臺灣士林地方法院小額民事判決
111年度士小字第2257號
原告 周久甯
被告 金韋廷
訴訟代理人 范世琦 律師
上列當事人間返還押租金事件，於中華民國111年12月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰陸拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：被告於民國108年3月17日與伊簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告將門牌號碼：基隆市○○區○○路000○0號9樓房屋（下稱系爭房屋）出租予伊，租賃期間為108年4月1日起至109年3月31日止計1年，租金為每月新臺幣（下同）18,000元（含管理費），伊並於簽約時交付押租金36,000元。嗣上開租期屆滿，兩造於109年4月1日簽約延長1年至110年4月1日。上開延長租約屆滿後，兩造未另訂新約，故本件視為不定期租賃，嗣因兩造合意終止系爭租約，並於111年5月1日完成系爭房屋點交手續，依約被應即將押租金36,000元返還予伊，扣除系爭房租4月份租金18,000元、租賃期間未繳納之電費1,988元、水費345元、廢棄物清潔費6,000元後，被告原應返還伊押租金餘額9,667元（計算式：36,000元－18,000元－1,988元－345元－清潔費6,000元＝9,667元）。然被告竟以原告於室內抽煙汙損系爭房屋天花板及牆壁牆面為由，逕自扣除油漆費用12,000元，而拒絕返還押租金餘額。又系爭房屋於108年至110年間，並無須繳納管理費，直至111年起，系爭房屋方以每坪60元計算管理費，以系爭房屋45坪每坪管理費60元計算每月之管理費為2,700元，兩造既約定每月租金為每月18,000元係包含管理費，故被告自108年4月起至110年12月止，上開期間已溢收每月以2,700元計算，共33個月之管理費計89,100元（計算式：2,700元×33＝89,100元），故被告係受有89,100元不當得利，致原告受有同額損害，自應返還該所受利益。為此，爰依系爭租約第5條約定及不當得利法律關係提起本件訴訟，請求被告返還98,767元【計算式9,667元（押租金餘額＋89,100元（溢收之管理費）＝98,767元】等語；並聲明：被告應給付原告98,767元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：緣原告自108年4月1日起向伊承租名下購買之新成屋即系爭房屋，原告該新成屋之首位租住，原告居住期間（即108年4月1日起至111年4月30日止）除兩造議定扣除1ll年4月租金18,000元、租賃期間未繳納之電費1,988元、水費345元、廢棄物清潔費6,000元，因原告於居住系爭房屋期間長期大量抽煙，導該屋室內天花板及牆壁遭燻黃且氣味難除，非經重新粉刷無從還原整新並消除煙味。伊不得已僅得支出油漆費用12,000元，以僱請油漆師傅即證人 王秋宏 進行重新粉刷，以去除室內煙味。此本屬可歸責於承租人即原告之過失毀損因素，依約原告自應負回復原狀之損害賠償責任。又伊於購買系爭房屋時，早已依建商即 麗源 建設股份有限公司（下稱麗源建設公司）要求，於107年1月2日預先繳納系爭房屋之管理基金8,678元暨住戶管理費15,620元，並無原告主張未繳納管理費之情形。至系爭房屋所在社區大樓管理委員何時成立且，並於何時開始收取社區管理費，及其收取標準為何，並非伊所能掌控。況兩造於108年間簽訂之系爭租約，約定租金每月新臺幣18,000元（含管理費）字樣，係指租金內含管理費由被告支出，無論有無管理費支出需求，皆無需原告另外支出之意，原告交付之36,000元押租金，經扣抵系爭房屋4月份租金18,000元、租賃期間未繳納之電費1,988元、水費345元、廢棄物清潔費6,000元及油漆費用12,000元後，已無賸餘，故原告請求伊返還押租金餘額9,667元並無理由。且伊亦未向原告溢收管理費，故原告請求伊返還89,100元不當得利，亦無理由等語；資為抗辯；並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：
原告主張兩造於108年3月17日簽訂系爭租約，約定由伊向被告承租系爭房屋，租期自108年4月1日至109年3月31日1年，約定租金每月18,000元含管理費，另繳納押租金36,000元，租期屆滿兩造續約1年，延長租約屆滿後，兩造未另訂新約，嗣兩造合意終止系爭租約，並於111年5月1日完成系爭房屋點交手續等情，業據提出系爭租約為證，且為被告所不爭執，此部分之事實首堪信為真實堪信為真。至原告主張其得請求被告返還押租金餘額9,667元，及被告自108年4月起至110年12月止，每月溢收2,700元共溢收33個月管理費計89,100元，係不當得利，應返還該所受利益等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
(一)系爭租約第11條前段約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。」，而被告抗辯原告於居住系爭房屋期間長期大量抽煙，導該屋室內有面積天花板及牆壁遭燻黃且氣味難除，以達難以回復原狀之程度，故原告應賠償伊油漆費用等情，業據被告聲請傳喚油漆師傅即證人王秋宏到庭證稱：你於111年5月初被告有委託伊至系爭房屋刷油漆，現場煙味很重，有2個房間特別嚴重，被告就指定伊去刷該2間房間。因為有煙味，且是煙燻的有油，水性漆的刷不過去，一定要刷油性的漆先刷過1次，再用水性的漆刷2至3道，所以工時比較久約2日半到3日，該次收費12,000元，伊有開立估價單予被告。該2個房間雖然有窗戶，但窗戶打開通風後煙味還是很重，且牆壁原本都是淺色的，但都被煙燻到雙暗了等語（見本院卷第93-95頁），並據證人王秋宏當庭提出其至系爭房屋施作油漆工程前之房間現場照片
為證，參以原告對於承租系爭房屋期間有於屋內抽煙乙節未予爭執，而觀諸證人王秋宏提出系爭房屋現場照片，明顯可見該屋房間牆壁上連同天花板及冷氣機，均有一塊一塊黃色暗暗遭到香菸燻黃過的痕跡，足認系爭房屋確有因原告於居住系爭房屋期間長期抽煙，導該屋室內天花板及牆壁遭香菸燻黃之情，該等情形顯非正常使用所產生之自然耗損，足認原告確未盡善良管理人注意義務使用系爭房屋，致系爭房屋室內房間天花板及牆壁受有前開損害。則被告依系爭契約第11條前段約定，主張原告應負回復原狀之損害賠償責任，即原告應賠償油漆費用12,000元，即屬有據。
(二)按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查被告收受原告繳付之押租金36,000元，經抵充原告積欠之系爭房屋4月份租金18,000元、租賃期間未繳納之電費1,988元、水費345元、廢棄物清潔費6,000元後，尚餘押租金9,667元未歸還原告，業如前述，揆諸前開說明，該押租金應發生當然抵充租金及損害賠償債務之效力，而本件被告另得請求原告賠償系爭房屋油漆費用12,000元，已據本院認定於前，則經抵充押租金9,677元後，已無賸餘，原告即不得再請求被告返還押租金。
(三)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。復按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎；若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院98年度臺上字第1925號判決及86年度臺上字第3873號判決意旨參照）。原告主張系爭房屋於108年至110年間並無須繳納管理費，直至111年起，系爭房屋方以每坪60元計算管理費，以系爭房屋45坪每坪管理費60元計算每月之管理費為2,700元，兩造既於系爭租約約定每月租金每月18,000元含管理費，故被告自108年4月起至110年12月止已溢收管理費計89,100元，係屬不當得利，自應返還該所受利益云云，惟原告就此部分之事實未舉證以明。反之，觀諸被告提出由麗源建設公司開立之暫收款結算明細表及管理基金、管理費收據（見本院卷第56頁）可知，被告向麗源建設公司買受系爭房屋時，因該屋斯時為新成屋，故該屋所在社區尚未成立管理委員會，故被告即已預先向麗源建設公司繳納管理基金及管理費。原告主張系爭房屋於108年4月起至110年12月止期間無須繳納管理費，顯與上開事證不符，為不可採。此外，觀諸兩造於108年間簽訂之系爭租約，第3條約定：「租金每月新臺幣18,000元含管理費之字樣」，考其真意應係指該18,000元租金內含之管理費由被告支出，此觀兩造未於其上註記管理費之收費標準及金額，或由房東代收管理費若干後繳納等字樣即明。原告主張被告自108年4月起至110年12月止每月溢收管理費2,700元，共計溢收89,100元，受有不當得利，應返還該所受利益云云，即屬無據。
四、綜上所述，原告於租賃關係終止後，未將租賃物回復原狀，及未盡善良管理人之注意義務致系爭房屋受有損害，而原告給付之押租金9,667元餘額尚不足以扣除其應負擔之損害賠償及回復原狀費用，亦無從認定本件被告有向原告溢收管理費受有不當得利之情形。從而，原告依上開法律關係，請求被告給付98,767元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌
後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為
原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為1,560元（含第一審裁判費1,000元及證人旅費560元），應由原告負擔。
中 華 民 國 112 年 1 月 6 日
士林簡易庭法官張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 1 月 6 日
書記官劉彥婷