臺灣臺北地方法院簡易民事判決
107年度北簡字第8845號
原 告 林士涵
訴訟代理人 吳雨學 律師
複代理人 周秦誼 律師
被 告 李文鈞 （原名 李健銘 ）
訴訟代理人 張國清 律師
被 告 李慶輝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國108年2月27日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告李文鈞應給付原告新臺幣叁佰壹拾捌萬肆仟貳佰貳拾陸元，
及其中新臺幣壹佰壹拾伍萬柒仟零捌拾元自民國一百零七年七月
二十日起至清償日止，及其中新臺幣貳佰零貳萬柒仟壹佰肆拾陸
元自民國一百零八年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之
五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李文鈞負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告李文鈞如以新臺幣叁佰壹
拾捌萬肆仟貳佰貳拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到
場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場
或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十
日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1
項、第4項定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變
更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判
決事項之聲明者，不在此限，同法第255條第1項第2款、第3
款亦有明文。查原告起訴時，訴之聲明第一項請求被告應將
門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號1至4樓房屋（下稱系爭
房屋）騰空並返還予原告。嗣以民事準備書三狀撤回此項請
求（見本院卷第221頁），被告並未提出異議，視為同意撤
回。另原告起訴時，訴之聲明第四項係就房間門鎖遭破壞等
項目，請求被告應給付原告新臺幣（下同）20萬元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
嗣以民事準備書狀撤回此部分請求（見本院卷第67頁），復
以上述民事準備書三狀追加大門遙控鎖未歸還等項目之請求
，共計31萬7433元（見本院卷第221、224至225頁），其後
於本院民國108年2月27日表明僅請求其中水、電、瓦斯費用
部分（共計17萬5533元），而撤回其餘項目之請求。依上述
規定，核無不合，應予准許。
二、被告李慶輝經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事
訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告與被告李文鈞於106年4月11日簽訂房屋租賃
契約書（下稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋出租予被
告李文鈞，租賃期間自106年4月12日至109年4月11日止，每
月除房屋租金10萬元外，另包含裝潢攤提合約書，期間亦自
106年4月12日至109年4月11日止，被告李文鈞應每月給付裝
潢攤提費用33萬元，故每月應給付之租金包含房屋租金及裝
潢攤提費共計43萬元。又被告李文鈞向原告承租系爭房屋後
，即向臺北市政府申請設立登記負責人為被告李慶輝之「鴻
宅旅館股份有限公司」（下稱鴻宅旅館公司），準備以系爭
房屋作為旅館經營之使用。原告交付系爭房屋予被告李文鈞
、李慶輝經營旅館使用後，被告李文鈞尚有按月足額繳付上
揭租金及裝潢攤提費用，惟自107年3月間起即未再依約繳付
租金。原告以存證信函催告被告李文鈞應在期限內支付並償
清所欠租金計二期共計86萬元，若未於期限內全數清償，原
告將依民法第440條第1、2項規定及系爭租約之約定，依法
終止系爭租約。詎被告於收受存證信函後，仍未在期限內清
償欠款，原告另以臺北漢中街郵局000125號存證信函通知被
告終止系爭租約（被告係於107年5月14日收受）。又在系爭
租約終止後，被告占有系爭房屋屬無法律上之原因，自應給
付相當於租金之不當得利。而被告遲於108年1月25日始將系
爭房屋交還原告，尚積欠原告租金（或相當於租金之不當得
利）共計434萬1613元；並積欠水費6174元、電費13萬7991
元及瓦斯費3萬1368元，共計17萬5533元，於扣除押租金120
萬元後，被告應給付原告331萬7146元。爰依系爭租約及民
法第421條第1項、第439條前段、第179條規定，提起本件訴
訟。並聲明：被告應給付原告331萬7146元，及其中129萬元
自起訴狀繕本送達翌日起算，及其中202萬7146元自108年2
月27日起算，均至清償日止，按年息5％計算之利息；原告
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告李慶輝部分：
被告未於言詞辯論期日到場，其以民事答辯狀抗辯略以：被
告李慶輝並非系爭租約之當事人，原告與被告李文鈞之租賃
契約與李慶輝無關；且租賃標的物現場營業設施，皆為李文
鈞委請廠商設計、施工，與李慶輝無關，李慶輝並未占有使
用之；又鴻宅旅館公司係基於原告與李文鈞間之系爭租約，
將公司登記在該址，並非李慶輝設籍該址。原告請求被告李
慶輝為損害賠償等，顯無理由等語。並聲明：原告之訴駁回
。
三、被告李文鈞答辯略以：
（一）本件積欠之租金應自107年3月8日起算至108年1月11日止
，以每月43萬元計算，共計434萬1613元【計算式：（10
＋3/31）ｘ43萬元＝434萬1613元】。惟系爭房屋自106年
12月11日至23日止，共計13日，因後半段有占用鄰地問題
而遭原告封閉及拆除占用部分，此期間完全無法使用；且
系爭房屋有空調不冷、噪音，各樓層牆壁、窗框有漏水、
壁癌，造成被告房間床墊浸水潮溼致不堪使用，床墊因此
需曝曬於五樓屋頂平台，此為原告所自承。原告未能履行
其所交付之系爭房屋合於約定使用、收益狀態，於租賃期
間亦未能保持之，依最高法院98年度台上字第222號判決
、86年度台上字第1675號判決、91年度台上字第1733號判
決意旨，及民法第441條規定反面解釋，應扣除減損效用
部分，並以減少20％計算後，此部分租金應為347萬3290
元【計算式：434萬1613元ｘ（1-20％）＝347萬3290元】
。再扣除押租金120萬元後，應為227萬3290元。
（二）抵銷抗辯部分：
1.被告已給付原告之租金共計139萬7500元，原告應分別
扣還下列部分：
⑴系爭房屋於106年12月11日至23日爆發占用鄰地事件
，致被告無法使用，自無需給付租金。惟因被告前已
給付此部分租金，原告自應予返還。又自106年11月8
日起至同年12月22日（共計45天）是給付半租，故關
於無法使用之106年12月11日至22日，應以半租計算
，租金為8萬3226元【計算式：43萬元ｘ1/2ｘ12/31
＝8萬3226元】；另關於106年12月23日，是收取全租
，租金為1萬3871元【計算式：43萬元ｘ1/31＝1萬38
71元】，以上合計9萬7097元。
⑵又被告已付租金139萬7500元，於扣除上述9萬7097元
後，其餘租金為130萬403元，此部分租金依上開說明
，應加以扣除減損效用20％，故原告應返還26萬80元
【計算式：130萬403元ｘ20％＝26萬80元】。
⑶綜上，原告應返還被告金額共計35萬7177元【計算式
：9萬7097元＋26萬80元＝35萬7177元】。爰依民法
第227條（不完全給付債務不履行）規定，或準用民
法第365條（瑕疵擔保）規定，或不當得利之法律關
係，或依民法第441條反面解釋，請求原告返還上開
金額，並與原告請求金額互相抵銷。
2.原告應給付被告賠償金20萬元：
原告未依臺北市政府觀光傳播局之要求，提供被告辦理
旅館登記所需相關文件，亦即未履行其協助提供被告申
請旅館登記所需其他文件之給付義務及附隨義務，致被
告因未辦理旅館登記而遭臺北市政府開罰20萬元，此係
因原告遲延給付所造成之損害，依民法231條規定，原
告應賠償被告20萬元，並與原告請求金額互相抵銷。
3.租金扣繳稅11萬元及補充健保費2萬2920元部分：
⑴依系爭租約第3條約定，本件租金乃含稅，依法原需
由原告按月繳付租金10萬元之10％租金扣繳稅部分，
雙方約定由被告以其所登記鴻宅旅館公司代為繳付，
再由被告李文鈞與原告進行結算。其中，106年度之
租金扣繳稅，已由被告繳付，並經原告向被告清償完
畢。惟107年1月至12月部分，被告已代原告先行繳付
共計12萬元，惟原告僅清償1萬元，其餘11萬元，仍
未清償，此部分金額應予抵銷。
⑵被告給付原告之租金，依法應由原告繳交二代健保之
補充保費即每月1,910元。其中，106年度之補充健保
費，已由被告繳付，並經原告全數清償完畢。惟107
年度部分，共計2萬2920元，被告已先行代原告繳付
，惟原告迄未給付被告，此部分金額亦應予抵銷。
（三）並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
四、原告主張其與被告李文鈞於106年4月11日簽訂系爭租約，約
定由原告將系爭房屋出租予被告李文鈞，租賃期間自106年4
月12日至109年4月11日止，每月除房屋租金10萬元外，另包
含裝潢攤提合約書，期間亦自106年4月12日至109年4月11日
止，被告李文鈞每月應給付裝潢攤提費用33萬元，故每月應
給付之租金包含房屋租金及裝潢攤提費共計43萬元。又被告
李文鈞向原告承租系爭房屋後，即向臺北市政府申請設立登
記負責人為被告李慶輝之鴻宅旅館公司，準備以系爭房屋作
為旅館經營之使用等事實，業據其提出房屋租賃契約書、裝
潢攤提合約書、商工登記公示資料查詢等件為證（見本院卷
第6至10頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。
五、本院得心證之理由
（一）原告主張被告李文鈞自107年3月間起即未再依約繳付租金
（含裝潢攤提費用），原告以存證信函催告被告李文鈞應
在期限內支付並償清所欠租金計二期共計86萬元，並表明
若未於期限內全數清償，原告將依民法第440條第1、2項
規定及系爭租約之約定，依法終止系爭租約。惟被告未在
期限內清償，原告復以台北漢中街郵局000125號存證信函
通知被告終止系爭租約，被告則於107年5月14日收受之事
實，亦據其提出107年4月17日台北華江橋郵局000043號存
證信函、台北漢中街郵局000125號存證信函為證（見本院
卷第11至15頁），被告僅辯稱有同時履行抗辯等情事，對
於上述催告事實並無爭執，堪信為真。
（二）且原告主張被告李文鈞尚積欠其租金（或相當於租金之不
當得利）共計434萬1613元；並積欠水費6174元、電費13
萬7991元及瓦斯費3萬1368元，共計17萬5533元之事實，
為被告李文鈞所不爭執（見本院卷第228頁正反面），亦
堪信為真。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租
賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務
不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最
高法院87年度台上字第1631號判決參照）。查本件尚有押
租金120萬元，為兩造所不爭執，故於扣除後，被告李文
鈞尚應給付原告331萬7146元（計算式：434萬1613元＋17
萬5533元－120萬元＝331萬7146元）。
（三）另被告李文鈞抗辯依系爭租約第3條約定，本件租金乃含
稅，約定由伊代付租金扣繳稅及二代健保之補充保險費後
，再由原告向伊清償，伊已代行繳付107年1月至12月部分
之租金扣繳稅共計12萬元，惟原告僅清償1萬元；另就107
年度補充保險費部分，伊已代付2萬2920元，原告均未清
償之事實，業據其提出各類所得扣繳稅款清繳證明、各類
所得扣繳稅額繳款書（見本院卷第233、234頁），原告就
上述金額並無爭執，僅以被告李文鈞並未依約按期給付租
金為由反對被告主張扣除。按依所得稅法第88條、第89條
規定，租金之納稅義務人為取得所得者。另依全民健康保
險扣取及繳納補充保險費辦法第4條規定：「扣費義務人
給付本法第三十一條第一項各類所得時，其單次給付金額
達新臺幣二萬元者，應按規定之補充保險費率扣取補充保
險費，並於給付日之次月底前填具繳款書，向保險人繳納
。...」，又原告與被告李文鈞就上述稅款及補充保險費
部分已有約定（即系爭租約第3條），且在本件爭議發生
前，原告就被告李文鈞已代付之租金扣繳稅額及補充保險
費，均已向被告李文鈞為清償。是可知被告李文鈞應付之
租金（或相當於租金之不當得利）本應扣除上述代付稅款
及補充保險費部分，故被告李文鈞抗辯應扣除租金扣繳稅
額11萬元及補充健保費2萬2920元部分，共計13萬2920元
，堪以採信。綜上，被告李文鈞應給付金額為318萬4226
元【計算式：331萬7146元－13萬2920元＝318萬4226元】
。
（四）被告其餘抗辯部分
1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之
狀態，民法第423條定有明文。又此項義務，為出租人之
主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用
目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀
態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權
，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠
償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高
法院98年度台上字第222號判決意旨參照）。查原告業已
將系爭房屋交付被告李文鈞使用一節，為兩造所不爭執，
堪信為真。至被告李文鈞固抗辯系爭房屋自106年12月11
日至23日止，共計13日，因後半段有占用鄰地問題而遭原
告封閉及拆除占用部分，此期間完全無法使用云云，惟此
為原告所否認，並主張被告李文鈞於上開鄰地爭議事件後
仍持續給付租金至107年2月間，未曾向原告提出任何爭執
等語。本院審酌被告李文鈞就此部分事實，並未提出確切
之證明以資佐證系爭房屋於斯時確有完全無法使用之情事
，自難信為真實。另被告李文鈞抗辯系爭房屋有空調不冷
、噪音，各樓層牆壁、窗框有漏水、壁癌，造成被告房間
床墊浸水潮溼致不堪使用等語，此亦為原告所否認。被告
李文鈞固提出LINE對話紀錄截圖（見本院卷第57至60頁、
第145至146頁、第149至151頁、第155至156頁）、現場照
片（見本院卷第133至144頁、第147至148頁、第152至154
頁、第158至160之1頁）為證。惟原告否認上開照片確為
現場實際情形，並主張該等照片或為施工前所拍攝，或與
現狀不符，或不屬於約定之室內空間，且發霉與壁癌並不
相同，被告經營旅館，使用淋浴等設備之水氣疏導或應保
持乾燥之使用習慣不佳，致牆面發霉，反係被告違反民法
第432條第1項之承租人之保管義務等語（見本院卷第223
頁）。本院審酌被告李文鈞所提出之照片為其單方所拍攝
，究竟拍攝時間為何，是否確為系爭房屋當時之狀況，誠
屬有疑。且被告李文鈞以系爭房屋經營鴻宅旅館，一直至
107年9月仍有提供訂房之情事，此有鴻宅旅館訂房網頁截
圖在卷足佐（見本院卷第118、119頁），尚難認系爭房屋
確有不合於使用之情形。又依系爭租約第7條、第8條之約
定，如屬承租人自行所為之增建裝飾及加工，仍由承租人
自負修理之責。加裝設備或裝潢應由承租人自行負擔費用
暨自負管理維護之責。本件僅憑上述平面照片及LINE對話
紀錄截圖，除無法認定被告所主張之設備確有不合於使用
之狀況外，亦無法認定此部分設備確屬出租人即原告所應
負責修繕之範圍，綜上，被告李文鈞所舉證據，尚無法確
認系爭房屋有不合於系爭租約之約定使用、收益之狀態，
被告李文鈞主張同時履行抗辯及應減少租金20％，並主張
原告應扣還已收取之租金35萬7177元云云，為無可採。
2.另按發展觀光條例第24條第1項規定：「經營旅館業者，
除依法辦妥公司或商業登記外，並應向地方主管機關申請
登記，領取登記證及專用標識後，始得營業」，查訴外人
鴻宅旅館公司因違反上述規定，而遭處罰鍰20萬元之事實
，有臺北市政府觀光傳播局裁處書在卷可佐（見本院卷第
217頁），是可知本件受處分人為鴻宅旅館公司。又依民
法第334條第1項規定可知，二人互負債務，而其給付種類
相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，
互為抵銷。查被告李文鈞既非上述裁罰之受處分人，則其
據此為本件抵銷之抗辯，自有未合。
（五）被告李慶輝部分：原告請求被告李慶輝亦應給付上述積欠
租金（或相當於租金之不當得利）一節，為被告李慶輝所
否認，並以前詞置辯，自應由原告舉證以實其說。經查，
被告李慶輝並非系爭租約之當事人，此觀諸上述房屋租賃
契約書自明。且被告李慶輝亦否認有何占有使用系爭房屋
之事實，原告就此等事實均未提出任何證據為佐，是原告
主張被告李慶輝亦應為本件給付云云，顯無足採。
六、從而，原告本於系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告
李文鈞給付原告318萬4226元，及其中115萬7080元自107年7
月20日（見本院卷第31頁送達回執）起至清償日止，及其中
202萬7146元自108年2月27日起至清償日止，按年息5％計算
之利息246,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求
，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用
簡易程序所為被告李文鈞敗訴之判決，依同法第389條第1項
第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項
規定，宣告被告李文鈞如預供擔保，得免為假執行。至於原
告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國108年3月26日
臺北簡易庭
法官郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年3月26日
書記官陳怡如