段229之3地號土地。而重測前為新營市○○段229之3地號土地係於35年7月24日辦理總登記時，登記祭祀公業沈六順於名下。後於51年9月某日將應有部分1/2賣予訴外人 沈萬灯 。上開229之3地號土地於53年7月7日因實施都市平均地權逕為分割登記，增加重測前為新營市○○段229之15地號土地，並轉載原所有權人沈萬灯及祭祀公業沈六順應有部分各1/2等情，業據本院向臺南縣鹽水地政事務所查明屬實，有該事務所函文附卷可查（本審卷第197頁、241頁），自可信為真正。
2.⑴前揭229之3號土地，祭祀公業沈六順於53年8月22日以買賣為原因，於53年11月24日將其應有部分1/2登記為 沈萬來 所有，而沈萬來則為原告父親，嗣於67年10月23日原告乙○○、丁○○則以繼承為原因取得應有部分各為1/4。至於原告丙○○則於54年2月15日因買賣為原因受讓沈萬灯應有部分1/2，於54年6月3日登記為共有人應有部分為1/2。⑵前揭229之15號土地，原告丙○○於54年1月15日以買賣為原因受讓沈萬灯應有部分1/2，於54年6月3日登記為共有人應有部分為1/2等情，此有前揭臺南縣鹽水地政事務所函文所檢送之土地登記簿附卷足參（本審卷第198頁至215頁），亦堪信為真實。
3.由前述系爭土地登記、分割及移轉過程可知，系爭土地原係祭祀公業沈六順所有，應無疑義。至於被告抗辯，原告請求返還土地均為被告之祖先於日據時代即向當時系爭土地之所有權人租賃等語。惟被告此部分抗辯，已為原告所否認。至於被告此部分辯解，雖以：
⑴渠等長期居住設籍在前揭房屋並設有電錶等情而認有
租賃契約存在。然此等事實，僅能證明渠等有占用系爭土地之事實而已，究不能以此推認有租賃契約存在，否則長期占用他人土地或國有土地者，豈非均得以此認定土地所有人與占用人有租賃關係存在？是被告此部分舉證，並不能證明有其上開主張租賃關係之事實至明。
⑵被告另以渠等有繳納系爭土地地價稅而認有租賃契約
，並提出地價稅繳款書為據，而認有前揭租賃關係存在。然被告所提出之地價稅繳款書乃為83年至90年度及95年度地價稅繳款書（本審卷第21頁至第22頁），其納稅義務人均為祭祀公業沈六順等情，此觀該繳款書自明。惟系爭612號土地於53年11月24日登記為沈萬來後，即非祭祀公業沈六順所有或共有等情，此觀前述移轉登記過程即明。至於系爭611號土地祭祀公業沈六順之應有部分亦僅有1/2，其餘應有部分1/2於51年9月間即已移轉沈萬灯等情，已如前述。是被告執83年至90年度及95年度納稅義務人為祭祀公業沈六順之地價稅繳款書，而辯稱有前揭租賃關係，亦核非有屬甚明。況前揭所示83年至90年度及95年度地價稅繳款書所示之地價稅縱為被告所繳納，然亦不能遽以認定有租賃關係之事實，此揆之一般常情自明。
⑶被告另以證人戊○○及甲○○為其前揭辯解之證據方
法。惟①證人戊○○係證稱：「（問：是否知道壬○○、 郭春雄 有無承租新營市系爭土地？）是我祖父沈堤元出租給被告的伯父及父親，已經出租了七十五年。」、「（問：出租的範圍？）原來有地號225-1號的土地，現分割為二筆地號。」、「（問：租金如何計算？繳納給誰？）當時是我的祖父在收租金。」、「（問：之後由何人收？）之後由我父親收，我父親過世之後，由我收，我收2萬元租金。」、「（問：
提示對現場照片有何意見？）我所收的租金與相片所示無關係。」、「（問：在出租時，當時有無看到？）我沒有看到，當時我只有二、三歲。我知道兩造當時協議要以土地使用人即被告的父親名字繳納地價稅充作租金。」等語（本審卷第134頁至第136頁）。則證人戊○○既證述出租之範圍為225-1地號土地，則核與系爭土地無關至明。況經提示現場照片令證人辨識後，證人戊○○亦證述，伊所收的租金與相片所示無關係等語，顯見證人戊○○並不能證述系爭土地之租賃事實已明。而證人戊○○復證述，係收2萬元租金等語，此亦核與被告所辯係以系爭土地地價稅充作租金等語不符。再者，證人戊○○亦證述，於租賃時伊只有2、3歲，並未親自見聞租賃之事實。是證人戊○○前揭所證既與被告所辯不符，復未親自見聞，是其所證，並不能作為被告有利之證據，自無疑義。②另證人甲○○則證述：「（問：你目前是否為祭祀公業沈六順的管理人？）是的。」、「（問：提示本審卷第214頁，新營市○○段○○○號土地其中二分之一是否為祭祀公業沈六順所共有持分？）是的。」、「（問：提示本審卷第214頁、215頁，有關於新營市○○段○○○號、612號土地祭祀公業沈六順是否曾將土地出租給被告壬○○、郭睿豐等二人或其父親或祖父？）忘記了。」、「（問：目前這二筆土地祭祀公業沈六順有無出租給他人？）好像沒有。」等語（本審卷第234頁至第235頁）。則依證人甲○○前揭所述，顯然不能證明被告上開所辯租賃之事實，反而足以證明，原告主張被告無權占有系爭土地為真。
4.依前所述，被告所提之證據方法，均不能證明有渠等所辯稱之租賃契約存在。被告辯稱，係渠等祖先於日據時代即向當時系爭土地之所有權人租賃等語，不唯欠缺締約當事人究竟為何人？亦欠缺締約之時間點及其詳細內容。是被告上開所辯，顯無可採至明。原告主張，被告占用系爭土地為無權占有，堪可採信。
5.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。
又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。同法第821條亦定有明文。系爭611地號土地為原告丙○○與訴外人祭祀公業沈六順共有，系爭612地號土地則為原告所共有，為兩造所不爭執之事實。而系爭611地號上如附圖所示Ｂ部分面積21.07平方公尺建物為被告郭睿豐單獨所有，如附圖所示Ａ1部分面積11.90平方公尺；系爭土地612地號上如附圖Ａ2面積10.33平方公尺，共22.23平方公尺（即附圖所示Ａ部分）建物為被告壬○○單獨所有，均 據渠 等自認在卷（本審卷第156頁），是原告依前揭法文，請求被告分別應拆屋還地，核屬有據。
㈡系爭土地既不存如被告前揭所辯之租賃契約，有如上述，
是兩造其餘前揭爭執事項，即無庸再予論斷之必要，附此說明。
六、從而，原告以前揭事由，依民法第767條所有物返還請求權及妨害排除請求權與同法第821條規定，請求如文第1項至第
3項所示，揆之前揭說明，核屬有據，為有理由，應予准許。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國98年1月23日
民事第三庭法官王漢章以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年1月23日
書記官林木村