臺灣桃園地方法院民事簡易判決 96年度桃簡字第1436號
原 告 丙○○
訴訟代理人 游文華 律師
己○○
樓
被 告 乙○○
被 告 庚○○
訴訟代理人 陳宏瑄 律師
複代理人 丁○○○
戊○○
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國98年2月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
（一）按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告
已為本案言詞辯論者，應得其同意」、「訴之撤回應以書
狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之」，
民事訴訟法第262條第1項、第2項分別定有明文。本件
原告起訴時原係請求被告甲○○、乙○○拆屋還地，嗣於
本院民國97年5月16日言詞辯論審理中，撤回被告甲○○
，並經被告同意，依上開規定，自屬有效。
（二）又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被
告同意者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯
論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項
第1款、第7款、第2項定有明文。查本件原告於訴狀送
達被告後，以96年12月21日訴狀表示，追加庚○○為被告
，此屬訴之追加，而被告則於96年12月27日言詞辯論期日
到庭，未就原告之訴之追加有所異議，逕為本案之言詞辯
論，依上開規定，自已視為同意追加；且原訴及訴之追加
均係本於土地所有權之主張，應認不甚礙被告之防禦及訴
訟之終結。故原告之訴之追加，尚合前揭法律規定，應予
准許。
（三）本件被告乙○○經合法送達未於最後言詞辯論期日到場，
復核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲
請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）伊於79年6月間與被告庚○○簽訂不動產買賣契約書（下
稱系爭買賣契約書），原約定買賣範圍房屋部分係除已作
保存登記之92.11平方公尺加強磚造平房外，尚包含65平
方公尺磚造違章建築以及約120平方公尺鐵皮屋；土地部
分係桃園市○路段2059-87、2059-94以及79年7月28日
分割登記前790（重測後為國際段790地號，下稱790地
號）地號土地。被告庚○○之配偶甲○○於79年6月8日
兩造簽訂買賣契約後，未經原告同意私自於79年7月20日
送件辦理原為186平方公尺之2059-79地號土地對半分割
出0000-000地號土地（即面積93平方公尺），並於79年
7月28日分割登記完成，嗣才於同年8月16日送件辦理本
件買賣房地之移轉登記，並於同年8月18日登記完竣，迄
至79年11月6日開始，要求原告確認日後會將790地號上
系爭23.68平方公尺土地（下稱系爭土地）移轉返還。
查系爭買賣契約書雖記載買賣契約不動產標示部分為「土
地以路邊起至厝後牆壁邊緣至為範圍」（下稱系爭記載）
，然當時系爭買賣契約書之擬訂、過戶等相關事宜皆係由
甲○○所為，伊僅在買賣契約書上簽名，並不知契約內容
為何，亦未注意，故事實上兩造於買賣時並無該等合意，
伊之原意係買受包含系爭790地號之完整建物與土地，且
甲○○並告知以權狀登記為準，故系爭記載乃被告庚○○
與甲○○以欺瞞之手法所為，自不應拘束伊。而被告庚○
○於買賣完成後又於80年2月13日以存證信函要求原告簽
屬同意書，要求原告應隨時配合移轉系爭土地給被告，函
中僅表明依買賣契約書記載內容而非載以係雙方合意之表
示，且倘該記載確係為兩造原意，被告自毋庸以存證信函
重作表示，而伊亦於80年4月12日回函表示被告庚○○所
交付之土地面積不足。伊於79年11月6日受被告庚○○請
求簽署約定返還系爭土地之約定書時，才驚覺受騙，惟四
處請教，均受告知以系爭不動產買賣契約書之第2條不動
產標示部分已有系爭記載，伊遂未再積極爭取，惟頃因擬
處分不動產，經告知以將無人有意願購買如此之房屋或僅
能以低價出售，遂認應起而主張權利。又因本件乃地上物
與建築基地同時處分，僅是被告庚○○遲未將坐落於系爭
土地上之鋼架鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）拆除，未將該範
圍之土地交付伊，故本件並無民法第425條之1之適用。
此外，縱兩造有「賣到厝後牆邊緣」之合意，然此僅具有
債權效力，系爭土地既係登記為原告所有，依物權優先性
其所有權絕對原則，被告庚○○所為債權主張自無對抗伊
物權之效力，伊仍得依民法第767條請求被告將系爭鐵皮
屋拆除，並將土地返還原告。
（三）被告乙○○為伊鄰居，明知系爭土地為伊所有，卻仍向被
告庚○○租借作為其所經營凱慶工業股份有限公司（下稱
凱慶公司）電器產品裝配作業與堆存物品使用，其使用系
爭土地並無正當權源，故乃無法律上原因受有相當於租金
之利益，致伊受有損害，構成不當得利，依土地法第105
條準用第97條規定，依系爭土地96年1月申報地價每平方
公尺新臺幣（下同）2,800元計算每年相當於租金之損害
金為6,630元（2,800×23.68×10％），依起訴日起算
前5年共為33,150元。而被告乙○○每月致伊受損害之金
額為553元，爰由起訴日即96年9月3日起算，被告乙○
○應自96年10月3日起至遷出土地之日止，按每月3日給
付伊553元。
（四）並聲明：被告庚○○應將築造於原告所有坐落桃園縣桃園
市○○段○○○○號土地面積23.68平方公尺之鋼造鐵皮建
物拆除，並將土地返還原告。被告乙○○應給付原告33,1
50元及自96年10月3日起至遷出前項所示土地之日止，按
每月3日給付原告553元。
二、被告乙○○於最後言詞辯論期日未到場，據其以前到場陳述
則以：伊不知系爭土地之所有權誰屬，惟其係向甲○○承租
系爭鐵皮屋，至今仍有給付租金給甲○○，故不願再付租金
給原告。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告庚○○則以：
系爭鐵皮屋係伊於70年出資建造，於74年出租予被告乙○○
所經營之凱慶公司使用，對於系爭鐵皮屋位於系爭土地上之
事實雖不爭執，然79年伊將790地號土地賣予原告時，乃因
法令建蔽率60％之限制，地政機關不准土地分割到原告所買
受之磚造建物後牆壁處，是最後分割範圍才包括系爭土地，
並將790地號土地整筆登記在原告名下，故於系爭買賣契約
書中特別載明，買受標的係桃園市○○路○段○○○巷○○號本
國式加強磚造2層樓房連同基地桃園市○路段2059-87、20
59-94、2059-79地號土地以「路邊起至厝後牆壁邊緣至為
範圍」所有權連同使用權全部賣渡，並約定買賣讓渡標的建
物以現況點交，是790地號土地並非整筆全部出賣，而是賣
到厝後牆邊緣為範圍，即不包括系爭土地，而系爭鐵皮屋與
原告所買受之加強磚造2層樓房所在位置根本不相連亦不相
通，系爭鐵皮屋乃係與被告出租給凱慶公司使用之大廠房（
桃園市○○路○段○○○巷○○號，下稱系爭大廠房）相連，進
出皆須經過系爭大廠房，被告根本不可能未出賣系爭大廠房
而將系爭鐵皮屋及其基地自大廠房截出單獨出賣給原告，亦
即買賣雙方皆明知買賣範圍不包括系爭鐵皮屋及其基地，故
雖790地號土地係整筆登記於原告名下，然此僅係借名或信
託登記，原告並非系爭土地之實質所有權人，自不得請求伊
拆屋還地。又物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，
但在未交付前繼續占有買賣標的物，並非無權占有，亦不因
移轉登記是否完成而有異，而自買賣發生之79年6月8日至
今已超過17年，原告從未主張系爭土地未為點交，已逾契約
請求權15年時效，伊亦得以請求權罹於時效抗辯，則亦毋庸
返還系爭土地。此外，系爭土地與系爭鐵皮屋原均為伊所有
，縱認有出賣系爭土地，亦有民法第425條之1之適用，即
推斷土地承買人（即原告）默許房屋所有人（即被告）繼續
使用土地，或兩造間有租賃關係存在，伊亦非無權占有。並
聲明：駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
兩造就系爭鐵皮屋座落在登記為原告所有之790地號土地、
現為被告乙○○使用、原告於買賣系爭土地時，即知系爭鐵
皮屋占用在系爭土地上、而系爭買賣契約書中有系爭條款之
記載等事實均不爭執，然原告主張係買受790地號整筆土地
，不知土地範圍，只知土地之權狀地號，係於收到被告庚○
○請求確認將返還系爭土地之確認函才知買賣契約有系爭記
載，然雙方並無此部分之合意，是基於土地所有權人之地位
，依民法第767條前段、中段規定，請求被告庚○○拆屋還
地、被告乙○○給付相當於租金之不當得利等語，為被告所
否認，並以前詞置辯，是本件爭點在於：系爭買賣契約書中
之「土地以路邊起至厝後牆壁邊緣至為範圍」記載究為何指
？即買賣之標的是否包含系爭鐵皮屋及其基地？原告主張被
告庚○○應拆除系爭鐵皮屋返還系爭土地、被告乙○○應給
付相當於租金之不當得利等是否有理由？
（一）按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求
表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋
契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、
合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為
之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任
意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人
之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信
原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通
觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意
。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何
在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，
不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號、19
年上字第58號、19年上字第453號判例要旨及88年度台上
字第1671號判決要旨參照）。經查：
1、就原告與被告庚○○當初買賣標的物之範圍，原告主張除
已辦保存登記之92.11平方公尺之桃園市○○路○段○○○
巷○○號本國式加強磚造2層樓房，尚含有65平方公尺磚造
違章建築以及約120平方公尺鐵皮屋，而土地範圍即前開
建物基地之範圍，故系爭鐵皮屋及其基地亦為買賣標的，
並請求傳喚證人 游忠 即原告之配偶作證，證人游忠於98年
1月15日本院審理時證稱：買賣的範圍係到鐵皮屋後面的
牆壁，所謂的「厝」係指鐵皮屋；雖知道買賣契約書並未
將鐵皮屋寫進去，但係因甲○○表示「以地號為準」，故
毋庸將鐵皮屋加上去；（被告代理人詢問：是否知道買賣
契約書「厝」是指什麼？）是指我們跟他買的房子，連同
鐵皮屋。（契約上寫說到厝後面的後牆邊緣，是否知道他
沒有把鐵皮屋寫進去？）是我知道等語（見本院卷第248
頁至第250頁）。證人前述證詞，先係證述「厝」是指加
強磚造建物連同系爭鐵皮屋，後竟又證述知道鐵皮屋未寫
進契約，即表示「厝」並不包括系爭鐵皮屋，其證詞已前
後矛盾，是不能作為對原告有利之證據。
2、依桃園縣桃園地政事務所97年12月22日桃地測字第097100
09430號函所檢附之79年6月12日件字第1121號土地分割
之土地複丈申請書、處理過程及複丈結果相關資料，依地
政測量員簽呈所載「申請人先則檢附使用執照要求按既有
建物辦理分割」（見本院卷第229頁）文意觀之，應可認
被告庚○○於申請土地分割時，原係主張分割至既有建物
即桃園市○○路○段○○○巷○○號本國式加強磚造2層樓房
後牆邊為範圍之基地，然因當時有建蔽率60％之限制需有
法定空地，故地政機關不准分割到建物後牆壁處，最後分
割的範圍才包括系爭土地，以符合建蔽率60％之要求，有
前開函文暨所附相關文件在卷（見本院卷第222頁至第24
0頁）可稽，是被告庚○○抗辯790地號土地係因建蔽率
限制分割，無法按既有建物分割，故才會將系爭土地亦納
入790地號，而將整筆土地登記在原告名下等語，應屬可
採。
3、再依被告庚○○所提出系爭鐵皮屋之相關照片觀之，系爭
鐵皮屋並非一獨立建物，乃屬於系爭大廠房之一角，其雖
位於原告所買受之加強磚造樓房後方，然兩建物間並不相
連，有照片6張附卷（見本院卷第268頁至第273頁）可
證，被告庚○○抗辯不可能未出賣大廠房而僅截出系爭鐵
皮屋出賣予原告等語，應屬可採，即原告主張當初買賣之
標的有包含系爭鐵皮屋及其基地云云，洵屬無據。
4、又參酌一般買賣整筆土地之交易習慣，皆係以土地地號特
定買賣標的，非整筆土地交易者，則會標示土地範圍；而
買賣建物者，則以建物之門牌號碼作為特定。經查：原告
雖主張系爭大廠房及系爭鐵皮屋亦為買賣標的，然買賣契
約書上並未有大廠房及系爭鐵皮屋之記載，且倘如原告所
主張，其所買受之標的物包含系爭大廠房及鐵皮屋，為何
其非主張「返還房屋」而係主張「拆屋」？且主張拆屋之
範圍僅有系爭鐵皮屋而不包括系爭大廠房？可認原告與被
告庚○○間買賣之標的，應僅有桃園市○○路○段○○○巷
○○號國式加強磚造貳層樓房屋連同基地，而因土地無法按
既有建物分割，造成土地範圍與房屋基地範圍不一致，為
特定買賣之土地範圍，故於契約書中就土地部分除註明土
地之地號外，並額外加註以「土地以路邊起至厝後牆壁邊
緣」為範圍，即原告與被告庚○○間買賣之建物並不包括
系爭大廠房及鐵皮屋，且系爭鐵皮屋所占用之系爭土地，
亦非原告所買受之樓房基地，790地號土地並非整筆出售
，被告庚○○之抗辯，應可採信。
5、綜上所述，本院認系爭買賣契約書之真意，係原告向被告
庚○○買受桃園市○○路○段○○○巷○○號國式加強磚造貳
層樓房屋連同基地，系爭鐵皮屋所占用在790地號土地之
23.68平方公尺部分，並非買賣範圍。
（二）又按土地法第43條所謂登記有絕對效力，依司法院院字第
1919號解釋，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對
真實之公信力。故第三人信賴登記而取得土地權利時，真
正權利人固不得對之主張其權利，然若土地權利名義人並
非此種第三人，真正權利人非不得對抗此登記。查兩造間
乃系爭土地之直接前後手，原告並非法律所保護之善意第
三人，是原告主張與被告庚○○間縱有「賣到厝後牆邊緣
」之合意，亦僅具有債權效力，系爭土地既係登記為原告
所有，依物權優先性其所有權絕對原則，被告庚○○所為
債權主張自無對抗伊物權之效力，伊仍得依民法第767條
請求被告庚○○將系爭鐵皮屋拆除，並將土地返還原告云
云，顯不足採。
（三）本件兩造間買賣範圍不包含系爭土地及鐵皮屋已如前述，
則系爭土地及鐵皮屋之真正權利人應為被告庚○○，是原
告亦無從向被告乙○○請求使用系爭土地相當於租金之不
當得利，其此部分之請求亦無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條及不當得利之法律關係，請
求被告庚○○應拆除系爭鐵皮屋返還系爭土地；被告乙○○
應返還使用土地之不當得利，均無理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳
述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再
一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 3 月 6 日
桃園簡易庭法官葉藍鸚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後日內，向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後日
內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 6 日
書記官辜伊琍