裁判字號：臺灣花蓮地方法院104年訴字第333號民事判決
裁判日期：民國105年05月31日
裁判案由：給付租金
臺灣花蓮地方法院民事判決104年度訴字第333號原告 王立行 訴訟代理人 龍毓梅 律師被告 王立信 訴訟代理人 黃健弘 律師上列當事人間給付租金事件，本院判決如下：
主文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告方面：
(一)聲明：
1.被告應給付原告新臺幣（下同）3,696,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.原告願供擔保請准宣告假執行。
(二)陳述：
1.緣原告名下坐落於花蓮縣○○段00000地號之土地（下稱系爭土地）及其上被告名下之1728建號建物（下稱系爭建物），其前身別分為花蓮市○○段○○○○號土地及1355建號建物，持有人皆為兩造父親 王英俊 。嗣因王英俊與訴外人 謝金 和約定合建並簽署房地買賣契約，乃將北濱段697號土地售予 謝金和 興建透天住宅，並登記在謝金和名下，於興建完成後，遂依約定於民國（下同）85年5月6日將其中一棟透天住宅以第一次登記為原因轉讓予被告及王英俊，並於84年7月27日將系爭土地讓與原告，嗣於98年7月23日王英俊將其所有持分移轉登記予被告，顯見原告及被告分別取得系爭土地及建物均係自訴外人謝金和受讓而來，自符合民法第425條之1「原同屬一人」之規定。
2.被告自取得系爭建物所有權後，均未曾給付分文租金予原告，經原告發文催討，被告亦置之不理，又目前被告已將系爭建物一樓出租予第三人使用，並因而獲有租金收入，經原告委請不動產估價師估算系爭土地之租金，評估價值結論認定系爭土地之合理租金為每月61,600元，則原告自得依民法第425條之1及民法第179條之規定，請求自99年7月起至起訴為止5年之租金，合計共3,696,000元（計算式：61600×12×5）。
(三)對被告答辯所為之陳述：
1.姑先不論被告所提房屋租賃契約書及付租證明均與原告名下之土地無關，則是否能以此證明王英俊將系爭土地借名登記予原告名下，尚屬可疑。此外，該房屋租賃契約書上之出租人為王英俊，然從承租人之付租證明上清楚記載：「茲證明自民國91年1月起至民國105年3月向王英俊王立信承租花蓮市○○路○○○號一樓店面…」等語，顯見被告曾以出租人之立場自居，方會使承租人主觀上亦認同被告為出租人，否則倘出租之始均以王英俊為出租名義人，承租人之付租證明上又豈會記載上開等語。至於被告雖又提出「宗泰食品」所開立之支票，其上憑票支付之受款人記載為王英俊，然此至多僅能證明被告與承租人約定租金匯入王英俊帳戶之事實，亦不能排除被告有管理使用系爭建物之事實，否則何以103年之後的租約係以被告名義訂定，且承租人之「付租證明」又豈會將被告與王英俊同列為出租人，顯然被告積極參與系爭建物管理、使用、收益之行為，自與借名登記之要件不符。
2.借名登記之成立須雙方合議始克成立，系爭土地當年登記於原告名下時，並無該合議表示，被告主張系爭土地係借名登記，自無足採，系爭土地並非王英俊借名登記予原告名下，此亦從原告持有系爭土地權狀正本，且逐年繳納系爭土地之地價稅即明，倘系爭土地如被告所辯是王英俊借名登記予原告名下（原告否認之），依照借名登記之要件，系爭土地之權狀正本自應由王英俊持有，且地價稅亦應由王英俊繳納方符要件，被告更無權要求其父王英俊於原告合法持有數十年後將系爭土地轉讓給被告。又借名登記之主張，應該由實際所有權人負舉證之責任，因依我國法律規定，登記名義人即應屬所有權人，倘實際所有權人要推翻該登記事實，則應該由實際所有權人負舉證責任。因此，除非被告能舉證當年王英俊將建物「贈與」給被告是「借名登記」，否則應以非借名登記認定。依民法第406條規定，「贈與」係一方以自己之財產「無償給與他方」，他方允受之贈與契約，與「借名登記」的法律關係完全不同，王英俊及被告即使現在合議表達系爭建物係借名登記，藉以規避支付土地租金，但該合議依法不溯及既往，被告既有系爭土地上之建物租金不當得利，原告自有權依法追討，不容被告以借名登記為由規避法律責任。
3.於系爭土地設定1千萬元抵押權之時，系爭建物尚未辦理所有權登記，何來被告所辯是王英俊為掌控系爭土地及建物管理、使用、收益及處分之目的而設定。又系爭建物之所有權人原為王英俊及被告，王英俊於98年7月23日方以贈與為原因將其應有部分移轉所有權予被告，則倘王英俊果欲以設定抵押權為手段以達掌控系爭土地及建物管理、使用、收益及處分之目的，王英俊大可以自己之名義為抵押權人，又何需以被告之名義為抵押權人，顯見單以系爭土地上設定抵押權乙事，實不足以作為系爭土地上為王英俊借名登記予原告之證明。
4.又原告因長年在美國大學任教，在台名下之不動產均委由父母王英俊及 黃梅芳 代為處理，包括代繳水電費及地價稅等事宜，但租金收益及使用權利均歸父母，且原告每年回國省親均會攜現金孝親，感謝父母代行管理之責。惟被告於98至99年間發生外遇後，即威脅父母將原告系爭土地轉讓給被告，原告深恐被告會逼迫王英俊處分原告名下之財產，始於99年8月27日發出終止委託書。詎料被告得知終止授權後心有未甘，轉而牟取原告位於台北的不動產而毆打原告成傷，業經台灣高等法院台北分院二審定讞（103年度上易字第543號），原告乃於102年及103年委請律師再度發函終止授權，王英俊於迄今長達近六年期間均未對終止授權提出異議，亦可證明原告確實為系爭土地之所有權人，而非僅是名義人。
5.原告長年居住美國，根本未使用系爭房屋二至五樓，被告抗辯系爭房屋二至五樓係由原告使用，自應由被告負舉證責任，否則被告主張抵銷，自無理由。且被告出租系爭建物一樓是根據市價計算，地價稅因非自用稅率而暴漲一倍，自屬不當得利，且被告將系爭建物出租營業，本身並未居住在此，顯見系爭建物並非供住宅使用之房屋，而是屬於營業用房屋，自與土地法第97條限制房屋租金規定之立法目的不符，有關營業用房屋自無土地法第97條限制租金之必要。另被告抗辯系爭建物所收取之租金未達估價結論所認定之金額，然因被告目前僅將一樓出租即已獲得47,600元之租金收入，倘將二至五樓出租他人使用，共獲得之利益顯已超過估價結論所認定之金額，則原告請求每月61,600元之租金，應屬合理。
否則被告坐收租金之利益，卻無需支付土地租金予原告，甚至原告逐年還需負擔繳納地價稅之義務，此絕非事理之平。
6.建造執照僅係行政機關管理建築之方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉，起造人之名義不影響建物所有權之認定，且建物之原始所有人為出資興建地上物之建商而非提供土地之起造人。從被告所提「房地買賣契約」觀之，其中第四條明載:「房地買賣有關重建工程費用包括設計費、監工費、稅捐等歸乙方（即謝金和）負擔。」，另第八條亦載明:「乙方（即謝金和）建造給甲方（即王英俊）之透天商店一間…」等語，均可證明系爭花蓮市○○路○○○號房屋係謝金和所出資興建，則系爭建物確屬出資興建人謝金和所原始持有，與起造人或建照登記人是否為王英俊無涉。
(四)證據：提出異動索引、土地謄本影本、建物謄本影本、存證信函影本、111不動產估價報告書影本、土地所有權狀影本、地價稅繳納證明影本、店屋租賃續約契約書、地價稅差額繳納通知及證明等為證。
二、被告方面：
(一)聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
(二)陳述：
1.兩造之父王英俊於84年3月20日將系爭土地及其上花蓮市○○路○○○號烤漆浪板鋼架有牆平房一棟出賣予訴外人謝金和，由謝金和於系爭土地上重建建物四棟，王英俊分得其中一棟建物及其坐落土地，王英俊分別將土地及建物移轉登記予原告及被告名下，僅係「借名登記」予兩造名下，實際系爭土地之使用、管理、收益、處分權仍為王英俊所掌控，此可自系爭房屋嗣後出租第三人均係由王英俊收取租金，且系爭土地於移轉登記予原告後，其所有權狀正本原均由王英俊所保管，原告甚至交付其身分証影本、印鑑章等文件予王英俊，授權王英俊管理、處分系爭土地，王英俊並隨即於84年9月20日設定債權1千萬元之抵押權予被告，王英俊之目的，乃係要藉此抵押權之設定，以防止原告擅自處分系爭土地，且因系爭土地及建物分屬原、被告所有，兩造若有其中一方欲單獨處分系爭土地或建物，亦不易出售，以此達到王英俊實際掌控系爭土地及建物管理、使用、收益及處分之目的，兩造均僅係系爭土地及建物之借名登記人而已，並無要房屋所有權人（即被告）支付使用土地之代價予土地所有權人（即原告）之意，亦有王英俊簽立之証明書足憑。
2.觀王英俊與謝金和之房地買賣契約，固約定由謝金和出資重建系爭建物，惟謝金和另將系爭建物委由巨和營造有限公司（法定代理人： 謝錦元 ）興建，其建築材料應係由巨和公司提供，渠等間應係成立「工作物供給契約」，與承攬之定作人原始取得工作物所有權之情形不同，故系爭建物之原始所有權係由巨和公司所取得，而系爭土地則係為謝金和所有，土地與房屋並未同屬一人所有，嗣謝金和於84年7月27日以買賣為原因將土地移轉登記予原告，系爭建物興建完成後，於85年5月6日辦理所有權第一次登記，所有權人為王英俊（持分5分之3），王立信（持分5分之2），後於98年7月23日王英俊再將其所有持分移轉登記予被告，並無民法第425條之1所指「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，原告主張本件有民法第425條之1之情形，推定有租賃關係存在云云，顯不足採。
3.系爭土地之地價稅於102年度以前，一直係由王英俊設於花蓮國安郵局之帳戶內扣繳，103年以後，因原告與被告及王英俊間已有多起訴訟，上開地價稅始未自王英俊之帳戶扣繳，綜上觀之，原告指伊保管系爭土地之所有權狀及地價稅由伊繳納，証明系爭土地並非王英俊借名登記予伊乙節，顯不足採。
4.退萬步言，縱認本件得依民法第425條之1規定為請求，原告未經請求鈞院核定地租數額，逕行請求被告給付租金，亦有未當。依土地法第97條及第105條規定，系爭土地之申報地價為每平方公尺22,400元，其法定最高租金每月為14,933元（22400×80平方公尺×10％÷12月＝14933），故縱被告應給付原告地租，每月最高亦僅14,933元，原告請求每月高達61,600元之租金，亦無足取。
5.另系爭房屋一樓部分出租予第三人，二至五樓部分則係由原告所使用，原告未曾給付被告任何租金，被告亦得請求原告給付相當於租金之不當得利，爰依土地法第97條所定法定租金數額計算，原告每年應給付被告之租金為64,289元（系爭房屋課稅現值652300＋126000＝778300，778300÷379.81系爭房屋總面積×313.73系爭房屋2至5樓面積×10％＝64289），並回溯5年之不當得利數額為321,445元（64289×5＝321445），自得與原告本件之請求為抵銷。
(三)證據：提出土地登記謄本影本、建物登記謄本影本、房地買賣契約影本、房屋租賃續約書及証明影本各乙份、花蓮縣地方稅務局104年全期房屋稅繳納証明書影本乙份、支票影本、存証信函影本乙份、王英俊花蓮國安郵局帳戶部分明細影本乙份、証明書影本乙份等為證。
理由
一、原告主張：原告及被告分別取得系爭土地及建物均係自訴外人謝金和受讓而來，自符合民法第425條之1規定，爰依民法第425條之1及民法第179條之規定，請求自99年7月起至起訴為止5年之租金，合計共3,696,000元。
二、被告則以：兩造之父即訴外人王英俊分別將土地及建物移轉登記予原告及被告名下，僅係「借名登記」予兩造名下，實際系爭土地之使用、管理、收益、處分權仍為王英俊所掌控，兩造均僅係系爭土地及建物之借名登記人而已，並無要房屋所有權人（即被告）支付使用土地之代價予土地所有權人（即原告）之意。而謝金和於84年7月27日以買賣為原因將土地移轉登記予原告，系爭建物興建完成後，於85年5月6日辦理所有權第一次登記，所有權人為王英俊（持分5分之3），王立信（持分5分之2），後於98年7月23日王英俊再將其所有持分移轉登記予被告，並無民法第425條之1所指「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，原告主張本件有民法第425條之1之情形，推定有租賃關係存在云云，顯不足採。
三、本院之判斷
(一)按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」民法第425條之1第1項定有明文。所謂推定有租賃關係係指土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形而言，倘土地及房屋並非同屬一人所有，並無上開法條之適用。又不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力；而非依法律行為取得者，如主張自己出資建築房屋而原始取得其所有權，雖不以登記為取得所有權之要件，但其取得所有權之原因必須有相當之證明，否則即無從認其有所有權之存在（最高法院105年度台上字第457號民事判決參照）。
(二)經查，系爭花蓮縣○○段00000地號（自○○段000地號分割而出）之土地，原為訴外人王英俊所有（見卷第214頁），於84年3月20日以買賣為原因將土地移轉登記予謝金和，於土地分割後，謝金和再於84年7月27日以買賣為原因將系爭土地移轉登記予原告（見卷第34頁反面）；而系爭1728建號建物係於85年5月6日由訴外人王英俊及被告（王英俊權利範圍五分之三，被告權利範圍五分之二）申辦建物所有權第一次登記，王英俊再於98年7月23日以贈與為原因將系爭建物移轉登記予被告（見卷第8、36頁），有各該土地、建物謄本在卷可稽，自堪信為真實。是自84年3月20日至84年7月27日系爭土地屬謝金和所有，84年7月27日後始屬原告所有；而系爭建物則自始即由王英俊及被告取得所有權，至98年7月23日後始歸被告取得完整所有權。本件被告對系爭房屋所有權係來自王英俊，而原告對基地之所有權則購自謝金和，系爭土地及房屋，從未同屬一人所有，並無土地及房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形，不合推定有租賃關係之要件，則原告主張本件有民法第425條之1之情形，依民法第425條之1及民法第179條之規定，請求被告給付租金3,696,000元暨法定利息，於法無據，應予駁回。
(三)雖原告主張系爭建物係由謝金和出資建築完成而原始取得其所有權，嗣後始移轉予王英俊及被告云云；惟系爭建物自始由王英俊及被告任系爭建物之建造執照之起造人（見卷第18
4、196頁），並申辦建物所有權第一次登記，有花蓮縣政府所提供之系爭建物建造執照及使用執照資料可按。而依建築法12條第1項「建築物之起造人，為建造該建築物之申請人」，且由起造人於建造工程完竣後，應請領使用執照（建築法第70條）；又申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照，「申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。」（土地登記規則第79條第1項第4款）。由此觀之，如無移轉契約書或其他證明文件，申請辦理建物所有權第一次登記自係申請以起造人為所有人之登記，辦畢建物所有權第一次登記時，其建物所有人自係原登記之起造人，系爭建物自應推定王英俊及被告為該建築之原始建造人。而不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法第759條之1第1項定有明文。此登記之推定力，乃登記名義人除不得援以對抗真正權利人外，得對其他任何人主張之。系爭建物既登記為被告所有，即受適法有此權利之推定，倘原告有爭執，應由原告負舉證責任。原告僅提出王英俊與謝金和之「房地買賣契約」（見卷第37-39頁），該約定明由王英俊將系爭土地及其上之舊建物賣給謝金和管業，謝金和則出資重建鋼筋水泥造之建物，將四分之一之基地抵價予王英俊所有；則該房地買賣契約之性質應為合建契約，此觀之該約第一條即明定「買賣總價，分現金與重建房地過戶抵價二部分」其性質屬買賣、承攬與互易之混合契約，縱系爭建物係由謝金和建築完成，其出資仍屬王英俊移轉土地予謝金和，謝金和應支付之對價，故應認系爭建物仍係由王英俊出資建築完成，應由其取得建物所有權，不能認係由謝金和出資建築完成。原告又未提出其他確實之證據足認系爭建物非被告所有，其主張自不足採。
(四)原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國105年5月31日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官沈士亮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月31日
書記官劉昆鑫