裁判字號：臺灣桃園地方法院106年簡上字第314號民事判決
裁判日期：民國107年05月31日
裁判案由：返還押租金
臺灣桃園地方法院民事判決106年度簡上字第314號上訴人 瞿銘峰
瞿銘榮 瞿賴廩 兼上三人訴訟代理人 瞿銘飛 被上訴人 卞世緯 上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國106年
8月28日本院中壢簡易庭106年度壢簡字第770號判決提起上訴，本院於107年5月10日言詞辯論終結，判決如下
主文上訴駁回。
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第
446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。前開規定於簡易訴訟程序之上訴程序準用之，亦為同法第436條之1第3項所明定。查，被上訴人於民國106年8月4日原審言詞辯論期日，當庭擴張聲明請求被上訴人給付之金額為新臺幣（下同）49萬8,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見原審卷第68頁），嗣於本院準備程序，則減縮其本金請求為48萬元（見本院卷第78頁），揆諸前開規定，其所為聲明之變更合法，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊向上訴人承租其所有坐落桃園市○○區○○○路○段○○號房屋（下稱系爭房屋）1、2、3、5樓，供作經營婚紗攝影及其他個人用途之場所，租期自103年1月1日起至107年12月31日止，每月租金為26萬元，並依約給付押租保證金100萬元。嗣因承租之目的不達，伊乃依兩造所訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）第21條之約定，函知上訴人終止租約，並通知伊將於106年3月31日先行返還上址5樓建物，再於同年4月30日點交返還上址1、2、3樓建物，請上訴人於是日配合點交，並依系爭租約第6條約定，返還扣抵應賠償之租金後之押租金48萬元（即被上訴人於簽約時所給付之押租金100萬元，扣除被上訴人應給付自10
6年3月至4月止之租金52萬元）。詎屆期上訴人竟拒不返還剩餘之押租金，屢經催告亦不履行，為此爰依租賃之法律關係，訴請上訴人應如數清償並加給法定遲延利息等語。並聲明求為判決：上訴人應給付被上訴人48萬，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、上訴人則以：系爭租約雖係於104年7月1日簽立，但租期則係回溯自103年1月1日起至107年12月31日止，共計為
5年，嗣經伊同意被上訴人先後於106年3月31日、同年4月30日分別終止系爭房屋5樓以及1、2、3樓之租約。惟被上訴人終止系爭租約後，未依債之本旨將當初因裝修時所拆除之窗戶及鐵門予以回復原狀，返還系爭房屋予伊，則返還押租金之期限自未屆至，伊得拒絕返還押租金等語，資為抗辯。並聲明：駁回被上訴人之訴。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人48萬元，及自支付命令送達翌日即106年6月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴（被上訴人對其敗訴部分未據聲明不服，並於本院準備程序中減縮該部分之聲明），並補陳：系爭房屋當時一蓋好就出租給被上訴人，系爭租約終止後，被上訴人並未將系爭房屋之鐵門、窗戶加以回復原狀，自不得請求伊返還押租金等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則補陳：系爭房屋交屋時，根本沒有鐵門，伊連同招牌在內將系爭房屋返還予被上訴人，符合交易習慣，上訴人拒絕返還押租金，實無理由等語，並答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、被上訴人向上訴人承租其所有坐落桃園市○○區○○○路○段○○號系爭房屋1、2、3、5樓，供作經營婚紗攝影及個人用途之場所，兩造於104年7月1日簽訂系爭租約，租期則自103年1月1日起至107年12月31日止，每月租金為26萬元。
㈡、兩造業已合意終止系爭租約，其中系爭房屋5樓部分之租約係於106年3月31日終止，1、2、3樓部分之租約則係於同年4月30日終止。
㈢、被上訴人並未支付系爭房屋於106年3、4月份之租金，共計積欠52萬元。
㈣、系爭房屋目前之隔間裝潢現況，與兩造於104年7月1日簽約時之狀況相同，也與103年1月1日之狀況一致。
㈤、被上訴人於106年3月31日，先將系爭房屋5樓交還予上訴人，繼而再於同年4月30日，將系爭房屋1、2、3樓交還予上訴人。
五、本件爭點：
㈠、上訴人抗辯系爭房屋既曾有裝設窗戶及鐵門，被上訴人即應於終止租約後回復原狀，有無理由？
㈡、被上訴人請求返還扣除租金後之押租金共48萬元，有無理由？
六、得心證之理由：
㈠、上訴人抗辯被上訴人應將已拆除之窗戶及鐵門回復原狀，有無理由？⒈按「房屋有改裝設施之必要時，乙方（按：指被上訴人）取
得甲方（按：指上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」，系爭租約第11條定有明文（見支付命令卷第12頁）。依此以言，兩造顯無特別約定須回復至系爭房地最初對外開始出租時之原狀，是被上訴人僅須將系爭房屋回復至當初承租時改裝前之原狀即可，尚無回復至系爭房屋新建完成時原狀之義務，且上開約定所稱之「回復原狀」，應係指「房屋有改裝設施」之部分回復至出租前未改裝時之狀態而言。
⒉查，系爭租約係兩造於104年7月1日所簽訂，租期回溯自
103年1月1日起算至107年12月31日為止，每月租金為26萬元等情，為兩造所是認，並有房屋租賃契約書1份影本在卷可稽（見支付命令卷第11頁以下）。據此，系爭租約在終止後，被上訴人雖負有將系爭房屋回復至當初承租時改裝前原狀之義務，但仍不須將系爭房地回復至最初開始對外出租之狀態。
⒊關於系爭房屋於承租時之改裝情形究竟為何乙節，因系爭房
屋不論係自104年7月1日，或係自103年1月1日起，均已無裝設鐵門及窗戶等情，業據上訴人於本院準備程序及審理時所自承無誤，上訴人且有陳稱：「（你說契約是在104年7月1日的時候簽訂，在簽訂之前就已經有你所提出的照片的隔間裝潢，所以在104年7月1日簽約時的隔間裝潢狀況與現在的隔間裝潢狀況是一樣的？）是，沒有錯」、「（門牌號碼為桃園市○○區○○○路○段○號1、2、3樓及
5樓，前前後後總共裝過幾次鐵門及窗戶？）……，之後再定租約，就都沒有鐵門及窗戶，不論是我父親續約或是我們重新訂約都是一樣」等語在卷（見本院卷第73頁、第83頁），參以兩造復均不爭執系爭房屋目前現況，與當初在104年
7月1日或103年1月1日之裝潢狀況均為一致（見本院卷第88頁反面），顯見被上訴人在系爭租約租賃期間內，並無任何拆除鐵門或窗戶之改裝設施行為，且被上訴人所交還之房屋現狀即係被上訴人承租時之原狀無誤。既然不論是系爭租約簽訂時或終止後，系爭房屋確實均無裝設鐵門或窗戶，自可見被上訴人未曾於系爭租約租賃期間內，為任何拆除鐵門或窗戶之裝設行為，則於系爭租約合意終止後，被上訴人當無須為系爭房屋另行裝回鐵門或窗戶。被上訴人逕依現況將系爭房屋返還予上訴人，乃屬合乎債之本旨所為給付，難認被上訴人未依系爭租約履行其回復原狀之義務。上訴人就此所為主張，尚非有據，為本院所不採。
⒋至上訴人固主張系爭房屋當初一開始在其父 瞿學桃 出租予被
上訴人時，即已有裝設鐵門及窗戶，且於原審審理時提出完工證明云云（見原審卷第128頁）。惟姑不論系爭房屋在瞿學桃第一次對外出租時究否已有裝設鐵門及窗戶，因系爭租約之押租金所擔保之租賃債務，乃係兩造於104年7月1日所簽訂、租期回溯自103年1月1日起算之系爭租約，有如上述，核與瞿學桃與被上訴人就系爭房屋所簽訂之其他租賃契約一概無關，本於債之相對性原則，上訴人不得以系爭租約以外之其他租約，向被上訴人主張請求應將系爭房屋回復至當初新建請領完工證明之狀態。上訴人以此為辯，尚非有據，不足為取。
⒌從而，上訴人當初所交付之系爭房屋，乃係未裝設有任何鐵
門窗戶之租賃標的物，而系爭房屋之狀態，不論係在104年
7月1日簽訂租約時，或者租期回溯之103年1月1日，亦均未經被上訴人拆除任何鐵門及窗戶，則被上訴人於系爭租約終止後，自無義務裝回任何鐵門或窗戶。上訴人抗辯被上訴人應將已拆除之鐵門及窗戶予以回復原狀云云，顯已混淆出租人究為瞿學桃或上訴人名義之不同租賃契約，亦核與系爭租約第11條之約定不符，是上訴人所為主張並非有據，不足為取。
㈡、被上訴人請求返還扣除租金後之押租金共48萬元，有無理由？⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨併參）。
⒉查，被上訴人於本院準備程序時，業已陳明：「原本我就給
了100萬元押租金予上訴人的父親，這次再重新簽約，就把原來的押租金繼續當作押租金交給上訴人」等語（見本院卷第40頁反面），並為上訴人所不否認，堪認屬實，是被上訴人確有因系爭租約之緣故而交付押租金100萬元予上訴人甚明。系爭租約既經兩造合意終止，系爭房屋之租賃關係即因終止而歸於消滅，被上訴人除已將系爭房屋依照當初承租時之狀態交還予上訴人，並以押租金抵充其所積欠106年3、
4月份之租金合計共52萬元，顯見被上訴人並無債務不履行之情事。而經以上開100萬元押租金抵充被上訴人所未繳納之52萬元租金後所為數學計算結果，既仍有餘額，被上訴人自得請求上訴人返還所剩餘額48萬元。被上訴人就此所為主張，應屬有據，可以准許。
七、綜上所述，本件被上訴人既已依當初承租時之原狀，將系爭房屋返還予上訴人，且經抵充已到期未付之租金共52萬元後，尚有剩餘押租金餘額48萬元，被上訴人因而主張依租賃之法律關係，訴請上訴人返還押租金48萬元及加付法定遲延利息，即為有理由，可以准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖略有不同，但結論並無二致，尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年5月31日
民事第三庭審判長法官周玉羣
法官周珮琦法官呂綺珍以上正本係照原本作成不得上訴。
中華民國107年5月31日
書記官謝菁菁