臺灣屏東地方法院88年度訴字第806號民事判決

裁判字號：臺灣屏東地方法院88年訴字第806號民事判決

裁判日期：民國89年09月13日

裁判案由：返還買賣價金等

臺灣屏東地方法院民事判決八十八年度訴字第八○六號
原告甲○○被告台灣糖業股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人邱芬凌律師複代理人 陳彥勝 律師右當事人間請求返還買賣價金等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹佰玖拾陸萬元及自民國八十八年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣陸拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告於假執行程序實施前，如以新台幣壹佰玖拾陸萬元預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決㈠被告應給付原告如主文第一項所示金額及自起訴狀繕本送達翌日（即八十八年十月一日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告於民國八十七年五月十六日與被告訂立房地預定買賣契約，約定原告承購被告投資興建坐落屏東市○○○路「台糖大地」（Ⅰ）Ｂ１之房屋（下稱系爭建物）及其基地，買賣價金新台幣（下同）一千萬元。至八十八年一月止，原告已依約繳納買賣價金共計一百九十六萬元，詎被告竟未經原告同意擅自更改系爭建物之各樓層坪數及高度，例如建物所有權狀記載系爭建物面積（二百四十六點七平方公尺）及使用執照記載系爭建物面積（二百五十八點一平方公尺）少於買賣契約所載系爭建物面積（二百八十六點二四平方公尺），其誤差高達百分之八至百分之十；又訂約當時約定系爭建物之一、二樓高度為二點八公尺，三、四樓高度為三公尺，五樓高度為二點八公尺，然現今系爭建物之一、二樓實際高度為二點八公尺、三、四樓實際高度僅二點九五公尺、五樓實際高度僅二點三公尺，此等情形已造成原告使用與居住系爭建物之不便，原告曾以存證信函催告被告修補此等瑕疵，然被告並未修補，原告復以存證信函向被告表示解約及請求返還已繳納之買賣價金一百九十六萬元，惟被告仍置之不理，乃提起本件訴訟請求被告給付一百九十六萬元及法定利息。
（二）系爭建物之三、四樓原設計具長二百九十公分、寬六十公分之陽台，然今竣工之時已不復見此等陽台。又系爭建物之一樓樓梯下方原設計一間廁所，然因僅高一點五三公尺不堪使用，被告遂將之移至防火巷中。
（三）被告就系爭建物草率施工，因於灌漿之初未為適當措施致使三合土中之石粒因牆壁或承重柱之鋼筋縫隙過小無法通過而集中卡在某處，造成爭建物之四樓主臥室與花台相鄰之承重柱中段部分因石粒過多三合土無法通過而鋼筋裸露，及
一、二樓間樓梯間牆壁及四樓四周牆壁之壁面多處呈蜂窩狀，以及三樓牆壁壁面成空心狀。又因被告不當施工致，致系爭建物之二樓地板龜裂而一樓樓頂大量滲水，引發主體鋼筋裸露腐蝕。
三、對被告所為抗辯之陳述：
（一）兩造訂立買賣契約時即默認以可供使用之建物面積為準，亦即以使用執照之建物面積為準。而原告雖已收受被告於八十七年八月五日補寄八七屏土開字第九六一○一二○四號函，然原告並未同意被告為此等變更。又系爭建物一樓樓梯踏步下側淨高僅一點五三公尺，被告卻仍設計設置廁所，原告雖出具同意書同意被告將之移至防火隔間，仍不能改變此等設計違反現行法規之事實。又原告於八十七年六月十六日所出具之切結書僅要求將系爭建物之四樓邊窗往前移，並未同意取其三樓陽台，且依 淳哲 營建所提系爭建物設計原圖，其三、四樓原無設置陽台之設計，被告所提八十七年六月十六日原告簽具切結書之用意在於使原告追認之。
（二）被告所稱兩造已於八十七年十二月九召開協調會，並就系爭建物瑕疵修補達成五項協議云云，此等協調內容實為被告單方提出，原告無置喙餘地。被告以簡便快速之反彈鎚測試結果做為系爭建物之混凝土強度依據甚為不妥，因此等測試方式過於粗略，其測試結果遠不如鑽心試體（破壞性）測試方式準確。
四、證據：提出房地預定買賣契約書一件、建物所有權狀及使用執照影本一件、土地所有權狀影本一件、屏東縣政府建築物建照執照及建築物變更設計概要表影本一件、設計圖影本二件、存證信函四件、統一發票二十件、錄音帶及譯文一件、抗議海報及剪報影本一件、照片二十四張為證，並聲請囑託鑑定。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決㈠駁回原告之訴。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
二、陳述：
（一）被告就坐落屏東市○○段○○○號土地規劃興建透天住宅四十二戶，於八十六年十月間取得使用執照後，復於八十七年三月間辦理第一次變更設計，地面高度變更為一點二公尺、四樓高度變更為二點九公尺、五樓高度為二點四公尺，總樓高仍為十五尺公尺。兩造於八十七年五月十六日訂立買賣契約，乃於被告完成前揭變更設計之後，且被告展開銷售作業時已公開提供此等變更設計之相關資料由包括原告在內之承購戶閱覽，僅因作業疏失將變更設計前之使用執照誤附於本件買賣契約後，且被告已於八十七年八月五日以八十七年屏字第九六一０二０四號函通知原告更正之，原告對此不但未提出任何異議，並於八十七年十月二十一日提出變更系爭建物內部設計之切結書。至原告所稱系爭建物各樓層之實際測量高度仍未違反台灣省建築管理規則第三十一條規定：「建築物之竣工尺寸，高度誤差在百分之一以下，未逾三十公分；各樓曾高度誤差在百分之三以下，未逾十公分；...」。
（二）建物所有權狀記載系爭建物之主建物面積二百六十四點七平方公尺，以及附屬建物包括陽台二十一點二六平方公尺與屋突六點九二平方公尺，共計二百九十二點八八平方公尺，已較兩造所定買賣契約書第一條第二項約定：「本戶房屋位於前開基地內編號Ｂ１棟地上面積含主建物、附屬建物，共計二八六點二四平方公尺。」多出六點六四平方公尺。
（三）系爭建物之三、四樓原設計具長二百九十公分、寬六十公分之陽台，乃依原告於八十七年八月十九日出具之變更設計切結書而取消，至原設計一樓樓梯下方之廁所，乃依原告於八十八年二月二十三日出具之變更設計切結書將之移至防火巷中。
（四）就原告所指系建物之瑕疵，兩造已於八十七年十二月九召開協調會達成以下五項協議：１．牆壁壁面之表層浮鬆或凹凸現象，先打鑿至其凹底齊再重組模，復以3000pis配比為細粒料、坍度為17.5公分之混凝土補強。２．柱的部分有蜂巢的地方打鑿後，用無縮收水泥依包裝說明說配比補強。３．四樓外牆及花台部分，為防止滲水，需做防水處理，以水泥砂漿添加防水劑粉刷。４．二次施工及窗框四週部分均以三十公分寬之彈力泥為防水補強。５．修繕施工過程一一編號拍照紀錄以示負責。而被告就上開協議亦已一一補強如下：１．ＲＣ之表層浮鬆，先打鑿、重組模，復以混凝土補強。２．蜂巢部分，打鑿後，用無縮收水泥補強。３．四樓外牆及花台部分，為防止滲水，以水泥砂漿添加防水劑做防水處理。４．二次施工及窗框四週部分均以三十公分寬之強力防水材料補強。
（五）原告所稱系爭建物之瑕疵，被告已依鈞院指示提供修繕壁面因灌注混凝土所生蜂窩以及補強孔洞之相關照片，鑑定人並已將之置於鑑定報告內。被告補強完畢後即請公正之工程顧問公司就系爭建物之各樓曾進行混凝土抗壓強度測試，且本件訴訟進行中鈞院囑託高雄土木技師公會就系爭建物鑑定結果為三樓樓板混凝土抗壓強度分別為310kg\\cm、325kg\\cm，三樓樑混凝土抗壓強度分別為220kg\\cm、220kg\\cm，四樓Ｃ１柱混凝土抗壓強度為320kg\\cm，符合系爭建物之混凝土設計強度210kg\\cm。被告就原告所指施工諸多瑕疵被告既已依原告之要求而一一補強，則原告指稱被告未補稱瑕疵以存證信函表示解約云云，於法未合，自不生解約之效。
三、證據：提出切結書五份、建物所有權狀影本一件、屏東縣政府建築物建照執照影本一件、屏東縣政府建設局使用執照影本一件、協調會記錄一件、設計圖影本六件、照片三十二張、非破壞性混凝土強度試驗報告二件為證。
丙、本院依聲請囑託高雄市土木技師公會就系爭建物之樓層高度及混凝土強度進行鑑定。
理由
一、本件原告起訴主張兩造於八十七年五月十六日訂立房地預定買賣契約，約定原告承購被告投資興建「台糖大地」（Ⅰ）Ｂ１之房屋及其基地，買賣價金一千萬元，而至八十八年一月止，原告已依約繳納價金共計一百九十六萬元，詎被告竟未經原告同意擅自更改系爭建物之各樓層坪數及高度，並取消三、四樓之陽台，以及將原計置於一樓樓梯之廁所移至防火巷中，此等情形已造成系原告使用與居住系爭建物之不便；復因被告就系爭建物草率施工，於灌漿之初未為適當措施致使三合土中之石粒因牆壁或承重柱之鋼筋縫隙過小無法通過而集中卡在某處，造成爭建物之四樓承重柱中段部分因石粒過多三合土無法通過而鋼筋裸露，及一、二樓間樓梯間牆壁及四樓四周牆壁之壁面多處呈蜂窩狀，以及三樓牆壁壁面成空心狀，並因被告不當施工致，致系爭建物之二樓地板龜裂而一樓樓頂大量滲水，引發主體鋼筋裸露腐蝕，此等情形已嚴重危害系爭建物之安全性。原告曾以存證信函催告被告修補上開瑕疵，然被告並未修補，原告乃以存證信函向被告表示解約及請求返還已繳納之買賣價金一百九十六萬元，惟被告仍置之不理，爰起訴請求被告應給付原告上開金額及其法定遲延利息等語。
二、被告則以其就坐落屏東市○○段○○○號土地規劃興建透天住宅四十二戶，先於八十六年十月間取得使用執照後，復於八十七年三月間辦理第一次變更設計，地面高度變更為一點二公尺、四樓高度變更為二點九公尺、五樓高度為二點四公尺，總樓高仍為十五尺公尺。而兩造於八十七年五月十六日訂立買賣契約，乃於被告完成前揭變更設計之後，且被告展開銷售作業時已公開提供此等變更設計之相關資料由包括原告在內之承購戶閱覽，僅因作業疏失將變更設計前之使用執照誤附於本件買賣契約後，被告已於八十七年八月五日以八十七年屏字第九六一０二０四號函通知原告更正之，原告對此不但未提出任何異議，並於八十七年十月二十一日提出變更系爭建物內部設計之切結書；至原告所稱系爭建物各樓層之實際測量高度仍未違反台灣省建築管理規則第三十一條規定：「建築物之竣工尺寸，高度誤差在百分之一以下，未逾三十公分；各樓曾高度誤差在百分之三以下，未逾十公分。」；且建物所有權狀記載系爭建物之主建物面積以及附屬建物面積共計二百九十二點八八平方公尺，已較兩造所定買賣契約書第一條第二項約定之主建物面積及附屬建物面積共計二百八十六點二四平方公尺，多出六點六四平方公尺；而系爭建物之三、四樓原設計具長二百九十公分、寬六十公分之陽台，乃依原告於八十七年八月十九日出具之變更設計切結書而取消，至原設計一樓樓梯下方之廁所，乃依原告於八十八年二月二十三日出具之變更設計切結書將之移至防火巷中。再者，就原告所指系建物之瑕疵，兩造已於八十七年十二月九召開協調會達成以下五項協議：１．牆壁壁面之表層浮鬆或凹凸現象，先打鑿至其凹底齊再重組模，復以3000pis配比為細粒料、坍度為17.5公分之混凝土補強。２．柱的部分有蜂巢的地方打鑿後，用無縮收水泥依包裝說明說配比補強。３．四樓外牆及花台部分，為防止滲水，需做防水處理，以水泥砂漿添加防水劑粉刷。４．
二次施工及窗框四週部分均以三十公分寬之彈力泥為防水補強。５．修繕施工過程一一編號拍照紀錄以示負責。而被告就上開協議亦已一一補強如下：１．ＲＣ之表層浮鬆，先打鑿、重組模，復以混凝土補強。２．蜂巢部分，打鑿後，用無縮收水泥補強。３．四樓外牆及花台部分，為防止滲水，以水泥砂漿添加防水劑做防水處理。４．二次施工及窗框四週部分均以三十公分寬之強力防水材料補強。且本件訴訟進行中鈞院囑託高雄土木技師公會就系爭建物鑑定結果為三樓樓板混凝土抗壓強度分別為310kg\\cm、325kg\\cm，三樓樑混凝土抗壓強度分別為220kg\\cm、220kg\\cm，四樓Ｃ１柱混凝土抗壓強度為320kg\\cm，符合系爭建物之混凝土設計強度210kg\\cm。綜上所述，原告所指施工諸多瑕疵被告既已依原告之要求而一一補強，則原告指稱被告未補稱瑕疵以存證信函表示解約云云，於法未合，自不生解約之效力等語，資為抗辯。
三、查原告主張兩造於八十七年五月十六日訂立房地預定買賣契約，約定原告承購被告投資興建「台糖大地」（Ⅰ）Ｂ１之房屋及其基地，買賣價金一千萬元，而至八十八年一月止，原告已依約繳納買賣價金共計一百九十六萬元之事實，業經提出與所述相符之買賣契約書與統一發票為證，復為被告所同陳，堪信為真實。
四、原告主張被告未經其同意擅自更改系爭建物之各樓層坪數及高度，造成原告使用與居住系爭建物之不便乙節，已為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
（一）被告於八十七年三月間辦理第一次變更設計，將系爭建物之地面高度變更為一點二公尺、四樓高度變更為二點九公尺、五樓高度為二點四公尺，總樓高仍為十五尺公尺，而兩造於八十七年五月十六日訂立買賣契約時，雖所附使用執照係變更設計前之使用執照，然被告已於八十七年八月五日以八十七年屏字第九六一０二０四號函通知原告更正等情，業據被告已提出與所述相符之屏東縣政府建築物建照執照影本一件為證，並為原告所同陳，堪信為真實。是原告主張被告未經原告同意擅自更改系爭建物之各樓層高度云云，尚非可採。
（二）系爭建物各樓層之平均檢測高度一樓為二百七十九點一公分、二樓為二百七十八點四公分、三樓為二百九十六點三公分、四樓為二百九十六點五公分、五樓為二百三十一點八五公分、總樓層高度為一千五百零二點二公分，此有高雄市土木技師公會所提鑑定報告書附卷可稽，堪信為真實。此等高度並未違反台灣省建築管理規則第三十一條規定：「建築物之竣工尺寸，高度誤差在百分之一以下，未逾三十公分；各樓曾高度誤差在百分之三以下，未逾十公分」。是原告主張被告未經原告同意擅自更改系爭建物之各樓層高度，造成原告使用與居住系爭建物之不便云云，尚非可採。
（三）被告主張建物所有權狀記載系爭建物之主建物面積二百六十四點七平方公尺，以及附屬建物包括陽台二十一點二六平方公尺與屋突六點九二平方公尺，共計二百九十二點八八平方公尺，已較兩造所定買賣契約書第一條第二項約定：「本戶房屋位於前開基地內編號Ｂ１棟地上面積含主建物、附屬建物，共計二百八十六點二四平方公尺。」多出六點六四平方公尺乙節，有被告提出與所述相符之建物所有權狀，以及原告提出之買賣契約為證，堪信為真實，至原告辯稱兩造訂立買賣契約當時即默認以可供使用之建物面，亦即以使用執照之建物面積為準，被告未經原告同意擅自更改系爭建物之各樓層坪數云云，並未舉證以實其說，尚難信為真實。
五、又原告主張被告未經其同意擅自取消系爭建物之三、四樓陽台，以及將原計置於一樓樓梯之廁所移至防火巷中乙節，已為被告所否認，被告辯稱系爭建物之三、四樓原設計具長二百九十公分、寬六十公分之陽台，係依原告於八十七年八月十九日出具之變更設計切結書而取消，至原設計一樓樓梯下方之廁所，乃依原告於八十八年二月二十三日出具之變更設計切結書將之移至防火巷中等語，並提出原告出具之切結書為證，而原告亦自認此等切結書確實為其所出具，是被告所辯堪信為實在。
六、原告主張被告就系爭建物草率施工，因於灌漿之初未為適當措施致使三合土中石粒因牆壁或承重柱之鋼筋縫隙過小無法通過而集中卡在某處，造成爭建物四樓主臥室與花台相鄰之承重柱中段部分因石粒過多三合土無法通過而鋼筋裸露，及多處牆壁之壁面呈蜂窩狀之事實，業經原告提出抗議海報所附照片為證，並為被告所同陳，堪信為真實。被告雖辯稱就原告主張諸多瑕疵，兩造已於八十七年十二月九召開協調會達成以下五項協議：１．牆壁壁面之表層浮鬆或凹凸現象，先打鑿至其凹底齊再重組模，復以3000pis配比為細粒料、坍度為17.5公分之混凝土補強。２．柱的部分有蜂巢的地方打鑿後，用無縮收水泥依包裝說明說配比補強。３．四樓外牆及花台部分，為防止滲水，需做防水處理，以水泥砂漿添加防水劑粉刷。４．二次施工及窗框四週部分均以三十公分寬之彈力泥為防水補強。５．修繕施工過程一一編號拍照紀錄以示負責。而被告就上開協議事項已一一補強如下：１．ＲＣ之表層浮鬆，先打鑿、重組模，復以混凝土補強。２．蜂巢部分，打鑿後，用無縮收水泥補強。３．四樓外牆及花台部分，為防止滲水，以水泥砂漿添加防水劑做防水處理。４．二次施工及窗框四週部分均以三十公分寬之強力防水材料補強，且鑑定人鑑定結果認為四樓Ｃ１柱混凝土抗壓強度為320kg\\cm，符合系爭建物之混凝土設計強度210kg\\cm云云，惟查：
（一）按上開修補方式乃涉及建築技術之專業知識，非原告即一般預售屋之承購戶所能知悉，是原告主張上開修補方式為被告單方提出乙節，堪信為真實。
（二）依被告所提照片編號（二）、（五）、（六）、（十三）、（十四）、（十七）、（十八）所示，被告乃將系爭建物四樓後臥室之牆壁部分打鑿後以混凝土補強；依被告所提照片編號（一）所示，被告乃將系爭建物四樓主臥室與衛浴室相鄰之承重柱部分打鑿後以混凝土補強；依被告所提照片編號（三）、（四）所示，被告乃將系爭建物三樓樓梯間之牆壁部分打鑿後以混凝土補強。
（三）按混凝土風乾後將因水份流失而為某種程度之收縮，而上開用以補強之混凝土因風乾而為某種程度收縮後，將與原牆壁或承重柱具有縫隙無法緊密結合，致該牆壁或承重柱之混凝土抗壓強度減低，而其承重作用亦將大打折扣；且此等事後補強部分與原牆壁或承重柱終非屬一體，於地震發生時仍需各自承受來自系爭建物各方之重力，而上開補強部分顯然無法單獨承受此等重力，是地震發生之時即可能因此而造成屋毀人傷之狀況。是被告所為上開修補方式，縱已補正系爭建物牆壁或柱面之表層浮鬆或凹凸等瑕疵，然顯已嚴重危害系爭房屋之結構安全。
（四）高雄市土木技師公會所提出鑑定報告書記載：「以上非破壞性（反彈鎚）混凝土抗壓強度試驗為一種簡便快速之檢測方式，僅做為粗略測定混凝土構件強度之用，不能據以視為混凝土之真正抗壓強度。」是此鑑定結果亦僅供參考之用，爭建物四樓主臥室與花台相鄰之承重柱中段部分鋼筋裸露之瑕疵已否補正，本院仍依客觀事實判斷之。本院認被告縱以填補混凝土之方式填補瑕疵，仍將產生前述混凝土因風乾為某種程度收縮而與該承重柱具有縫隙無法緊密結合，致混凝土抗壓強度減低，而其承重作用亦將大打折扣，以及此等事後補強部分與該承重柱終非屬一體，於地震發生時仍需各自承受來自系爭建物各方之重力，然此等補強部分顯然無法單獨承受此等重力，而將造成屋毀人傷之狀況，是尚難認此等瑕疵被告已為補正。
七、原告主張系爭建物之地板龜裂乙節，業具提出抗議海報所附照片為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。被告雖辯稱鑑定人鑑定結果認為三樓樓板混凝土抗壓強度分別為310kg\\cm、325kg\\cm，符合系爭建物之混凝土設計強度210kg\\cm云云，然此鑑定結果亦僅供參考之用，此瑕疵已否補正，本院仍依客觀事實判斷已如前述。按樓板龜裂乃因於樓板灌漿之時未將樓板鋼筋往上抬，致樓板鋼筋未能置於樓板混凝土中間部分，以充分發揮載重作用，反因在樓板鋼筋之上分佈過多混凝土，而增加樓板之載重，該樓板終因不堪負荷而發生龜裂現象，此時需將此樓板之混凝土全數打鑿後依前揭方式重新灌漿，將樓板鋼筋置於樓板混凝土中間部分，該瑕疵始得以補正。然被告並未舉證以何種方式修補瑕疵，是被告辯稱系爭建物之地板龜裂之瑕疵已補正云云，尚難信為真實。
八、按物之出買人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出買人；買賣因物有瑕疵，而出賣人一前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金，民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十六條第一項、第三百五十九條第一項前段分別定有明文。原告主張發現系爭建物具上開瑕疵後，曾以存證信函通知被告修補瑕疵之，復因被告未為修補，遂以存證信函向被告表示解除本件買賣契約之意，業經提出與所述相符存證信函為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。上開瑕疵既已嚴重危害系爭房屋之結構安全，則當屬被告應負擔保責任之瑕疵，原告踐履前揭法定檢查瑕疵及通知義務後，揆諸上開規定，對被告具解除本件買賣契約之解約權，是原告主張業已解除本件買賣契約，於法並無不合。至被告辯稱原告所指施工諸多瑕疵被告既已依原告之要求而一一補強，則原告以存證信函表示解約，於法未合，自不生解約之效力云云，尚非可取。
九、又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方受領之金錢應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第二款定有明文。被告本於本件買賣關受領原告所給付買賣價金一百九十六萬元，然本件買賣契約業經原告解除等情已如前述，是原告請求被告給付一百九十六萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即至八十八年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法並無不合，應予准許。
據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年九月十三日
臺灣屏東地方法院民事第二庭~B審判長法官洪有川~B法官王致傑~B法官賴秀雯右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
~B法院書記官滕一珍中華民國八十九年九月十三日