裁判字號：臺灣高等法院高雄分院100年上字第69號民事判決
裁判日期：民國100年08月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院高雄分院民事判決100年度上字第69號上訴人第一閃存科技股份有限公司法定代理人 林明賢 訴訟代理人 陳國瑞 律師被上訴人經濟部加工出口區管理處高雄分處法定代理人 呂燕教 訴訟代理人 周崇賢 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國100年1月28日臺灣高雄地方法院99年度重訴字第195號第一審判決提起上訴，本院於100年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決第二項關於命上訴人給付被上訴人超過新台幣参佰参拾捌萬零参佰伍拾柒元，及其中新台幣貳佰伍拾玖萬参仟壹佰零玖元，自民國九十九年六月十日起至清償日止；其中新台幣柒拾捌萬柒仟貳佰肆拾捌元，自民國九十九年十一月十七日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息部分，暨該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之八十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人所有高雄市○鎮區○○段805建號即門牌號碼高雄市○鎮區○○路248之10號4樓建物（下稱系爭10號建物）、同上朝陽段806建號即門牌號碼同上新生路248之12號4樓建物（下稱系爭12號建物）、同上朝陽段
807建號即門牌號碼同上新生路248之13號4樓建物（下稱系爭13號建物）、同上朝陽段809建號即門牌號碼同上新生路248之15號4樓建物（下稱系爭15號建物），依序為經濟部加工出口區臨廣園區編號A1-406、A1-403、A1-405、A1-402等4單位之廠房（下合稱系爭廠房），均位於經濟部加工出口區臨廣園區內。系爭10號建物面積為371.75平方公尺、系爭12號建物面積為450.90平方公尺、系爭13號建物面積為
360.50平方公尺、系爭15號建物面積為381.31平方公尺，系爭廠房面積合計為1,564.98平方公尺（下稱系爭廠房面積）。系爭廠房所附公共設施為同上朝陽段953建號（下稱系爭公共設施）、應有部分比例面積621.81平方公尺（51,774.4
8平方公尺×1,201/100,000＝621.81平方公尺【四捨五入】，下稱系爭公共設施面積），合計系爭廠房面積及系爭公共設施面積為2,186.8平方公尺（四捨五入）。被上訴人於94年8月10日與訴外人菘凱科技股份有限公司高雄加工區分公司（下稱菘凱高雄分公司）簽訂「高雄加工出口區臨廣園區廠房租賃契約書」，將所有系爭廠房（含系爭公共設施）出租予菘凱高雄分公司，約定月租金按系爭廠房及設施每平方公尺新台幣（下同）83.4元計算，租期自94年7月1日起至95年6月30日止，期滿不再續租（下稱系爭租約），其中系爭租約第7條約定，菘凱高雄分公司不得將系爭廠房之全部或一部轉租、借用或以其他方式供他人使用，被上訴人自96年2月1日起調降系爭租賃之月租金為每平方公尺60元。
詎菘凱高雄分公司非但未於期滿返還系爭廠房及設施，更於96年2月26日與上訴人簽訂買賣及租賃契約，自96年3月1日起，將系爭廠房內之機器設備、設施出售及廠房轉租予上訴人（下稱系爭出售及轉租契約），而上訴人明知進駐臨廣園區，須先提報投資計畫，經被上訴人核准，始得辦理租賃手續，合法進駐廠房，竟未依上開程序，違規向菘凱高雄分公司轉租系爭廠務及設施，無權占用迄今，致被上訴人受有無法使用系爭廠房及設施之損害。被上訴人以96年2月1日起調降按每平方公尺60元之租金標準，做為計算上訴人不當得利之基礎，核上訴人自96年11月起至99年10月止無權占用系爭廠房及設施，致被上訴人受有相當於無法使用廠房及設施之租金損害合計4,723,488元（計算式：60元×2,186.8平方公尺×36個月＝4,723,488元）等情。爰依民法第767條物上請求權、第179條不當得利請求權等法律關係，聲明：（一）上訴人應自系爭廠房遷出，並將系爭廠房騰空交還被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人4,723,488元，及其中3,936,240元自起訴狀繕本送達翌日起；其中787,248元，自99年11月12日民事追加起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：被上訴人前以系爭租約屆期消滅為由，訴請菘凱高雄分公司遷讓返還系爭廠房，經原審法院高雄簡易庭以97年度雄簡字第3725號（下稱系爭另案）判決被上訴人勝訴確定，嗣被上訴人執系爭另案確定判決聲請強制執行，由原審法院民事執行處以97年度司執字第83137號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理後，發函一併執行上訴人所有之設施及機器，則被上訴人既可透過系爭執行事件之程序執行，達到遷讓系爭廠房之目的，自無提起本件訴訟之必要，故被上訴人之請求欠缺權利保護之必要。又上訴人曾依法檢具相關資料及文件向被上訴人申請登記進駐臨廣園區，詎被上訴人以系爭廠房尚於強制執行程序中為由，拒絕上訴人合法申請進駐，顯然違法，故其請求上訴人拆遷機器、設施，亦已構成權利濫用。再者，系爭租約並無禁止轉租之約定，則菘凱高雄分公司將系爭廠房及設施轉租上訴人，亦未違法，上訴人並非無權占有系爭廠房。此外，上訴人迄未能進駐系爭廠房，僅以上開機器及設備占有系爭廠房主建物部分，並未占有或使用系爭公共設施，則被上訴人逕以系爭租約出租之面積計算不當得利，顯然無據。末者，被上訴人請求上訴人返還不當得利之計算方式，應依民法、土地法之規定，以申報地價乘以面積，再乘以最高年息10%，始為適當等語，資為抗辯。爰聲明：（一）被上訴人之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免受假執行。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，並為假執行及免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：
上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）被上訴人所有高雄市○鎮區○○段805建號即門牌號碼高雄市○鎮區○○路248之10號4樓建物、同上朝陽段806建號即門牌號碼同上新生路248之12號4樓建物、同上朝陽段807建號即門牌號碼同上新生路248之13號4樓建物、同上朝陽段809建號即門牌號碼同上新生路248之15號
4樓建物，依序為經濟部加工出口區臨廣園區編號A1-406、A1-403、A1-405、A1-402等4單位之廠房，均位於經濟部加工出口區臨廣園區內。系爭10號建物面積為371.75平方公尺、系爭12號建物面積為450.90平方公尺、系爭13號建物面積為360.50平方公尺、系爭15號建物面積為381.31平方公尺，系爭廠房面積合計為1,564.98平方公尺。系爭廠房所附公共設施為同上朝陽段953建號、應有部分比例面積621.81平方公尺（51,774.48平方公尺×1,201/100,
000＝621.81平方公尺【四捨五入】），合計系爭廠房及所附公共設施應有部分比例面積為2,186.8平方公尺（四捨五入），有系爭廠房主建物及所附公共設施之建物登記謄本、臨廣園區各廠房自用面積及公用面積表在卷（見原審卷第83-87頁、第176-185頁）可稽。
（二）被上訴人於94年8月10日與菘凱高雄分公司簽訂「高雄加工出口區臨廣園區廠房租賃契約書」，被上訴人將所有系爭廠房出租予菘凱高雄分公司，約定月租金按系爭廠房及設施每平方公尺83.4元計算，租期自94年7月1日起至95年6月30日止，其中系爭租約第7條約定，菘凱高雄分公司不得將系爭廠房之全部或一部轉租、借用或以其他方式供他人使用，有上開租賃契約附卷（見原審卷第6頁）可稽。被上訴人自96年2月1日起調降系爭租賃之月租金為每平方公尺60元。
（三）被上訴人前以系爭租賃屆期消滅為由，訴請菘凱高雄分公司遷讓返還系爭廠房，經原審法院高雄簡易庭以97年度雄簡字第3725號判決被上訴人勝訴確定，嗣被上訴人執系爭另案確定判決聲請強制執行，由原審法院民事執行處以97年度司執字第83137號強制執行事件受理，經原審依職權調取系爭另案卷證資料及系爭執行事件卷證核閱屬實。
（四）系爭廠房主建物部分現由上訴人占有中。
五、兩造協商爭執事項：（一）上訴人是否以租賃關係而占用系爭廠房？上訴人如無權占用系爭廠房屋，其占用的範圍是否包括系爭廠房所附公共設施應有部分比例面積之全部？被上訴人請求上訴人拆遷系爭廠房內之機器、設施，是否構成權利濫用之情形？請求上訴人遷出及騰空交還系爭廠房，有無理由？（二）被上訴人能否請求上訴人給付占用系爭廠房屋及所附公共設施應有部分比例面積相當於租金之不當得利？如可請求，其請求數額為何？茲分述如下：
（一）上訴人是否以租賃關係而占用系爭廠房？上訴人如無權占用系爭廠房屋，其占用的範圍是否包括系爭廠房所附公共設施應有部分比例面積之全部？被上訴人請求上訴人拆遷系爭廠房內之機器、設施，是否構成權利濫用之情形？請求上訴人遷出及騰空交還系爭廠房，有無理由？
１、上訴人是否以租賃關係而占用系爭廠房部分：
（１）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項定有明文。次按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。為民法第765條所明定。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被請求義務人對於請求權人就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被請求義務人自應就其抗辯即有何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認請求權人之請求為正當（最高法院72年度台上字第2516號裁判要旨參照）。上訴人抗辯：被上訴人可透過系爭執行事件之程序執行，達到遷讓系爭廠房之目的，並無提起本件訴訟之必要，故被上訴人之請求欠缺權利保護之必要。又系爭租約並無禁止轉租之約定，則菘凱高雄分公司將系爭廠房及設施轉租上訴人，亦未違法，上訴人並非無權占有系爭廠房。再上訴人曾依法檢具相關資料及文件向被上訴人申請登記進駐臨廣園區，惟遭被上訴人以系爭廠房尚於強制執行程序中為由，拒絕上訴人申請進駐，故被上訴人請求上訴人拆遷機器、設施，構成權利濫用云云。惟為被上訴人所否認。
（２）經查，系爭廠房所有權為被上訴人所有乙節，為上訴人所不否認，如前所述。而按上訴人既不否認被上訴人所有系爭廠房，則揆諸前揭說明，上訴人自應舉證證明其有權占有系爭廠房，如不能證明，即應認被上訴人請求有理由，合先敘明。
（３）上訴人固抗辯被上訴人請求欠缺權利保護之必要云云。惟查，被上訴人於94年8月10日與菘凱高雄分公司簽訂系爭租約，將其所有系爭廠房（含系爭公共設施）出租予菘凱高雄分公司，租期自94年7月1日起至95年6月30日止，期滿不再續租。嗣系爭租約租期屆滿消滅後，被上訴人起訴請求菘凱高雄分公司遷讓返還系爭廠房，經系爭另案判決被上訴人勝訴確定，被上訴人即執系爭另案確定判決聲請強制執行，由原審法院以系爭執行事件受理等情，為兩造所不爭執，堪認系爭執行事件之執行債務人為菘凱高雄分公司，非為上訴人。而按原審法院執行處固於97年10月22日以雄院高97司執文字第83137號函（見原審卷第45頁，下稱系爭執行函），通知自動履行，並於系爭執行函說明二載明「．．旨揭書狀以上開建物內有第三人第一閃存科技股份有限公司（以下同）所有物品及第三人欲承租上開建物等為由，請求暫緩執行一節，尚非暫緩執行之法定事由，請債務人逕與債權人協商，如債權人不同意暫緩執行，本院仍依法應執行．．」等語，然該函之受文者係執行債務人菘凱高雄分公司，並非上訴人，自不得逕向上訴人強制執行。又如上開說明二所示意旨，僅在表明系爭廠房內之物品究屬何人所有？尚不清楚，故不得執為暫緩執行之事由，然系爭廠房內之物品包括機器及設施，倘已因上訴人向菘凱高雄分公司購買及受領，而由上訴人取得物品所有權，則原審法院執行處於菘凱高雄分公司拒絕自動履行，而採取強制執行時，亦僅得就菘凱高雄分公司所有置於系爭廠房之物品，逕予執行，至已出賣予上訴人之機器或設施等物品，依前揭說明，並非系爭另案確定判決之執行效力所及。是上訴人以系爭執行函示意旨，認被上訴人已得依系爭執行事件強制執行上訴人所有之機器或設施云云，顯屬誤解。再查，菘凱高雄分公司系爭租約租期屆滿後之96年2月26日與上訴人簽訂買賣及租賃契約，自96年3月1日起，將系爭廠房內之機器設備、設施出售及廠房轉租予上訴人後，雙方復於97年3月30日及97年4月15日，簽訂「買賣合約書」、「買賣合約書修改同意書」等情，有上開「機器設備出售及廠設施租賃契約」（見原審卷第8-10頁）及附於系爭執行事件卷之「買賣合約書」、「買賣合約書修改同意書」（見原審卷第216-225頁）可稽，則上訴人於系爭執行事件執行時，陳稱系爭廠房內之機器、備設為其所有，依前揭說明，原審法院執行處即無從逕依系爭另案執行名義，執行上訴人陳明為其所有之機器及設備。此參諸原審法院執行處另於98年9月26日以雄院高97司執文字第83137號函載明：「．．說明：一、本件債務人於本院98年7月1日現場履勘及98年9月8日到院協調時均表示其業已將所有之機器設備搬離高雄市○鎮區○○路248之10號4樓、248之12號4樓、248之13號
4樓、248之15號4樓之房屋，屋內現留存之機器設備顯為其於本院97年度雄簡字第3725號判決確定前即已讓與第三人第一閃存科技股份有限公司。二、是依債務人所述，本件應已執行完畢，倘台端欲令第一閃存科技股份有限公司遷移，應另行取得執行名義，始得為之。」（見原審卷第162頁）等語，通知執行債權人即被上訴人乙節益明。
是上訴人執上開情詞，辯稱：本件被上訴人起訴欠缺保護要件云云，洵屬無據。
（４）復查，系爭租約租期自94年7月1日起至95年6月30日止，期滿不再續租乙節，為兩造所不爭執，堪予認定。足見系爭租約於95年6月30日已因租期屆滿而消滅，而按系爭租約既因租期屆滿而消滅，姑不論菘凱高雄分公司有無轉租系爭廠房之權利，該所謂轉租行為，均須於系爭租約合法租賃期間內，始得為之，倘系爭租約已因屆期而消滅，無論如何，菘凱公司均無轉租系爭廠房之權利。本件被上訴人主張上訴人無權占用系爭廠房，應返還系爭廠房及給付不當得利，係自96年11月間起算，顯見依被上訴人主張之事實，所謂上訴人無權占用系爭廠房，乃自96年11月間起，而系爭租約既因租期屆滿於95年6月30日消滅，揆諸前揭說明，自不存在系爭租約有無禁止轉租之約定，暨菘凱高雄分公司將系爭廠房及設施轉租予上訴人，並未違約或違法問題。是上訴人執系爭租約並無禁止轉租之約定，菘凱高雄分公司將系爭廠房及設施轉租予上訴人，上訴人並非無權占有系爭廠房云云，以為抗辯，自屬無據。
（５）上訴人固又抗辯：上訴人曾依法檢具相關資料及文件向被上訴人申請登記進駐臨廣園區，詎被上訴人以系爭廠房尚於強制執行程序中為由，拒絕上訴人合法申請租賃系爭廠房，顯有權利濫用之違法云云。惟被上訴人為系爭廠房所有權人，對於上訴人向其表示承租系爭廠房之要約，依契約自由原則所謂當事人締結自由，其本得拒絕上訴人關於承租系爭廠房之要約，故被上訴人拒絕出租系爭廠房予上訴人，並不生違法問題。至上訴人雖舉被上訴人前法定代理人 高文男 為證，抗辯：高文男曾以被上訴人法定代理人身分同意上訴人承租系爭廠房，其後，被上訴人竟拒絕出租系爭廠房予上訴人，顯有權利濫用云云。然觀諸高文男於本院審理中到庭證稱：「依照加工出口區的相關規定有新的投資人要進駐加工出口區承租廠房要繳納擬租廠房預約金，提投資計劃書，經過投資審議小組通過後，才能簽訂租賃契約，各項作業也都由各相關單位負責審查，所以不可能由被上訴人的法定代理人可以口頭同意就承租廠房，如果有跟本人會面談到這件事情，我們都會表達歡迎投資人到區內來投資，相關的希望進入廠區承租廠房作業程序，就要請洽相關單位來依規定程序辦理。上訴人在不同時段也有提出各種申請，被上訴人經過業務單位研辦後，也均有適時予以書面答覆，並未有承租該廠房之情事。」（見本院卷第95-96頁）等語以觀，顯見所謂高文男同意上訴人承租系爭廠房乙節，僅係高文男以法定代理人身分向上訴人表示歡迎投資人到臨廣園區投資之意，核屬不具法效意旨之表示，尚非以法定代理人身分代表被上訴人對於上訴人承租系爭廠房要約之承諾，自不能據此，遽認被上訴人有何權利濫用之事實。此參諸高文男於上開證述表示：「依照加工出口區的相關規定有新的投資人要進駐加工出口區承租廠房要繳納擬租廠房預約金，提投資計劃書，經過投資審議小組通過後，才能簽訂租賃契約，各項作業也都由各相關單位負責審查，．．」等詞益明。至證人 郭正炫 係菘凱高雄分公司之法定代理人，其與上訴人有系爭出售及轉租契約之利害關係，又與被上訴人發生租賃及未支付租金之訴訟，並因而導致被上訴人向法院聲請強制執行系爭廠房，故其於本院審理中，以證人身分到庭為有利於上訴人之證述，自難逕為有利於上訴人之認定，併予敘明。此外，參以上訴人迄未再舉證，以證明其確已合法向被上訴人承租系爭廠房，則上訴人抗辯：伊本於租賃關係得繼續占用系爭廠房云云，洵屬無據。
２、上訴人如無權占用系爭廠房屋，其占用的範圍是否包括系爭廠房所附公共設施應有部分比例面積之全部：
（１）上訴人抗辯：上訴人迄未能進駐系爭廠房，僅以上開購買之機器及設備占有系爭廠房主建物部分，並未占有或使用系爭公共設施，則被上訴人逕以系爭租約出租之面積計算上訴人應返還之不當得利，就逾越系爭廠房主建物部分，即屬無據等語。惟被上訴人否認之，並主張：上訴人占用系爭15號建物、系爭13號建物、系爭12號建物及系爭10號建物之公共設施面積分別為151.70平方公尺、143.42平方公尺、179.14平方公尺及147.56平方公尺，總和為621.82平方公尺。而公共設施應有部分面積建物部分，含屋頂突出物、室內通道、梯間、平台等。另地下室部分含防空避難室、配電室、機房、蓄水池、污水處理廠、垃圾堆置場、機車停車場及梯間等公共設施（包括屋頂突出物等及地下室防空避難室等，即為前述之系爭公共設施）。上訴人既無權占用原菘凱高雄分公司向被上訴人承租之系爭廠房，自亦同時占用系爭公共設施依系爭廠房應有部分比例換算之面積云云。
（２）經查，上訴人並未合法向被上訴人承租系爭廠房及系爭公共設施乙節，業如前述，則被上訴人執其與菘凱高雄分公司問簽訂之系爭租約，主張上訴人無權占用之面積，應與菘凱高雄分公司承租系爭廠房及系爭公共設施合計之面積相同云云，即難遽採。
（３）次查，上訴人向菘凱高雄分公司購買機器、設備及轉承租系爭廠房後，因菘凱高雄分公司轉承租系爭廠房之時間，係屬於被上訴人與菘凱高雄分公司簽訂系爭租約租期屆滿後，又為被上訴人所不同意，故上訴人一直未進入系爭廠房從事生產，亦未派人進駐廠房內乙節，業據上訴人陳述綦詳，並經證人即菘凱高雄分公司法定代理人郭正炫於本院審理中到庭證述：「（究竟上訴人有無實際上的以生產產品進駐系爭廠房裡面？）沒有開始生產，所以上訴人沒有以生產的事由而進駐過廠房。」、「因為財產部分已經賣給上訴人了，所以保全設施是為了這些財產而設置的，所以就要由上訴人來支付，至於水電費也是依照我們約定要由上訴人來支付。」、「（你之前所謂上訴人有人進駐廠房，實際上是那些人為了生產而進駐廠房或其他事由而進駐廠房？進駐廠房時間多久？）上訴人的人並無因為生產進駐到系爭廠房內，之前所謂上訴人的人進去廠房是進去點那些（買受的）財產，點完財產設定保全設施後就離開了。」、「（就證人所知，這些廠房設備賣給上訴人之後，上訴人的水電費是屬於基本費或是超過基本費？）應該都是基本費，因為沒有正式被核准進駐廠區，所以無法量產。」（見本院卷第98-99頁）等語明確，且為被上訴人所不否認，堪認上訴人向菘凱高雄分公司購買系爭廠房內之機器及設施後，從未進入廠房生產貨物，亦未派人實際進駐系爭廠房。此外，本院為明瞭上訴人自買受系爭廠房內之機器及設施後，是否已經進入廠房從事線上生產或派人進駐廠房等事項，因而協同兩造前往系爭廠房所在地，進行現場勘驗，經勘驗結果：經上訴人法定代理人引導至擺設主要製造記憶卡廠房之房間，裡面有二部主要記憶卡生產機器，其餘為其他週邊機器，從現場機器來看，並無運作現象，亦未見到生產原料及成品，亦無加工生產或製造現象，從機器所在的廠房來看，除二部主要機器上有上訴人名稱外，看不到有任何標示上訴人公司之名稱，據上訴人法定代理人稱，購買機器後未生產過。系爭廠房入門處可看到壓克力板，載明上訴人公司中英文名稱及FFC標誌，其餘很多牆面貼有FFC標誌之紙條，紙條上面記載公司規範、標準作業程序，從入門口左轉進去，第一間是休息室，除桌椅及冰箱外，無其他物品，從現場來看，沒有使用的跡象，也看不出上訴人在此留下的任何使用現象。從休息室再繼續往前，進入一間無塵室，空間很大，據上訴人法定代理人稱，未來若進入廠房將擴充機器設備使用，整個無塵室，除其中一間名為「組立室」的房間，有一些生產記憶卡週邊需要之機台外，其他空間都無任何的機器或設備，依現場情形，看不出有任何生產或製造產品的現象，也看不出任何上訴人留在現場使用或生產製造的物品，現場電燈開啟（因為勘驗必要）。現場空氣不流通，有很濃的潮霉味道，置身其中過久，會讓人有頭暈的感覺等情，有勘驗筆錄及勘驗現場照片多幀附卷（見本院卷第142-153頁）可稽，益徵上訴人確未進入廠房從事線上生產或派人進駐廠房。而按上訴人自購買系爭廠房內之機器及設備後，既未曾進入廠房從事線上生產或派人進駐廠房，自不得僅以上訴人購自菘凱高雄分公司之機器及設備占用系爭廠房之事實，即謂上訴人購買之機器及設備，亦同時無權占用屬於系爭公共設施之屋頂突出物、室內通道、梯間、平台，或設置於地下室之防空避難室、配電室、機房、蓄水池、污水處理廠、垃圾堆置場及機車停車位。蓋被上訴人所指占用屋頂突出物等系爭公共設施部分，除非上訴人係合法向被上訴人承租系爭廠房，因租用系爭廠房當然及於使用系爭公共設施，此時，不論上訴人是否實際將系爭公共設施置於其實力支配下；或上訴人無權占用系爭廠房後，實際進入系爭廠房生產或派員進入管理，得以其實際占用之公共設施位置及範圍，計算其無權占用的公共設施面積外，尚不得僅以上訴人購買之機器及設備無權占用系爭廠房，即類比援引上述租賃關係之情形，遽謂上訴人亦同時無權占用系爭公共設施。從而，被上訴人指上訴人同時無權占用系爭公共設施，依系爭廠房應有部分比例換算結果，無權占用之公共設施面積為621.81平方公尺云云，洵屬無據。
３、被上訴人請求上訴人遷出及騰空交還系爭廠房，有無理由：
（１）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。次依民法第767條第1項前段規定意旨以觀，所有人得請求返還者，係被請求人關於「所有物之占有」。換言之，所有物返還請求權之標的為所有物「占有」之返還，非所有權之返還（最高法院80年度台上字第1952號裁判要旨參照）。
（２）經查，上訴人以其購自菘凱高雄分公司之機器及設備占用系爭廠房之事實，業如前述。揆諸前揭說明，被上訴人主張上訴人應自系爭廠房遷出，並將系爭廠房騰空交還被上訴人，即屬有據。從而，上訴人抗辯：伊有權占用系爭廠房，被上訴人尚不得請求上訴人自系爭廠房遷出及騰空廠房云云，核屬無據。
（二）被上訴人能否請求上訴人給付占用系爭廠房屋及所附公共設施應有部分比例面積相當於租金之不當得利？如可請求，其請求數額為何？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條著有明文。次按上訴人抗辯其停止營業，已無得利可言云云，惟上訴人無權占有之狀態既在繼續中，縱然停止營業，其占有被上訴人之廠房即受有相當於租金額之利益，致被上訴人受有同額之損害，自應返還不當得利於被上訴人（最高法院79年度台上字第2732號裁判要旨參照）；又按土地法第97條第1項、第105條固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，租用基地建築房屋準用之。然揆其立法意旨，乃出於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護屬於經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定，應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋或廠房，既非供居住，而由承租人用以營業或生產獲利，此不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非供作居住使用之房屋租賃可比。甚者，今日產業基於成本、原物料取得或交通等考量因素，並不自行購地，設置廠房，以從事生產，反而採取承租方式，向他人承租已建設完成專供出租之廠房，以供本身生產之用。此時，承租廠房，供作生產之產業，已非經濟上的弱者，且其承租之目的，亦非供居住使用，而是於設置機器後，使用全自動化之機器，大量生產財貨，以獲取資本市場最大利益。至出租廠房者，除提供土地，出資搭蓋廠房外，其搭蓋之廠房，必須臨近港口或機場，或距離不遠，以提供便利的物流及通路。凡此，均足認以承租廠房，供作生產財貨的租賃型態，異於一般居住使用的房屋租賃情形，自不能相提並論。是於此情形下之租賃關係，再參酌最高法院54年台上字第1528號判例要旨揭示，市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，故不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束等語以觀，自不受土地法第97條第1項、第105條有關，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，合先敘明。被上訴人主張以其自96年2月1日起調降按每平方公尺60元之租金標準，做為計算上訴人不當得利之基礎，核上訴人自96年11月起至99年10月止無權占用系爭廠房及設施，占用面積合計2,186.8平方公尺，致被上訴人受有相當於無法使用廠房及設施之租金損害合計4,723,488元（計算式：60元×2,186.8平方公尺×36個月＝4,723,48
8元）等情。惟為上訴人所否認。
２、有關被上訴人主張上訴人無權占用的範圍及面積部分：經查，上訴人以其買受之機器及設備無權占用系爭廠房，占用面積合計為1,564.98平方公尺，業如前述，堪予採認。
則被上訴人本於不當得利請求權，請求上訴人返還相當於占用系爭廠房之租金利益，即屬有據。至被上訴人主張上訴人除占用系爭廠房外，另無權占用系爭公共設施，占用面積合計621.81平方公尺云云，不可採信，亦如前述。則被上訴人請求上訴人返還此部分之不當利益，即屬無據。
３、關於被上訴人得請求上訴人返還無權占用系爭廠房之不當得利數額部分：
（１）經查，上訴人係從事記憶卡生產製造的產業，堪認上訴人係屬具有資本、生產力及競爭力之企業，自非經濟上的弱者，其如欲向他人承租廠房，即有相當的協商能力。次查，上訴人與菘凱高雄分公司簽訂系爭出售及轉租契約，購買系爭廠房內之機器及設備，並準備承租系爭廠房，其目的無非係以購買之機器及設備，作為大量生產財貨，以獲取資本市場最大利益，自與傳統租屋居住之承租人截然不同。又查，系爭廠房位於經濟部加工出口區臨廣園區，該園區位處陸、海、空交通中心輻輳位置，具有交通便捷、關聯產業匯集等優越條件，發展潛力雄厚，是一座兼具製造、研發、環保多功能小型經貿園區，園區進駐廠商並享有：（１）進口機器設備、原料、燃料、物料、半製品、樣品及供貿易、倉儲業轉運用貨品免徵進品稅捐、貨物稅、營業稅；（２）使用5年以上之舊機器設備、運出區外免課關稅；（３）以產品、營務外銷或銷售與加工出口區、科學工業園區、保稅工廠或保稅倉庫之機器設備、原料、物料、燃料、半製品，其營業稅稅率為零；（４）投資於自動化或防治污染、資源回收設備及技術、或研究發展及人才培訓之支出，可申請抵減當年度營利事業所得稅；
（５）自用供生產之廠房部分，其營業房屋稅減半徵收，即稅率1.5%等政府優惠措施等情，有加工出口區臨廣園區簡介資料、園區配置圖及系爭廠房照片附卷（見原審卷第71-81頁）可稽，足見系爭廠房具備極佳之工商發展條件，而被上訴人所以擁有如此優良之園區，除提供土地，出資搭蓋廠房外，尚須繼續支出相關資力及人力，以維護園區之正常運作。則揆諸前揭說明，被上訴人出租園區內之廠房予他人，自非普通之房屋兼土地之承租可比，故不受土地法第97條第1項、第105條有關，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%之限制。
是上訴人抗辯：被上訴人請求返還不當得利之計算方式，應依民法、土地法之規定，以申報地價乘以面積，再乘以最高年息10%，始為適當云云，委難採信。從而，被上訴人主張上訴人未經其同意，無權占用系爭廠房，應返還相當於租用系爭廠房之不當得利，並不受土地法上開規定之限制，即屬有據。
（２）再查，本院審酌系爭廠房所在臨廣園區，具有優越交通地理位置及完善的相關軟硬體設施，且屬出口製造業者得為減免相關稅捐之廠區，故被上訴人訂定合法申請進駐臨廣園區廠商之月租金率，為按每平方公尺60元計算月租，尚屬適當。從而，被上訴人主張上訴人自96年11月起至99年10月間共3年期間，無權占用系爭廠房之面積合計1,564.98平方公尺，致被上訴人受有相當於租金之損害，請求上訴人返還不當得利3,380,357元（計算式：60元×1,564.98平方公尺×36個月＝3,380,357元【四捨五入】），即屬有據。至逾此部分之請求，則屬無據。
六、綜上所述，上訴人既自96年11月間起至99年10月間止無權占用系爭廠房，占用面積合計1,564.98平方公尺，則上訴人依民法第767條物上請求權及民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人應自系爭廠房遷出，並將系爭廠房騰空交還被上訴人；暨給付自96年11月起至99年10月止所受相當於租金之不當得利3,380,357元，及其中2,593,109元，自起訴狀繕本送達翌日即99年6月10日（見原審卷第24頁，原審誤載為99年6月23日）起至清償日止，其餘787,248元，自被上訴人99年11月12日民事追加起訴狀繕本送達翌日即99年11月17日（見原審卷第121-122頁）起至清償日止，均按週年利率5%計算之法定遲利息，為有理由，應予准許。原審就上開部分，為被上訴人勝訴之判決，並諭知兩造供擔保，得為假執行或免為假執行，經核並無不合，上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，即有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判。
七、兩造其餘攻防及所舉證據，於判決結果不生影響，毋庸逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國100年8月31日
民事第四庭
審判長法官蔡文貴法官謝靜雯法官李昭彥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月31日
書記官黃一秋附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。