裁判字號：臺灣高等法院臺南分院99年上字第97號民事判決
裁判日期：民國99年08月31日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺南分院民事判決99年度上字第97號上訴人甲○○被上訴人丁○○訴訟代理人乙○○上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年3月22日臺灣雲林地方法院第一審判決（98年度訴字第364號），提起上訴，本院於99年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件被上訴人於原審起訴主張：緣訴外人 李勸 即上訴人之母前於民國（下同）34年2月2日已將其所有坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○○號、地目田、面積三一七七平方公尺之農牧用地（下稱系爭耕地）賣渡予被上訴人，惟為上訴人依其與訴外人即被上訴人之父 勞貴郁 間所訂之私有耕地租約（即二義字第30號三七五租約，下稱系爭租約）所佔用，並繳納租金。詎上訴人於53年04月24日遷居至台北市，並開設「良家清潔打腊服務社」，及擔任台北市「普願宮」管理委員會之總務組長，並不自任耕作，且將系爭耕地全部轉租予他人種樹；另上訴人自九十年下期起即積欠租金迄今，期間經被上訴人多次以存證信函催繳，亦置之不理。茲因系爭租約乃上訴人與訴外人勞貴郁所簽訂，並由上訴人單方辦理續約，是系爭租約本屬無效，且上訴人已不自任耕作而將系爭耕地轉租，並積欠地租達兩年之總額，亦已違反耕地三七五減租條例及土地法相關之規定，致使系爭租約有無效或得終止之事由。為此提起本訴，本於租約無效或終止所衍生之請求權法律關係，求為判命：㈠系爭租約無效、終止及撤銷兩造間之租佃關係。㈡上訴人應將坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○○號、地目田、面積三一七七平方公尺之土地返還予被上訴人之判決等語（原審判決上訴人應將系爭耕地返還予被上訴人，而駁回被上訴人其餘之請求。嗣上訴人就其受敗訴判決部分聲明不服提起上訴，求為廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴。至被上訴人就其受敗訴判決部分則未表示不服而提起上訴，並答辯聲明，求為判決駁回上訴）。
貳、上訴人於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引用外，並補以下列等語，資為抗辯：
一、上訴人前於86年1月1日（原訂租期由38年06月16日起）依耕地三七五減租條例規定向勞貴郁承租系爭耕地，並由上訴人及雇用之工人或親友等一起耕作，同時經雲林縣二林鄉公所二次通知於92年1月1日、98年1月1日編製私有出租耕地租期滿案件之清冊，准予租賃期間至103年12月31日止，故本系爭租賃關係仍依法存在。
二、以往每年支付租金都交給 李春江 先生收訖，後有數次拿去時均無人在家，且於92年4月5日有拿二萬四千元給李先生，並由其立具收條。後再去交付租金都找不到李先生，嗣經打聽到地主即被上訴人之電話，惟其家人說出國不在家。後接到存證信函要上訴人歸還土地，即直接去拜訪乙○○先生，並表示要交付租金給張先生，惟張先生稱他無權利收租金。後上訴人再找被上訴人幾次，剛好有一次其本人接聽電話，其稱已經委託乙○○先生處理本案，因此其也無權利收取租金；上訴人只得以存證信函通知被上訴人收取租金，惟其均未前來，上訴人即把七萬元租金提存到法院。可見上訴人有依租約規定要支付租金，但被上訴人於該期間內故意推諉藉故不收取租金，以遂達「欠租二年以上」之目的。
三、上訴人耕作系爭土地有六十年之久，歷年來之租金，係由李春江代為收取，而李春江和 李新訓 二人係父子關係，李新訓之女兒則為勞貴郁之養女，即被上訴人之大姐，顯然李春江在一審之證詞有違法之實。上訴人承租系爭耕地均無欠租金之情形，以前雙方口頭約定每年租金（五百台斤之稻穀），後換算為新臺幣計算；上訴人於97年12月30日向法院提存租金七萬元正，係採多退少補方式。
四、另上訴人將戶口遷至台北市係為謀生補貼生活費用，然上訴人之母親及姐弟仍在原住所。同時上訴人每月均回去處理農務，可請工人鄰居作證。
五、被上訴人繼承取得系爭耕地所有權後，從未告知或以書面通知上訴人及雲林縣二崙鄉公所，並經歷多次更換繼續租賃契約等相關手續；而在更換租約期間，被上訴人並未表示不同意，由此可知被上訴人即為默認之意。故上訴人依原租賃契約規定繼續耕作使用，並無不法之情事。
參、兩造不爭執之事實：
一、系爭耕地為被上訴人所有，而被上訴人於34年2月2日自訴外人（即上訴人母親）李勸買受後，前經訴外人勞貴郁（即被上訴人之父）於38年1月1日以其名義出租予訴外人 王潔 即上訴人之父，並訂定私有耕地租約（即二義字第30號三七五租約），嗣後由上訴人繼續承租系爭耕地（見原審卷第120、122及134至146頁）。
二、上訴人自53年04月24日起即遷居至台北市，並開設良家清潔打腊服務社，及擔任台北市「普願宮」管理委員會之總務組長（見原審卷第70頁）。
肆、兩造爭執之事項：
一、兩造間是否存在有租佃之法律關係，致上訴人應返還系爭耕地？
二、上訴人是否有耕地三七五減租條例第十六條所規定不自任耕作或違法轉租之情事？若有，其效果為何？
三、上訴人有無欠租二年以上，致被上訴人得依法終止系爭租約之情形？
伍、本院之判斷：
一、兩造間是否存在有租佃之法律關係，致上訴人應返還系爭耕地？㈠按遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：㈠直系血親卑
親屬。㈡父母。㈢兄弟姊妹。㈣祖父母。繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；民法第一千一百三十八條、第一千一百四十八條第一項前段分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。是以主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年度台上字第0887號判例參照）。據此，本件上訴人辯稱其與被上訴人間就系爭土地之租賃關係存在，並以其有自任耕作為租賃關係存在之特別要件，揆諸上揭判例意旨，自應由上訴人就其有自任耕作之利己事實，負舉證之責。
㈡查本件被上訴人主張系爭土地為其所有，而被上訴人於34年
2月2日自訴外人（即上訴人母親）李勸買受後，前經訴外人勞貴郁（即被上訴人之父）於38年1月1日以其名義出租予訴外人王潔即上訴人之父，並訂定私有耕地租約（即二義字第30號三七五租約），嗣後由上訴人繼續承租系爭耕地等情，已據被上訴人於原審及本院審理時陳述在卷，並有被上訴人所提出之系爭耕地土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、賣渡證書、土地所有權狀、臺南縣政府印發賣契本契、戶籍謄本、臺南縣私有耕地租約各一份及雲林縣私有耕地租約內容更正附表影本在卷可參（見原審卷第120、122及134至146頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
㈢又訴外人勞貴郁為被上訴人之父，其於49年08月26日去世，
則有上揭戶籍謄本記事欄之記載及被上訴人之國民身分證影本在卷可憑（見原審卷第137至138頁）；且被上訴人於原審審理時已自承對訴外人勞貴郁之權利、義務並未辦理拋棄繼承等語無訛在卷（見原審卷第0209頁）；據此，被上訴人既為第一順位之繼承人，且未依法向法院辦理拋棄繼承，則自被繼承人勞貴郁去世時（即49年08月26日）起，既概括承受被繼承人勞貴郁之一切權利、義務，自應包括系爭租約在內。因之，被上訴人主張兩造間並不存在租佃關係，上訴人應返還系爭耕地等語，已有誤會，且與事實不符，自不足採。
二、上訴人是否有耕地三七五減租條例第十六條所規定不自任耕作或違法轉租之情事？若有，其效果為何？㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項分別定有明文。次按所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異（最高法院63年度台上字第0599號判例參照）。又所謂「原訂租約無效」，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種或另行出租之規定」自明（最高法院80年度台再字第15號判例參照）。另按本件上訴人既辯稱其有自任耕作，且自任耕作為租賃關係存在之特別要件，則揆諸前揭說明，自應由上訴人就其有自任耕作之利己事實，負舉證之責。
㈡查被上訴人主張上訴人自53年04月24日起即遷居至台北市，
並開設良家清潔打腊服務社，且擔任台北市「普願宮」管理委員會之總務組長 乙情 ，已據其於原審及本院審理時陳述在卷，並有其所提出之上訴人戶籍謄本及名片二紙在卷可按（見原審卷第70頁），且為上訴人所不爭執。則上訴人既經營清潔服務社並擔任負責人，理當勤奮親自經營，以期永續經營維持生計，衡情是否仍有餘力自任耕作系爭耕地，實有疑義；況上訴人之住所、經營之清潔服務社均設在台北市內，顯然為其生活重心之所在，且與系爭耕地所在之雲林縣二崙鄉，異地相隔之距離不可謂不遠，即使往來兩地亦甚為費時；而農作物之耕作，基於氣候、土壤及栽種植物不同等因素，除需具備農作之專業外，尚須隨時注意灌溉、施肥、除草等照護，即耕作農作物乃極需體力及耗時之工作，亦為社會上一般稍具常識者所知悉；是以上訴人主張其有自任系爭耕地之耕作云云，實已與一般耕作之常情，明顯有違。
㈢被上訴人另主張上訴人未自任耕作，且將系爭耕地轉租予他
人，並變更使用為植樹造林等語，已據其提出至系爭耕地現場所拍攝之照片在卷為證（見原審卷第74至76頁），且經本院調閱上揭照片所示，系爭耕地上確有部分土地植有樹木，同時林木非常高大；而證人李春江於原審審理時亦具結證稱：「就是這個照片，是上次丁○○來的時候照的，我有在場（指照片何人所拍及在何地拍的）。」「有（指上訴人於系爭耕地曾否植樹）。在何時我不太記得。」「我隔村的 彭瑞昌 種的（指何人所植）。他是向甲○○租的。」「他是向甲○○租的，種很久了（指是否上訴人委請他人為其種植）。」「彭瑞昌他是自己種植的，不是別人請他種的（指是否上訴人轉租他人，由承租人所植）。」「我不太知道（指照相係何時）。」「我不知道（指是什麼樹）。」「就是種樹，沒有其他（指拍照時系爭耕地除種樹外，有無種其他作物）。」「是的（指是否系爭耕地四周都是種樹）。」等語無訛在卷（見原審卷第207至208頁）；再參諸證人李春江長期即居住在系爭耕地附近，且為上訴人向被上訴人繳付租金之關係人（即代收租金之人），平日與上訴人並無怨隙，衡情當無偏頗之虞，且其證述之內容亦無有違事（常）理及一般經驗定則之情形，證人李春江之證言應堪作為認定本件事實之依據以觀，上訴人並非僅為消極的不為耕作而任其荒廢，因之，被上訴人此之主張，應堪信為真實。
㈣至上訴人雖辯稱：其確有自任耕作之情事，只是雇用他人代
為播種、施肥及收成，至於樹木，不是他種的，是小鳥吃樹的果子，才長出來的等語，並提出證人丙○○為證；惟此則為被上訴人堅決否認，且按：
⑴上訴人於原審審理時係陳稱：「有，這是種花，不是種植樹
木（指對證人李春江證述其有種樹之情況，有無意見）。」「有花，只是原告（即被上訴人）沒有拍到，樹不是我種的，是小鳥吃樹的果子，才長出來的。」「不是我種的，他自己長的，已經長二年（指樹是何人種的）。」「我沒有耕（種），農作物也是有付租金（指為何二年多沒有耕作）。」等情（見原審卷第0207頁）；究其陳述之內容以察，上訴人對證人李春江之證言及原審法官提示之前揭照片，非僅無法提出合理之解釋，且僅能諉稱：「樹不是我種的，是小鳥吃樹的果子，才長出來的。」顯見上訴人之推託及詞窮；再徵諸上訴人就原審詢以為何二年多沒有耕作？竟陳稱：「我沒有耕（種）農作物也是有付租金。」益徵上訴人確有未自任耕作之情事，且此一狀態與衍生之法律效果，本不因有繳付租金而得予否認；況上訴人確有七年未繳付租金之事實（理由另詳後述），且被上訴人所拍攝舉證上訴人未自任耕作等事實之照片，依卷附被上訴人之存證信函所示，主要係針對上訴人於連續積欠租金七年內之系爭耕地的耕作情形所為，同時依卷附照片所示，確見系爭耕地上樹木之林相濃密，顯非二年成長期間所能致；可見上訴人前揭所辯，已與常理有違，且與事實不符。
⑵另經本院就上訴人所辯其確有自任耕作之情事，只是雇用他
人代為播種、施肥及收成等情，隔離訊問上訴人及證人丙○○結果，其中證人丙○○具結證述：「是（指是否上訴人僱用你工作）。」「已經很久，大約有二十年以上（指何時開始受僱於上訴人）。」「一般行情計算（指薪資如何計算）。」「我一年大約替他播種二次，薪資無法統計（指一年工作可領多少工資）。」「每年他回來時會與我結算（指工資如何支付）。」「是（指是否由其代上訴人出售農作物）。我替他拿去工廠賣，我再與他會帳。」「我們不在同一土地工作，那土地也是上訴人的（指戊○○是否與其一起工作）。」「上訴人（指田賦由何人繳納）。」（見本院卷第46至47頁）；而上訴人則陳稱：「沒幾年（指僱用丙○○工作多久）。」「他替我施肥，我給他二百元，有時候給他香煙（指薪資如何支付）。」「以前一年約二、三次，有時一次（指多久結算一次工資）。」「我回鄉下時會拿給他（指結算工資時，是丙○○要與其清算或其找丙○○結算）。」「我的（指販賣農作物之對價屬何人所有）。」「有時候是我，有時候是證人，錢是我領的（指是否其自己去收成）。」「有時我給，有時我弟弟給（指工資是否工作後就付給丙○○。」「相同（指戊○○工作之田地與丙○○工作之田地是否相同）。有時一人工作，有時二人一起作我的田地。」「不一定，他替我割稻、播種。丙○○也會照顧我的田地（指戊○○都作何事）。」「不一定（指戊○○是否都替其播種）。」（見本院卷第47至48頁）；細究二人上揭所陳（證）述之內容以觀，渠等就僱用之期間、施作農耕之項目、工資之計算及給付之期日等重要事項，竟所陳（證）述互不一致，甚至相互矛盾，實有可議。則衡諸一般證據法則，自尚不能憑渠等無法查與事實相符之陳（證）述內容遽採為有利上訴人之認定。
⑶至上訴人與訴外人彭瑞昌間有無成立租賃契約之情事，因證
人李春江並非系爭租約之當事人，自尚難率以證人李春江所為之證述，逕認上訴人有轉租之行為；惟證人李春江對系爭耕地之樹木為訴外人彭瑞昌種植乙情，既已證述甚詳，已如前述；且系爭耕地上，除種樹之外，別無其他作物，亦有前揭卷附之系爭耕地之現場照片可稽；此外，上訴人就其所陳其確有自任耕作之情事，迄仍無法提出其他確切之證據足資證明或供本院調查以實其說；因之，上訴人前揭所辯，自不足採。
㈤據上，本件被上訴人主張上訴人就系爭耕地先前即有未自任耕作之情事等語，尚非虛妄，應堪採信。
三、上訴人有無欠租二年以上，致被上訴人得依法終止系爭租約之情形？㈠按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有地租積欠達兩年之總
額時，不得終止，耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款定有明文。
㈡查被上訴人主張上訴人已有七年之期間未繳納租金，即確已
積欠租金逾二年之事實，已據其於原審及本院審理時陳述在卷，並有其所提出之郵局存證信函影本在卷可按（見原審卷第32至34、35、37、43、46、53至55、58至59頁），且上訴人對於上揭郵局存證信函之真正亦不爭執。再徵諸上訴人係迄97年12月31日始向臺灣臺北地方法院提存所，就系爭耕地提存自91年至97年間合計七年之租金即新臺幣（下同）七萬元，有臺灣臺北地方法院提存所（97年度存字第5559號）提存通知書影本一紙在卷可憑（見原審卷第52頁）以察；被上訴人此部分之主張，自屬真實。
㈢至上訴人辯稱：其歷年租金均交由訴外人李春江代收轉交至
92年4月5日，後上訴人打聽到地主之電話，經多次連絡均稱出國不在，因此曾屢次以口頭、信函、存證信函通知被上訴人領受租金，均未獲回應，才提存所未繳之租金，並無積欠等語；則為被上訴人堅決否認，且按兩造間長期以來有關系爭租金之給付方式，均是由承租人（即上訴人）就近向出租人（即被上訴人）指定之代收人即證人李春江父子住處繳付，已經證人李春江於原審審理時具結證述在卷，並為兩造所不爭執，依法兩造間有關系爭租金交付之法律性質，已非出租人（債權人）往取之債務。基此，被上訴人於上訴人長期積欠系爭租金後，確有以郵局存證信函催告之事實，而兩造間有關租金之給付已非往取債務，已如前述；則衡諸常情及一般經驗定則，倘有上訴人所稱被上訴人拒絕收取租金之情事，其早可向系爭耕地所在之鄉公所或轄屬地方法院提存所予以提存；惟上訴人卻積欠租金達七年，並經被上訴人多次以郵局存證信函催討，始於97年12月31日向臺灣臺北地方法院提存所提存合計七年之租金即七萬元；此外，上訴人就其曾屢次以口頭、信函及存證信函通知被上訴人領受租金，均未獲回應乙情，迄仍無法提出其他確切之證據足資證明或供本院調查以實其說；因之，上訴人前揭所辯，自尚不能遽採為有利於其之認定論據。
四、依上，上訴人既有積欠租金逾二年之事實，且兩造間有關租金之給付並非往取債務，則被上訴人主張依法終止系爭租約時，尚無需具備如往取債務應前往收取未果之前提要件；質言之，若認兩造間系爭租約持續有效，則被上訴人仍得依法逕行請求終止系爭租約，應堪認定。而上訴人確有不自任耕作系爭耕地及積欠租金逾二年之事實，已如前述，惟本件上訴人既屬未在系爭耕地自任耕作，違反不自任耕作之規定，則揆諸前揭說明，系爭租約當然向後失其效力；是兩造間之系爭租賃關係即歸於消滅，自無需法院以判決為之，亦即不生嗣後終止或撤銷問題；則被上訴人起訴請求判決系爭租約無效，終止契約撤銷租佃關係，應屬無據。然被上訴人起訴之聲明及目的，主要乃在於請求返還系爭耕地，而揆諸前揭說明，被上訴人於系爭租賃關係因終止而消滅後，既依法有租賃物返還請求權，則其請求上訴人應將系爭耕地返還，於法自屬有據。
陸、綜上所述，本件被上訴人依耕地三七五減租條例及土地法相關規定，本於租約無效或終止所衍生之請求權法律關係，請求判決：上訴人應將系爭土地返還予被上訴人，為有理由，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，經核於法並無違誤。上訴人上訴意旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判駁回被上訴人在第一審之訴，為無理由，應駁回其上訴。
柒、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項及第七十八條，判決如主文。
中華民國99年8月31日
民事第三庭審判長法官黃崑宗
法官王浦傑法官張世展上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格及釋明委任人與受任人有民事訴訟法466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國99年8月31日
書記官林佳瑩【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。