裁判字號：臺灣臺中地方法院93年訴字第2419號民事判決
裁判日期：民國94年05月12日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決九十三年度訴字第二四一九號
原告甲○訴訟代理人 黃文崇 律師被告乙○○訴訟代理人戊○○
丁○○右當事人間損害賠償事件，本院於中華民國九十四年四月二十八日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾萬零肆佰捌拾玖元，及自民國九十三年十一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣肆仟叁佰陸拾伍元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾叁萬肆仟元為被告供擔保後得假執行，但被告如以如主文第一項所示之本金為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國（下同）九十三年六月間，經由 立東 不動產仲介公司（下稱立東公司）立東公司居間仲介，於九十三年六月二十三日查看被告所有坐落門牌臺中市○○路○段○○○號、五０一號建物及其坐落基地（下稱系爭房地），即表示有買受系爭房地意願，並於同日出價五百萬元且簽訂要約書交付立東公司，翌日即九十三年六月二十四日經立東公司表示須提高價格，被告始願出售，原告乃應允修改購買總價為五百五十萬元，嗣因被告於九十三年六月二十五日向立東公司出具委託銷售契約，變更同意書將委託售價調整為六百萬元，原告經立東公司轉知，最後同意以六百萬元承買，至九十三年八月二日由立東公司委由代書 李文賢 先至被告處，請被告在買賣契約書簽名後，再攜回買賣契約書交由原告簽名，原告依約交付第一期款(即簽約金六十萬元)、第二期款(即備證用印款)六十萬元，合計一百二十萬元，並依約匯入信託專戶。
二、詎原告於為被告代繳九十三年度房屋稅及移轉契稅後，竟拒不辦理所有權移轉登記手續，經原告分別於九十三年九月二十二日及九十三年十月一日以存證信函限期履行備證用印款手續後，被告逾期仍不辦理，被告並已於九十三年十月一日向臺中市稅捐稽徵處東山分處申報將系爭房地移轉與訴外人 姜幸君 ，原告自得依民法第二百五十四條規定解除買賣契約，並以起訴狀為解除契約之意思表示。原告於解除與被告之系爭房地買賣契約後仍受有下列損害，其明細如下：
㈠、房屋稅款四百八十九元：原告為辦理將系爭房地所有權移轉與原告之手續，業已於九十三年八月十七日繳納房屋稅四百八十九元。
㈡、契稅款一萬六千六百六十二元：原告為辦理將系爭房地所有權移轉與原告之手續，業已於九十三年八月十七日繳納契稅一萬六千六百六十二元。
㈢、系爭房地所有權移轉登記費用一萬七千一百七十三元：原告為辦理將系爭房地所有權移轉與原告之手續，已支付土地登記記費用一萬七千一百七十三元。
㈣、仲介費一十二萬元：原告已支付立東公司居間仲介之報酬一十二萬元。
㈤、履約保證費三千六百元。以上合計一十五萬七千九百二十四元，為原告因被告不履行系爭房地買賣契約所受損害，原告得請求被告賠償。
三、又依兩造所訂之系爭房地買賣契約書第十二條第三款之約定，被告若有違約情事致本約解除，除應負擔原告所受損害之賠償，及返還原告價金外，並同意按原告已支付價金總額之同額給付原告，作為懲罰性違約金。茲兩造契約既因被告不為給付而解除，原告自得依上開有關違約金之約定請求被告給付已付價金一百二十萬元一倍之違約金，原告爰先就其中二分之一即六十萬元為請求。爰本於系爭房地買賣契約所生之損害賠償請求權及違約金請求權，聲明：㈠、被告應給付原告七十五萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日(即民國九十三年十一月十一日)起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡、訴訟費用由被告負擔。㈢、原告願供擔保請准宣告假執行。
四、惟被告雖辯稱 黃春 柳與原告同時前查看房屋，原告願出價六百一十五萬元，黃春願出更高價，立東公司卻堅持表示以六百萬元交易即可，認被告受騙等語。惟查：
㈠、關於訴外人 黃春柳 出價部分，原告於事前並無所悉。
㈡、依證人黃春柳所證述意旨，黃春柳與立東公司間就系爭房地亦以六百萬元成交，與兩造約定之買賣價金相同，黃春柳並無出價更高之情形，被告並無受騙。故訴外人黃春柳致被告之第一封信中所述：原告有意出價六百一十五萬元買系爭房地，黃春柳願以更高價格買受，立東公司卻堅持表示以六百萬元交易即可等語，與事實不符。又訴外人黃春柳致被告之第二封信中雖敘明：黃春柳於九十三年六月二十五日以出價五百八十八萬元簽立買賣議價委託書，立東公司之何先生表示有人出價六百三十萬元，後改口稱有人出價六百萬元等語，惟既有人出價六百萬元，則黃春柳出價五百八十八萬元，何以有第一順位議價權？其說詞顯有矛盾。
㈢、至證人黃春柳所提出之應付費用明細表，其中第七點載明立東公司服務費一十二萬元、讓渡費用二十萬元、退讓人員獎金九萬元，依其字面文義解釋，所謂讓渡費、退讓費仍指權利人將權利讓與他人所換取之代價，亦即必先原告已取得契約權利，始有將該權利讓與黃春柳以收取代價可言，如黃春柳有以第一順位與原告訂約之權利，何須他人將權利轉讓給黃春柳？更何須支付讓渡費用、退讓人員獎金？又上開明細表列明九項，其中第一項至第六項為必要費用，合計在六萬二千八百一十元以上，其餘第七項至第九項始為立東公司及所屬人員之報酬及讓渡費用等，其金額合計四十一萬元，除各項目金額與證人黃春柳在臺灣臺中地方法院所證述內容不符外，證人黃春柳所證：「當時立東說用六百萬元成交，但是要另外要付三十七萬元要開給立東，不是開給買賣價金信託專戶，買賣的仲介費應該是十萬元，我認為應該要扣三萬元，因為立東沒有盡責，我也有跟立東說何先生沒有盡全責，不應該領十萬元的仲介費，事實上我另外付了三十七萬元，其實不僅付了全額的仲介費，還另外多付了二十七萬元，那二十七萬元立東並沒有說明是什麼用途。之前的證詞我說二十萬元是要賠給李小姐是我推測的，當時我有說既然收了李小姐二十萬元訂金，那就賠給李小姐二十萬元，另外既然負責人的配偶有介紹李小姐參與議價，再給付十萬元， 何燕森 參與仲介本來應得十萬，但是沒有盡責扣三萬元，所以只應得七萬元，立東同意我這項說法，最後協調以三十七萬元來解決爭執，完成這件不動產交易，立東的負責人也有寫給我壹張明細表列明了九項我應付的費用，明細表的右側另有書寫的字體，左側的明細資料是立東負責人寫的。」等語，亦有不符，因立東公司及所屬人員之報酬及讓渡費用等合計為四十一萬元，扣減三萬元，亦為三十八萬元，而非三十七萬元，且必要費用六萬二千八百一十元亦不應免除，可見證人黃春柳所證述顯然不實。
貳、被告抗辯：
一、被告於九十三年六月十六日與立東公司成立委託銷售契約書，委託立東公司居間仲介銷售系爭房地，委託銷售金額為六百五十萬元，至九十三年六月二十一日，立東公司營業員 張美慧 來電告知有一組客戶即原告有意買受系爭房地，出價五百萬元，迄九十三年六月二十三日，立東公司營業員 楊珠玲 又來電表示原告願將出價拉高至五百三十萬元，惟被告認雙方差距過大，並未接受，及至九十三年六月二十五日，楊珠玲又來電表示原告再度拉高買價為五百五十萬元，此時被告亦同意降價為六百萬元，至九十三年七月五日，楊珠玲來電表示原告同意拉高出價為六百萬元，至此原告與被告之買賣價格一致。
二、嗣被告於九十三年八月八日接獲訴外人黃春柳之第一封來信，其信內表示：黃春柳與原告同時前查看房屋，原告願出價六百一十五萬元，黃春願出更高價，立東公司卻堅持表示以六百萬元交易即可，指明立東公司明顯違反受被告委任之責任等語。被告即於翌日約黃春柳會面，黃春柳並交付被告第二封信函，信函內並指稱：黃春柳於九十三年六月二十二日第一次查看系爭房地時，即表示有意購買系爭房地，並於九十三年六月二十五日簽下願以五百八十八萬元買受系爭房地之「買賣議價委託書」及簽發面額一十萬元之支票交付立東公司，惟立東公司人員何燕森於九十三年六月二十八日對黃春柳表示被告稱最低六百萬元以上方願出售，之後，黃春柳一直要求與被告當面議價，惟立東公司始終予以拖延，迄至九十三年七月五日，何燕森持支票與委託書返還黃春柳，並向黃春柳稱「有一位李小姐出了六百一十五萬元要，所以公司決定要賣給李小姐。」，黃春柳認除非其無法出高於六百一十五萬元之價格，否則交易機會仍屬於黃春柳等語。
三、經黃春柳告知被告上情後，被告發覺遭立東公司詐欺，因原告與黃春柳同時查系爭房地，原告最初之出價僅五百萬元，而黃春柳最初之出價即達五百八十八萬元，此時原告之出價始自五百萬元提高至五百五十萬元，顯然黃春柳之購買意願高於原告，此競價關係有助於賣方取得更高之買賣價格，如此重要之競價資訊，專業之立東公司應向被告報告，惟立東公司在議價過程卻隱瞞有關黃春柳議價之訊息，致被告誤以為僅有原告一人議價，有違立東公司與被告簽訂之「委託銷售契約書」第七條第五款所定「如買方簽立要約書，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人。」及第七條第六款所定「受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況」之約定，如被告知有黃春柳第一次即出價五百八十八萬元，豈有可能同意將買賣價格自六百五十萬元降為六百萬元，並於九十三年八月與原告簽訂系爭房地之買賣契約？據黃春柳表示自九十三年六月二十五日至七月五日，其一直有意願提高出價五百八十八萬元購，但立東公一直不給與黃春柳機會，立東公司偏坦原告，寧捨系爭房地買賣價金越高即可向被告收取更高報酬之利益，而圖利原告，實令人起疑，且被告之助理戊○○循址至原告住處欲瞭解經過，卻遭原告拒絕，顯然原告與立東公司私下共謀，立東公司顯對被告有欺罔行為。
四、系爭房地買賣交易，居間仲介商立東公司自始至終僅提供被告一組買方即原告之資訊，刻意隱瞞另一組買方黃春柳之資訊，明顯與原告共謀低價買受系爭房地，原告縱未參未共謀，亦知悉立東公司隱瞞情事，原告應知悉立東公司未將黃春柳出價之事通知被告之經過，不然原告出價之速度不會提高如此快，原告與立東公司共同詐欺被告。被告因被詐欺而承諾出賣系爭房地之意思表示，有權撤銷出賣系爭房地之意思表示，系爭房地買賣契約已因被告撤銷意思表示而失效。
五、綜上所述，被告爰聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、訴訟費用由原告負擔。㈢、如受不利判決，願供擔保免為假執行。
參、兩造所不爭執之事項：
一、原證一之不動產買賣契約書、原證二之存證信函及回執、原證三稅捐稽徵處函、原證四房屋稅繳款書、原證五契稅繳款書、被證四之買賣議價委託書、確認書、被證六之專任委託銷售契約書係屬實在。
二、被告係於九十三年六月十六日與立東公司成立委託銷售契約書，委託立東公司居間仲介銷售系爭房地。
三、訴外人黃春柳與原告之母均曾於九十三年六月二十五日以前，至系爭房地訪視現況。
四、立東公司營業人員何燕森於九十三年六月二十五日有向訴外人黃春柳要求出價，訴外人黃春柳並於當日簽立被證四之買賣議價委託書、確認書，以五百八十八萬元之價額委託立東公司向被告買受系爭房地，並簽發面額一十萬元之支票交付立東公司作為保證金。
五、原告經由立東公司居間仲介，於九十三年八月二日至四日間，與被告簽訂系爭房地之買賣契約。
六、原告有於九十三年九月二十三日、九十三年十月一日催告被告履行兩造間之系爭房地買賣契約。
七、被告已於九十三年十月一日向臺中市稅捐稽徵處東山分處申報將系爭房地移轉與訴外人姜幸君。
八、系爭房地所有權尚未辦理所有權移轉登記為訴外人姜幸君所有，目前仍登記為被告所有。
九、被告並未實際取得原告所交付之任何款項。原告業已將原證十二之面額一百二十萬元支票交付不動產價金信託履約保證專戶並已提示兌現，事後因未取得所有權，所以建築經理公司又將該款項返還原告，原告並支付履約保證費三千六百元。
、原告與被告成立系爭房地之買賣契約後，被告與訴外人黃春柳始有接觸。
、立東公司營業人員何燕森於九十三年六月二十五日向訴外人黃春柳表示原告要求之房地價金為六百萬元以上，訴外人黃春柳並於當日簽立被證四之買賣議價委託書、確認書，以五百八十八萬元之價額委託立東公司向被告買受系爭房地，並簽發面額一十萬元之支票交付立東公司作為保證金。
、立東公司之營業人員丙○○於九十三年六月二十一日向被告表示原告願以五百萬元買受系爭房地，嗣立東公司之營業人員楊珠玲（即立東公司負責人 莊運東 之配偶）於九十三年六月二十三日再向被告表示原告願提高買賣價金為五百五十萬元，被告於同日對立東公司表示願將買賣價金降低至六百萬元，並於九十三年六月二十五日出具委託售價為六百萬元之變更內容書，至九十三年七月五日，楊珠玲對被告表示原告願再將提高買賣價金為六百萬元，兩造就系爭房地之買賣價金金額達成一致。
、訴外人黃春柳於九十三年七月二十日前，並未表示願再增加委託買賣價金至六百萬元。
、原告經由立東公司居間仲介，於九十三年八月二日至四日間，與被告簽訂系爭房地之買賣契約，其約定之買賣價金為六百萬元。
、原告為辦理將系爭房地所有權移轉與原告之手續，業已於九十三年八月十七日繳納房屋稅四百八十九元、契稅一萬六千六百六十二元。
、原告為辦理將系爭房地所有權移轉與原告之手續，須支付土地登記代理人代辦登記費用一萬元，原告並業已於九十三年十月十九日支付土地登記代理人代辦登記費用一萬元。
、證人黃春柳所稱之李太太係指原告。
、原告係自始有意買受系爭房地，並非係自始供立東公司利用，作為系爭房地相關交易中不正當競價之角色之人員。
、原證二之存證信函及回執係實在，被告有收受原證二號之存證信函。
參、得心證之理由：
一、原告經由立東公司居間仲介，於九十三年八月二日至四日間，與被告簽訂系爭房地之買賣契約，已如兩造所不爭執之事項第六項所述，被告辯稱：其係受原告及立東公司詐欺，隱瞞訴外人黃春柳出價之交易資訊，因此撤銷系爭房地買賣契約等語。經查：
㈠、訴外人黃春柳與原告之母均曾於九十三年六月二十五日以前，至系爭房地訪視現況；且立東公司之營業人員丙○○於九十三年六月二十一日向被告表示原告願以五百萬元買受系爭房地，嗣立東公司之營業人員楊珠玲（即立東公司負責人莊運東之配偶）於九十三年六月二十三日再向被告表示原告願提高買賣價金為五百五十萬元，被告於同日對立東公司表示願將買賣價金降低至六百萬元，並於九十三年六月二十五日出具委託售價為六百萬元之變更內容書，至九十三年七月五日，楊珠玲對被告表示原告願再將提高買賣價金為六百萬元，兩造就系爭房地之買賣價金金額達成一致；而原告係自始有意買受系爭房地，並非係自始供立東公司利用，作為系爭房地相關交易中不正當競價之角色之人員，已如兩造所不爭執之事項所述，堪信屬實。其交易過程本無不合事理之處，可見在訴外人黃春柳對立東公司表示有買受系爭房地意願前，原告經由立東公司與被告進行之系爭房地買賣交易程序，並無詐欺被告之情事。
㈡、立東公司營業人員何燕森於九十三年六月二十五日有向訴外人黃春柳要求出價，訴外人黃春柳並於當日簽立之買賣議價委託書、確認書，以五百八十八萬元之價額委託立東公司向被告買受系爭房地，並簽發面額一十萬元之支票交付立東公司作為保證金，已如兩造所不爭執之事項所述，足認屬實。如立東公司自始有意與原告共謀欲使原告以低價買受系爭房地，則立東公司自以不與與黃春柳進行簽立上開買賣議價委託書、確認書之程序，較能遂行其目的，立東公司並未採取使原告處於無競爭狀態之作法，與共謀詐欺之情況並不符合。
㈢、立東公司營業人員何燕森已於九十三年六月二十五日向訴外人黃春柳表示原告要求之房地價金為六百萬元以上；且訴外人黃春柳於九十三年七月二十日前，並未表示願再增加委託買賣價金至六百萬元，已如兩造所不爭執之事項所述，可見立東公司本業已告知黃春柳有關被告報價之資訊及給與訴外人黃春柳有以高於六百萬元出價之競價機會，訴外人黃春柳未為更高之出價，兩造於九十三年七月五日就系爭房地之買賣價金金額為六百萬元達成一致，已如前述，則兩造之系爭房地買賣契約即因意思表示一致而成立，即令立東公司再將原告出價六百萬元之事再告知訴外人黃春柳，被告亦已受系爭房地買賣契約之拘束，此後，立東公司及被告未給與訴外人黃春柳有再為競價之機會，實難認係詐欺行為。
㈣、依立東公司與被告簽訂之「委託銷售契約書」第七條第五款所定「如買方簽立要約書，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人。」及第七條第六款所定「受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況」之約定，立東公司應據實告知被告有關訴外人黃春柳出價買受系爭房地之事項，惟依證人即立東公司人員丙○○所證述：「我是立東公司之員工，莊運東是店長，我是賣方之受託人，在九十三年六月二十五日我有向被告表示有買方出價到五百五十萬元，希望被告將原出賣價金六百五十萬元降到六百萬元，當時我知道有訴外人黃春柳有出價五百八十八萬元，但黃春柳出價的時間在原告出價之後，而且原告有再提高買賣價格之意願，所以我並沒有告訴被告有關黃春柳出價之訊息，另外黃春柳有一些附加條件，希望我們查清楚，在兩造買賣雙方簽約之前被告並不知道黃春柳有出價之訊息，原告要約書係在九十三年六月二十三日所出具，黃春柳之議價委託書係六月二十五日出具。」等語，足見立東公司並未據實告知被告有關訴外人黃春柳出價買受系爭房地之事項，立東公司顯未依其與被告簽訂之「委託銷售契約書」之約定履行告知義務，惟此項告知義務之違反，係被告與立東公司間之事項，原告並無探究之責任，依證人丙○○並證稱：「．．．．在兩造簽訂買賣契約前幾天，立東公司才將有關黃春柳出價之相關事情告訴原告，那時已談好價格，是在七月份時，大概是在七月中旬，立東公司並未使原告知道未將黃春柳出價之事通知被告。」等語，被告雖抗辯：原告應知悉立東公司未將黃春柳出價之事通知被告之經過，不然原告出價之速度不會提高如此快，原告與立東公司共同詐欺被告等語，但原告出價速度提高亦有可能係當時房市價格趨勢判斷之合理原因，且被告於九十三年六月二十三日表示將售價降至六百萬元後，原告迄至九十三年七月五日始表示願以六百萬元買受，時間上有相當之間隔，被告據以抗辯原告對於立果公司未告知被告有關黃春柳交易資訊一節係屬惡意，應係臆測之詞，尚非可採。
㈤、有關系爭房地買賣契約之價額，係由兩造為一致之意思表示，此參照前述兩造所不爭執之事項第三項所述情節可知，是立東公司關於買賣價額之意思表示部分並非兩造之代理人。而立東公司對於被告所負之報告買方出價情形之義務，依依立東公司與被告簽訂之「委託銷售契約書」所載，應為立東公司對被告所負之義務，而非立東公司之立於原告代理人或使用人地位而對被告所負之義務，立東公司即使未對被告盡告知有關訴外人黃春柳出價之事項，亦不能歸責於原告。
㈥、依上開說明，原告對訴外人黃春柳所為之報價既無探究之責任，依證人丙○○之證述，復難認為原告就立東公司未告知被告有關訴外人黃春柳所為之報價情節一節係有惡意或過失，被告對於此項法律行為有瑕疵之事項，亦未能舉證以證明原告係明知或可得而知其事實，則原告就立東公司未告知被告有關訴外人黃春柳所為之報價事項，應係善意且無過失之人，按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」，民法第九十二條第一項定有明文，因此即使假設立東公司未告知黃春柳所為之報價，有構成第三人詐欺之可能性(此項推論係屬假設，並非即認為立東公司對於被告有構成詐欺取財行為)，由於被告所為出賣系爭房地之意思表示，其相對人為善意且無過失之原告，被告亦不得以其意思表示係受立東公司詐欺為由，主張撤銷詐欺之意思表示。
被告抗辯其得撤銷系爭房地買賣契約既非可採，原告自得請求被告履行系爭房地買賣契約。
二、依兩造所定之不動產買賣契約書第五條之約定，被告應於九十三年八月四日將移轉系爭房地所需之文件交付特約代書收執，被告未依約履行，已給付遲延。按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，民法第二百五十四條定有明文。原告有於九十三年九月二十三日、九十三年十月一日催告被告履行兩造間之系爭房地買賣契約；原證二之存證信函及回執係實在，被告有收受原證二號之存證信函，已如兩造所不爭執之事項所述，被告既未依上開催告履行，原告以起訴狀為解除系爭房地買賣契約之意思表示，自屬正當。復按「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」、「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」，民法第二百三十一條第一項、第二百六十條定有明文。系爭房地買賣契約因被告遲延給付而解除，原告自得請求被告賠償遲延給付所生之損害賠償。惟按「民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有契約解除所生之新賠償請求權存在，不過規定其因債務不履行，即給付不能或給付遲延而發生之舊賠償請求權，不因解除權之行使而失其存在，仍得請求而已。故因契約消滅所發生之損害，不在民法第二百六十條所定得請求賠償之列。」，最高法院八十四年度臺上字第一九三一號民事裁判意旨可資參照。原告所主張其所受之損害為下列費用之損失：㈠、房屋稅款四百八十九元㈡、契稅款一萬六千六百六十二元
㈢、系爭房地所有權移轉登記費用一萬七千一百七十三元㈣、仲介費一十二萬元
㈤、履約保證費三千六百元等各項費用。經查原告業已將原證十二之面額一百二十萬元支票交付不動產價金信託履約保證專戶並已提示兌現，事後因未取得所有權，所以建築經理公司又將該款項返還原告，原告並支付履約保證費三千六百元；又原告為辦理將系爭房地所有權移轉與原告之手續，業已於九十三年八月十七日繳納房屋稅四百八十九元、契稅一萬六千六百六十二元；又原告為辦理將系爭房地所有權移轉與原告之手續，須支付土地登記代理人代辦登記費用一萬元，原告並業已於九十三年十月十九日支付土地登記代理人代辦登記費用一萬元，已如兩造所不爭執之事項所述，足認屬實。而原告經由立東公司居間仲介，於九十三年八月二日至四日間，與被告簽訂系爭房地之買賣契約，已如兩造所不爭執之事項所述，依原告所提出之買賣議價委託書所載，原告應按系爭房地買賣契約買賣總價六百萬元百分之二即一十二萬元給付服務費用與立東公司，原告主張其已支付立東公司居間仲介之報酬一十二萬元，既據原告提出立東公司出具之收據為證，且與上開買賣議價委託書所載之約定相符，自可信為真實。依上所述，原告為因系爭房地買賣契約之成立及受領系爭房地所有權移轉之給付，固已支出：㈠、房屋稅款四百八十九元㈡、契稅款一萬六千六百六十二元㈢、系爭房地所有權移轉登記費用一萬元㈣、仲介費一十二萬元㈤、履約保證費三千六百元等各項費用。惟以上費用，依系爭房地不動產買賣契約書及買賣議價委託書約定，除其中房屋稅款四百八十九元可認為係本應由被告支出，而因被告遲延辦理，致由原告支出，可認為係被告遲延給付致增加原告之費用負擔外，其餘經核均非被告遲延給付後所新增之費用負擔，而係兩造依系爭房地買賣契約履行時，本應支付之費用，被告遲延給付，由原告解除系爭房地買賣契約後，原告無法再取得支付上開各項費用之利益，固受有損害，但此項利益無法取得，係由於原告已不再請求被告履行系爭房地買賣契約所定之系爭房地所有權移轉給付所致，此項系爭房地買賣契約解除後所生之損害，並非系爭房地買賣契約解除前，因被告遲延給付本身所生之損害，核係屬於契約消滅所生之損害，參照上開說明，應不得請求賠償。原告請求被告給付一十五萬七千九百二十四元之費用損害，其中四百八十九元部分，應屬可採，其餘部分，尚屬無據。
三、原告主張：依兩造所訂之系爭房地買賣契約書第十二條第三款之約定，被告若有違約情事致本約解除，除應負擔原告所受損害之賠償，及返還原告價金外，並同意按原告已支付價金總額之同額給付原告，作為懲罰性違約金等語，業據原告提出不動賣買賣契約書為證，核屬相符，且此不動產買賣契約書係屬實在，已如兩造所不爭執之事項所述，茲兩造契約既因被告不為給付而解除，原告依上開有關違約金之約定得請求被告給付已付價金一百二十萬元一倍之懲罰違約金，原告先就其中二分之一即六十萬元為請求，本無不合。惟按「約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。」，最高法院八十四年度臺上字第九七八號民事裁判意旨可資參照，復按「此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，自屬不在斟酌之列。」，並經最高法院八十五年度臺上字第二五三二號民事裁判意旨揭示甚詳。本院斟酌：㈠、被告並未實際取得原告所交付之任何款項，原告業已將原證十二之面額一百二十萬元支票交付不動產價金信託履約保證專戶並已提示兌現，事後因未取得所有權，所以建築經理公司又將該款項返還原告，已如兩造所不爭執之事項所述。㈡、原告支付上開各項費用後未能於系爭房地買賣契約契約解除前及時取得系爭房地所有權，以取得儘速利用系爭房地(此項及時取得系爭房地之時間上利益，於系爭契約消滅前即已因被告遲延而喪失)。㈢、原告嗣於九十四年四月二十八日言詞辯論 陳明 ：「原告不願意再向被告買受系爭不動產，因為時間拖太久，原告已另行購屋。」等語，被告於同日言詞辯論亦表示：「黃春柳也另行置產，．．．．目前已無人應買系爭不動產。」等語。㈣、系爭房地買賣契約所定原總價為六百萬元。等情，認上開違約金之約定，尚屬過高，應酌減至四十萬元，方為合理。原告請求被告給付違約金六十萬元，其中四十萬元部分，應屬可採，其餘部分，尚屬無據。
四、綜上所述，從而，原告本於系爭房地買賣契約所生之損害賠償請求權及違約金請求權，求為判決如原告訴之聲明，其中如主文第一項所示之部分，核屬正當，應予准許，逾此範圍，係無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至其敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。又核本件有准被告預供擔保免為假執行之必要，爰依職權酌定相當之擔保金額准許之。
五、因兩造其餘攻擊或防禦方法，核與判決結果無關，故不另為贅述，併此敘明。
六、原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至其敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。又核本件有准被告預供擔保免為假執行之必要，爰依職權酌定相當之擔保金額准許之。
七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，應依民事訴訟法、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第七十九條，判決如主文。
臺灣臺中地方法院民事第三庭中華民國九十四年五月十二日~B法官羅永安右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後二十日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。
中華民國九十四年五月十二日~B法院書記官吳美鳳附表：
┌──┬────────┬───────────┬───────────┐│編號│訴訟費用項目名稱│金額：新臺幣＼元│備註│├──┼────────┼───────────┼───────────┤│一│第一審裁判費│捌仟貳佰陸拾元││├──┼────────┼───────────┼───────────┤│二│訴訟費用總額│捌仟貳佰陸拾││├──┼────────┼───────────┼───────────┤│四│被告應負擔賠償之│肆仟叁佰陸拾伍元│被告應負擔比例為百分之│││訴訟費用總額││五十二點八四│└──┴────────┴───────────┴───────────┘