臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
109年度板建簡字第56號
原告 何茂春
訴訟代理人 雷皓明 律師
複代理人 徐棠娜 律師
被告 李蘇珠貝
訴訟代理人 李玉梅
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應容忍原告及其僱用之修繕人員進入被告所有門牌號碼新北市○○區○○街○○○號三樓房屋內，進行原告所有門牌號碼新北市○○區○○街○○○號二樓房屋之天花板及牆壁部分之漏水修復工程，修復至不漏水之狀態。
二、被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬零伍佰元，及其中新臺幣貳拾貳萬零伍佰元自民國一百零九年七月十七日起至清償日止，暨其中新臺幣柒萬元自民國一百一十一年四月八日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾玖萬零伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文，而依同法第436條第2項規定，此於簡易訴訟程序亦有適用。本件原告於起訴時原請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）220,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國111年4月7日提出民事追加訴之聲明狀更正聲明為：㈠被告應容忍原告及其僱用之修繕人員進入被告所有門牌號碼新北市○○區○○街000號3樓房屋內，進行原告所有門牌號碼新北市○○區○○街000號2樓房屋之天花板及牆壁部分之漏水修復工程，修復至不漏水之狀態。㈡被告應給付原告290,500元，及其中220,500元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，暨其中70,000元自民事追加訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。核原告所為訴之變更均係基於同一漏水之事實而為請求，依前開規定，應予准許。
二、原告主張：
㈠緣原告將名下所有門牌號碼新北市○○區○○街000號1樓及2樓（下稱系爭房屋）出租予訴外人 蔡智原 ，於109年1月28日經承租人蔡智原通知原告2樓天花板漏水，其已向新北市○○區○○街000號3樓（下稱系爭3樓房屋）屋主反應多次均未獲回應，原告遂委託其子 何亞倫 與系爭3樓房屋所有權人即被告聯繫，並於同年2月3日會同水電人員田先生至系爭房屋1、2、3樓勘查現況。水電人員田先生勘查後，依其專業知識技能及相關經驗判斷係系爭3樓房屋之浴室地板滲水所致，雙方原定於109年2月22日就漏水之後續處理簽訂協議書，孰料被告於109年2月21日未經同意擅自進入系爭房屋，並以系爭房屋室內格局現況與竣工圖不同為由，空言指摘此為漏水原因而取消協議，原告於109年3月4日寄發存證信函要求被告修復漏水並賠償損失，惟被告仍以前開事由藉故拒絕處理，原告不得不提起本件訴訟，請求被告負損害賠償責任。
㈡系爭房屋之天花板漏水係因被告之系爭3樓房屋浴室地板滲水所致，且因被告拒不處理，導致系爭房屋天花板長期積水滋生壁癌，被告應負損害賠償責任。原告已於109年3月7日委請駿瑩工程實業有限公司（下稱駿瑩公司）至系爭房屋勘查，並就修復漏水、壁癌及天花板之費用進行估價為220,500元，依民法第213條第3項規定，原告請求被告賠償回復原狀所必要之費用為220,500元。
㈢另系爭房屋前由原告出租予訴外人 劉麗錦 作為店面使用，自109年1月出現漏水後，迄今已逾2年，因漏水情況嚴重，已影響訴外人劉麗錦使用租賃物即系爭房屋，經訴外人劉麗錦要求而允予每年減免一個月房屋租金，109年度及110年度累計已減免之租金為7萬元，故原告因漏水已受有租金損失7萬元，原告自得請求被告賠償租金損失7萬元。
㈣再者，本件於訴訟進行過程中，被告就其造成原告所有支系爭房屋漏水一事，始終逃避責任，經鑑定人於111年1月7日至系爭3樓房屋會勘漏水狀況時，亦消極抗拒不願配合，無法期待被告會配合讓原告進入被告系爭3樓房屋內，進行漏水修復工程，故請求被告應容忍原告自行僱工進入被告系爭3樓房屋內進行漏水修復工程。
㈤為此，爰依公寓大廈管理條例第10條第1項、民法第184條第1項前段、第191項第1項本文、第767條第1項中段之規定，提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應容忍原告及其僱用之修繕人員進入被告所有門牌號碼新北市○○區○○街000號3樓房屋內，進行原告所有門牌號碼新北市○○區○○街000號2樓房屋之天花板及牆壁部分之漏水修復工程，修復至不漏水之狀態。⒉被告應給付原告290,500元，及其中220,500元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，暨其中70,000元自民事追加訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。⒊原告願供擔保，請准假執行宣告。
三、被告則以下列陳詞置辯，並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠109年農曆春節期間，系爭房屋之承租人告知其2樓天花板有滴水，並多次進入被告家中浴廁查看，因浴廁地面乾爽，未發現漏水原因，故請抓漏師傅現場勘查，然勘查過程未以專業儀器檢測，僅依經驗判斷要拆除被告家中浴缸來施工，被告無法認同。故被告委請社區管理委員會委員 蘇永燦 另找師傅以不破壞被告家中浴廁的方式，用化學藥物填充縫隙來解決。後原告之子何亞倫到被告家中溝通，雙方同意以化學藥物填充縫隙方式施工，然對施工費用12,000元由誰支付未有定論。被告主張自本社區大樓落成即入住，從未有任何浴廁裝修工程，也善盡維護之責，保持地面完整及乾爽，無理由支付該筆費用。
㈡109年2月被告配偶 李義男 與蘇永燦委員經系爭房屋承租人同意勘查系爭房屋現況，赫發現見室內格局完全變更，並向社區管理委員會主任委員 王國亮 求證與竣工圖不符，自此始知原告拆除屋內牆壁、變更浴廁位置、遷移原有管線、上下2層樓後方陽台外推、破壞大樓外牆結構、佔用防火巷，導致建築物載重能力不足、不耐地震是漏水主因。被告請社區管理委員會從中協調皆未有結果。又被告就原告違建行為已向新北市政府提出陳情，並經新北市政府工務局使用管理科及違章建築拆除大隊確認原告違建屬實，列管在案。
㈢室內格局變更應依建築法規項主管機關申請辦理，由專業之建築師簽證負責，經工務局審查通過，以保障公共安全。且依公寓大廈管理條例第5條規定，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。原告竟擅自拆除屋內牆壁、變更浴廁位置等諸多違建行為，影響大樓結構安全。系爭房屋漏水及樓上住戶牆面龜裂，乃為原告違建導致之結果。依公寓大廈管理條例第12條規定，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。故本案應歸責於原告違建行為，由原告自行負擔修繕費用。
㈣被告認為原告減免租金是因為疫情，不是因為漏水。
四、法院之判斷：
㈠本件原告主張其為系爭房屋所有權人，其所有之系爭房屋2樓天花板漏水，且漏水原因與被告所有之系爭3樓房屋浴室地板疏於維護修繕有關，又原告因前開漏水之必要修復費用為220,500元，並受有租金損失7萬元之事實，業據原告提出系爭房屋及系爭3樓房屋之建物登記第一類謄本、109年3月4日存證信函、109年1月28日至4月10日之漏水照片、駿瑩公司估價單及勘查照片、房屋租賃契約書、訴外人劉麗錦出具之聲明書及其郵局存摺交易明細等件為據，核閱相符。
㈡又按當事人因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致礙難使用者，法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或依該證據應證之事實為真實，民事訴訟法第282條之1第1項定有明文，另「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」公寓大廈管理條例第6條第1項第2款亦有明文。本件原告主張系爭房屋天花板漏水及漏水原因之事實，業經舉證如前，被告對於原告主張漏水乙事並不爭執，其固否認漏水原因與被告有關，並以前詞置辯。經原告於本案訴訟中，就其主張系爭房屋漏水原因與被告所有之系爭3樓房屋疏於修繕維護乙節，聲請本院委請鑑定機關為漏水原因鑑定，經本院委託社團法人新北市土木技師公會（下稱土木技師公會）派員鑑定，經該會初勘後，土木技師公會技師曾於110年12月13日上午電話聯絡被告，約詢可以配合鑑定之日期時間，惟被告僅告知需要函文給本院後再確認後續，嗣後土木技師公會技師於110年12月19日、20日上午電話連絡，被告均未接電話，此經土木技師公會110年12月23日函文記載明確（見本院卷二第57頁），經本院排定兩造應於111年1月7日配合進行會勘，並預先通知兩造前開會勘期日，該通知亦已合法送達被告，有本院送達證書附卷可稽（見本院卷二第67頁），然於111年1月7日9時30分許會勘期日，鑑定技師以電話聯絡被告仍無人接聽，經社區大樓管理處協助聯絡被告，亦無人接聽，致鑑定人無法完成漏水原因之鑑定作業等情，有土木技師公會111年1月10日新北土技字第1110000099號函之說明二、三部分：「本會 林煥程 技師及 徐惠娟 技師於111年1月7日上午9時30分，先以電話0000-000000連絡被告（為被告訴訟代理人之誤載）李玉梅無人接聽後，再至大樓管理處請其協助聯絡新北市○○區○○街000號三樓，亦無人接聽，故當日僅於新北市○○區○○街000號二樓進行鑑定，合先述明。」、「因受限於無法進入新北市○○區○○街000號三樓，本會僅能進行貴庭110年11月15日新北院賢民心109板建簡字第56號函中之「二、（一）新北市○○區○○街000號二樓房屋之漏水位置為何？」等語載明在卷（見本院卷二第69頁），足見被告明知原告已聲請鑑定，並由本院委請鑑定機關到場鑑定，猶故意不配合鑑定機關進入系爭3樓房屋屋內以查明漏水原因，已構成無正當原因而妨害原告聲請鑑定之舉證行為。再者，土木技師公會111年2月15日新北土技字第1110000488號鑑定報告書之鑑定結果記載：「本會於111年1月7日上午9點30分至現場會勘，會勘時肉眼觀察新北市○○區○○街000號二樓平頂確實有漏水現象，且持續有水從混凝土板中滴落，其漏水位置本會均於現場拍照並標示於二樓鑑定範圍平頂平面示意圖上」等情（件鑑定報告書第5頁），堪信原告主張系爭房屋有漏水情形，誠非子虛。故本院參酌原告主張漏水乙事及前開土木技師公會到場會勘狀況，暨被告拒絕配合鑑定之情形，依民事訴訟法第282條之1第1項之規定，認原告關於系爭房屋漏水原因之主張應為真實。
㈢又被告固辯稱系爭房屋之漏水原因係因原告私自拆除屋內牆壁、變更浴廁位置、遷移原有管線、上下2層樓後方陽台外推，破壞大樓外牆結構，導致建築物載重能力不足所致，惟被告所提之竣工圖、系爭房屋照片、陳情書及新北市政府郵件回覆等資料，均係被告指謫原告系爭房屋有違建而為之主張及證明，就其抗辯本件漏水原因係因違建部分所引起乙節並無實質舉證，是被告此部分之辯解，自無可採。
㈣按所有人對於對於妨害其所有權者，得請求除去之；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、第191條第1項本文、第213條第1項、第3項分別定有明文。又侵權行為損害賠償責任規範之目的乃在防範危險，凡因自己之行為致有發生一定損害之危險時，即負有防範危險發生之義務。如因防範危險之發生，依當時情況，應有所作為，即得防止危險之發生者，則因其不作為，致他人之權利受損害，其不作為與損害之間即有因果關係，應負不作為侵權損害賠償責任（最高法院90年度台上字第1682號判決意旨參照）。次按他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕；住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶得按其性質訴請法院為必要之處置；專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項、第10條分別定有明文。又上開規定之立法理由乃在於明確規範區分所有權間之相鄰關係，以杜紛爭。故倘非進入相鄰區分所有權人之專有部分、約定專用部分，即無以完成其維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，該相鄰區分所有權人自有容忍之義務。查，系爭房屋2樓天花板之漏水為被告所有系爭3樓房屋浴室地板疏於維護修繕所致，已如前述，則原告請求被告就系爭3樓房屋浴室進行漏水修繕，自屬有據，爰就原告請求分述如下：
⒈容忍修繕部分：
被告就其造成原告房屋漏水一事，自始至終均採取消極不回應之態度迴避責任，已如前述。本院審酌以被告消極不回應之態度，縱使原告獲得勝訴判決，也無法期待被告有自行修復漏水的可能性。是以，本件原告請求被告容忍其自行僱工進入被告系爭3樓房屋內，進行漏水修繕至不漏水程度，本院認為確有必要，應予准許。
⒉原告請求被告賠償修復漏水、壁癌及天花板之費用220,500元部分：
原告主張因被告系爭3樓房屋浴室地板防水層損壞，造成其2樓房屋之天花板漏水，其進行漏水修繕、天花板更新修繕之必要修復費用為220,500元，有駿瑩公司估價單附卷可稽（見本院卷一第55頁），故原告此部分請求，堪認有據。
⒊租金損失7萬元部分：
按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，且依通常情形或已定之計劃或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條第1項、第2項定有明文。經查，原告主張因上開漏水已嚴重影響訴外人劉麗錦正常使用系爭房屋，經訴外人劉麗錦要求而允予每年減免一個月房屋租金，109年度及110年度累計已減免之租金為7萬元，此有系爭房屋之房屋租賃契約書、訴外人劉麗錦出具之聲明書及原告匯款7萬元至訴外人劉麗錦帳戶之明細在卷可證（見本院卷二第109至123頁），是原告主張其因系爭3樓房屋浴室地板疏於修繕維護致系爭房屋2樓天花板漏水，並受有7萬元租金之損失，核屬有據。至被告抗辯此部分係因疫情所造成之損失，惟並未舉證以實其說，自無可採。
⒋綜上，原告得請求被告賠償之金額共計290,500元（計算式：220,500+70,000＝290,500）。
⒌末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付之損害賠償，係以支付金錢為標的，且無確定期限及約定利率，故原告請求被告給付220,500元自起訴狀繕本送達翌日即109年7月17日起至清償日止，另請求被告給付70,000元自民事追加聲明狀繕本送達翌日即111年4月8日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息，併應准許。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第1項、民法第184條第1項前段、第191項第1項本文、第767條第1項中段之規定，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依被告之聲請酌定被告預供擔保得免為假執行之金額。至原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行部分，僅係促使本院前開職權行使，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 8 月 18 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官陳怡親
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 8 月 18 日
書記官劉芷寧