裁判字號：臺灣新北地方法院98年訴字第1789號民事判決
裁判日期：民國99年04月29日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣板橋地方法院民事判決98年度訴字第1789號原告甲○○訴訟代理人 阮祺祥 律師複代理人 游鉦添 律師被告儀大股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人己○○被告丁○○共同訴訟代理人 郭睦萱 律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國99年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告儀大股份有限公司應自坐落臺北縣新莊市○○段第八八四號土地上，如附圖884A所示、面積五三點二二平方公尺之地上物遷出。
被告丁○○應將坐落臺北縣新莊市○○段第八八四地號土地上，如附圖884A所示、面積五三點二二平方公尺之地上物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人。
被告丁○○應給付原告新臺幣貳仟零參拾捌元，及自民國九十八年十一月十七日起至清償日止，按年息百之五計算之利息，並自民國九十八年十二月十七日起至拆除前項地上物返還土地之日止，按月給付原告新臺幣伍拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十八，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元為被告丁○○供擔保後，得假執行；但被告丁○○如以新臺幣參佰參拾玖萬柒仟陸佰柒拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項得假執行；但被告丁○○以新臺幣貳仟貳佰伍拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：緣坐落臺北縣新莊市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告、被告丁○○及其他共有人所共有，應有部分皆為8750分之121。系爭土地上門牌號碼台北縣新莊市○○路○○○號1樓建物（下稱系爭1樓建物）為被告丁○○所有，系爭土地上門牌號碼台北縣新莊市○○路○○○號4樓建物（下稱系爭4樓建物）為原告所有。詎被告丁○○所有系爭1樓建物前方增建部分（下稱系爭增建部分），無權占用系爭土地之如附圖884A所示、面積53.22平方公尺，被告丁○○並將其系爭1樓建物連同系爭增建部分，出租予被告儀大股份有限公司（下稱儀大公司），系爭土地之共有人並無分管契約存在，被告丁○○未經其他共有人全體之同意，即就共有物之特定部分為使用收益，侵害原告及其他共有人權益，被告丁○○、儀大公司均為無權占有，爰依民法第76
7條、第821條規定，請求被告儀大公司應自系爭土地上之系爭增建部分遷出，及請求被告丁○○應將坐落系爭土地上如附圖884A所示、面積53.22平方公尺之系爭增建部分拆除，將該部分土地返還原告及其他全體共有人。又被告丁○○無權占有如附圖884A所示、面積53.22平方公尺之系爭土地，獲有相當租金之不當得利，爰依民法第179條規定，請求被告丁○○給付原告相當於租金之不當得利，系爭土地位於新莊市○○路旁，1坪1個月租金約新臺幣（下同）4,000元，被告丁○○占用面積53.22平方公尺即16坪用以出租，原告應有部分為8750分之121，原告於95年10月17日取得系爭土地之應有部分，至98年11月16日止計3年又1個月，而被告丁○○按月所受相當於租金之不當得利金額為885元（計算式：4000×16×121/8750＝885），故被告丁○○應給付原告32,745元（計算式：885×37＝32745）及自98年12月17日起至拆除系爭增建部分返還土地之日止，按月給付原告885元等語。聲明請求：㈠如主文第一項。㈡如主文第二項所示。㈢被告丁○○應給付原告32,745元，及自98年11月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自98年12月17日起至拆除前項地上物返還土地之日止，按月給付原告88
5元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告均答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠被告丁○○則以：系爭增建部分在被告丁○○取得系爭1樓
建物所有權時即已存在，系爭1樓建物自起造完成時起迄今之所有權人依序為訴外人乙○○、辛○○、 林玉媚 、被告，推知搭建系爭增建部分之人為乙○○，而辛○○與其妻戊○○共同居住於系爭1樓建物並使用系爭增建部分期間並無任何共有人向渠等表示要求拆除系爭增建部分，嗣經辛○○於83年移轉系爭1樓建物所有權於林玉媚，林玉媚再於於91年間移轉登記於被告丁○○，於被告丁○○持續使用系爭土地迄原告起訴前，均無任何共有人為反對系爭1樓建物所有權人使用如附圖884A所示、面積53.22平方公尺之系爭土地之意思。系爭增建部分既已存在超過18年，其間並未有任何共有人為反對之意思表示，足徵共有人間有默示分管契約存在，是被告丁○○就系爭增建部分所坐落之系爭土地部分之使用收益，非無權占有。縱現區分所有權人非原分管契約之當事人，然其等既於承買系爭大樓房屋時，有前往現親見系爭土地之利用狀況，對於分管契約之存在，即業已處於可得而知之狀態，自受該分管契約之拘束，且該社區係76年起造完成間之建物，依公寓大廈管理條例第55條但書規定，得不受同條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，是被告丁○○既依共有人間之默示分管契約占有系爭土地，即非無權占有，自無不當得利等語，資為抗辯。
㈡被告儀大公司則以：被告儀大公司係基於其與被告丁○○間
之租賃契約而占有系爭增建部分所坐落之如附圖884A所示、面積53.22平方公尺系爭土地部分，被告丁○○既依分管契約，就系爭增建部分所坐落之系爭土地部分有使用收益之權，則被告儀大公司自係有權占有等語，資為抗辯。
三、系爭土地為原告、被告丁○○及其他共有人所共有，應有部分皆為8750分之121。被告丁○○於91年4月30日向訴外人林玉媚買受系爭1樓建物所有權，於同年5月15日完成所有權移轉登記，並受系爭1樓建物及系爭增建部分之交付。系爭增建部分占有如附圖884A所示、面積53.22平方公尺之系爭土地等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本（見本院三重簡易庭98年度重調字第98號第19頁），及經本院現場勘驗，並囑託臺北縣新莊地政事務所測量人員屬實，製有勘驗筆錄（見本院卷第79至82頁）及臺北縣新莊地政事務所土地複丈成果圖（見本院卷第120頁）等件在卷可稽，堪信為真。原告主張系爭增建部分所佔用系爭土地之如附圖884A所示、面積53.22平方公尺部分為無權占有等語，為被告否認，並以上開情詞置辯。是本件兩造爭執要點厥為：
㈠被告抗辯如附圖884A所示、面積53.22平方公尺之系爭土
地該特定部分，共有人間有默示分管契約存在，同意由系爭1樓建物所有權人使用收益，被告非無權占有，有無理由？㈡原告得否請求被告丁○○給付相當於租金之不當得利？如
得請求，得請求之金額為若干？茲分述如下：
四、按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。最高法院著有62年台上字第1803號判例可稽。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院85年台上字第1120號判決可資參照。經查：
㈠本件被告丁○○抗辯系爭增建部分乃於乙○○為系爭1樓建
物所有權人期間所搭建，而其後辛○○與其妻戊○○共同居住使用系爭1樓建物及系爭增建部分期間，無任何共有人向其等表示要求拆除系爭增建部分，嗣於被告丁○○取得系爭
1樓建物所有權後持續使用坐落系爭土地上之系爭增建部分，迄原告起訴前，亦無任何共有人為反對1樓建物所有權人使用該部分系爭土地之意，系爭增建部分既已存在超過18年，於此期間並未有任何共有人為反對的意思表示，足徵共有人間有默示之分管契約存在等語，然為原告否認，則依上開說明，自應由被告就該有利於己事實，負舉證責任。
㈡被告雖舉證人即辛○○之妻戊○○、證人乙○○，以證明系
爭增建部分係何人所撘蓋、其他共有人有無反對之表示等節，其中證人戊○○到庭證稱：伊先生辛○○約於81年間取得系爭1樓建物所有權，伊與辛○○有在系爭1樓建物經營大維公司賣辦公家具，同時住家也在該處，後來在82、83年左右，住家遷到後面的巷子，但是該屋還是繼續經營公司，一直到83年房屋賣掉為止。系爭增建部分在辛○○購買系爭1樓建物時就已存在，伊不知道是否係辛○○之前手所蓋，伊不知道系爭增建部分所佔有的土地是共有的土地。（問：你們使用1樓加蓋的部分，有經過其他住戶的同意嗎？）從頭到尾沒有人來跟伊等講說這是共有的土地。（問：系爭土地其上之建物共17棟85戶，其他各棟建物的出入口是否有在中港路跟中誠街？）其他各棟伊不是很清楚，伊在該處只住3年左右，伊只知道幸福路615、617號中間的那個樓梯出入口等語，此有本院99年3月9日言詞辯論筆錄可憑，是依其證言，辛○○與戊○○均尚不知系爭增建部分所佔用之系爭土地部分為共有之土地，遑論徵求取得其他共有人之同意。另證人乙○○雖到庭證述：伊於民國75年到80幾年間為系爭
1樓建物所有權人，但伊從未居住過系爭1樓建物，伊自取得該1樓建物所有權後都是租給他人使用，伊不知道是哪一個承租人蓋的，承租人蓋的時候可能有告訴伊，房子收回之後也是將系爭1樓建物連同上開搭建部分一併交付給下一個承租人使用。伊不記得系爭增建部分係民國幾年搭蓋的，系爭1樓建物後來賣給伊妹婿辛○○，交屋係以當時現況即系爭1樓建物連同系爭增建部分一併交屋給辛○○。在伊擁有系爭1樓建物所有權期間，並無其他共有人來向伊表示不能搭蓋上開違建部分或請求拆除等語，有本院99年4月8日言詞辯論可憑；然據原告所聲請訊問之證人即該棟3樓住戶庚○○○亦到庭結證證稱：系爭增建部分在伊搬入系爭3樓建物後不到3年即搭蓋，該地點本來是伊停放車輛的地點，搭蓋之後就無法停車，所以系爭增建部分剛開始搭蓋之際，伊即有向系爭1樓建物屋主表示反對，經回想起來，當時應該是向乙○○或是向辛○○表示反對的意思，但當時屋主回答說如果不讓他搭上開鐵皮建物，他也是要圍地起來種花使用，他說這是他的權利等語（見本院99年4月8日言詞辯論筆錄），嗣證人乙○○方改稱：「（問：證人庚○○○剛才證稱是向你表示反對你搭建上開違建，有無此事？）時間太久了，我記不清楚，但是我確信是不知哪個承租人蓋的，我沒有搭蓋上開違建，因為我從來沒有在那裡住過，我本身沒有上開證人庚○○○曾向我表示反對的記憶。」等語，此有本院99年4月8日言詞辯論筆錄可考。是依上開證人庚○○○之證述，其確有於系爭增建部分剛搭蓋之際，即向當時之屋主表示反對之意思，證人乙○○於證人庚○○○為上開證述後，則改證稱「時間太久了，記不清楚」、「我本身沒有上開證人庚○○○曾向我表示反對的記憶。」等語，是據證人戊○○、乙○○、庚○○○等人之證言，無法證明系爭土地之共有人間有如被告主張默示分管契約存在之事實。
㈢再按「所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事
，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照本院21年上字第1589號及29年上字第762號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」最高法院著有98年台上字第633號裁判意旨可為供參。本件系爭土地上共坐落有85棟建物，有土地登記謄本可憑，且共有人人數甚多，除證人庚○○○已明確證述系爭增建部分於剛搭蓋之際有為反對之意思表示（已如前述）外，被告始終未能提出系爭土地上之該等集合住宅於買賣之際，建商有何曾經與各承購戶約定如附圖884A所示、面積53.2
2平方公尺之基地空地由系爭1樓建物所有權人使用之證明文件，顯然係當時系爭1樓建物之屋主或承租人未經其他共有人之全體同意而自行圈圍上開部分之系爭土地以搭蓋系爭增建部分，故尚無從認為有何默示分管契約存在，被告等辯稱係有權占有云云，洵非有據。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條前段及中段、第821條分別定有明文。復按民法第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力，最高法院86年度台上字第3020號可資參照。本件被告丁○○未經其他共有人全體之同意，無合法權源而占有如附圖884A所示、面積53.22平方公尺之系爭土地部分，已如前述，被告儀大公司雖因與被告丁○○成立租賃契約而自被告丁○○處取得系爭增建部分之占有而占有如附圖884A所示、面積53.22平方公尺之系爭土地部分，依上開判決意旨所揭，對原告及其他共有人仍不發生效力，亦為無權占有。故原告依上開規定，請求被告儀大公司應自坐落系爭土地上如附圖884A所示、面積53.22平方公尺之系爭增建部分遷出，及請求被告丁○○應將佔用系爭土地上如附圖884A所示、面積53.22平方公尺之系爭增建部分拆除，將該部分土地返還原告及其他全體共有人，均為有據，應予准許。
六、又按無法律上原因，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。本件被告丁○○占有之系爭增建部分無權占用原告如附圖所示884A所示、面積53.22平方公尺之系爭土地，揆諸上開說明，自獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，因此，原告依不當得利法律關係，主張被告丁○○應自原告95年10月17日取得系爭土地應有部分之日起，至拆除系爭增建部分返還無權占有之系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，洵為正當。惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。上開所稱申報總價額年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算，尚須斟酌基地及建築物之位置、工商繁榮之程度，承租人利用基地及建築物之經濟價值及所受利益等項，以為決定。本院審酌系爭土地自95年度至99年度止之申報地價均為每平方公尺12,833元，遭被告所占用之系爭土地面積為53.22平方公尺，此有土地登記謄本、臺北縣新莊地政務所土地複丈成果圖及本院職權調閱系爭土地地價查詢資料可稽（見98度度重調字第98號卷第18、19頁、本院卷第120頁、第233頁），是系爭土地95年迄今之每年申報地價總價均為682,972元（計算式：12833×53.22=682972，元以下四捨五入，下同）。本院審酌系爭土地為建地，位處雙向各一車道之新莊市○○路旁，周圍均為營業商店，商業繁榮，幸福路通思源路，周圍交通便利，業據本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷第80、81頁），並有地圖1份存卷足參，被告丁○○占有如附圖所示884A所示、面積53.22平方公尺之系爭土地所受利益等情狀，認應以系爭土地申報總價年息7%計算為允適，故原告得請求被告丁○○自95年10月17日原告取得系爭土地應有部分之日起至98年11月16日止計3年又1個月之相當於租金之不當得利金額應為2,038元〈計算式：
682972×7%×121/8750（原告應有部分）×（3＋1/12）＝2038〉，及自98年12月17日起至拆除系爭增建部分返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利金額55元〈計算式：682972×7%×121/8750（原告應有部分）÷12＝55元）。原告之請求於此範圍內，洵屬有據。逾此範圍之請求，則屬無據。
七、綜上，原告基於民法第767條、第821條、第179條規定，請求：被告儀大公司應自坐落系爭土地上如附圖所示884A所示、面積53.22平方公尺之系爭增建部分（地上物）遷出；及請求被告丁○○應將系爭土地上如附圖所示884A所示、面積53.22平方公尺之系爭增建部分（地上物）拆除，將該土地返還原告及其他全體共有人；暨被告丁○○應給付原告2,038元及自98年11月17日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，並應自98年12月17日起至拆除系爭增建部分（地上物）返還土地之日止，按月給付原告55元部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，非有理由，應予駁回。
八、本判決第三項所命被告丁○○給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，併駁回之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第83條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國99年4月29日
民事第一庭法官陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年4月30日
書記官簡曉君