裁判字號：臺灣花蓮地方法院100年訴字第181號民事判決
裁判日期：民國100年10月07日
裁判案由：返還房屋等
臺灣花蓮地方法院民事判決100年度訴字第181號原告 莊志雄 訴訟代理人 簡燦賢 律師複代理人 吳秋樵 律師被告 曾子源 即 曾明盛 被告 曾炎星 兼上列2人訴訟代理人 劉怡伶 被告 曾明世 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國100年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告曾炎星、劉怡伶應將 花蓮縣 ○○鄉○○段283建號即門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○○○號房屋遷讓返還予原告。
被告曾炎星、劉怡伶應自民國100年1月10日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣7,607元。
被告曾子源、曾炎星應自戶籍地址花蓮縣○○鄉○○路○○○號為遷出之登記。
訴訟費用關於遷讓房屋及不當得利請求部分即新台幣41,986元由被告曾炎星、劉怡伶負擔；關於遷出戶籍部分即新台幣3,000元由被告曾子源、曾炎星負擔。
本判決第一項於原告以新台幣1,378,095元供擔保後得假執行；但被告曾炎星、劉怡伶以新台幣4,134,284元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘之訴及假執行聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告曾子源應將門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○○○號房屋遷讓返還原告；及應自民國100年1月10日起至前項房屋遷讓返還之日止，按月給付原告新台幣（下同）
5萬元。嗣於100年3月15日追加訴之聲明，請求被告曾子源應將戶籍遷出花蓮縣○○鄉○○路○○○號；復因認曾炎星、曾明世、劉怡伶有占有使用上開房地之事實，先後具狀追加該3人為被告，並將上項金額減縮為按月給付7,607元，而於最後言詞辯論期日確定其訴之聲明為：(一)被告等應將花蓮縣○○鄉○○段第283建號，即門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○○○號之房屋遷讓返還予原告；(二)被告等應自100年1月10日起至前項房屋遷讓返還之日止按月給付原告7,607元；
(三)被告曾子源、曾炎星、曾明世於花蓮縣○○鄉○○路○○○號房屋之戶籍應為遷出登記；(四)訴訟費用由被告等負擔；(五)原告就遷讓房地部分，願供擔保請准宣告假執行。原告所為上開訴之變更追加應屬請求之事實同一及減縮應受判決事項聲明，經核無不合，自應准許，先予敘明。
二、被告曾明世經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)緣門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），原為訴外人 張政雄 所有，由原告向其買受，並於100年1月10日完成所有權移轉登記，有建物所有權狀影本可憑。惟系爭房屋前遭被告等無權占用迄今，經原告催促其遷讓返還，被告等均置之不理。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767第1項定有明文。又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」，最高法院61年台上字第1695號判例亦可參照。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條規定甚詳。經查，系爭房屋坐落之基地花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號土地，申報地價為4,000元/平方公尺，面積為143.81平方公尺，合計其價額為575,240元；又系爭房屋依據花蓮縣地方稅務局總局100年房屋稅繳款書所示，其課稅現值為337,700元，故系爭房地之總值為912,940元（計算式：575,240＋337,700＝912,940）。又系爭房地坐落自強路上，深具產經價值，附近人口聚集，商業活絡，則依據土地法第97條之規定以房地總值之10%計算被告等每年所受相當於租金之不當得利為91,294元（計算式：912,940×10%＝91,294），故被告等每月所享有相當於租金之不當得利金額為7,607元（計算式：91,294÷12=7,607）。被告等既無權占用系爭房地，原告自得依前開規定請求被告等遷讓返還系爭房地，並按月給付相當於租金之不當得利，爰依法提起本件訴訟等語。
(二)並聲明：1.被告等應將花蓮縣○○鄉○○段第283建號，即門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○○○號之房屋遷讓返還予原告；2.被告等應自100年1月10日起至前項房屋遷讓返還之日止按月給付原告7,607元；3.被告曾子源、曾炎星、曾明世於花蓮縣○○鄉○○路○○○號房屋之戶籍應為遷出登記；4.訴訟費用由被告等負擔；5.原告就遷讓房地部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)被告曾子源辯稱：原告以被告無權占有門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○路○○○號房屋為由，訴請被告返還云云等語。惟被告實係居住於台北市，並未占有使用系爭房屋，原告之訴顯無理由，且系爭房屋係由訴外人張政雄同意被告劉怡伶使用，原告自應向系爭房屋實際占有人訴請返還，始屬適法等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(二)被告曾炎星辯稱：曾子源是我兒子，我從70幾年就住在那邊，當時是曾子源讓我住的，我也幫忙看超商。原告來找我時，說他已經買下房子了，要求我們搬家，我說我沒有意見，也沒有要求搬遷費，只是要他去問曾子源等語。並聲明：原告之訴駁回。
(三)被告曾明世辯稱：我沒有住在系爭房屋內，我只是設籍而已。並聲明：原告之訴駁回。
(四)被告劉怡伶辯稱：前屋主張政雄有寫使用同意書給我，我才能在本案房地開設超商及經營茶葉行，我是有權使用此房地，現在的房地我是作為茶葉生意進貨的連絡站，我不在的時候是我公公曾炎星幫忙，我是台北、花蓮兩地跑，原告購買本案房地時就已經知道我們住在那裡了等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：原告起訴主張之前揭事實，業據提出系爭房屋之所有權狀影本、存證信函影本、100年房屋稅繳款書影本、土地登記第二類謄本等件為憑（參卷頁7-10、29-30），被告則以前詞置辯，因此本件應審究之爭點為：（一）原告請求被告遷讓並返還系爭房屋，有無理由？被告曾子源、曾炎星、曾明世於系爭房屋之戶籍是否應為遷出登記？（二）原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？其數額若干？本院茲分述如下：
(一)原告請求被告曾炎星、劉怡伶遷讓並返還系爭房屋，及請求被告曾子源、曾炎星於系爭房屋之戶籍應為遷出登記為有理由：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院85年度台上字笫1120號判決可資參照。本件原告主張其為系爭房地之所有權人，被告無權占有，而請求被告遷讓返還系爭房地，被告曾子源、曾明世抗辯其並未居住於該屋，並無占有使用該屋之情；被告曾炎星則以其自曾子源買受系爭房地時，即居住使用至今；被告劉怡伶則以訴外人張政雄同意其使用系爭房地，其非無權占用等語資為抗辯，是本件自應由被告就所抗辯無占有使用系爭房屋與占有係有正當權源之事實負舉證責任。
2.經查，本件被告劉怡伶雖辯稱係前屋主張政雄同意其使用，並簽具使用同意書，所以才能在本案房地開設超商，經營茶葉行，故其屬有權占有該屋云云，然據證人張政雄到庭證稱：「（你是否在出售本案房地之前，有同意房子借予劉怡伶使用？）沒有印象，應該沒有，我是曾子源的朋友，我當時是讓曾子源使用，至於曾子源是否同意給其他家人居住，我就不清楚。」、「（你當時跟曾子源購買系爭房地時，是否同意由曾子源居住？）我只是口頭同意暫時讓曾子源居住。」、「（對於曾子源向本院具狀稱房地是你同意劉怡伶使用，有何意見？）沒有這回事。」、「（你只是口頭暫時讓曾子源使用，為何事後沒有要求曾子源遷讓房屋？）曾經我女兒有跟曾炎星談過，曾炎星要求我們要給遷讓費，我沒有同意，因為沒有急著使用系爭房屋，所以就一直拖著。」、「（讓曾子源使用，有無簽立任何契約？是否為無償使用？）沒有簽任何契約，是給曾子源無償使用。」、「（原告訴代：你當時如何將系爭房屋有人居住之情形告知原告？）我跟原告說系爭房屋有人居住，我賣給你，你要負責讓他們搬遷，我之前有要求他們搬遷，但他們要求遷讓費，我不同意。庭呈買賣契約書，有附切結書，上面記載現況交屋，賣方不負點交責任，若有遭他人占用之情形，由買方自行排除。」、「（被告劉怡伶：我是否有請證人在使用同意書上簽名，讓我設立超商？）我不記得了。當時是我女兒去找被告他們，不確定找誰，我女兒跟我說被告等人要求50萬元的搬遷費。」、「假如當時劉怡伶說我有同意的話，是為了她要成立超商營利事業，我是蓋章給她可以成立營利事業的意思，並非我同意她居住。」等語（參卷頁67-68），可知證人張政雄僅同意無償借予被告曾子源使用，縱認張政雄出具同意書係有同意被告劉怡伶無償使用之意思，惟依最高法院91年度臺上字第278號、92年度臺上字第957號判決意旨：「使用借貸契約為債之關係，土地於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，土地使用人縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利。」，本件使用借貸關係既存在於訴外人張政雄與被告曾子源或劉怡伶之間，基於債之相對性，若非得現土地所有人原告之同意，即不能拘束原告而主 張渠 等為有權占有。則依原告所提存證信函及被告曾炎星自承原告曾要求被告搬家等語，應可認定原告並未同意被告繼續使用系爭房地之意思，被告自不得以此為由對原告主張其為有權占有。又被告曾子源固曾為系爭房地所有權人，而有權同意被告曾炎星居住使用系爭房地，且被告曾炎星亦自該時起使用系爭房地迄今，惟嗣後被告曾子源已將系爭房地讓售予張政雄，再由張政雄買賣移轉予原告，被告曾子源已無可向原告對抗之使用權源存在，則被告曾炎星源自於曾子源允讓使用系爭房地之權利亦不復存在，難謂其為有權占有之人。依被告劉怡伶所述系爭房地是做為其茶葉生意進貨的連絡站，茶葉行為公公曾炎星協助經營，其與曾炎星為房屋使用人（參卷頁66反面），足認被告劉怡伶及曾炎星為實際占有使用系爭房地之人，是原告依所有物返還請求權請求被告曾炎星、劉怡伶遷讓返還系爭房地，為有理由，應予准許。
3.次查，被告曾子源、曾明世戶籍雖設於系爭房屋，原告併請求渠等一併遷讓返還系爭房地云云，惟戶籍地址係依戶籍法所為之登記事項，衡諸社會生活，與實際居住之處所不必然相同，自無從僅以設籍於系爭房屋，遽以論斷其等居住於系爭房屋。而原告主張被告曾子源占用系爭房地事實，所憑認者僅有其曾與被告曾子源協商返還房地，惟此為曾子源所否認，且被告曾炎星、劉怡伶均已陳明被告曾子源生活重心都在台北，物品都放在台北或是國外，其並未居住於系爭房屋內；另原告主張被告曾明世占用系爭房地所憑認之查訪記錄表（參卷頁34），亦據受訪人曾炎星證述記錄表上之記載與其受訪內容不符在卷，訴訟中被告曾明世已將戶籍遷出系爭房屋等情（參卷頁94），堪認被告曾子源、曾明世所辯僅設籍並未實際居住系爭房地情節為真，此外原告復無法舉證證明被告曾子源、曾明世為現實占有系爭房地之人，故無從認定渠等對於系爭房屋有事實上之管領力，則原告請求被告曾子源、曾明世遷讓返還系爭房屋，並無理由，應予駁回。
4.又原告請求被告曾子源、曾炎星、曾明世應將戶籍遷出之訴部分，因被告曾子源、曾炎星確實有設籍於系爭房屋，有原告提出之全戶戶籍謄本可稽（參卷頁32），另被告曾明世於訴訟中業將其戶籍遷出他處，故原告關於曾明世應將戶籍遷出之訴部分自無理由，應予駁回，其餘則核無不合，應予准許。
(二)原告請求被告曾炎星、劉怡伶給付相當於租金之損害賠償，為有理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告曾炎星、劉怡伶無權占用系爭房屋，所受使用房屋及基地之利益，即為不當得利，原告請求被告曾炎星、劉怡伶自原告登記取得系爭房地所有權時即100年1月10日起，至遷讓返還房屋之日止，應給付相當於使用房屋租金之不當得利，揆諸前開說明，即屬正當，應予准許。
2.復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。土地法第97條第1項亦有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭房屋之房屋稅課稅現值337,
700元，系爭土地面積為143.81平方公尺，申報地價每平方公尺4,000元，有花蓮縣地方稅務局100年房屋稅繳款書、土地登記第二類謄本可稽（見卷頁10、29），系爭土地之總價為575,240元（4,000×143.81=575,240），合計土地與建物總價為912,940元（計算式：337,700＋575,240＝912,940）。本院斟酌系爭建物位於自強路上，屬人口聚集、商業活動繁榮之地段，生活機能與交通堪稱便利，且被告亦自陳系爭房屋用作經營茶葉行，依目前使用、建物坐落之位置、附近繁榮程度等情狀，認原告以土地及建物之申報總價年息10%計算尚稱允當。則以此計算每月得請求之租金為7,608元（912,940×10%÷12＝7,608，小數點以下四捨五入）。被告曾炎星、劉怡伶無權占有系爭房屋已如前述，從而，原告請求被告曾炎星、劉怡伶應自100年1月10日起至遷讓返還房屋止，按月給付相當於租金之不當得利7,607元，尚未逾前開金額，自應准許；至被告曾子源、曾明世部分，因原告無法舉證其等有占有使用系爭房屋之事實，則請求被告曾子源、曾明世給付相當於租金之不當得利自屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，被告無權占用系爭房屋，且因此享有相當於租金之不當得利，則原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告曾炎星、劉怡伶遷讓並返還系爭房屋予原告，及自100年1月10日起至清償日止按月給付原告7,607元。被告曾子源、曾炎星於系爭房屋之戶籍應為遷出登記，為有理由，應予准許；其餘請求，則無理由，應予駁回。另原告及被告劉怡伶均陳明願供擔保，聲請就遷讓房屋部分宣告假執行或就敗訴部分宣告免為假執行，經核無不合，爰准其等聲請並就被告曾炎星部分依職權酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
五、據上論結，原告之訴，一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年10月7日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官劉雪惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月7日
書記官洪美雪