裁判字號：臺灣新北地方法院95年訴字第2499號民事判決
裁判日期：民國96年08月21日
裁判案由：減少價金
臺灣板橋地方法院民事判決95年度訴字第2499號原告甲○○○訴訟代理人 陳鄭權 律師複?代理人 邱奕澄 律師被告乙○○訴訟代理人 彭志傑 律師上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國96年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠緣原告於民國95年2月7日向被告購○○○鄉○○○○段
222（面積34平方公尺）、222之1（面積60平方公尺）及223之1（面積115平方公尺）等3筆面積合計209平方公尺（相當約63.22坪）之土地（下稱系爭土地），價金為新台幣（下同）1千萬元，即每平方公尺價金為47,847元（相當於每坪158,178元），並於95年5月5日登記完畢。嗣桃園縣桃園地政事務所先以95年8月21日第0000000000號函知原告略稱：前揭223之1與同段223土地面積圖簿不符，兩筆土地互為誤載等語，復以95年9月7日第0000000000號函知業將系爭223之1土地面積更正為62平方公尺，致該地減少面積53平方公尺。依民法第354條第1項規定，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告亦得依同法第359條請求減少價金2,535,891元（即47,847元×53平方公尺＝2,535,891元）。原告前雖於95年9月11日以第2020號存證信函催告被告返還應減少之價金，惟被告仍拒不給付，爰訴請被告給付2,535,891元。另因原告所給付之最後一筆價金於95年8月30日付清，故併請求自95年
8月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡對被告答辯所為之陳述：
⒈關於買賣價金及標的物之約定部分：
⑴系爭土地原本固係原告先夫 蔡明宏 所有，但原告係自
行經營生意，在蔡明宏生前從未過問該地，於其死後亦已拋棄繼承。另蔡明宏當初究以多少錢將系爭土地賣給被告，原告並不知悉（本院卷第23頁）。⑵兩造於95年2月7日訂約時，係以總價除以面積為計
算單價，即10,000,000元÷209平方公尺＝每平方公尺47,847元，且不動產買賣契約書第14條載明特約事項已明定：「本件買賣土地之面積以地政事務所登記簿所載面積為準」，現系爭223之1土地既已由原登記面積115平方公尺變更為62平方公尺，則被告自應就該減少之53平方公尺負瑕疵擔保責任，並將應減少之價金返還予原告。
⒉關於危險負擔之移轉部分：
⒈系爭223之1土地之登記面積減少53平方公尺之瑕疵
早在被告交付土地予原告時即已存在，而非於桃園縣桃園地政事務所95年8月21日發函時始發生，故被告仍應就此瑕疵負擔保責任。
⒉被告係於95年5月8日才拿到權狀，系爭土地則是於拿到權狀後才點交（本院卷第23頁）。
㈢爰聲明：
⒈被告應給付原告2,535,891元及自95年8月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉前項聲明原告願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以下列各語置辯：㈠兩造所約定之買賣價金係以總價款計算，非以坪數計算，買賣標的物亦以土地現狀為準：
⒈原告之亡夫蔡明宏（原名 蔡讚發 ）於84年至86年間向被
告借款，及在陳鄭權律師見證暨執行被告代償蔡明宏之債務，以使土地解除查封及以土地抵繳遺產稅等程序，蔡明宏以系爭3筆土地設定本金最高限額1,200萬元予被告後，向原告借款1千萬元。嗣蔡明宏因無力清償債務，遂於86年11月8日將抵押予被告名下之各筆土地（包括係爭3筆土地）以總價1千萬元賣予被告，而以買賣價金抵償借款。被告自上揭土地過戶日起至再出賣予原告止，皆未出租或出賣該等土地。
⒉原告先於88年4、5月間向被告購買蔡明宏賣予被告之
土地10筆，復於95年2月7日向被告購買系爭3筆土地，皆係以土地現狀及總價款成交方式成交，其名義上雖為買賣，但實際上卻係贖回其蔡家之祖產。
㈡危險負擔之移轉部分：
⒈兩造於95年2月7日簽訂係爭不動產買賣契約書時，即
由原告簽發⑴95年2月28日，金額300萬元；⑵95年4月30日，金額300萬元；⑶95年8月30日，金額400萬元等3紙支票予被告以為買賣價金之交付，當日被告即以指示交付之方式將該3筆土地交付原告，並於95年5月5日完成所有權移轉登記。原告雖主張係於95年5月
8日取得權狀後才點交云云，但由證人即代書 簡銘錫 證稱：「簽約時，被告就已經點交，因為被告有說土地是從原告先生那邊買來，現在我把土地點給你」、「…是在事務所口頭點交，他們都說好」、「（原告簽約時，是否有要求測量面積及定界址？）有，後來被告有對原告說，我是從妳先生那邊過過來的，現在把土地交給妳，妳要不要量，妳自己去決定，原告也說好」「（兩造簽約前，有關於價金部分，是否已經談妥？）到我事務所之後，還在談價錢，被告說他之前借給原告先生不只一千萬元，被告說那就算一千萬元就好了，後來就以一千萬元成交」、「當初原告本來要申請鑑界，但被告說土地妳比還要清楚，我就點給妳，原告就說好，所以我認為原告應該瞭解土地位置及面積」等語，可知被告於95年2月7日簽訂買賣契約當日即將系爭3筆土地點交予原告。次由原告於95年5月5日即以該地向桃園縣農會貸款並辦理抵押權登記，當時應已引導農會人員去現場，足證系爭土地在95年5月5日之前即已點交（本院卷第23頁），且原告借款時於「其他約定事項」載明：
「四、擔保物現況或使用情形：自行使用：所提供之擔保物（含增建物）至抵押權設定登記手續完成時均為所有權人自行使用，無出借、出租或出典情事」，及95年
6月16日原告委任代理人 蔡豐懋 就223之1，222地號土地於進行「地籍圖重測地籍調查表」時為指界，以及95年8月17日原告委任代理人 蔡易達 出席「95年度龜山鄉地籍圖重測說明協調會」中無異議而同意會議結論：
「⒈各土地所有權人均同意依本所測算面積更正，並依據地籍測量實施規則232條辦理更正。⒉倘涉及徵收補償問題，於更正登記完竣後，由本所函報徵收需地機關辦理後續事宜」等情，再再足證原告對係爭土地之使用現狀、四界、地形，皆已知之甚詳，即確實知曉其向被告購買係爭土地之實際上使用範圍，故原告會無異議同意由桃園縣桃園地政事務所依測算面積更正，實係因並不影響原告自以往至今該土地實際上使用範圍之故。⒉依民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自
交付時起，均由買受人承受負擔」，系爭土地既於95年
2月7日即已交付予原告，並於95年5月5日完成所有權移轉登記，嗣雖於95年8月31日因「95年度地籍圖重測」而為面積更正，但面積更正並不影響原告原占有使用之面積，縱有影響，亦是系爭土地交付予原告後而發生，依民法第373條之規定，其利益及危險均由原告承受負擔。是原告依據民法第354條第1項、第359條之規定向被告請求減少價金，實無理由。
㈢爰聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉被告若受不利益之判決時，願供擔保，請准得免假執行之宣告。
三、本件下列各項事實，為兩造所不爭執，並有房地買賣契約書、土地登記謄本、支票、所有權狀、桃園縣桃園地政事務所
95年8月21日第0000000000號函、95年9月7日第0000000000號函（臺灣桃園地方法院95年度訴字第1678號卷第7至28頁、本院卷第31至34頁）附卷可稽，均堪信為真實。
㈠原告於95年2月7日向被告購買系爭3筆土地，約定買賣
總價款為1千萬元，該等土地已於95年5月5日完成所有權移轉登記完畢。
㈡系爭223之1土地原登記面積為115平方公尺，惟桃園縣
桃園地政事務所先以95年8月21日第0000000000號函知原告略稱：前揭223之1與同段223土地面積圖簿不符，兩筆土地互為誤載等語，復以95年9月7日第0000000000號函知業將系爭223之1土地面積更正為62平方公尺。
㈢系爭3筆土地原係原告之亡夫蔡明宏所有，前於86年11月
8日移轉所有權予被告，其登記原因為買賣。㈣原告以系爭223之1土地為桃園縣龜山鄉農會設定最高限額672萬元之抵押權，其登記日期為95年5月5日。
四、本件爭點厥為：被告應否為系爭223之1土地面積由115平方公尺變更為62平方公尺負瑕疵擔保責任？亦即依照兩造所定買賣契約債之本旨，被告應給付之買賣標的物究係以土地現狀為準，抑或以登記土地面積為準？其約定之買賣價金係以單價乘以面積計算？抑或僅約定總價？若被告所為給付確有瑕疵，則此瑕疵係於交付前或後產生？應由何造承受負擔買賣標的物之利益及危險？茲分述如下：
㈠按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念
，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照），惟若買賣標的為特定物之現狀，則其依約所應具備之價值、效用及品質，即應以其物客觀之現狀為準，倘出賣人已依約交付其物，自已履行債務本旨，難認有何物之瑕疵存在。次按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，並應以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第28號判例參照）。本件原告於95年2月7日向被告購買系爭3筆土地，約定買賣總價款為1千萬元，其中第14條特約事項雖約定：「本件買賣土地之面積以地政事務所登記簿所載面積為準」，但被告主張買賣標的物係約定以土地現狀為準，此與原告主張應以登記面積為準即有不同，而此爭執事項既與前揭特約事項有關，即有針對該項約定予以解釋之必要。
㈡查前開約定雖屬特約事項，但由證人簡銘錫證稱：「（前
揭契約書第14條，是你決定加擬，還是兩造之一方請你加註？）一般我們的制式契約都有這一款，但因這份契約是舊式的，所以再加註這一款，但我都有跟他們說明以權狀為準」等語（本院卷第39至40頁），可知該條在形式上雖約定為特約事項，但實際上仍屬制式條款，亦即契約當事人於簽約時並未就此另有特殊約定。再由該證人證稱：「（此份契約書第14條特約事項，當時你有無申請土地登記簿並提示給兩造看過且告知面積多少？）有，面積多少我是跟他們說就依照登記簿的記載」等語（本院卷第37頁），可知當初增訂此款之目的，乃在告知契約當事人作為買賣標的之土地面積多寡，至於該條能否再被解釋為具有被告應交付與登記面積相符之土地予原告之意，仍應再由其他客觀情狀探求當事人之真意，而難僅以該項特約事項之約定，逕謂兩造所約定之買賣標的，即為與登記面積相同之土地，而非該地號土地之現狀。
㈢針對被告辯稱：原告之亡夫蔡明宏（原名蔡讚發）於84年
至86年間向被告借款，及在陳鄭權律師見證暨執行被告代償蔡明宏之債務，以使土地解除查封及以土地抵繳遺產稅等程序，蔡明宏以系爭3筆土地設定本金最高限額1,200萬元予被告後，向原告借款1千萬元。嗣蔡明宏因無力清償債務，遂於86年11月8日將抵押予被告名下之各筆土地（包括系爭3筆土地）以總價1千萬元賣予被告，而以買賣價金抵償借款等語，原告僅稱：系爭土地原本固係原告先夫蔡明宏所有，但原告係自行經營生意，在蔡明宏生前從未過問該地，於其死後亦已拋棄繼承，另蔡明宏當初究以多少錢將系爭土地賣給被告，原告並不知悉等語，亦即僅就買賣價金之多寡表示不知，但對於蔡明宏與被告間就系爭土地曾有設定抵押、買賣及辦理所有權移轉登記等事實則均不爭執，此外復有他項權利證明書、抵押權設定契約書及土地登記謄本附卷可稽（本院卷29至33頁），堪信被告主張前揭蔡明宏曾以系爭3筆土地設定本金最高限額1,200萬元予被告，嗣於86年11月8日復將之賣予被告並辦理所有權移轉登記，以買賣價金抵償借款等情屬實。嗣原告於95年2月7日再向被告購買系爭3筆土地時，其約定之買賣總價既與被告主張蔡明宏生前出賣系爭土地以抵償借款之金額（即1千萬元）相符，且證人簡銘錫復證稱：「（兩造簽約前，有關於價金部分，是否已經談妥？）到我事務所之後，還在談價錢，被告說他之前借給原告先生不只一千萬元，被告說那就算一千萬元就好了，後來就以一千萬元成交」（本院卷第39頁）等語，可知兩造間之買賣與蔡明宏生前出賣系爭土地以抵償借款之事，尚非全然無關，從而被告主張原告雖以買賣之名義，但實際上卻係贖回其蔡家之祖產等語，即非顯然無稽。
㈣證人簡銘錫既證稱：「（兩造簽約前，有關於價金部分，
是否已經談妥？）到我事務所之後，還在談價錢，被告說他之前借給原告先生不只一千萬元，被告說那就算一千萬元就好了，後來就以一千萬元成交」（本院卷第39頁）等語，且房地產買賣契約書第1條亦係約定：「買賣總價款：雙方議定新台幣：壹仟萬元」，而非約定每平方公尺之單價後再按面積計算總價，可知兩造在約定買賣價金當時，應係以總價款為準。至原告雖稱：兩造於95年2月7日訂約時，係以總價除以面積為計算單價，即10,000,000元÷209平方公尺＝每平方公尺47,847元云云，但就兩造當時有以總價除以面積為計算單價之約定，原告並未提出任何證據以資佐證，核與一般買賣常情亦有違背，其所言難認屬實。
㈤綜上所言，前揭第14條特約事項能否被解釋為具有被告應
交付與登記面積相符之土地予原告之意，雖有不明，但參酌系爭土地係由蔡明宏賣予被告抵債，再由被告賣予原告之過程，及兩造係以總價款之方式決定買賣價金等客觀情狀，可知被告依據債之本旨所應交付者，即系爭223之1地號之土地現狀，至其登記面積於訂約後是否因重測或更正而增加或減少，則不影響買賣雙方對於買賣標的物價值及效用之認知。換言之，系爭223之1地號土地之登記面積其後雖因地政機關辦理更正而減少，但此既非買賣雙方所約定應由被告擔保之瑕疵，被告對此即不負瑕疵擔保責任，從而原告亦不得依據民法第359條對被告請求減少價金。
五、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付原告應減少之價金2,535,891元及自95年8月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述（指危險負擔之移轉部分）及所提之證據，均對本件認定結果不勝影響，爰不一一論駁，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年8月21日
民事第二庭?審判長法官梁宏哲?????????法?官?楊千儀?????????法?官?楊明佳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年8月21日
?????書記官楊璧華